Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Земельное право. Учебное пособие для бакалавров
.pdf
38
быть бесхозяйной земли
. О. И. Крассов уточняет, что приобретательная давность может применяться только в отношении
тех земель, которые находятся в частной собственности
39
.
В юридической литературе обсуждается вопрос не только
о том, в отношении каких земельных участков применима приобретательная давность, но и о том, именно ли право собственности должно возникнуть у лица, добросовестно его использующего. Б. В. Ерофеев считает, что граждане и юридические
лица, непрерывно более 15 лет пользующиеся земельными
участками, имеют преимущественное право на них
40
. Учитывая,
что не все земельные участки могут приобретаться в частную
собственность, Г. Н. Эйриян признает право приобретательной
давности в отношении земельных участков, не изъятых и не
41
ограниченных в обороте
.
ЗК РФ отношения по применению приобретательной давности не регулирует, что порождает споры о возможности применения этого основания возникновения права на земельный
участок.
В постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума
Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22
«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике
при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъясняется, что по смыслу
ст. 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее
на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное
38
См.: Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе
России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика:
Сборник памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А. Л. Маковский; Исследовательский центр частного права — М.: Международный центр финансовоэкономического развития, 1998.
39
См.: Крассов О. И. Земельное право. — С. 165.
40
См.: Ерофеев Б. В. Земельное право: Учебник для вузов / Под ред.
Г. В. Чубукова. — М.: Новый Юрист, 1998. — С. 196.
41
См.: Эйриян Г. Н. Применение приобретательной давности к зе-
мельным участкам // Адвокат. — 2003. — № 7. — С. 24–28.
121
имущество. Кроме того, необходимо учитывать, что давностное
владение является добросовестным, т. е. лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания
возникновения у него права собственности. Земельные участки,
находящиеся в государственной или муниципальной собственности, приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством. Данным законодательством
не предусматривается применение приобретательной давности
в отношении земельных участков из земель, находящихся
в государственной или муниципальной собственности, а следовательно, право на них может возникать у граждан и юридических лиц на основании актов органов управления в порядке,
установленном в ст. 30–32, 34, 36 ЗК РФ.
В комментариях к постановлению Пленума Верховного
Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой
права собственности и других вещных прав» отмечается, что
не вполне ясным остается вопрос о приобретении по давности земельных участков. Нередко утверждается, что в силу
п. 2 ст. 214 ГК РФ существует презумпция государственной
собственности на землю и другие природные ресурсы, не находящиеся в частной или муниципальной собственности, которая
устраняет возможность сомнений в принадлежности земельного участка и тем самым исключает добросовестное приобретение его по давности. Приобретательная давность возможна
лишь для случаев приобретения в собственность бесхозяйного
имущества (ст. 225 ГК РФ) — таким имуществом не может быть
земельный участок. Кроме того, в основании приобретения собственности в силу ст. 234 ГК РФ может лежать недействительная
сделка, совершенная лицом, не имеющим права на отчуждение
имуществ, при этом приобретатель находится в извинительном
заблуждении относительно этого обстоятельства, поэтому
не исключается ни добросовестность при его приобретении,
ни приобретение его по давности. Обращается внимание и на то,
что сделка может быть совершена только в отношении сфор-
122
мированного земельного участка, землю нельзя приобрести
по давности. Необходимо соблюдение и процедуры приватизации земли, несоблюдение которой исключает добрую совесть
42
приобретателя
.
В Основах государственной политики использования
земельного фонда условием обеспечения гарантии прав
на землю называется совершенствование порядка применения приобретательной давности в качестве основания для возникновения права собственности. Для того чтобы определить,
какие правовые меры необходимы для совершенствования
порядка применения приобретательной давности, требуется
анализ правоприменительной практики, позволяющий выявить существующие проблемы. Арбитражные суды и суды
общей юрисдикции чаще все отказывают в признании права
собственности на землю по давности владения, так как отсутствуют основания, позволяющие установить предоставление
земельного участка в собственность гражданина или юридического лица. Еще одной из причин отказа в признании права
собственности на земельный участок по давности является
обращение с иском в отношении несформированного земель-
43
ного участка
.
По сложившейся правоприменительной практике, право
собственности на имущество по давности владения может
быть признано только судебным решением. Вряд ли целесообразно изменять этот порядок, так как именно судом могут быть
установлены все необходимые условия давностного владения,
позволяющие признать право собственности на земельный
42
См.: Скловский К.И. Комментарий к постановлению Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной
практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (постатейный). — М.: Статут, 2011.
43
См.: определение Санкт-Петербургского городского суда от 22 марта 2012 г. № 33–3456/2012; определение Ленинградского областного суда
от 21 июня 2012 г. № 33 а-2883/2012.
123
участок. Изложенное выше позволяет высказать мнение о том,
что для реализации государственной политики использования земельных фондов в целях обеспечения гарантий прав
на землю следует предусмотреть совершенствование условий,
а не порядка применения приобретательной давности.
6.4. Гарантии права приобретения
земельных участков в частную
собственность гражданами
и юридическими лицами
В ст. 15 ЗК РФ закрепляется право граждан и юридических лиц на приобретение земельных участков в частную
собственность.
Данное право гарантируется тем, что в п. 4 ст. 28 ЗК РФ
установлен исчерпывающий перечень случаев, когда может
быть отказано в предоставлении в собственность граждан
и юридических лиц земельных участков, находящихся
в государственной или муниципальной собственности. Это
касается следующих земельных участков: изъятых из оборота; в отношении которых федеральным законом установлен
запрет на приватизацию; зарезервированных для государственных или муниципальных нужд; ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной
собственности, если федеральным законом не установлено
разрешение предоставлять их в собственность граждан
и юридических лиц.
Собственникам зданий, строений и сооружений предоставлено исключительное право на приватизацию земельных
участков, на которых расположены эти объекты, в порядке
и на условиях, которые установлены земельным законодательством (п. 1 ст. 36 ЗК РФ).
Гарантируются права на земельные участки и арендаторам зданий, строений и сооружений. В соответствии с п. 1,
2 ст. 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения
124
арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный
участок, который занят этой недвижимостью и необходим для
ее использования. В случаях, когда арендодатель является
собственником земельного участка, на котором находится
сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором
аренды здания или сооружения иное право на земельный
участок, который занят этой недвижимостью и необходим для
ее использования. Если договором не определено передаваемое
арендатору право на соответствующий земельный участок,
к нему переходит на срок аренды здания или сооружения
право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования
в соответствии с его назначением.
Как гарантии прав субъектов земельных отношений,
необходимо рассматривать и случаи бесплатного предостав-
ления земельных участков в частную собственность. В п. 2
ст. 28 ЗК РФ закреплено правило — предоставление земельных
участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических
лиц осуществляется за плату. ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов РФ может быть предусмотрено
предоставление земельных участков в собственность граждан
и юридических лиц и бесплатно.
ЗК РФ лишь в 2 случаях предусмотрено бесплатное предоставление земельных участков — религиозным организациям, имеющим в собственности здания, строения, сооружения
религиозного и благотворительного назначения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной
или муниципальной собственности (абз. 3 п. 1 ст. 36 ЗК РФ),
а также лицам, с которыми заключен договор о развитии застроенной территории, бесплатно предоставляются земельные
участки, находящиеся в муниципальной собственности либо
право государственной собственности на которые не разграничено (п.
2.1 ст. 30 ЗК РФ).
125
Бесплатно земельные участки в собственность приобретаются и гражданами, использующими их на праве пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования для ведения личного подсобного, дачного хозяйства,
огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или
индивидуального жилищного строительства. Указанные лица
в упрощенном порядке регистрируют право собственности
на принадлежащие им земельные участки (ст. 2
сударственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ними»).
Согласно п. 4 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного
кодекса Российской Федерации» граждане РФ, имеющие
в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, совершенных до вступления в силу Закона
СССР от 6 марта 1990 г. № 1305-1 «О собственности в СССР»
(утратил силу), бесплатно приобретают их в собственность.
Земельные участки, которые находятся в государственной
или муниципальной собственности и на которых расположены
здания, строения и сооружения, находившиеся на день введения
в действие ЗК РФ в собственности общероссийских общественных организаций инвалидов и организаций, единственными
учредителями которых являются общероссийские общественные организации инвалидов, предоставляются в собственность
указанных организаций бесплатно (п. 2 ст. 3 ФЗ «О введении
в действии Земельного кодекса Российской Федерации»).
Согласно п. 4 ст. 28 ФЗ «О садоводческих, огороднических
и дачных некоммерческих объединениях граждан», если земельный участок, составляющий территорию садоводческого,
огороднического или дачного некоммерческого объединения,
предоставлен данному некоммерческому объединению либо
иной организации, при ко торой до вступ ления в силу указанного закона было создано (организовано) данное некоммерческое
объединение, гражданин, являющийся членом данного некоммерческого объединения, имеет право бесплатно приобрести
в собственность земельный участок, предоставленный ему
5.2 ФЗ «О го-
126
в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном
некоммерческом объединении документом.
Случаи бесплатного предоставления земельных участков
устанавливаются и законами субъектов РФ. В соответствии
с п. 2 ст. 28 ЗК РФ законами субъектов РФ устанавливаются
случаи и порядок приобретения бесплатно, в том числе для
индивидуального жилищного строительства, без торгов и предварительного согласования мест размещения объектов находящихся в государственной или муниципальной собственности
земельных участков гражданами, имеющими 3 и более детей.
Нормы о бесплатном предоставлении земельных участков не применяются в отношении иностранных граждан, лиц
без гражданства и иностранных юридических лиц, которым
земельные участки предоставляются в собственность только
за плату (п. 5 ст. 28 ЗК РФ).
Гарантией прав на земельные участки являются также
требования о нормах предоставления, так как площади земель
ограничены.
Согласно п. 1 ст. 33 ЗК РФ устанавливаются предельные
(максимальные и минимальные) размеры земельных участков,
предоставляемых гражданам на праве собственности из находящихся в государственной или муниципальной собственности
земель.
В статье указаны цели использования земельных участков,
при наличии которых применяются данные нормы: ведение
крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводство, огородничество, животноводство, дачное строительство, личное подсобное хозяйство и индивидуальное жилищное строительство.
Предельные размеры земельных участков устанавливаются
законами субъектов РФ и нормативными правовыми актами
органов местного самоуправления. Компетенция их разграничивается в зависимости от цели использования земельного
участка. Нормативными правовыми актами органов местного
127
самоуправления определяются предельные размеры предоставления земель для личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства. Предельные размеры
предоставления земель для иных целей определяются законами субъектов РФ.
Согласно п. 2 ст. 33 ЗК РФ максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность
бесплатно для целей, перечисленных выше, устанавливаются:
федеральными законами — в отношении земель, находящихся
в федеральной собственности; законами субъектов РФ — в отношении земель, находящихся в собственности субъектов РФ;
нормативными правовыми актами органов местного самоуправления — в отношении земель, находящихся в собственности
муниципальных образований.
Для целей, не указанных в п. 1 ст. 33 ЗК РФ, предельные
размеры земельных участков определяются в соответствии
с утвержденными в установленном порядке нормами отвода
земель для конкретных видов деятельности или в соответствии
с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Положения, предусматривающие нормирование земель,
содержатся и в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения», и в ФЗ «О личном подсобном хозяйстве».
В соответствии с п. 1, 2 ст. 4 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» законом субъекта РФ определяется максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного
муниципального района и могут находиться в собственности
одного гражданина и (или) одного юридического лица, а также
могут быть установлены минимальные размеры образуемых
новых земельных участков из земель сельскохозяйственного
назначения.
Согласно п. 5 ст. 4 ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»
законом субъекта РФ устанавливается максимальный размер
общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве
у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство.
128
Глава 7. ОСНОВАНИЯ
И ПОРЯДОК ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВ
НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ
Основания прекращения прав на земельные участки определены в ст. 44–47 ЗК РФ.
В ст. 44 ЗК РФ перечислены основания прекращения права
собственности, к которым отнесены: отчуждение собственником
своего земельного участка другим лицам, отказ собственника
от права собственности, принудительное изъятие у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством. Для выяснения случаев принудительного изъятия земельного участка необходимо обратиться
к ст. 235 ГК РФ. Отдельные из них применимы и в отношении
земельных участков.
Прекращение права на земельный участок принудительно производится: при обращении взыскания на имущество
по обязательствам (ст. 237 ГК РФ); при отчуждении имущества,
которое в силу закона не может принадлежать данному лицу
(ст. 238 ГК РФ); реквизиции (ст. 242); конфискации (ст. 243 ГК РФ);
изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 282 ГК РФ); совершении земельного правонарушения (ст. 284–285 ГК РФ).
Права на земельные участки лиц, не являющихся собственниками, прекращаются по основаниям, перечисленным
в ст. 45–46 ЗК РФ.
Права постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения могут быть прекращены
в случае отказа от принадлежащего им права на земельный
участок на условиях и в порядке, которые предусмотрены
129
ст. 53 ЗК РФ. Право прекращается принудительно при совершении некоторых земельных правонарушений в порядке,
установленном ст. 54 ЗК РФ, а также реквизиции земельного
участка в соответствии с правилами, предусмотренными
ст. 51 ЗК РФ; изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в соответствии с правилами
ст. 55 ЗК РФ; в иных случаях, предусмотренных федеральными законами.
Право аренды земельных участков может быть прекращено по основаниям, установленным в ст. 619–620 ГК РФ, а также
в случае изъятия земельного участка для государственных
или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными ст. 55 ЗК РФ; реквизиции земельного участка
в соответствии с правилами, установленными ст. 51 ЗК РФ;
при совершении арендатором некоторых земельных правонарушений, перечень которых содержится в ст. 46 ЗК РФ; в иных
случаях, предусмотренных федеральными законами.
Право безвозмездного срочного пользования земельным
участком прекращается по решению лица, предоставившего
земельный участок, или по соглашению сторон: по истечении
срока, на который земельный участок был предоставлен;
а также в случае отказа от права на земельный участок
и совершения земельных правонарушений, перечисленных
в п. 2 ст. 45 ЗК РФ.
7.1. Изъятие земельных
участков для государственных
или муниципальных нужд
Основания и порядок изъятия земельных участков для
государственных или муниципальных нужд определены
в ст. 49 и 55 ЗК РФ. Изъять земельный участок для государственных или муниципальных нужд возможно лишь в исключительных случаях, установленных в ст. 49 ЗК РФ. Это
выполнение международных обязательств РФ, размещение
130
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]