Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Земельное право. Учебное пособие для бакалавров
.pdf
возникшее в результате внесения в такие генеральные планы
или схему территориального планирования муниципального
района изменений; поступление предложений об изменении
границ территориальных зон, изменении градостроительных
регламентов.
Составной частью правил землепользования и застройки
являются градостроительные регламенты, определяющие
правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации
объектов капитального строительства.
Градостроительным регламентом в пределах границ соответствующей территориальной зоны определяются: виды
разрешенного использования земельных участков, предельные
(минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства,
реконструкции объектов капитального строительства, а также
ограничения использования земельных участков и объектов
капитального строительства.
Действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки в границах территорий памятников
и ансамблей, включенных в Единый государственный реестр
объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ, земельные участки в границах территорий
общего пользования, а также предназначенные для размещения линейных объектов.
Градостроительные регламенты не устанавливаются для
земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными
водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных
территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных
местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон.
Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные
251
(минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные
параметры которых не соответствуют градостроительному
регламенту, могут использоваться без установления срока
приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если это опасно для жизни или
здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного
наследия. Если использование указанных земельных участков
и объектов капитального строительства продолжается и опасно
для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия, то в соответствии с федеральными
законами может быть наложен запрет на их использование.
Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:
основное; условно разрешенное; вспомогательное, допустимое
только в качестве дополнительного по отношению к основному
и условно разрешенному видам разрешенного использования
и осуществляемые совместно с ними.
Изменение одного вида разрешенного использования
земельных участков и объектов капитального строительства
на другой осуществляется в соответствии с градостроительным
регламентом при условии соблюдения требований технических
регламентов.
Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального
строительства их правообладателями, за исключением
органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений,
государственных и муниципальных унитарных предприятий,
выбираются самостоятельно, без дополнительных разрешений
и согласования.
Условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется
на основании решения, выдаваемого компетентным органом
управления. Порядок представления разрешения определен
в ст. 39 ГрК РФ. Лица, заинтересованные в предоставлении
252
разрешения, направляют заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию.
Вопрос о предоставлении разрешения подлежит обсуждению
на публичных слушаниях. В целях соблюдения права человека на благоприятные условия жизнедеятельности, прав
и законных интересов правообладателей земельных участков
и объектов капитального строительства публичные слушания
проводятся с участием граждан, проживающих в пределах
территориальной зоны, в границах которой расположен земельный участок или объект капитального строительства, применительно к которым запрашивается разрешение. Если условно
разрешенный вид использования земельного участка или
объекта капитального строительства может оказать негативное воздействие на окружающую среду, публичные слушания
проводятся с участием правообладателей земельных участков
и объектов капитального строительства, подверженных риску
такого негативного воздействия.
Комиссия направляет сообщения о проведении публичных
слушаний правообладателям земельных участков, имеющих
общие границы с земельным участком, применительно к которому запрашивается данное разрешение, правообладателям
объектов капитального строительства, расположенных на указанных земельных участках, и правообладателям помещений,
являющихся частью объекта капитального строительства,
применительно к которому запрашивается данное разрешение.
Указанные сообщения направляются не позднее чем через
10 дней со дня поступления заявления заинтересованного лица
о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид
использования. Участники публичных слушаний по вопросу
о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид
использования вправе представить в комиссию свои предложения и замечания, касающиеся указанного вопроса, для
включения их в протокол публичных слушаний. Заключение
о результатах публичных слушаний подлежит опубликованию
в порядке, установленном для официального опубликования
253
муниципальных правовых актов и размещается на официальном сайте муниципального образования в сети «Интернет».
На основании заключения о результатах публичных
слушаний комиссия осуществляет подготовку рекомендаций
о предоставлении разрешения или отказе в предоставлении
такого разрешения с указанием причин принятого решения
и направляет их главе местной администрации.
Глава местной администрации в течение 3 дней со дня
по ступления таких рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения.
Указанное решение подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных
правовых актов, и размещается на официальном сайте муниципального образования в сети «Интернет».
В случае если условно разрешенный вид использования
земельного участка включен в градостроительный регламент
в установленном для внесения изменений в правила землепользования и застройки порядке после проведения публичных
слушаний по инициативе физического или юридического лица,
заинтересованного в предоставлении разрешения, решение
о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид
использования такому лицу принимается без проведения публичных слушаний.
Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры
земельных участков и предельные параметры разрешенного
строительства, реконструкции объектов капитального строительства могут включать:
предельные (минимальные и (или) максимальные) раз-
меры земельных участков;
минимальные отступы от границ земельных участков
в целях определения мест допустимого размещения зданий,
строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
предельное количество этажей или предельную высоту
зданий, строений, сооружений;
254
максимальный процент застройки в границах земельно-
го участка, определяемый как отношение суммарной площади
земельного участка, которая может быть застроена, ко всей
площади земельного участка;
иные показатели.
Правообладатели земельных участков, размеры которых
меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков, либо конфигурация,
инженерно-геологические или иные характеристики неблагоприятны для застройки, вправе обратиться за разрешениями
на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.
Вопрос о предоставлении разрешения на отклонение
от предельных параметров разрешенного строительства
объектов капитального строительства подлежит обсуждению на публичных слушаниях. Решение о предоставлении
разрешения или об отказе в его предоставлении с указанием
причин принятого решения принимает глава местной администрации.
Подготовка документации по планировке территории
осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития
территорий, выделения элементов планировочной структуры
(кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления
границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков,
предназначенных для строительства и размещения линейных
объектов. Подготовка этого вида документации осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке
территорий.
Документами по планировке территории являются проекты планировки территории, проекты межевания территории
и градостроительные планы земельных участков.
Проект планировки территории включает чертеж или
чертежи планировки территории, на которых отображаются:
красные линии — линии, которые обозначают границы территорий общего пользования, границы земельных участков,
255
на которых расположены сети инженерно-технического
обеспечения; автомобильные дороги, железнодорожные линии
и другие подобные сооружения; линии, обозначающие дороги,
улицы, проезды, линии связи, объекты инженерной и транспортной инфраструктуры, проходы к водным объектам общего
пользования и их береговым полосам; границы зон планируемого размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, иных объектов капитального
строительства.
Проект планировки территории является основой для
разработки проектов межевания территорий. Подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно
к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры,
в целях установления границ застроенных земельных участков
и границ незастроенных земельных участков.
Проект межевания территории включает чертежи, на которых отображаются: красные линии, утвержденные в составе
проекта планировки территории; границы застроенных земельных участков; границы формируемых земельных участков,
планируемых для предоставления физическим и юридическим
лицам для строительства; границы земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения;
границы зон действия публичных сервитутов и др.
Градостроительные планы земельных участков готовятся
применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства земельным участкам.
В составе градостроительного плана земельного участка
указываются: границы земельного участка; зоны действия
публичных сервитутов; минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых
запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
256
информация о градостроительном регламенте и разрешенном
использовании земельного участка; информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального
строительства, объектах культурного наследия; информация
о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям
инженерно-технического обеспечения; границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства
для государственных или муниципальных нужд. В состав градостроительного плана земельного участка может включаться
информация о возможности или невозможности его разделения
на несколько земельных участков.
Подготовка документации по планировке территории
осуществляется на основании документов территориального
планирования, правил землепользования и застройки в соответствии с требованиями технических, градостроительных
регламентов с учетом границ территорий объектов культурного
наследия, включенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры)
народов РФ, границ территорий вновь выявленных объектов
культурного наследия, границ зон с особыми условиями использования территорий.
Решения о подготовке документации по планировке территории принимаются уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти
субъекта РФ, органами местного самоуправления. Компетенция
перечисленных органов управления разграничивается в зависимости от того, какие объекты капитального строительства
предусмотрено разместить на земельном участке федерального, регионального значения или объектов местного значения.
Подготовка документации по планировке территории
может осуществляться физическим или юридическим лицом,
по заявлению которого принято решение об использовании
земельного участка в границах такой территории. Решение
о подготовке документации по планировке территории прини-
257
мается органом местного самоуправления поселения или органом местного самоуправления городского округа на основании
предложений физических или юридических лиц о подготовке
документации по планировке территории. Проекты планировки
территории и проекты межевания территории до их утверждения подлежат обязательному рассмотрению на публичных
слушаниях. Заключение о результатах публичных слушаний
по проекту планировки территории и проекту межевания территории подлежит опубликованию в порядке, установленном
для официального опубликования муниципальных правовых
актов, иной официальной информации, и размещается на официальном сайте поселения (при наличии официального сайта
поселения) или на официальном сайте городского округа (при
наличии официального сайта городского округа) в сети «Интернет».
Документами архитектурно-строительного проектирования являются проектная документация, разрешение на застройку и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Строительство, реконструкция и капитальный ремонт
объектов капитального строительства осуществляется на основании проектной документации. Подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции,
капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного
строительства.
Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде
карт (схем) и определяющую архитектурные, функциональнотехнологические, конструктивные и инженерно-технические
решения для обеспечения строительства, реконструкции
объектов капитального строительства, их частей, капитального
ремонта. При разработке проектной документации учитываются технические условия, предусматривающие максимальную
нагрузку и сроки подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженернотехнического обеспечения, срок действия технических условий,
а также информация о плате за это подключение.
258
Для подготовки проектной документации выполняются
инженерные изыскания, которые позволяют получить материалы о природных условиях территории, на которой будут
осуществляться строительство, реконструкция объектов капитального строительства, и факторах техногенного воздействия
на окружающую среду, о прогнозе их изменения. Данные сведения необходимы для принятия конструктивных и объемнопланировочных решений в отношении этих зданий, строений,
сооружений, проектирования инженерной защиты таких объектов, разработки мероприятий по охране окружающей среды,
проекта организации строительства, реконструкции объектов
капитального строительства.
В состав проектной документации объектов капитального
строительства включаются следующие разделы: проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального
строительства, их частей; перечень мероприятий по охране
окружающей среды; перечень мероприятий по обеспечению
пожарной безопасности; перечень мероприятий по обеспечению
доступа инвалидов к объектам здравоохранения, образования,
культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, объектам жилищного фонда; смета на строительство,
реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального
строительства, финансируемых за счет средств соответствующих бюджетов, и др.
Проектная документация объектов капитального строительства подлежит экспертизе. Не проводится экспертиза
проектной документации: отдельно стоящих жилых домов
с количеством этажей не более чем 3, предназначенных для
проживания одной семьи (объектов индивидуального жилищного строительства); жилых домов с количеством этажей
не более чем 3, состоящих из нескольких блоков, количество
которых не превышает 10 и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие
стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками,
259
расположен на отдельном земельном участке и имеет выход
на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки) и др.
Предметом экспертизы проектной документации является
оценка соответствия проектной документации требованиям
технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям
пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной
безопасности, а также результатам инженерных изысканий.
Отрицательное заключение экспертизы проектной документации может быть оспорено застройщиком или техническим
заказчиком в судебном порядке. Застройщик или технический
заказчик вправе повторно направить проектную документацию
на экспертизу после внесения в нее необходимых изменений.
Документом, подтверждающим соответствие проектной
документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту
межевания территории и дающим застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального
строительства, является разрешение на строительство. Без
разрешения на строительство осуществляется: строительство
гаража на земельном участке, предоставленном физическому
лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительство на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; строительство, реконструкция объектов, не являющихся
объектами капитального строительства (киосков, навесов и др.);
строительство на земельном участке строений и сооружений
вспомогательного использования и других объектов.
Для получения разрешения застройщик направляет в орган государственной власти или орган местного самоуправления
в соответствии с их компетенцией заявление, к которому прилагаются: правоустанавливающие документы на земельный
участок; градостроительный план земельного участка; матери-
260
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]