2. Аренда нежилых помещений

Виды нежилых помещений. Различают следующие виды нежилых помещений:

торговые (здания, помещения, приспособленные для ведения розничной или мелкооптовой торговли, имеющие отдельный вход с улицы, подсобные помещения, витрины и т. д.);

складские (предназначенные для хранения товаров, материалов, продуктов и др., имеющие специальные приспособления для приема и выдачи материальных ценностей);

производственные (предназначенные для производственной деятельности мастерских, пекарен и др.),

конторские (предназначенные для размещения учреждений, контор, канцелярий» а также помещения для административно-управленческого персонала торговых предприятий), культурно-бытовые.

Все виды нежилых помещений могут помещаться в отдельно стоящих зданиях (например, современные торговые центры в городах и рабочих поселках, колхозах), а могут размещаться в коммунальных или жилых зданиях, где лишь часть помещения является нежилой (первые этажи, подвалы или полуподвалы). Площадь различных служебных построек (сараев, погребов, гаражей и т. п.) при основных строениях может быть включена в площадь нежилых помещений, если они тоже сдаются в аренду [8].

Стороны в договоре аренды нежилых помещений. Арендодателями в договоре аренды нежилых помещений выступают жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭК), дирекции эксплуатации зданий (ДЭЗ), жилищно-коммунальные отделы исполкомов местных Советов народных депутатов, жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), молодежные жилищные комплексы (МЖК), государственные, кооперативные и общественные предприятия и организации, в том числе объединенные склады оптовых торговых предприятий, транспортные, зрелищные и другие организации и предприятия. На период разгрузки помещений овощехранилищ совхозов и колхозов в весеннее время администрация овощехранилища может сдавать в аренду торговым предприятиям помещения холодильных камер для хранения ранних плодоовощей, привезенных из других районов страны и требующих особого режима хранения. Учет и контроль за жилым фондом (в том числе и фондом нежилых помещений) находятся в ведении республиканских министерств коммунального хозяйства, которые ведут учет строений, обеспечивают (стр.177) их ремонт, утверждают правила и инструкции по содержанию и эксплуатации зданий, а также типовые договоры аренды нежилых помещений.

Технический и санитарный надзор за содержанием и ремонтом всего жилого фонда (и фонда нежилых помещений) осуществляется жилищными управлениями при районных Советах народных депутатов.

Арендаторами в договоре аренды нежилых помещений являются хозрасчетные предприятия и организации торговли и общественного питания — юридические лица. Если организация, использующая помещение, не является юридическим лицом, то договор заключает ее вышестоящая организация (трест, объединение, фирма).

Арендуемое помещение передается арендатору по приемосдаточному акту, в котором должно быть указано техническое состояние и назначение помещения на момент сдачи в аренду.

Заключение договора аренды нежилого помещения. Договор аренды заключается, как правило, в соответствии с Типовыми договорами на аренду нежилых помещений (строений) в домах местных Советов народных депутатов, государственных, кооперативных и общественных организаций и на аренду и эксплуатацию объединенных складов оптовых торговых предприятий Минторга РСФСР [41.

Исполком местного Совета народных депутатов выносит решение о предоставлении нежилого помещения в пользование торговому предприятию (организации) и предприятию общественного питания и выдает ордер на это помещение [10). Выдача ордера является основанием для заключения договора аренды [4, п. 1). В ордере указываются тип и размер площади, срок пользования, назначение помещения. В договоре стороны конкретизируют условия Типового договора или включают дополнительные условия. Для заключения договора аренды объединенных складов оптовых торговых предприятий ордер не требуется.

Арендатор может занять помещение только после заключения договора. Если арендодатель уклоняется от заключения договора, то арендатор может обратиться в арбитраж с иском о понуждении арендодателя к заключению договора.

Еще встречаются случаи фактического пользования помещением без заключения договора. При отсутствии договорных отношений это приводит к ненужным спорам и отказу в иске из-за невозможности доказать исковые требования.

Порядок заключения договора аренды нежилых помещений аналогичен общему порядку заключения договоров между предприятиями и организациями. Три экземпляра проекта будущего договора передаются или отсылаются арендатору вместе с необходимыми приложениями. Разногласия по условиям договора разрешаются органами арбитража. Поэтому арендатор, не согласившийся (стр.178) с условиями договора, составляет протокол разногласий (о чем делает оговорку в тексте договора) и в десятидневный срок направляет арендодателю протокол разногласий в двух экземплярах вместе с подписанным договором. Разногласия рассматриваются руководителями (их заместителями) предприятий (организаций) арендодателя и арендатора. Если стороны не достигнут соглашения, то спор рассматривается арбитражем.

Установлены правила, обязывающие руководителей спорящих организаций в определенные сроки принять меры к разрешению спора без обращения в арбитраж.

Предприятия, организации и учреждения, имущественные права и законные интересы которых нарушены, обязаны предъявить в письменной форме претензию своему контрагенту в течение двух месяцев. В эти же сроки претензия должна быть рассмотрена и составлен письменный ответ, который подписывается руководителем организации или его заместителем и отправляется заказным или ценным письмом.

При отклонении претензии оформляется исковое заявление в арбитраж. В практике арбитража известно много преддоговорных споров по аренде нежилых помещений (11).

Если договор заключен, то экземпляр договора остается у арендатора, второй у арендодателя, третий передается арендодателем в исполком местного Совета народных депутатов.

Арбитраж рассматривает споры, возникающие в процессе действия договора аренды.

Существенные условия договора аренды нежилых помещений. Срок аренды не может превышать пяти лет. Если в договоре не определен срок аренды, то по истечении пяти лет действие договора прекращается. Если после истечения срока действия договора он фактически продолжает действовать, то отношения не могут рассматриваться как договорные, т. е. нельзя будет взыскивать санкции или требовать исполнения договорных обязательств. Однако арендная плата, а также стоимость использованных воды, электроэнергии, газа, тепла возмещаются.

В ордере исполкома может быть указан срок аренды менее пяти лет. Тогда договор заключается на срок, указанный в ордере.

Размер арендной платы за нежилые помещения в соответствии с их типом и назначением определялся по ставкам, утвержденным Советами Министров союзных республик. В РСФСР действовали ставки, утвержденные постановлением Совета Министров РСФСР от 28 июля 1965 г. № 893 [8], которые распространялись на все сдаваемые в аренду нежилые помещения независимо от того, кому принадлежит домовладение.

Рассматривая меры по финансовому оздоровлению экономики и укреплению денежного обращения в РСФСР в 1989—1990 гг. и в тринадцатой пятилетке, Совет Министров РСФСР признал недопустимым сохранение в дальнейшем практики сдачи в аренду (стр.179) нежилых помещений (строений) с оплатой в размерах, не покрывающих расходов по их содержанию и ремонту (8, п. 18).

Советам Министров автономных республик, обл. (край) исполкомам, Московскому и Ленинградскому горисполкомам необходимо в кратчайший срок пересмотреть договоры аренды на нежилые помещения (строения), имея в виду, что размер арендной платы определяется договором (20. Ст. 11).

Совет Министров РСФСР постановлением от 4 августа 1989 г. № 242 «О признании утратившими силу и внесении изменений в некоторые решения Правительства РСФСР по вопросам арендной платы за нежилые помещения» отменил постановление Совета Министров РСФСР от 28 июля 1965 г. № 893 «О ставках арендной платы за нежилые помещения» (кроме второго абзаца п. 3, п.п. 4 и 5). Следовательно, частично указанное постановление действует: в п.п. 3 и 4 предусмотрены льготы, освобождающие арендаторов нежилых помещений, используемых под творческие мастерские, от участия в общих расходах по управлению; аналогичная льгота предоставлена инвалидам в связи с арендуемыми гаражами. П. 5 устанавливает, что текущий ремонт внутри арендуемых нежилых помещений, а также капитальный ремонт этих помещений, связанный с деятельностью арендатора, производится за счет средств арендатора.

Письмом Министерства финансов РСФСР от 14 сентября 1989 г. «Об арендной плате за нежилые помещения» рекомендуется при определении размера арендной платы в договоре учитывать амортизацию зданий на полное восстановление и капитальный ремонт в соответствии с действующими нормами с учетом применения коэффициента и стоимости зданий в связи с изменением сметной стоимости за счет повышения оптовых цен и тарифов в 1982 г.;

общие для всего домохозяйства расходы (исходя из сметы затрат арендодателя без текущего ремонта эксплуатируемого фонда) по содержанию помещений, дворовых территорий, коммуникаций;

текущий ремонт (не менее 1 % стоимости основных фондов, сдаваемых в аренду).

Исходя из сложившегося среднего уровня нормативов по отчету за 1988 г. (1,14 % — на капитальный ремонт, 1,07 % — на полное восстановление, а также на текущий ремонт 1 %), совокупность этих нормативов составит 3,21 % среднегодовой стоимости основных фондов, а с учетом коэффициента удорожания (по зданиям до 1984 г.— 1,15%) норма составит 3,69%. Наряду с этим хозрасчетные принципы деятельности жилищных организаций вызывают необходимость в обеспечении рентабельности оказываемых услуг (не ниже 20 %), что также следует заложить в размер арендной платы. (стр.180)

Освобождение арендаторов нежилых помещений от арендной платы и снижение размеров этой платы может осуществляться только по решениям Советов Министров союзных республик.

Жилищные организации выставляют через банк арендатору платежное требование, выписанное на основании расчета установленной в договоре арендной платы в сроки, предусмотренные договором аренды нежилых помещений.

Арендная плата за нежилые помещения, подведомственные исполкомам сельских Советов народных депутатов, зачисляется на текущие счета сельских бюджетов [12, п. 1, 8].

Участие арендаторов в общих для всего домовладения расходах по управлению, эксплуатации, оплате центрального отопления и коммунальных услуг определяется договором аренды.

Арендаторы нежилых помещений должны участвовать во всех связанных с домовладением расходах по оплате за пользование газом, водопроводом, электроэнергией, водоснабжением, по эксплуатации и текущему ремонту пропорционально площади занимаемых ими помещений (13) . Виды и размеры оплаты согласовываются сторонами при заключении договора. Составляется расчет, за основу которого берутся плановые расходы по смете на текущий год за 1 м арендованной площади. Окончательный расчет производится по окончании года на основании данных о фактических расходах арендодателя.

Расходы по центральному отоплению исчисляются по действительной стоимости отопления пропорционально кубатуре занимаемых арендатором помещений [14]. Плата за пользование газом исчисляется по показаниям счетчика или расходомера по учету расхода газа (15). При отсутствии счетчика или расходомера пользование газом оплачивается по его среднесуточному расходу. Цены на газ (кроме цен на сжиженный газ) предусмотрены прейскурантом. Существуют тарифы на оплату электричества и тепловую энергию [16]. Плата за пользование водой определяется по водомеру в зависимости от ее расхода. При отсутствии водомера следует исходить из норм расхода воды, утверждаемых горисполкомами в соответствии со Строительными нормами и правилами (СНиП).

Арендатор должен участвовать в расходах по уборке территории домовладения. Он освобождается от этих расходов, если имеет самостоятельные договоры на производство работ по очистке территории.

В инструктивном письме Госарбитража даны следующие указания: участвуя в общих эксплуатационных расходах, арендатор должен покрывать соответствующую часть расходов по уборке территории домовладения; если арендаторами нежилых помещений являются предприятия торговли и общественного питания, которые в связи со специфическими условиями работы (например, торговля овощами, яйцами, мебелью и т. д.) загрязняют территорию (стр.181) домовладения, то в заключаемых с ними договорах может предусматриваться дополнительная оплата за уборку и вывоз мусора и т. д. [17].

В соответствии с договором аренды в общие расходы арендодателя и арендатора могут включаться расходы по управлению и эксплуатации. К расходам по управлению относятся заработная плата административного и инженерно-технического персонала, начисления на заработную плату, содержание конторского помещения. В расходы по эксплуатации включаются заработная плата дворников, уборщиц и другого обслуживающего персонала, начисления на заработную плату, стоимость вывозки мусора, уборки снега, дежурного освещения, озеленения двора, расходы на приобретение уборочного инвентаря и другие эксплуатационные расходы.

Типовыми договорами предусмотрены и другие права и обязанности сторон (4, п.п. 4, 5; 5, п.п. 5—7).

Производство капитального ремонта нежилого помещения входит в обязанности арендодателя за счет его средств, если в договоре не предусмотрено иное [1. Ст. 284, 285].

Минторг СССР, Центросоюз, министерства и ведомства, имеющие торговую сеть, вправе производить в необходимых случаях капитальный ремонт арендуемых торгово-складских помещений за счет средств, предназначенных для оплаты аренды, в размере до 50 % арендной платы [12, п. 4]. Объем работ по капитальному ремонту торгово-складских помещений и срок выполнения ремонта предусматриваются в договорах или в дополнительных соглашениях к ним.

Однако если договором такая обязанность не предусмотрена, то арендодатель не может возложить обязанность проведения капитального ремонта на арендатора. Арендная плата за нежилые помещения установлена с учетом амортизации этих помещений, включая затраты на капитальный ремонт.

В тех случаях, когда договором аренды торгово-складских помещений предусмотрено производство торговыми организациями капитального ремонта торгово-складских помещений в счет арендной платы, жилищно-эксплуатационные организации выставляют арендаторам платежные требования на сумму, подлежащую зачислению на их расчетный счет (в сумме, определенной договором, но не менее 50 % арендной платы). Арендаторы нежилых помещений обязаны по окончании капитального ремонта арендованных помещений, производимого в счет арендной платы, извещать арендодателя о стоимости работ по законченному капитальному ремонту [12, п.п. 4, 5].

Необходимость капитального ремонта может быть вызвана потребностями, связанными с деятельностью торгового предприятия (например, перестановка батареи центрального отопления). Такой ремонт осуществляется за счет арендатора. (стр.182)

Так, в Типовом договоре предусмотрено, что расходы по общему капитальному ремонту сданного в наем помещения относятся на арендодателя: расходы по капитальному ремонту помещений, связанных с эксплуатационной деятельностью арендатора, а также по текущему ремонту помещений и иного рода имущества, относятся на арендатора (5, п. 5 «a»).

Арендатор обязан поддерживать нанятое имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, если иное не установлено законом или договором, и нести расходы по содержанию имущества [ 1. Ст. 285] . Он возмещает арендодателю все причиненные по его вине убытки.

При отсутствии у арендатора специальных ремонтно-эксплуатационных служб профилактическое обслуживание и текущий ремонт инженерно-технических коммуникаций в арендуемых помещениях осуществляются арендодателями по договору с арендатором за его счет.

При не проведении арендодателем капитального ремонта арендатор может требовать расторжения договора. Если капитальный ремонт вызван необходимостью, то арендатор может провести его сам и потребовать затем уменьшения арендной платы на сумму стоимости ремонта.

По окончании срока договора арендатор обязан сдать помещение в исправном состоянии с учетом нормального износа по акту. Если к моменту окончания договора или его досрочного расторжения помещение окажется в состоянии, требующем ремонта, то арендатор должен его отремонтировать. Если арендатор не выполнит этой обязанности, то он должен возместить арендодателю стоимость ремонта (4, п. 5 «з.»).

Госарбитраж РСФСР разъяснил, что в случаях, когда капитальный ремонт в счет арендной платы фактически не проводится, арендная плата должна вноситься арендатором полностью. При частичном выполнении капитального ремонта, предусмотренного договором, с арендатора подлежит взысканию соответствующая часть неиспользованных средств, предназначенных для оплаты аренды торгово-складских помещений [18].

При неисправном действии приборов, трубопроводов, задвижек, а также неисправностях, установленных ревизией, дворовой и домовой канализационной сети ответственность за затопление подвалов и причиненный материальный ущерб несет арендодатель. Ответственность на арендаторов может быть возложена лишь при невыполнении ими Правил технической эксплуатации [19, п. 206].

Улучшение арендованного имущества. В период использования арендованного имущества арендодатель может произвести его улучшение. Под улучшением понимается изменение отдельных свойств имущества. Например, арендатором расширены оконные проемы и помещение стало более светлым; внешняя электропроводка переоборудована во внутреннюю, заменены ручки дверей (стр.183) на более удобные или современные и т. н. Улучшения часто связаны с ремонтом или переоборудованием. Но ремонт производится для поддержания имущества в состоянии сохранности. Переоборудование не всегда приводит к улучшению имущества.

Если улучшение имущества произведено с согласия и разрешения арендодателя, то арендатор имеет право на возмещение произведенных для этой цели необходимых расходов, если иное не предусмотрено законом или договором [1. Ст. 293].

По истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении арендатор обязан передать арендодателю безвозмездно все произведенные в арендуемом помещении перестройки, переделки и улучшения, составляющие принадлежность помещения и неотделимые без вреда от конструкций помещений (5, п. 5).

Если улучшения произведены без разрешения арендодателя и они отделимы без вреда для имущества (например, современные ручки можно снять и заменить старыми), то они могут быть изъяты арендатором, если арендодатель не согласится возместить их стоимость. Если улучшения неотделимы без вреда для имущества (например, внутренняя электропроводка), то они остаются v арендодателя и стоимость их возмещению не подлежит.

Ответственность сторон по договору аренды. Она предусматривается Типовыми договорами и может быть обусловлена в договоре.

Например, при аренде нежилых помещений устанавливается ответственность за не предоставление арендодателем предусмотренного договором нежилого помещения, за что взыскивается пеня в размере 0,5 % суммы годовой арендной платы за каждый день просрочки (4, п. 9).

Арендатор при просрочке взноса платежей уплачивает пеню в размере 0,5 % в день с просроченной суммы за каждый день просрочки. За невыполнение предусмотренных договором обязанностей арендатор уплачивает неустойку в размере до 10 % годовой арендной платы (4, п.п. 10, 11).

Стороны взаимно возмещают друг другу причиненные ненадлежащим исполнением договора убытки. Арендатор уплачивает за просрочку платежей пеню в размере 0,05 % в день с суммы просроченного платежа. За каждый случай нарушения обязанностей стороны уплачивают штраф в сумме 20 руб. [4, п.п. 29, 30].