35.Довгострокове кредитування. Особливості іпотечного кредитування в житлове будівництво та придбання квартир. Облік цих операцій.

Іпотека - це особливий вид економічних відносин з приводу надання кредитів під заставу нерухомого майна.

Позичальниками можуть бути юридичні та фізичні особи, у власності яких є об'єкти нерухомості або які мають поручителів, що надають під заставу об'єкти нерухомості на користь позичальника. Предметом іпотеки при наданні кредиту можуть бути: жилі будинки, квартири, виробничі споруди, магазини, земельні ділянки тощо, що є власністю позичальника і не є об'єктом застави за іншою угодою.

У випадках, коли предметом застави є нерухоме майно, транспортні засоби, договір застави має бути нотаріально засвідчений на підставі відповідних юридичних документів. Нотаріальне посвідчення договору застави нерухомого майна здійснюється в нотаріальних органах за місцезнаходженням нерухомого майна, договору застави транспортних засобів та космічних об’єктів — за місцем реєстрації цих засобів та об’єктів, договору застави товарів в обороті або у переробленні — за місцезнаходженням підприємства.

Характерною ознакою іпотечного кредиту є залишення заставного майна у боржника. Боржник може експлуатувати об'єкти, що передані у заставу. Іпотека дає право кредитору переважного задоволення своїх вимог до боржника в межах суми зареєстрованої застави. Також у процесі дії кредитної угоди кредитор має право і повинен перевіряти наявність, розмір, умови експлуатації об'єкта застави і т. д.

До іпотеки банки вдаються, як правило, при великих розмірах кредиту, але частіше іпотечний кредит надається спеціалізованими іпотечними банками, фінансовими компаніями, земельними банками і т. д. Ресурси для надання іпотечного кредиту можуть надходити з двох джерел: залучені ресурси комерційних банків та кошти, отримані за рахунок реалізації іпотечних облігацій (заставні листи).

Іпотечні облігації - це довгострокові цінні папери, які емітуються фінансовими і нефінансовими інститутами під забезпечення нерухомістю, і приносять твердий процент. У багатьох країнах іпотечні облігації є значною частиною ринку цінних паперів.

Механізм надання іпотечного кредиту такий: позичальник звертається до банку за кредитом під забезпечення нерухомості, землі. Банк вимагає від клієнта виписку з реєстру для того, щоб дізнатись про вартість застави і наявність чи відсутність інших заставних прав на неї. Такий реєстр, в якому фіксується інформація про власників майна, землі, зміни у власності, про видані та погашені іпотечні кредити, ведеться державними органами. Задоволення вимог кредиторів відбувається у порядку черговості запису їх номерів у реєстрі. Тому банки зацікавлені бути першими в списку кредиторів. Також важливо правильно оцінити вартість застави, щоб за рахунок реалізації майна можна було б погасити заборгованість.

Проблемами розвитку іпотечного кредитування українськими банками є: недостатня ресурсна база банків, що має в основі низький платоспроможний попит на нерухомість, відсутність у банків досвіду розміщення коштів на строки понад один рік, а також високий рівень інфляції. За оцінками спеціалістів банків, що займаються іпотечним кредитуванням, переважним кредитним періодом для клієнтів є термін до трьох років. Для банків великою проблемою ліквідності є розрив між строками залучення короткострокових ресурсів і довгими строками розміщення ресурсів при іпотечному кредитуванні.

Облік забезпечення наданого кредиту (застави, гарантії тощо) здійснюється на позабалансових рахунках:

9500 «Застава, за якої предмет застави залишається у заставника»;

9501 «Застава, за якої предмет застави передається банку»;

9510 «Надана застава»;

9900 «Контррахунки для рахунків розділів 90—95».

Забезпечення враховується за його вартістю, яка вказана в угоді про забезпечення.

Іпотечні кредити, що надані фізичним особам обліковуються на рахунках 223 групи: