1.4. Жизненный цикл объекта недвижимости
Выделяют следующие этапы жизненного цикла объекта недвижимости (рис.1.3).
3. Функциональное
экономическое устаревание (прибыль
мала или отсутствует)
4. Капитальный
ремонт, модернизация, реконструкция,
изменение функцио-нального назначения
2. Эксплуатация,
получение прибыли
5. Конец экономического
срока жизни (невозможно рентабельное
владение имуществом)
1. Этап создания: прединвестиционный
период; проектирование; строительство; ввод
в эксплуатацию
6. Конец физического
срока жизни: естественное разрушение,
снос
Государственная
регистрация
Рис.1.3. Жизненный цикл недвижимости как материального объекта
Этап создания объекта недвижимости включает следующие стадии:
Предпроектная (начальная) стадия включает анализ рынка недвижимости, выбор объекта недвижимости, формирование стратегии проекта, инвестиционный анализ, оформление разрешительной документации, привлечение инвестиционных средств.
Стадия проектирования включает разработку финансовой схемы, организацию финансирования, выбор архитектурно-инженерной группы, руководство проектированием.
Стадия строительства заключается в выборе подрядчика, координации ведения строительных работ и контроле качества строительства, сметы расходов.
Ввод в эксплуатацию.
Этап эксплуатации объекта включает эксплуатацию, обслуживание и ремонт объекта. Эксплуатация объекта представлена следующими направлениями:
Эксплуатация оборудования помещений.
Материальный учет.
Противопожарная охрана и техника безопасности.
Управление коммуникациями (телефонная связь, волоконно-оптическая связь).
Управление утилизацией и переработкой отходов.
Управление перемещениями (управление движением сотрудников разных подразделений в связи с увеличением или сокращением персонала или увеличением количества арендуемых объектов, переездами в другие помещения).
Управление изменениями и перестройкой.
Устранение аварийных ситуаций.
Обслуживание и ремонт.
Обслуживание – работы, выполняемые для обеспечения нормативного срока эксплуатации объекта недвижимости. Они не ведут к увеличению его стоимости, но предотвращают обветшание и выход из строя отдельных элементов.
Ремонт – работы по устранению повреждений или изношенности объекта с целью его восстановления до нормального эксплуатационного состояния.
Охрана объекта.
Жизненный цикл присущ недвижимости не только как экономическому объекту, но и как объекту собственности (рис.1.4).
Рис.1.4. Жизненный цикл недвижимости как объекта собственности [16]
С жизненным циклом объекта недвижимости связаны следующие понятия (рис.1.5):
Типичный срок физической жизни (нормативный срок службы) определяется нормативными актами действующего законодательства.
Срок экономической жизни определяет период времени, в течение которого объект может быть использован как источник прибыли, и заканчивается, когда осуществляемые улучшения перестают увеличивать стоимость объекта.
Хронологический (фактический) возраст соответствует периоду пребывания объекта в эксплуатации с момента ввода в эксплуатацию.
Эффективный возраст отражает возраст объекта в зависимости от его внешнего вида, технического состояния и др. В зависимости от того, каков был уход за зданием, проводились ли работы по ремонту, модернизации, переоборудованию или нет, эффективный возраст здания может быть больше или меньше его фактического возраста.
Оставшийся срок экономической жизни – период от даты оценки до окончания экономической жизни объекта.
Рис.1.5. Срок жизни объекта недвижимости
Вопросы для самоконтроля:
Какие объекты относятся к недвижимому имуществу?
Каковы сущностные признаки недвижимости?
В чем заключаются материальные, правовые, экономические и социальные свойства недвижимости?
В чем может проявляться полезность недвижимости?
В чем заключается специфичность недвижимости как товара?
Какие стадии включает жизненный цикл недвижимости как материального объекта и как объекта собственности?
Может ли эффективный возраст здания отличаться от его фактического возраста? Почему?
Верны ли следующие утверждения?
а). В России собственник земельного участка имеет право собственности на недра и воздушное пространство в рамках этого участка.
б). Земля в процессе использования не изнашивается.
в). Срок экономической жизни объекта недвижимости – это нормативный срок его службы.
г). Недра относятся к воспроизводимым объектам недвижимости.
д). Любой объект недвижимости характеризуется высокой ликвидностью.
е). На рыночную стоимость недвижимости влияет способ финансирования сделки.
Вопросы для самостоятельного изучения:
Этапы жизненного цикла объекта недвижимости.
Формы воспроизводства недвижимости.
Нормативно-законодательная база в сфере недвижимости.
Объекты недвижимости как основные фонды предприятий.