Характеристика рынка жилой загородной недвижимости

Для классификации загородного жилья, используется подход, при котором класс объекта (A, B, C или D) определяется характеристиками его составных частей:

1. Район размещения поселения – совокупность земельной территории, населенных пунктов, инфраструктуры и окружающей среды, обособленных географическими, историческими, качественными, природными факторами и образующих единую, отчасти замкнутую систему.

2. Поселок, в котором размещен земельный участок, или место – территория, образующая обособленную совокупность объектов застройки.

3. Земельный участок, на котором находится или будет построен дом.

4. Сам дом.

Каждая из перечисленных составляющих обладает собственными признаками, которые могут не зависеть от параметров остальных трех.

Район рассматривается в первую очередь с точки зрения удаленности от города, социальной обстановки и природной среды, транспортной доступности – покрытие магистралей и дорог внутри района, их освещенность в ночное время, отсутствие пробок. Качество инфраструктуры определяется развитостью социально-бытовой сферы как в самом районе, так и в непосредственной близости в радиусе 5-7 км.

При классификации поселков (места) учитываются уровень их безопасности, квалификация сотрудников частного охранного предприятия, степень технической оснащенности и т.д. Также дополнительно детализируются различия в обустроенности и комфортности проживания – наличие продовольственных магазинов, мини-маркетов, школы, прачечной и т.д., которые рассматриваются применительно к непосредственно прилегающей к поселку территории в радиусе 1-2 км; показатели плотности застройки (отношение площадей домов к общей площади земельного участка) и средней этажности (высоты) возведенных жилых объектов.

Для высококачественного загородного поселения характерно соответствие единой архитектурной концепции, когда в общую картину вписываются все объекты – от жилых и подсобных помещений до здания контрольно-пропускного пункта на окраине.

Классификация земельного участка основана на структуризации параметров площади, ландшафта и назначения. Высококачественные участки должны быть большой площади, с нормальной влажностью почвы. Кроме того, для классов А и В функциональное назначение должно предусматривать возможность строительства дома, что облегчает перевод земельного участка в другую категорию и процедуру получения необходимых разрешений и согласований. Также используются такие факторы, как расположение внутри поселка, конфигурация, примыкание к лесу (парку) или наличие непосредственного выхода к водоему.

Характеристики загородных домов в основном идентичны критериям оценки городского жилья: качество архитектурно-планировочных и инженерных решений, отделки и коммуникаций, наличие гаража и удобств и т.д.

3.2. Рынок офисной недвижимости

Международная классификация предлагает разделение офисных объектов по трем показателям: местоположению, типу и техническому уровню зданий, уровню управляющей компании и предоставляемого сервиса (табл.3.1) [1].

Таблица 3.1

Классификация офисных помещений

Класс	Характеристика
A1	Центральное местоположение (1), удобный доступ (2), полностью заново отстроенное здание (3), подземная парковка (4), современные системы безопасности здания (5), профессиональный арендодатель (6), правильно оформленная документация (7).
A2	1, 2, 5, 6, 7, полностью реконструируемое в 90-х г.г. здание (8).
B1	1, 6, 7, 8, автономное теплоснабжение (9), системы предварительного охлаждения приточного воздуха (10), планировка этажей в виде офисных блоков (11), ремонт – "евростандарт" (12), современные лифты (13), круглосуточная охрана (14).
B2	1, 6, 7, 8, 11, 12, 14, возможен не очень удобный доступ (15).
C1	1, 6, 7, 11, 14, косметически отремонтированное здание (16).
C2	7, 14, любое местоположение (17), здание бывшего института и т.п. (18), любое состояние помещений (19).
D	7, 15, 17, 18, 19.

Все объекты офисной недвижимости можно также разделить по форматам: офисные центры, бизнес-парки и особняки (табл.3.2) [7]. Выделение и применение форматов позволяет структурировать, оценить и наиболее эффективно использовать особенности месторасположения зданий, их возможности позиционирования, а также предпочтения текущих и потенциальных клиентов.

Основная особенность офисных центров (бизнес-центров) – их нахождение в бизнес-зонах города. В условиях высокого спроса на помещения данного формата их создание, эксплуатация и развитие могут планироваться как уже в сформировавшемся районе, так и являться основой для формирования новой деловой зоны.

Бизнес-парки представляют собой единые комплексы малоэтажных зданий за чертой города, но недалеко от транспортных магистралей. Важное преимущество их расположения – меньшая стоимость земли, а значит, и возможность покупки (аренды) помещений высокого класса по ценам (ставкам) ниже, чем аналогичные площади в традиционных деловых зонах. Клиенты бизнес-парков – это, в первую очередь, те компании, бизнес которых не требует пребывания в престижном центре города (в отличие, например, от банковских, финансовых, страховых, юридических фирм и т.п.).

Наряду с этим существует понятие "технопарк" – комплекс объектов коммерческой недвижимости, ориентированный на технологические предприятия. В нем, кроме офисов, предусматривается наличие жилых зданий для проживания сотрудников компаний-арендаторов, гостиниц, парковок, промышленных площадей, на которых можно разместить соответствующие специализации технопарка производственные мощности.

Концепция бизнес-парка позволяет управляющему недвижимостью (девелоперу) в полной мере использовать стремление покупателей и арендаторов к персональным офисным объектам и реализации в них своей корпоративной индивидуализации. Клиенты могут занять отдельное небольшое здание, разместить на нем свой логотип, оформить в едином своем корпоративном стиле, что невозможно в офисных центрах, где расположены различные компании и ни у одной из них нет преимущественных прав на общие площади и фасад. В этой связи целесообразно применение стратегии фокусирования на потребностях клиентов – отраслевых профилях, наиболее перспективных с точки зрения финансовых возможностей и платежеспособности.

Таблица 3.2

Особенности форматов офисной недвижимости

Характеристики объекта, особенности использования	Офисные центры	Бизнес-парки	Особняки
Месторасположение	В непосредственной близости от делового центра или в нем самом	В основном за преде-лами города, в отда-лении от деловых районов и центров	В центральных частях города, исторических районах
Возможные стратегии позицио-нирования имиджа	Возможность подбора для клиентов наибо-лее подходящих по размерам помещений, пакета услуг, уровня обслуживания	Комфортность распо-ложения и хорошая экология, возмож-ность индивидуали-зации арендуемых зданий и помещений	Корпоративные резиденции высшей категории для крупных компаний
Формирование клиентской базы – пула арендаторов	Широкая клиентская база, диверсифициро-ванная по профилям, а также по размерам и форматам помещений	Подбор арендаторов с ориентацией на их бизнес и целевой отраслевой профиль	Индивидуальный подход в работе с каждым клиентом с учетом его нужд и потребностей
Основные конкурен-тные преимущества для компании-девелопера	Относительно высокий средний уровень арендных ставок, платы за коммунальные, эксплуатационные и иные услуги	Относительно низкая стоимость земли и строительства, возмо-жность установления более низких, чем у других форматов, арендных ставок	Высокая рыночная стоимость объекта, престиж компании-девелопера в сегменте рынка объектов премиум-класса
Инфраструктура объекта, качество инженерных систем и оборудования, эксплуатации	Инфраструктура, готовая под делопро-изводство, комплекс услуг по эксплуата-ции и обслуживанию помещений в соответ-ствии с классом офисного здания	Большая территория с низкой плотностью застройки с единой инженерной и коммуникационной инфраструктурой	Большая прилегаю-щая территория, удобная открытая планировка помеще-ний, высококачест-венное инженерное оборудование и системы

Особняк – наиболее элитный формат офисов. Как правило, это небольшое здание общей площадью от 600 до 5000 м², с высотой не более 5 этажей, расположенное в историческом районе и выполненное в архитектурных традициях прошлых столетий. Например, как офисные комплексы широко используются и приносят доход исторически ценные здания, которые до Октябрьской революции были жилыми домами. Рынок особняков как сегмент офисной недвижимости очень мал и специфичен, является "рынком покупателя", поскольку объекты особнякового фонда рассматриваются в первую очередь в качестве корпоративных резиденций крупных компаний. Проекты их строительства и реконструкции осуществляются под конкретного клиента вследствие относительно высоких капитальных затрат, обусловленных действующим законодательством в сфере охраны памятников истории и архитектуры, ограничением строительных площадок в центральной части города.