1.3. Особенности недвижимости как товара

Недвижимость обладает следующими основными качествами:

• Полезность – это способность недвижимости удовлетворять различные реальные и потенциальные потребности.

• Уникальность обусловлена индивидуальными характеристиками объектов недвижимости и, прежде всего, местоположением.

• Ограниченность связана, в первую очередь, с ограниченностью земельных участков, находящихся в рыночном обороте, и невоспроизводимостью земельных ресурсов.

• Капиталоемкость объясняется высокими затратами на приобретение или строительство объектов недвижимости.

Особенности недвижимости как товара:

• Недвижимое имущество – это наиболее долговечный товар, что делает его жизнь на рынке довольно продолжительной.

• Недвижимые товары используются по месту их расположения, что создает такую особую характеристику как территориальные предпочтения, т.е. при выборе объекта недвижимости учитываются такие характеристики района расположения объекта как престижность, развитость социальной или деловой инфраструктуры, удаленность от центра, экология и др.

• Недвижимость обеспечивает надежность инвестиций, т.к. ее стоимость может со временем возрастать из-за увеличения спроса, произведенных улучшений и других факторов. Недвижимость обладает значительной степенью устойчивости по отношению к инфляции.

• Несовпадение тенденций изменения стоимости компонентов объекта недвижимости – земли и улучшений (зданий, сооружений, инфраструктуры). Преобладает тенденция увеличения стоимости земли при некотором снижении стоимости здания. Потенциал роста стоимости земли определяют бесконечность срока службы земли, увеличение ее дефицитности, инфляция и другие факторы. В то же время стоимость зданий и сооружений с течением времени снижается вследствие совокупного износа (физического, морального и внешнего).

• Сделки с недвижимостью – это не обычное перемещение и потребление товара, а движение капитала, приносящего доход.

• Продолжительность создания и срока службы объектов недвижимости определяет их длительный жизненный цикл и, как следствие, неравномерность и противоположную направленность денежных потоков, генерируемых объектами доходной недвижимости (рис.1.2). Этап 1 – покупка или строительство объекта недвижимости (вклад денежных средств); этап 2 – ремонт, перепланировка, поиск арендаторов, заключение договоров аренды; этап 3 – получение доходов в процессе эксплуатации объекта или сдачи его в аренду; этап 4 – перепродажа объекта.

Рис.1.2. Денежные потоки по этапам инвестиционного цикла объекта недвижимости

• Влияние финансирования в различных формах на рыночную стоимость недвижимости (за счет собственных и заемных средств, долевое финансирование, ипотечное кредитование и др.).

• Недвижимость отличается большим многообразием комбинаций прав собственности и распределения дохода. Права на недвижимость могут быть разделены по типу прав, по элементам объекта и по времени их осуществления. Также существуют различные обременения прав в виде залога, сервитута, ограничения прав пользования и др.

• Степень ликвидности различных объектов недвижимости существенно различается, особенно в зависимости от их местоположения.

• Так как недвижимость не перемещается в пространстве, то инвестиции в нее связаны с дополнительными рисками, например, с ухудшением окружающей среды, изменением предпочтений покупателей (арендаторов) и др.

• Сложность и продолжительность процессов создания зданий и сооружений, обустройства земельных участков требуют эффективного, профессионального управления как на стадии строительства (обустройства), так и на стадиях оценки, продажи (покупки) и последующей эксплуатации (постоянное поддержание строений, объектов инфраструктуры и земельного участка в рабочем функциональном состоянии). Качество управления объектом недвижимости составляет значительную часть его функциональных характеристик и оказывает большое воздействие на конкурентоспособность объекта и его цену.

• Владение недвижимым имуществом и сделки с ним предполагают четыре вида затрат: единовременные выплаты (сравнительно крупные инвестиции); на поддержание объекта в функциональном состоянии; налог на недвижимое имущество; государственные пошлины и другие сборы при сделках с недвижимостью.

• Налогообложение сделок, владения и пользования недвижимостью в РФ дифференцируется по видам объектов и социальному статусу собственников. Применяются различные ставки налога в зависимости от качества и местоположения земель.