3.3. Рынок складской недвижимости

Первоочередными параметрами, определяющими класс (A, B, C, D) складской недвижимости являются:

• Совокупность характеристик типа и планировки здания: его высота и форма, использованные строительные материалы, расположение колонн, расстояние между пролетами, этажность.

Ключевым критерием является этажность, например, объекты классов А и В могут быть только одноэтажными, поскольку в многоэтажных складах значительная часть (примерно до 20% объема) приходится на лифты и лестницы, что сокращает полезную площадь. Следовательно, одноэтажные здания нерациональны под низкокачественные склады из-за высокой стоимости занимаемых земельных участков и низкой плотности застройки.

Класс объекта зависит и от колонн и шага между ними: высокая частота (шаг менее 9 м) и невысокая допустимая нагрузка на междуэтажные перекрытия зачастую не позволяют применять разгрузочно-погрузочную технику.

Высота потолков должна составлять от 6-10 м для класса В и свыше 10 м для класса А для возможной установки стеллажного оборудования.

• Транспортная доступность – расположение относительно транспортных магистралей, наличие и качество подъездных путей, а также железнодорожной ветки.

• Обеспеченность инженерно-коммунальными коммуникациями, оптико-волоконной и телекоммуникационной связью, системами управления температурно-влажностным режимом, помещениями вспомогательной инфраструктуры (офисы и вспомогательные помещения при складе, туалеты, душевые и др.).

• Соответствие требованиям профессионального менеджмента – внедрение централизованного складского учета, круглосуточная охрана, организация внутрискладской логистики.

Классификация объектов складской недвижимости [7]:

1. По функциональным областям логистики (специализация в функциональной логистике склада определяет структуру возможных для хранения нем товарно-материальных ценностей, а также наиболее вероятные целевые сегменты корпоративных клиентов):

   1. Склады снабжения, как правило, специализируются на сырье, комплектующих и другой продукции производственного назначения, вследствие чего в своей деятельности ориентируются на промышленные предприятия.

   2. Склады промышленной логистики участвуют в оптимизации снабжения производства, хранении запасов незавершенной продукции, приборов и инструментов, запчастей и т.д. Они используются для отгрузки с постоянной периодичностью материалов с относительно невысоким сроком хранения, что позволяет с минимальными временными и финансовыми затратами механизировать технологию грузопереработки.

   3. Склады распределения (дистрибуции) специализируются, в первую очередь, на организации непрерывного движения товарных потоков из сферы производства в сферу потребления. Основная их особенность – технические и технологические возможности преобразования производственного ассортимента в торговый – для бесперебойного обеспечения оптовых и розничных сетей продаж. Например, склады оптовой торговли товаров широкого потребления должны позволять концентрировать запасы большой номенклатуры и неравномерной оборачиваемости, в т.ч. иногда сезонного спроса, которые также могут распределяться различными партиями. Склады, ориентированные на розничную торговлю, применяются для хранения больших партий товара, чтобы постоянно поддерживать в магазинах нужный ассортимент. Реализация с них происходит, как правило, более часто и мелкими партиями.

2. По обслуживанию участников логистических сетей:

   1. Склады обслуживания производителей.

   2. Склады обслуживания торговых компаний.

   3. Склады обслуживания торгово-посреднических компаний.

   4. Склады обслуживания транспортных компаний предназначены для временного складирования ожидающих последующей экспедиции материальных ценностей: складские объекты железнодорожных станций, грузовые терминалы автотранспорта, морских и речных портов, воздушного транспорта. Период нахождения в них груза сведен к минимуму в целях эффективного использования и своевременной перевалки груза с одного вида транспорта на другой. Грузы поступают и отправляются крупными партиями, при этом поступающая грузовая единица на складе не расформировывается.

   5. Склады обслуживания экспедиторских компаний.

3. По техническому устройству:

   1. Открытые площадки.

   2. Площадки под навесом.

   3. Полузакрытые площадки.

   4. Закрытые сооружения.

4. По технической оснащенности:

   1. Частично механизированные склады с применением средств малой механизации (ручных и гидравлических тележек, вручную и т.д.).

   2. Механизированные склады, в которых большая часть операций осуществляется с помощью средств механизации (напольного безрельсового транспорта в закрытых помещениях, бензиновыми, газовыми и дизельными автопогрузчиками, мостовыми и козловыми кранами – на открытых площадках).

   3. Автоматизированные склады, где ряд операций (транспортировка, складирование) выполняется с помощью автоматизированных средств (стеллажных кранов-штабелеров, робокаров и т.п.), а остальные – с применением различных средств механизации.

   4. Автоматические склады характеризуются выполнением всех работ по складированию, сортировке грузов с помощью автоматизированных технических средств.

5. По наличию внешних транспортных связей:

   1. С причалом и рельсовыми подъездными путями.

   2. С рельсовыми подъездными путями.

   3. С автодорожным подъездом.

В современных условиях все большее развитие и распространение получает грузовой терминал (терминальный комплекс, логистический парк) – специальный комплекс нескольких складских сооружений, персонала, единой территории и инфраструктуры, технических и технологических устройств, организационно взаимоувязанных для выполнения приема, погрузки-разгрузки, хранения, сортировки, переработки грузов, а также коммерческо-информационного сопровождения грузополучателей, перевозчиков и других логистических посредников. Являясь важным звеном товаропроводящих сетей, они представляют собой не просто пункты накопления мелких отправок, но крупные грузораспределительные центры и базы снабжения – универсальные или специализированные.