- •4. Право собственности на недвижимость 44
- •7. Девелопмент как вид предпринимательской деятельности
- •1. Понятие и свойства недвижимости
- •1.1 Сущность и виды объектов недвижимости
- •1.2. Свойства земли как объекта недвижимости
- •Категории земель в соответствии с целевым назначением [6]:
- •1.3. Особенности недвижимости как товара
- •1.4. Жизненный цикл объекта недвижимости
- •2. Рынок недвижимости
- •2.1. Понятие, функции и особенности рынка недвижимости
- •Функции рынка недвижимости
- •Особенности рынка недвижимости
- •Классификация рынка недвижимости
- •2.2. Факторы, действующие на рынке недвижимости
- •2.3. Экономические субъекты рынка недвижимости
- •2.4. Государственное регулирование в сфере недвижимости
- •3. Характеристика основных сегментов рынка недвижимости
- •3.1. Рынок жилой недвижимости
- •Характеристика рынка жилой городской недвижимости
- •Характеристика рынка жилой загородной недвижимости
- •3.2. Рынок офисной недвижимости
- •3.3. Рынок складской недвижимости
- •3.4. Рынок торговой недвижимости
- •4. Право собственности на недвижимость
- •4.1. Понятие права собственности
- •Субъекты и объекты права собственности
- •4.2. Функции права собственности на землю
- •4.3. Государственная регистрация прав на недвижимость
- •5. Понятие и виды сделок с объектами недвижимости
- •5.1. Сущность и классификация сделок с недвижимостью
- •5.2. Характеристика сделок с объектами недвижимости
- •Объект договора доверительного управления
- •Стороны, участвующие в договоре доверительного управления
- •Права и обязанности доверительного управляющего
- •Основания прекращения договора
- •Приватизация жилых помещений.
- •1). К оспоримым сделкам относятся:
- •Совершенные недееспособными лицами
- •2). К ничтожным сделкам относятся:
- •Безвозмездная передача имущества в собственность
- •Обмен права пользования на равноценное право
- •Сдача в аренду складских и торговых помещений
- •6. Управление недвижимостью
- •6.1. Сущность, цели и задачи управления недвижимостью
- •6.2. Функции управляющей компании
- •6.3. Концепция управления коммерческой недвижимостью
- •6.4. Особенности управления различными типами недвижимости
- •Особенности управления операционной недвижимостью
- •Аудит недвижимости
- •Аутсорсинг
- •Соглашение об оказании услуг
- •Внутренняя аренда
- •Особенности управления инвестиционной недвижимостью
- •6.5. Управление продажами на рынке недвижимости
- •Управление каналами распределения
- •2). Операционная недвижимость – это…
- •7. Девелопмент как вид предпринимательской
- •7.1. Понятие и сущность девелопмента
- •Особенности инвестиционных проектов в сфере развития недвижимости
- •7.2. Этапы процесса девелопмента
- •7.3. Виды эффективности проектов девелопмента
- •7.4. Экспертиза проекта девелопмента
- •Методы оценки инвестиционных проектов
- •Метод определения чистой текущей стоимости.
- •Метод расчета индекса рентабельности инвестиций.
- •Метод определения срока окупаемости инвестиций.
- •7.5. Управление рисками в процессе девелопмента
- •Идентификация и анализ рисков
1. Понятие и свойства недвижимости
1.1 Сущность и виды объектов недвижимости
Недвижимая собственность (имущество) – важнейшая из составных частей национального богатства всех стран мира (более 50%). Недвижимое имущество является важнейшим экономическим ресурсом и играет роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность.
Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен Римского права. В России термин "недвижимое имущество" был введен Петром I в 1714 г. Указом "О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах". C тех пор оно стало общепринятым в дореволюционной России. В начале 20-х годов 20-го века в нашей стране названное деление имущества было признано "буржуазным" и в связи с отменой частной собственности на землю было упразднено.
Переход страны в начале 90-х годов к рыночным отношениям потребовал существенного изменения действовавшего законодательства. 21 октября 1994 г. Государственной Думой был принят новый Гражданский Кодекс РФ, в котором раскрыто понятие недвижимости. В ст.130 [4] сказано, что к недвижимым вещам (недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, предприятия в целом как имущественные комплексы. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество.
Российское законодательство приравнивает к недвижимому имуществу и явно движимые вещи не по родовым или видовым признакам, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для объектов недвижимости.
Недвижимостью признается также предприятие в целом как имущественный комплекс, в состав которого входят все виды имущества, предназначенные для обеспечения его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги, и другие исключительные права. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением и прекращением вещных прав.
В международной практике под недвижимостью понимается земельный участок и все, что находится под ним (природные ресурсы) и над ним (строения, деревья, водные объекты, воздушное пространство), а также права на эти объекты. В России частные лица имеют права не на все недра, соответствующие их земельному участку, а только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т.п.). Залежи угля, нефти, руды и т.п. не включаются в состав недвижимого имущества частного собственника, т.к. недра принадлежат государству полностью. Воздушное пространство также имеет общественный характер и принадлежит государству.
Каждый объект недвижимости имеет родовые (сущностные) признаки, отличающие его от движимых вещей, и видовые (частные, специфические) признаки, отличающие однородные по этому признаку группы объектов недвижимости от других групп недвижимости.
Родовые признаки характеризуют неподвижность объекта, прочную связь с землей (физическую и юридическую, прямую и косвенную), его неперемещаемость в пространстве без ущерба назначению, долговечность, сохранность натурально-вещественной формы в течение всего срока службы, постепенный перенос стоимости объекта на продукцию (услуги) и накопление амортизации. Видовые признаки характеризуют функциональное назначение, происхождение недвижимости, технические и технологические характеристики, форму собственности и т.д.
Понятие недвижимости многогранно и является синтезом материальных, экономических, правовых и социальных свойств (рис. 1.1).
Рис.1.1. Недвижимость как совокупность материальных, экономических, правовых и социальных свойств [16]
Физические, экономические, социальные и правовые свойства недвижимости тесно связаны между собой. Местоположение объектов недвижимости существенно влияет на их стоимость, доходность, ликвидность, и, таким образом, физические ее свойства определяют экономические. Социальные свойства также находятся в зависимости от местоположения, которое определяет престижность недвижимости, пригодность для проживания и др. Местоположение недвижимости влияет на правовой режим использования. Например, для земли, находящейся в зонах отдыха, пограничных зонах, зонах, подлежащих застройке государственными дорогами и объектами, устанавливается особый правовой режим использования и оборота.
Недвижимость является:
объектом деятельности в ряде отраслей и служит определенной гарантией стабильности бизнеса;
одним из важнейших ресурсов в обеспечении эффективной деятельности любого хозяйствующего субъекта;
важнейшим имущественным компонентом собственников.
Недвижимость как экономический объект может быть и товаром, и капиталом. Недвижимость как товар – это объект различных сделок, удовлетворяющий реальные и потенциальные потребности сторон сделок. Недвижимость как капитал – это ее способность приносить доход. Как правило, капитал принимает форму ресурсов для производства товаров и услуг.
Классификация объектов недвижимости:
По функциональному назначению: производственные и непроизводственные. При производственном назначении недвижимость прямо или косвенно участвует в создании товаров или услуг. При непроизводственном - не участвует в создании товаров, но обеспечивает условия для обслуживания и проживания населения.
По воспроизводимости: воспроизводимые (здания, сооружения, многолетние насаждения) и невоспроизводимые (земельные участки, природные месторождения, природные водные бассейны).
По степени готовности к эксплуатации: введенные в эксплуатацию, незавершенное строительство, требующие капитального ремонта или реконструкции.
По форме собственности: частные, государственные, коллективные, общественных организаций.
По отраслевой принадлежности: промышленные, строительные, сельскохозяйственные, жилищно-коммунальные, культурно-бытовые.
Кроме того, выделяют [1]:
Здания - строительно-архитектурные объекты, назначением которых является создание условий для производственного процесса, проживания, социально-культурного обслуживания, хранения материальных ценностей. В состав зданий входят внутренние коммуникации, необходимые для их эксплуатации: система отопления, внутренняя сеть водопровода, газопровода, канализации со всеми устройствами, внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой, внутренние телефонные и сигнализационные сети, вентиляционные устройства общесанитарного назначения, подъемники и лифты.
Сооружения - инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания и выполнения технических функций (шахты, тоннели, нефтяные скважины, дороги, плотины, эстакады и др.) или для обслуживания населения (стадионы, бассейны, сооружения городского благоустройства и др.). В состав сооружений входят все устройства, составляющие с ними единое целое.
Виды сооружений:
Градостроительные: наземные и подземные сооружения.
Энергообеспечивающие: нефтяные базы, теплоэлектростанции.
Инфраструктурные: транспортные и терминальные сооружения.
Промышленные: доменные и мартеновские печи, стапели.
Экологические: заводы по утилизации отходов, очистные сооружения.
Передаточные устройства: нефте- и газопроводы, ЛЭП.
В зависимости от градостроительных требований и культурной значимости здания и сооружения подразделяются на классы [11]:
а) Гражданские:
I класс – театры, музеи, зрелищные сооружения, жилые дома высотой более 10 этажей.
II класс – школы, больницы, детские учреждения, торговые здания, жилые дома 6-9 этажей.
III класс – жилые дома 3-5 этажей, общественные здания малой вместимости.
IV класс – жилые дома 1-2 этажа, общественные здания с минимальными требованиями.
б). Промышленные:
I класс – крупные электростанции, метрополитен, непрерывное производство большой мощности.
II класс – большинство зданий основного и подсобного вспомогательного производства.
III класс – склады с малоценным сырьем, деревянные сооружения.
IV класс – здания без требований долговечности и огнестойкости.
Тип зданий по группам капитальности:
I группа – особо капитальные.
II группа – обыкновенные.
III группа – каменные облегченные.
IV группа – деревянные смешанные.
V группа – сборно-щитовые, каркасные.
VI группа – каркасно-камышитовые.
Многолетние насаждения - плодово-ягодные, технические, защитные, декоративные и озеленительные насаждения всех видов; искусственные насаждения ботанических садов, других научно-исследовательских учреждений и учебных заведений для научно-исследовательских целей.
В РФ для обозначения "пограничных" состояний между движимыми и недвижимыми вещами используют термины "существенные неотделимые части" и "принадлежности недвижимых вещей". К первым относят то, что не может быть отторгнуто без соразмерного ущерба и объекту недвижимости, и отделяемой части (например, лифт, система водоснабжения и др.). Ко вторым относят вещи, которые могут быть отделены от недвижимости по решению собственника.
При отнесении того или иного пограничного предмета к недвижимости или к личной собственности учитывают одновременно три фактора [16]:
1). Характер связи с объектом недвижимости (сильная, слабая).
2). Намерение сторон (оставить или изъять при сделке).
3). Срок использования (если срок службы меньше года, предмет не является компонентом недвижимости).
Для оценки и управления недвижимостью необходимо иметь представление об основных элементах зданий и сооружений, их характеристиках и качестве на всех этапах жизненного цикла объекта [11]:
1. Конструктивные элементы:
Основание и фундамент.
Каркас и несущие стены.
Междуэтажные перекрытия и покрытия.
Лестничные марши, крыльца, балконы.
Стены наружные.
Стены внутренние и перегородки.
Заполнение оконных и дверных проемов.
Крыши и кровли.
Зенитные и аэрационные фонари.
Полы.
Подвесные и подшивные потолки.
Внутренняя и наружная отделка.
2. Инженерные сети:
Отопление.
Вентиляция и кондиционирование.
Внутренний водопровод.
Внутренняя канализация.
Электроосвещение.
Силовое электрооборудование.
Контрольно-измерительные приборы и аппаратура.
Связь и сигнализация.
Внутренние промышленные трубопроводы.
Инженерное и вспомогательное оборудование.
Наружные сети: водопровод, канализация, электроснабжение, теплогазоснабжение, технологические трубопроводы.