- •4. Право собственности на недвижимость 44
- •7. Девелопмент как вид предпринимательской деятельности
- •1. Понятие и свойства недвижимости
- •1.1 Сущность и виды объектов недвижимости
- •1.2. Свойства земли как объекта недвижимости
- •Категории земель в соответствии с целевым назначением [6]:
- •1.3. Особенности недвижимости как товара
- •1.4. Жизненный цикл объекта недвижимости
- •2. Рынок недвижимости
- •2.1. Понятие, функции и особенности рынка недвижимости
- •Функции рынка недвижимости
- •Особенности рынка недвижимости
- •Классификация рынка недвижимости
- •2.2. Факторы, действующие на рынке недвижимости
- •2.3. Экономические субъекты рынка недвижимости
- •2.4. Государственное регулирование в сфере недвижимости
- •3. Характеристика основных сегментов рынка недвижимости
- •3.1. Рынок жилой недвижимости
- •Характеристика рынка жилой городской недвижимости
- •Характеристика рынка жилой загородной недвижимости
- •3.2. Рынок офисной недвижимости
- •3.3. Рынок складской недвижимости
- •3.4. Рынок торговой недвижимости
- •4. Право собственности на недвижимость
- •4.1. Понятие права собственности
- •Субъекты и объекты права собственности
- •4.2. Функции права собственности на землю
- •4.3. Государственная регистрация прав на недвижимость
- •5. Понятие и виды сделок с объектами недвижимости
- •5.1. Сущность и классификация сделок с недвижимостью
- •5.2. Характеристика сделок с объектами недвижимости
- •Объект договора доверительного управления
- •Стороны, участвующие в договоре доверительного управления
- •Права и обязанности доверительного управляющего
- •Основания прекращения договора
- •Приватизация жилых помещений.
- •1). К оспоримым сделкам относятся:
- •Совершенные недееспособными лицами
- •2). К ничтожным сделкам относятся:
- •Безвозмездная передача имущества в собственность
- •Обмен права пользования на равноценное право
- •Сдача в аренду складских и торговых помещений
- •6. Управление недвижимостью
- •6.1. Сущность, цели и задачи управления недвижимостью
- •6.2. Функции управляющей компании
- •6.3. Концепция управления коммерческой недвижимостью
- •6.4. Особенности управления различными типами недвижимости
- •Особенности управления операционной недвижимостью
- •Аудит недвижимости
- •Аутсорсинг
- •Соглашение об оказании услуг
- •Внутренняя аренда
- •Особенности управления инвестиционной недвижимостью
- •6.5. Управление продажами на рынке недвижимости
- •Управление каналами распределения
- •2). Операционная недвижимость – это…
- •7. Девелопмент как вид предпринимательской
- •7.1. Понятие и сущность девелопмента
- •Особенности инвестиционных проектов в сфере развития недвижимости
- •7.2. Этапы процесса девелопмента
- •7.3. Виды эффективности проектов девелопмента
- •7.4. Экспертиза проекта девелопмента
- •Методы оценки инвестиционных проектов
- •Метод определения чистой текущей стоимости.
- •Метод расчета индекса рентабельности инвестиций.
- •Метод определения срока окупаемости инвестиций.
- •7.5. Управление рисками в процессе девелопмента
- •Идентификация и анализ рисков
Соглашение об оказании услуг
Заключается между предприятием как целым с отдельными подразделениями и определяет обязанности организации как собственника помещений (ремонт, снабжение) и обязанности подразделений, занимающих помещения (уборка, направления использования).
Внутренняя аренда
Использование арендных механизмов позволяет заинтересовать подразделения в экономном использовании помещений. При этом арендная плата может устанавливаться на различном уровне, например, на уровне расходов по поддержанию помещений в работоспособном состоянии. Возможен и иной вариант – установление арендной платы на рыночном уровне.
Указанные приемы позволяют упорядочить процесс использования недвижимости, создать механизмы, заставляющие отдельные подразделения предприятия более рационально использовать недвижимость и тем самым уменьшить расходы предприятия или высвободить помещения для иных вариантов использования.
Особенности управления инвестиционной недвижимостью
Инвестиционная недвижимость является самостоятельным активом, нуждающимся в управлении для получения дохода от его использования.
Цели управления инвестиционной недвижимостью:
Получение периодического дохода и его максимизация.
Увеличение стоимости недвижимости.
Поддержание хорошего состояния недвижимости.
Минимизация затрат на техническое обслуживание и эксплуатацию недвижимости.
Достижение этих целей обеспечивается путем реализации комплекса мероприятий (табл.6.1).
Таблица 6.1
Содержание деятельности по управлению инвестиционной недвижимостью
Содержание мероприятия |
Результат мероприятия |
Экспертиза объекта недвижимости и его окружения; определение возможностей по наилучшему использованию объекта с учетом его состояния, потенциала местоположения и прогноза развития рынка недвижимости |
Выбор наилучшего варианта использования объекта недвижимости; разработка программы по управлению объектом недвижимости; составление прогноза динамики доходов и расходов по объекту |
Формирование команды управления, набор наемных работников, обеспечивающих содержание объекта недвижимости и его эксплуатацию, в т.ч. оказание услуг арендаторам и контроль за выполнением ими условий договора аренды |
Поддержание объекта в работоспособном состоянии; контроль за денежными потоками |
Привлечение арендаторов, заключение договоров аренды |
Обеспечение наиболее полной занятости помещений |
Поиск и отбор подрядчиков для выполнения отдельных видов работ по эксплуатации объекта и ремонту |
Обеспечение минимизации затрат по содержанию объекта |
Анализ качества работ по содержанию объекта и оказанию услуг арендаторам; выявление потребностей арендаторов в дополнительных услугах |
Поддержание высокого качества обслуживания, расширение спектра оказываемых арендаторам услуг |
Анализ фактических доходов и расходов по объекту, выявление причин отклонения достигнутых показателей от плановых |
Корректировка плана доходов и расходов, внесение изменений в программу управления объектом |
Ремонт объекта недвижимости (косметический, капитальный), реконструкция, модернизация, перепланировка |
Улучшение качественных характеристик объекта, повышение его класса, арендной ставки и стоимости |