1). К оспоримым сделкам относятся:

1. Совершенные недееспособными лицами

2. Совершенные для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия

3. Осуществленные несовершеннолетними от 14 до 18 лет без согласия родителей или попечителей

4. Направленные на ограничение правоспособности или дееспособности граждан

2). К ничтожным сделкам относятся:

1. Совершенные для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия

2. Направленные на ограничение правоспособности и дееспособности граждан

3. Совершенные под влиянием заблуждения, обмана, угрозы, стечения тяжелых обстоятельств

4. Осуществленные ограниченными в дееспособности гражданами

3). В какой момент сделки купли-продажи недвижимости к покупателю переходит право собственности на предмет сделки:

1. В момент подписания акта сдачи-приемки

2. В момент государственной регистрации сделки

3. В момент фактической передачи объекта недвижимости

4. В момент нотариального удостоверения договора купли-продажи

4). Рента – это…

1. Безвозмездная передача имущества в собственность

2. Право пользования чужой недвижимостью на определенных условиях

3. Передача в собственность объекта недвижимости в обмен на периодические выплаты денежных сумм

4. Выдача кредита под залог недвижимости

5). При заключении сделки обмена между нанимателем и собственником жилых помещений производится:

1. Обмен права пользования на равноценное право

2. Обмен права пользования на право собственности

3. Обмен права собственности на право пользования

4. Обмен права собственности на равноценное право

6). Концессия – это…

1. Сдача в аренду складских и торговых помещений

2. Передача в собственность объекта недвижимости в обмен на периодические выплаты денежных сумм

3. Сдача в эксплуатацию природных богатств, предприятий, различных хозяйственных объектов

4. Передача имущества на определенный срок для управления им в интересах собственника имущества

7). Победителем конкурса по продаже государственного имущества признается:

1. Участник, предложивший максимальную цену при условии выполнения им инвестиционной и (или) социальной программы

2. Участник, предложивший максимальную цену

3. Участник, предложивший наилучшую инвестиционную программу

4. Участник, предложивший наилучшую социальную программу

Вопросы для самостоятельного изучения:

1. Содержание сделок с недвижимостью: концессия, рента, хозяйственное ведение, безвозмездное пользование.

2. Особенности купли-продажи жилья, земельных участков.

3. Особенности аренды жилых помещений, земельных участков, производственных объектов.

4. Инвестиционные и социальные условия при проведении конкурса по продаже предприятий.

6. Управление недвижимостью

6.1. Сущность, цели и задачи управления недвижимостью

Управление недвижимостью - организация наиболее эффективного использования недвижимости в интересах ее собственников, в том числе разработка программы управления объектом, организация технической эксплуатации, обеспечение объекта коммунальными услугами, маркетинг недвижимости, организация обслуживания пользователей недвижимости, обеспечение взаимоотношений с органами власти и коммунальными службами, управление проектами развития недвижимости [17].

Управление недвижимостью в зависимости от ситуации может обозначать:

• Принятие решений и оформление документов в отношении имущественных прав на объекты недвижимости.

• Управление конкретным видом объекта в процессе его эксплуатации для удовлетворения личных потребностей или коммерческого использования.

• Любое единичное целенаправленное организующее воздействие на объект недвижимости.

• Процесс реализации функций управления для получения определенных социально-экономических результатов.

• Система законодательного и исполнительного регламентирования и контроля поведения всех участников рынка недвижимости.

Управление недвижимостью включает все виды деятельности и все операции с нею: строительные, инвестиционные, владения и пользования, посреднические (риэлтерские), залоговые, трастовые, обменные и т.д.

Объектами управления выступают отдельные здания, имущественные комплексы предприятий, фонды (жилой, земельный, лесной и т.д.). Субъектами управления являются все участники рынка недвижимости: собственники, пользователи, арендаторы, инвесторы, государственные органы и т.д.

Управление недвижимостью может быть:

• Внутреннее – это регламентация деятельности каждой организации ее собственными нормативными документами.

• Внешнее – установление государством и его уполномоченными органами, а также международными соглашениями норм и правил поведения каждого участника рынка недвижимости.

Деятельность по управлению недвижимостью осуществляется в трех аспектах:

1. Правовой аспект состоит в наиболее рациональном использовании, распределении и комбинировании прав на недвижимость.

2. Экономический аспект реализуется через управление доходами и расходами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости.

3. Технический аспект состоит в поддержании объекта недвижимости в работоспособном состоянии в соответствии с его функциональным назначением.

Основная цель эффективного управления объектами и комплексами недвижимости - достижение экономических и социальных интересов собственников и пользователей недвижимости, государства и общества в целом. Такое управление включает подготовку, принятие, организацию и контроль управленческих решений, направленных на полноценное использование недвижимости как предмета потребления, реального и инвестиционного актива. В соответствии с этим основными задачами менеджмента недвижимости являются следующие:

• Создание информационно-аналитической базы для принятия адекватных управленческих решений в сфере недвижимости.

• Оптимизация распределения объектов недвижимости по типам использования (операционная, инвестиционная).

• Формирование стратегий и программ управления недвижимостью.

• Надлежащая техническая эксплуатация и обслуживание объектов недвижимости.

• Обеспечение функционирования систем безопасности объектов недвижимости.

• Эффективное продвижение объектов недвижимости на рынок.

• Ведение мониторинга за состоянием объектов недвижимости с целью оперативного принятия управленческих решений.

• Минимизация затрат на содержание системы управления недвижимым имуществом.

• Повышение качества и объемов услуг клиентам – жильцам, арендаторам и покупателям.

• Обеспечение эффективного взаимодействия с органами власти.

• Поддержка положительного имиджа в обществе и целевых социальных группах.

Для решения поставленных задач в основу системы управления недвижимостью должны быть положены принципы [17]:

1. Принцип пообъектного управления. Основным объектом управления является объект недвижимости, под которым понимается юридически обоснованная часть недвижимого имущества, состоящая из земельного участка (или его доли) и всех связанных с ним зданий и сооружений (или их частей). В качестве объекта управления могут выступать также имущественные комплексы, основу которых составляют объекты (группы объектов), объединенные единством территории, инженерной инфраструктурой, предназначением и дополняющие друг друга.

2. Принцип целенаправленного управления. Применительно к каждому объекту недвижимости собственником должна быть определена цель, которую он преследует, и достижению которой служит объект. Цели собственника должны иметь количественное выражение, позволяющее оценить степень их реалистичности и результаты деятельности по их достижению. На основании целей собственника, мониторинга рынка и анализа состояния объекта недвижимости должен разрабатываться перечень мероприятий, обеспечивающих максимальное достижение целей собственника (стратегии и программы управления). Программы управления (бизнес-планы) должны содержать экономически обоснованные показатели текущего и среднесрочного планирования, финансовых, экономических и иных результатов.

3. Принцип комплексности управления. Деятельность по управлению недвижимостью предполагает систематическое принятие решений и их выполнение на всех стадиях ее жизненного цикла. Решения по физическому изменению объекта, изменению его правового статуса принимаются в тесной связи с изменением его экономических характеристик.

4. Принцип обоснованности управленческих решений. Управленческие решения должны приниматься в соответствии с четко выверенными критериями, на основании достоверной и всесторонней информации о состоянии объекта недвижимости, рынка недвижимости, тенденциях развития экономики. Данный принцип предполагает проведение полной инвентаризации и учета объектов недвижимости, создание кадастра коммерческой недвижимости, включающего систему технико-экономических и финансовых показателей, адекватно отражающих состояние и основные тенденции в использовании недвижимости.

5. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ). В соответствии с данным принципом управление объектом недвижимости должно обеспечить его наилучшее и наиболее эффективное использование. ННЭИ определяется как разумное и возможное использование, которое в наибольшей степени обеспечивает достижение целей собственника. Применительно к коммерческой недвижимости понятие ННЭИ подразумевает такое использование объекта, когда из всех юридически допустимых, физически осуществимых, экономически приемлемых и максимально эффективных вариантов происходит повышение рыночной стоимости объекта, минимизация расходов и максимальное увеличение доходов собственника при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска.

6. Принцип единства системы управления. Система управления недвижимостью должна строиться на основе неразрывного единства следующих взаимосвязанных элементов:

• цели собственника;

• анализ ННЭИ объекта недвижимости;

• определение лиц, ответственных за управление каждым конкретным объектом (управляющих), и системы их мотивации;

• контроль за объектами управления и деятельностью управляющих;

• предоставление отчетности о результатах управления;

• принятие управленческих решений на основании результатов контроля и отчетности;

• ответственность за результаты управления;

• постоянное поступление, обработка и анализ информации о работе управляющих и состоянии объекта управления.

7. Принцип профессионализма управления. Управление недвижимостью должно осуществляться на профессиональной основе:

• специализированными управляющими компаниями, обладающими необходимым опытом и обученным персоналом;

• в соответствии с апробированными стандартами и методиками.

Процесс управления недвижимостью представляет собой сложную систему – совокупность различных элементов, обеспечивающих достижение поставленных целей. Система управления недвижимостью включает следующие блоки:

1. Функциональные бизнес-процессы управления недвижимостью:

   1. Стратегический анализ, прогнозирование, планирование.

   2. Маркетинг и управление взаимоотношениями с клиентами.

   3. Управление финансовыми потоками и бюджетирование.

   4. Ведение учета, формирование отчетности.

   5. Управление информационными потоками.

   6. Управление связями с внешней средой.

   7. Управление персоналом.

2. Бизнес-процессы оперативного управления недвижимостью отвечают за реализацию функций и задач по бесперебойному функционированию и наилучшему текущему использованию объекта недвижимости в соответствии с его жизненным циклом:

   1. Управление доходами:

• Аренда недвижимости, доверительное управление.

• Реализация объектов недвижимости.

• Профессиональное управление недвижимостью.

• Риэлтерская деятельность.

• Оказание коммунальных услуг.

• Оказание сопутствующих дополнительных услуг арендаторам.

• Совместная деятельность и совместные проекты.

• Расчетно-финансовые услуги.

1. Управление затратами:

• Техническое обслуживание и эксплуатация.

• Коммунальное обслуживание.

• Текущий и капитальный ремонт, реконструкция.

• Обеспечение безопасности.

• Страхование объектов недвижимости.

• Материально-техническое снабжение.

• Управление персоналом.

• Использование информационных технологий в управлении.

3. Управление проектами и инвестициями:

   1. Кредитные и инвестиционные инструменты – механизмы, схемы, фонды.

   2. Программы и проекты комплексного обслуживания.

   3. Инвестиционное обеспечение основной деятельности.

   4. Управление портфелем и выпусками ценных бумаг, паев.

   5. Организация венчурных и совместных проектов.

   6. Инновационная деятельность.

   7. Капитальное строительство.

   8. Девелоперский бизнес.

Значимость проектов определяется тем, что они представляют собой единовременно выполняемый комплекс мероприятий по улучшению деятельности компании по управлению недвижимостью; третий блок обеспечивает своевременную и качественную их разработку и реализацию, а также необходимое для этого финансовое, материальное, кадровое и информационное сопровождение.

4. Контроль эффективности на основе анализа результатов функционирования бизнес-процессов.

Основные задачи этого блока – постоянный мониторинг и оценка бизнес-процессов, операций и проектов на основе планирования, учета и анализа характеризующих их показателей; в процессе такого контроля для последующего устранения определяются недостатки системы, причины их возникновения.

1. План-факт анализ.

2. Вертикальный анализ.

3. Функционально-стоимостной анализ.

4. Процессный и системный анализ.

1. Управление результатом на основе реинжиниринга бизнес-процессов:

   1. Управление качеством.

   2. Управление мотивацией.

   3. Управление процессами.

   4. Управление знаниями.

   5. Управление изменениями.

Результаты функционирования перечисленных блоков – показатели и возможности, проблемы и перспективы – применяются для целевого управления результатом при подготовке управленческих решений, оценке их обоснованности с точки зрения поддержания и повышения конкурентоспособности компании и объектов недвижимости в целом и отдельных бизнес-процессов, механизмов и инструментов в частности (5-й блок).

Управление недвижимостью – это комплексный подход к поддержанию и улучшению состояния объекта, прогнозирование и организация его развития с целью получения максимально возможного дохода от использования объекта.

Цели и задачи управления недвижимостью на различных стадиях жизненного цикла приведены в Приложении 2.