2.4. Государственное регулирование в сфере недвижимости

Государственное регулирование выражается в установлении норм и правил поведения всех участников рынка недвижимости, а также в целенаправленном воздействии на рынок в целом.

В общем виде государственное регулирование состоит в постановке целей и выборе стратегии развития, в прогнозировании, планировании, проектировании, строительстве и реконструкции, регистрации, учете, оценке, эксплуатации, налогообложении, контроле и распоряжении.

Основные цели регулирования:

• Реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество.

• Установление норм и условий работы на рынке недвижимости, отвечающих интересам участников рынка.

• Обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости.

• Создание условий для инвестирования в сферу недвижимости.

• Защита участников рынка от мошенничества и преступных действий.

• Оздоровление экологической среды, решение жилищной проблемы.

• Справедливое налогообложение.

Основные функции, выполняемые государством:

• Разработка концепции развития рынка недвижимости и ее законодательное оформление.

• Инвестирование в инфраструктуру рынка недвижимости, в жилищное строительство и в социально-культурную сферу.

• Профессиональный участник рынка при торговле государственными объектами недвижимости и жилищными сертификатами.

• Эмитент государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимости.

• Верховный арбитр в спорах между участниками рынка недвижимости через систему своих судебных органов.

• Гарант устойчивости и безопасности рынка посредством регистрации прав и сделок с недвижимостью.

Государственное регулирование осуществляется следующими методами:

1. Административные методы используют силу государственной власти и включают в себя запрет, принуждение или разрешение. При этом используются следующие приемы:

• Создание нормативной базы (законы, постановления, инструкции и т.п.).

• Лицензирование, регистрация, предоставление прав профессиональным участникам рынка недвижимости.

• Установление требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости.

• Контроль за соблюдением участниками рынка установленных норм и правил.

• Введение запретов и санкций за отступление от норм и правил при совершении сделок с объектами недвижимости.

• Поддержание правопорядка на рынке недвижимости.

2. Экономические методы включают:

• Установление ставки налогообложения и льгот.

• Регулирование учетной ставки Центрального банка.

• Выпуск и организация обращения жилищных сертификатов.

• Предоставление отдельным категориям граждан безвозмездных или льготных субсидий для жилищного строительства.

• Амортизационная политика.

• Разработка и реализация государственных целевых программ (жилье, развитие малых и средних городов РФ, приватизация государственного и муниципального имущества, приватизация жилья и др.).

Управление недвижимостью распределено между различными ветвями государственной власти (законодательной, исполнительной и судебной), а также по уровням властных полномочий (федеральный, региональный и муниципальный).

На федеральном уровне Федеральное Собрание (Государственная Дума и Совет Федерации) издает законы РФ, регулирующие рынок недвижимости; президент издает указы; правительство выпускает постановления, а министерства и ведомства – положения, инструкции и приказы, устанавливающие конкретные процедуры и правила управления недвижимым имуществом.

Правительство РФ воздействует на рынок недвижимости через Министерство государственного имущества РФ и его территориальные комитеты. Они осуществляют право собственности на государственные предприятия, учреждения и иное недвижимое имущество, в т.ч. муниципальное.

В соответствии с Конституцией РФ по основным вопросам управления недвижимостью правомочия распределены между федеральным, региональным (субъекты РФ) и муниципальным уровнем.

Вопросы для самоконтроля:

1. С чем связано начало развития российского рынка недвижимости?

2. Какие признаки позволяют рассматривать рынок недвижимости как разновидность инвестиционного рынка?

3. Каковы основные функции рынка недвижимости?

4. С чем связана низкая эластичность предложения на рынке недвижимости?

5. Чем обусловлен длительный срок экспозиции объектов недвижимости?

6. Какие факторы влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости?

7. В чем проявляется государственное регулирование рынка недвижимости?

8. Верны ли следующие утверждения?

а). Первичный рынок недвижимости – рынок нового строительства.

б). Вложения в недвижимость более защищены от инфляции, чем финансовые активы.

в). Рынок недвижимости – это рынок товаров, обладающих индивидуальными характеристиками.

г). Низкая степень государственного регулирования рынка недвижимости.

д). К институциональным участникам рынка недвижимости относятся агентства недвижимости, девелоперские и строительные компании, оценщики.

е). Экономические методы регулирования рынка недвижимости включают выпуск и организацию обращения жилищных сертификатов.

Вопросы для самостоятельного изучения:

1. История и перспективные направления развития российского рынка недвижимости.

2. Цикличность развития рынка недвижимости.

3. Взаимосвязь первичного и вторичного рынков недвижимости.

4. Предпринимательская деятельность на рынке недвижимости: риэлтерская, оценочная, страховая.

5. Функции государственных уполномоченных органов по управлению государственным имуществом.