5.2. Характеристика сделок с объектами недвижимости

Купля-продажа.

Купля-продажа – сделка, в которой продавец обязуется передать недвижимость в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять эту недвижимость и уплатить за нее определенную цену. Законодательством определены правила, предусматривающие особенности продажи недвижимости: жесткие требования к форме договора, специальный порядок передачи недвижимости, ее регистрации и др.

Так как здания и сооружения неразрывно связаны с землей, то покупатель одновременно с передачей права собственности на здание получает и право на земельный участок, занятый этим зданием и необходимый для его использования.

При продаже жилого дома, его части или отдельной квартиры сохраняется право пользования соответствующей частью жилого помещения за лицами, которые его имели на законном основании до продажи, не будучи собственниками. При нарушении прав этих лиц договор купли-продажи считается недействительным. При продаже жилья Законом защищены права проживающих в жилых помещениях граждан.

Продажа предприятий в целом предполагает передачу покупателю не только зданий и оборудования, но и прав и обязанностей продавца, а также перевод на него долгов продавца, что требует согласия кредиторов.

Порядок совершения купли-продажи жилья включает следующие процедуры:

1. Определение стоимости жилого помещения.

2. Подготовка необходимого пакета документов.

3. Проверка документов на подлинность и правильность оформления.

4. Подписание договора.

5. Государственная регистрация сделки.

6. Передача денег и подписание акта приема-передачи недвижимости.

7. Регистрация сторон по новому месту жительства.

В договоре купли-продажи жилья указываются стороны договора и определяются следующие условия:

• Предмет договора, в т.ч. данные, определяющие расположение жилого дома на соответствующем земельном участке, квартиры в составе многоквартирного жилого дома.

• Цена объекта, установленная соглашением сторон договора, а при продаже в кредит – цена, порядок, сроки и размеры платежей.

• Перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем. Такими лицами могут быть: наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане, получатель ренты, сохраняющий право пожизненного проживания.

Жилое помещение, являющееся предметом договора купли-продажи, должно принадлежать гражданину или юридическому лицу на праве собственности. Документами, устанавливающими право собственности на жилое помещение, являются:

• свидетельство о государственной регистрации прав;

• договор передачи приватизированного жилого помещения;

• свидетельство о праве на наследство;

• договор о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности;

• договор о строительстве жилого дома коллективом индивидуальных застройщиков;

• договор купли-продажи;

• договор дарения;

• договор мены;

• договор о разделе строения;

• копия акта о приобретении жилого дома с публичных торгов;

• исполнительный лист или копия вступившего в законную силу решения суда, подтверждающего право собственности на долю в общем имуществе супругов;

• свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов.

Обмен (мена).

Обмен (мена) - это переход жилого помещения от одной стороны к другой в обмен на другое помещение.

Обмен – это сделка между нанимателями жилых помещений государственной или муниципальной собственности, а также между нанимателями и собственниками жилых помещений.

Согласно ст.67 Жилищного кодекса РФ [5] наниматель жилого помещения, относящегося к государственным, муниципальным и общественным жилым фондам, имеет право с согласия проживающих с ним членов семьи (в т.ч. и временно отсутствующих) обменять занимаемое им жилое помещение с другим нанимателем, а также с частным собственником жилья. Обмен жилыми помещениями производится с взаимной передачей прав и обязанностей:

• При заключении сделки между нанимателями жилых помещений производится обмен права пользования на равноценное право. Обмен оформляется путем выдачи обменных ордеров. По поручению местной администрации эти ордера выдает управление учета и распределения жилой площади, управление жилищного хозяйства, бюро по обмену. Соглашение об обмене вступает в силу с момента выдачи обменных ордеров. Ордер может быть признан недействительным только в судебном порядке.

• При заключении сделки между нанимателем и собственником жилых помещений производится обмен права пользования на право собственности. При этом заключается договор обмена с последующей государственной регистрацией и выдачей ордера на муниципальное жилое помещение.

Обмен возможен между двумя и более нанимателями, проживающими как в одном, так и в разных населенных пунктах. Предметом обмена может быть квартира, изолированные или смежные комнаты (при условии, что въезжающие в порядке обмена вселяются в качестве членов семьи, оставшейся проживать в этом помещении).

Принудительный обмен возможен в судебном порядке, если между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене жилой площади.

Обмен жилого помещения не допускается, если [5]:

• нанимателю предъявлен иск о расторжении договора найма;

• обмен носит фиктивный характер;

• дом подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях (передается для государственных или общественных нужд);

• предстоит капитальный ремонт дома с переустройством и перепланировкой жилых помещений;

• помещение является служебным;

• в связи с обменом жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Мена – это сделка между собственниками жилых помещений (как физическими, так и юридическими лицами). Процесс мены регулируется правилами о купле-продаже; специфика мены состоит в возмещении разницы в ценах обмениваемых объектов.

Наследование.

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. Завещать имущество могут дееспособные граждане. Возможность стать наследником не зависит от состояния дееспособности и гражданства.

При удостоверении завещания нотариусом соблюдаются следующие правила:

• завещание должно быть составлено письменно;

• завещание должно быть собственноручно подписано завещателем;

• в завещании должны быть указаны время и место его составления.

Завещатель вправе наложить на наследника исполнение какого-либо обязательства (завещательный отказ) в пользу одного или нескольких лиц. Например, на наследника жилого дома завещатель может возложить обязательство предоставить другому лицу пожизненное пользование этим домом или его частью. Право пожизненного пользования сохраняет свою силу и при последующем переходе права собственности (продаже, дарении и т.д.).

Дарение.

Дарение – безвозмездная передача имущества в собственность, а также имущественных прав. Дарение является двухсторонней сделкой, основанной на взаимном соглашении. Договор дарения недвижимости заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Одаряемый вправе в любое время, до передачи ему объекта, отказаться от него.

В качестве специального вида дарения действуют случаи пожертвований в общеполезных целях.

Для предупреждения имущественных злоупотреблений законодательством установлены следующие запреты и ограничения на дарение [4]:

• государственного имущества;

• имущества несовершеннолетних или недееспособных граждан;

• государственным служащим в связи с их должностным положением;

• работникам больниц, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися у них на лечении или воспитании;

• между коммерческими организациями.

Законом предусматриваются случаи отмены уже исполненного договора дарения по следующим основаниям:

• покушение на жизнь дарителя со стороны одаряемого;

• причинение одаряемым дарителю телесных повреждений;

• плохое обращение с подарком, которое может привести к утрате объекта;

• дарение от имени предприятия, находящегося под процедурой банкротства, или за 6 месяцев до объявления лица несостоятельным;

• предусмотренные договором случаи;

• нецелевое использование пожертвований.

Рента.

Рента - передача получателем ренты в собственность плательщику ренты имущества в обмен на периодические выплаты денежных сумм или на предоставление средств на свое содержание в иной форме. Получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога. Договор по этой сделке составляется в письменной форме и обязательно удостоверяется нотариально и регистрируется.

Виды ренты:

1. Постоянная (бессрочная) рента выплачивается бессрочно в денежной форме или путем предоставления вещей, выполнения работ (оказания услуг), соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. При постоянной ренте право на получение денежных выплат переходит по наследству.

2. Пожизненная рента выплачивается до смерти получателя ренты. Денежная сумма не может быть меньше минимального размера оплаты труда (МРОТ). Выплачивается обычно ежемесячно.

3. Пожизненное содержание с иждивением закрепляется договором, где определяется стоимость всего объема содержания с иждивением (не может быть меньше МРОТ в месяц). При этом содержание может быть заменено периодическими денежными платежами.

Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение, жилое помещение или другой объект недвижимости, переданный под ее выплату. В случае отчуждения такой недвижимости плательщиком ренты его обязательства по договору переходят на покупателя.

Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять объект недвижимости, переданный ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата объекта недвижимости либо выплаты ему выкупной цены.

Аренда.

Аренда – право пользования чужой недвижимостью на определенных условиях. По договору аренды арендодатель (собственник недвижимости или лицо, уполномоченное законом или собственником) предоставляет арендатору недвижимость за плату во временное пользование. При этом продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендуемой недвижимости, являются собственностью арендатора.

Договор аренды заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации. Договор аренды определяет порядок, условия и сроки внесения арендной платы. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендуемое имущество в состоянии, обусловленном договором, а также договор аренды может быть прекращен выкупом арендованной недвижимости. Размер арендной платы обязательно должен быть указан в договоре аренды, может изменяться по соглашению сторон. В договоре необходимо четко определить объект аренды: место его нахождения, поэтажные планы-схемы, описание состояния объекта с учетом физического и морального износа.

В аренду могут быть сданы земельные участки (за исключением земель, занятых федеральной службой безопасности) и другие обособленные природные объекты, предприятия, здания, сооружения, многолетние насаждения. Запрещено сдавать в аренду атомные электростанции, объекты вооружения и др. Установлены ограничения для сдачи в аренду природных объектов (на основании лицензии).

В зависимости от того, предусмотрен ли условиями аренды переход права собственности на объект к арендатору по истечении срока аренды или до его истечения, аренду коммерческой недвижимости подразделяют на два вида:

• Текущая – аренда, при которой арендатор получает во временное пользование здание (сооружение) за плату, но право собственности остается за арендодателем.

• Долгосрочная – аренда, при которой предусматривается переход арендованного здания (сооружения) в собственность арендатора (выкуп) по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной суммы.

В зависимости от степени экономической самостоятельности выделяют два вида аренды:

• Свободная аренда – нет ограничений в характере использования земли и других объектов недвижимости. Арендатор распоряжается ими, исходя из своих целей и задач, самостоятельно формирует производственную программу и по рыночным ценам реализует получаемую продукцию по своему усмотрению.

• Целевая аренда – недвижимость используется в заранее определенных собственником целях (для выполнения обязательных поставок продукции в установленном количестве, ассортименте и качестве). И только после выполнения договорных обязательств арендатор может использовать недвижимость в соответствии со своими планами.

Залог (ипотека).

Залог представляет собой сделку, при которой обеспечением выполнения взятых на себя обязательств (как правило, возврата полученного кредита) выступает недвижимость. Кредитор, предоставивший заем, имеет право в случае невозврата долга получить компенсацию за счет заложенного имущества. Сама недвижимость остается в пользовании должника, но он теряет право распоряжения ею. Ипотечный договор оформляется в специальной форме закладного обязательства (закладной), подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Может быть заложена следующая недвижимость:

• земельные участки;

• используемые в предпринимательской деятельности предприятия как имущественные комплексы, здания и сооружения, иная недвижимость;

• строения потребительского назначения – жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и др.;

• воздушные, морские и речные суда, космические объекты;

• незавершенное строительство;

• права арендатора по договору об аренде недвижимого имущества.

Не допускается залог участков лесного фонда, недр, предприятий оборонного комплекса, ряда категорий земель.

Залогодатель жилого помещения вправе использовать его для проживания, извлекать из него доходы, завещать заложенное жилье; не имеет права допустить ухудшение качества и уменьшение стоимости недвижимости.

Страхование.

Страхование производится на случай утраты имущества, недостачи или повреждения. В соответствии с договором страхования страховщик обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить страхователю причиненные убытки (страховое возмещение). Обязательным условием имущественного страхования является наличие у лица, в пользу которого заключен договор, интереса в сохранении застрахованного имущества.

Доверительное управление имуществом (траст).

Когда собственник сам использует имущество, то ему принадлежат и поступления, полученные в результате его использования. Однако и бремя его содержания полностью ложится на собственника. Институт доверительного управления имуществом позволяет собственнику или назначенному им лицу извлекать выгоду из имущества, не неся бремени его содержания.

Согласно ст.1012 ГК РФ [4] по договору доверительного управления одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а доверительный управляющий обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него доверительному управляющему.

В соответствии со ст.1026 ГК РФ доверительное управление может возникнуть не только на основании договора, но и в силу прямого указания закона. ГК РФ к таким случаям относит доверительное управление имуществом подопечного; на основании завещания, в котором назначен исполнитель завещания; имуществом безвестно отсутствующего лица, а также лица, над которым назначено попечительство в форме патронажа.

Договор доверительного управления имуществом считается заключенным с момента передачи имущества доверительному управляющему. Если же договор доверительного управления подлежит государственной регистрации, то он считается заключенным с момента его регистрации.

Договор доверительного управления может быть как возмездным, так и безвозмездным. Возмездный характер договор приобретает тогда, когда в нем определены размер и форма вознаграждения управляющему. При их отсутствии договор считается не заключенным. Безвозмездным договор признается тогда, когда в законе или в самом договоре предусмотрено, что доверительный управляющий действует безвозмездно.

Возмездный договор является взаимным, безвозмездный договор относится к числу односторонних договоров.

В содержании договора доверительного управления обязательно должны быть указаны:

• Состав (перечень) имущества, передаваемого в управление.

• Наименование учредителя управления или иного лица.

• Размер и форма вознаграждения, если это предусмотрено договором.

• Срок действия договора.

Ограничения договорных отношений:

• Доверительный управляющий не может быть выгодоприобретателем.

• В качестве доверительного управляющего не может выступать унитарное предприятие, т.к. оно имеет иные имущественные права, нежели право собственности.

• Имущество не подлежит передаче в доверительное управление государственному органу или органу местного самоуправления.

• В качестве самостоятельного объекта управления не могут выступать денежные средства.