- •4. Право собственности на недвижимость 44
- •7. Девелопмент как вид предпринимательской деятельности
- •1. Понятие и свойства недвижимости
- •1.1 Сущность и виды объектов недвижимости
- •1.2. Свойства земли как объекта недвижимости
- •Категории земель в соответствии с целевым назначением [6]:
- •1.3. Особенности недвижимости как товара
- •1.4. Жизненный цикл объекта недвижимости
- •2. Рынок недвижимости
- •2.1. Понятие, функции и особенности рынка недвижимости
- •Функции рынка недвижимости
- •Особенности рынка недвижимости
- •Классификация рынка недвижимости
- •2.2. Факторы, действующие на рынке недвижимости
- •2.3. Экономические субъекты рынка недвижимости
- •2.4. Государственное регулирование в сфере недвижимости
- •3. Характеристика основных сегментов рынка недвижимости
- •3.1. Рынок жилой недвижимости
- •Характеристика рынка жилой городской недвижимости
- •Характеристика рынка жилой загородной недвижимости
- •3.2. Рынок офисной недвижимости
- •3.3. Рынок складской недвижимости
- •3.4. Рынок торговой недвижимости
- •4. Право собственности на недвижимость
- •4.1. Понятие права собственности
- •Субъекты и объекты права собственности
- •4.2. Функции права собственности на землю
- •4.3. Государственная регистрация прав на недвижимость
- •5. Понятие и виды сделок с объектами недвижимости
- •5.1. Сущность и классификация сделок с недвижимостью
- •5.2. Характеристика сделок с объектами недвижимости
- •Объект договора доверительного управления
- •Стороны, участвующие в договоре доверительного управления
- •Права и обязанности доверительного управляющего
- •Основания прекращения договора
- •Приватизация жилых помещений.
- •1). К оспоримым сделкам относятся:
- •Совершенные недееспособными лицами
- •2). К ничтожным сделкам относятся:
- •Безвозмездная передача имущества в собственность
- •Обмен права пользования на равноценное право
- •Сдача в аренду складских и торговых помещений
- •6. Управление недвижимостью
- •6.1. Сущность, цели и задачи управления недвижимостью
- •6.2. Функции управляющей компании
- •6.3. Концепция управления коммерческой недвижимостью
- •6.4. Особенности управления различными типами недвижимости
- •Особенности управления операционной недвижимостью
- •Аудит недвижимости
- •Аутсорсинг
- •Соглашение об оказании услуг
- •Внутренняя аренда
- •Особенности управления инвестиционной недвижимостью
- •6.5. Управление продажами на рынке недвижимости
- •Управление каналами распределения
- •2). Операционная недвижимость – это…
- •7. Девелопмент как вид предпринимательской
- •7.1. Понятие и сущность девелопмента
- •Особенности инвестиционных проектов в сфере развития недвижимости
- •7.2. Этапы процесса девелопмента
- •7.3. Виды эффективности проектов девелопмента
- •7.4. Экспертиза проекта девелопмента
- •Методы оценки инвестиционных проектов
- •Метод определения чистой текущей стоимости.
- •Метод расчета индекса рентабельности инвестиций.
- •Метод определения срока окупаемости инвестиций.
- •7.5. Управление рисками в процессе девелопмента
- •Идентификация и анализ рисков
1.2. Свойства земли как объекта недвижимости
Земля как часть природы является основой жизнедеятельности человека. Вместе с тем земля как объект недвижимости является и средством производства, и предметом труда, т.к. человек воздействует на нее в любой сфере деятельности.
Земля как объект недвижимости имеет особые потребительские свойства (табл.1.1).
Таблица 1.1
Специфические свойства земли как товара
Свойства |
Характеристика |
1. Назначение |
Многофункциональное – экологическое, социальное и экономическое; средство производства, предмет труда, пространственный базис любого бизнеса |
2. Форма функционирования в сфере предпринимательства |
Натурально-вещественная и стоимостная |
3. Происхождение |
Невоспроизводимая, естественная часть природы, базовый ресурс всех благ, существует независимо от воли людей |
4. Степень подвижности |
Абсолютно неподвижна, нельзя физически переместить в более удобное место. Большая зависимость цены от местоположения |
5. Длительность хозяйст-венного кругооборота |
Бесконечное использование |
6. Состояние потребительской формы в процессе использования |
Сохраняется натуральная форма в течение всего периода использования и неиспользования |
7. Износ в процессе использования |
Не изнашивается, не разрушается, не теряет своих полезных свойств, улучшается при рациональном использовании |
8. Количество |
Постоянно, т.к. земля не воспроизводится и не подлежит уничтожению |
9. Качество |
Определяется уникальным местоположением, плодородием, рельефом и др. |
10. Взаимозаменяемость |
Не может быть заменена никаким другим ресурсом |
11. Формирование потре-бительской стоимости |
Осуществляется естественными силами в течение тысячелетий, приложением труда и капитала |
12. Изменение стоимости во времени |
Потенциально стоимость не снижается, а повышается из-за растущего дефицита земли, инфляции и других факторов |
13. Оборотоспособность на рынке |
Отдельные виды земель ограничены или исключены из хозяйственного оборота |
14. Возможность сервитута |
Право ограниченного пользования чужим земельным участком |
Таким образом, земля занимает уникальное положение в системе предпринимательской деятельности, что обусловлено ее невоспроизводимостью и многофункциональным назначением.
Земельный участок – это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), имеющая четко обозначенные границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Земельный участок может быть делимым и неделимым [1]. Делимым является участок, который можно разделить на части, при этом каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода в состав земель иной категории (за исключением случаев, установленных федеральными законами). Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому и хозяйственному назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные участки. В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, фермерских земель и др.
Правовой статус земельного участка включает целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения.