- •4. Право собственности на недвижимость 44
- •7. Девелопмент как вид предпринимательской деятельности
- •1. Понятие и свойства недвижимости
- •1.1 Сущность и виды объектов недвижимости
- •1.2. Свойства земли как объекта недвижимости
- •Категории земель в соответствии с целевым назначением [6]:
- •1.3. Особенности недвижимости как товара
- •1.4. Жизненный цикл объекта недвижимости
- •2. Рынок недвижимости
- •2.1. Понятие, функции и особенности рынка недвижимости
- •Функции рынка недвижимости
- •Особенности рынка недвижимости
- •Классификация рынка недвижимости
- •2.2. Факторы, действующие на рынке недвижимости
- •2.3. Экономические субъекты рынка недвижимости
- •2.4. Государственное регулирование в сфере недвижимости
- •3. Характеристика основных сегментов рынка недвижимости
- •3.1. Рынок жилой недвижимости
- •Характеристика рынка жилой городской недвижимости
- •Характеристика рынка жилой загородной недвижимости
- •3.2. Рынок офисной недвижимости
- •3.3. Рынок складской недвижимости
- •3.4. Рынок торговой недвижимости
- •4. Право собственности на недвижимость
- •4.1. Понятие права собственности
- •Субъекты и объекты права собственности
- •4.2. Функции права собственности на землю
- •4.3. Государственная регистрация прав на недвижимость
- •5. Понятие и виды сделок с объектами недвижимости
- •5.1. Сущность и классификация сделок с недвижимостью
- •5.2. Характеристика сделок с объектами недвижимости
- •Объект договора доверительного управления
- •Стороны, участвующие в договоре доверительного управления
- •Права и обязанности доверительного управляющего
- •Основания прекращения договора
- •Приватизация жилых помещений.
- •1). К оспоримым сделкам относятся:
- •Совершенные недееспособными лицами
- •2). К ничтожным сделкам относятся:
- •Безвозмездная передача имущества в собственность
- •Обмен права пользования на равноценное право
- •Сдача в аренду складских и торговых помещений
- •6. Управление недвижимостью
- •6.1. Сущность, цели и задачи управления недвижимостью
- •6.2. Функции управляющей компании
- •6.3. Концепция управления коммерческой недвижимостью
- •6.4. Особенности управления различными типами недвижимости
- •Особенности управления операционной недвижимостью
- •Аудит недвижимости
- •Аутсорсинг
- •Соглашение об оказании услуг
- •Внутренняя аренда
- •Особенности управления инвестиционной недвижимостью
- •6.5. Управление продажами на рынке недвижимости
- •Управление каналами распределения
- •2). Операционная недвижимость – это…
- •7. Девелопмент как вид предпринимательской
- •7.1. Понятие и сущность девелопмента
- •Особенности инвестиционных проектов в сфере развития недвижимости
- •7.2. Этапы процесса девелопмента
- •7.3. Виды эффективности проектов девелопмента
- •7.4. Экспертиза проекта девелопмента
- •Методы оценки инвестиционных проектов
- •Метод определения чистой текущей стоимости.
- •Метод расчета индекса рентабельности инвестиций.
- •Метод определения срока окупаемости инвестиций.
- •7.5. Управление рисками в процессе девелопмента
- •Идентификация и анализ рисков
3. Характеристика основных сегментов рынка недвижимости
Сегментация рынка – один из важнейших инструментов маркетинга. От правильности выбора сегмента рынка во многом зависит успех в конкурентной борьбе. Сегментация рынка недвижимости – это разделение его на группы элементов (сегменты), имеющих определенные единые признаки. Существуют различные признаки и критерии сегментации.
Признак сегментации – это фактор, по которому осуществляется выделение сегментов рынка. В зависимости от целей сегментации в качестве признаков могут быть использованы:
а) факторы, характеризующие покупательное поведение физических и юридических лиц;
б) параметры объектов недвижимости, за которыми стоят соответствующие группы покупателей.
Критерий сегментации – это фактор, по которому оценивается обоснованность выбора того или иного сегмента рынка. Наиболее распространены следующие критерии: количественные параметры сегмента, эффективность работы на выбранном сегменте (прибыльность), защищенность сегмента от конкурентов, уровень инвестиционного риска.
Сегментация рынка по категории покупателей проводится в основном по четырем группам признаков:
Демографические признаки: возраст, пол, размер семьи, уровень доходов, образование, религиозные убеждения, национальность.
Психографические признаки: социальный слой, стиль жизни, тип личности, вид деятельности, традиции, опыт.
Географические признаки: регион, численность и плотность населения, климат.
Поведенческие признаки: искомые выгоды, интенсивность потребления, отношение к объекта недвижимости, весомость заказчиков (крупные, средние, мелкие), чувствительность к изменению цен.
Сегментация рынка по товару позволяет выявить, какие именно параметры того или иного объекта недвижимости могут быть привлекательными для покупателей. При этом применяют такие характеристики объектов недвижимости, как их качество, удаленность от промышленных центров, размер земельных участков, инвестиционная привлекательность, престижность, степень развитости инфраструктуры и др.
3.1. Рынок жилой недвижимости
Классификация жилых объектов:
В зависимости от предпочтений целевых групп потребителей жилья и уровня их платежеспособности:
Жилье высокой степени комфортности (элитное).
Жилье повышенной комфортности (бизнес-класс).
Типовое жилье (стандартный эконом-класс).
Жилье низких потребительских качеств (низший эконом-класс).
На основании градостроительных ориентиров:
Дома "старого" фонда, построенные в дореволюционный период.
Дома постройки 1917-конца 30-х годов, отличающиеся лаконизмом архитектурно-планировочных решений и расположенные в непосредственной близости от мест приложения труда того периода, малопрестижные в настоящее время, но обладающие высокими конструктивно-технологическими характеристиками.
"Сталинские" дома, расположенные преимущественно в престижных, удаленных от промышленных зон районах.
Дома первого поколения индустриального домостроения ("хрущевки" 60-х годов) с заниженными архитектурно-технологическими параметрами.
Дома второго поколения индустриального домостроения, построенные в 70-80-х годах, когда в градостроительном проектировании использовались более высокие стандарты.
Современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием характеристик.
В зависимости от материала наружных стен:
Дома с кирпичными стенами.
Панельные.
Современные панельные дома по своим характеристикам зачастую не только не уступают кирпичным и монолитным домам, но и превосходят их. Современные технологии утепления наружных стен и межэтажных перекрытий позволяют устранить все типичные недостатки панельных домов: хорошую слышимость, плохую теплопроводность, распространяемость запахов.
Монолитные.
С середины 90-х годов 20-го века быстрыми темпами развивается монолитное домостроение, которому, по мнению специалистов, принадлежит будущее, т.к. стоимость монолитных домов сопоставима со стоимостью панельных. По скорости строительства монолитный дом уже не уступает панельному (возможно возведение одного этажа в день). Срок службы монолитного дома составляет 100 лет, а его конструктивные особенности позволяют выдержать землетрясение слой до 8 баллов. Нормативная нагрузка на межэтажные перекрытия в монолитном доме (600 кг/м2) в 3 раза выше, чем в панельном, звукоизоляция тоже выше.
Конструктивная прочность и жесткость (как следствие - равномерная осадка всего дома) позволяют проводить качественные отделочные работы практически сразу после возведения дома (в панельном доме это возможно лишь через год после завершения строительства). Монолитные дома легче реконструировать для продления их жизненного цикла [1].
Деревянные.
Смешанного типа.
В зависимости от продолжительности и характера использования:
Первичное жилье – место постоянного проживания.
Вторичное – загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода.
Третичное жилье предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т.д.).