Приватизация жилых помещений.

В соответствии с законом РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" [13] можно приватизировать жилые помещения, находящиеся в государственной, ведомственной или муниципальной собственности, удовлетворяющие определенным условиям:

• наличие минимальных удобств, необходимых для проживания;

• жилой фонд должен относиться к категории, приватизация которой разрешена. Запрещена приватизация служебных помещений, жилых помещений в закрытых военных городках, специализированных домах, в домах, подлежащих сносу или реконструкции.

При приватизации занимаемое жилое помещение передается гражданину бесплатно независимо от его размера и стоимости. Оценка жилья производится лишь для последующего взимания налога с собственности. Бесплатная передача прав собственности на жилое помещение возможна только один раз.

Для приватизации необходимо согласие всех совершеннолетних членов семьи. Члены семьи обладают правом долевой собственности на приватизированную квартиру. Граждане, имеющие приватизированную жилую площадь, имеют право получить другое жилье от государства в порядке улучшения жилищных условий, однако в этом случае ранее приватизированное жилье должно быть безвозмездно передано городской (районной) администрации.

Лица, ставшие собственниками жилой площади, обладают правом не только владеть и пользоваться, но и распоряжаться ею по своему усмотрению в рамках, установленных Законом, т.е. совершать сделки со своей недвижимостью.

Для приватизации жилого помещения необходимо представить следующие документы:

• заявление, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи нанимателя;

• документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением;

• справку, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано;

• документ органов опеки и попечительства (если необходимо).

Решение о приватизации жилья должно приниматься в двухмесячный срок со дня подачи документов.

При переезде в другое жилое помещение граждане имеют право на его приватизацию при условии расторжения договора передачи в собственность в порядке приватизации ранее занимаемого помещения (деприватизация).

Приватизация предприятий.

Может осуществляться в следующих формах:

• Ликвидация предприятия и реализация его активов с аукциона.

• Выкуп имущества, сданного в аренду.

• Продажа предприятия как имущественного комплекса или более 50% акций на коммерческом или инвестиционном конкурсе.

• Преобразование предприятия в АО с последующей продажей акций.

В процессе приватизации участвуют четыре группы субъектов:

1. Продавцы:

• Мингосимущество и его территориальные агентства.

• Российский Федеральный фонд имущества и назначенные им представители.

2. Покупатели:

• Физические лица.

• Юридические лица.

• Члены трудового коллектива предприятия, 50% которых создали юридическое лицо.

• Доверенные лица.

3. Государственные органы:

• Органы исполнительной власти РФ, субъектов РФ и муниципалитетов.

• Мингосимущество.

• Министерства и ведомства РФ.

• Антимонопольный комитет.

• Финансовые органы.

• Арбитражный суд.

• Комиссии по приватизации.

4. Профессиональные участники:

• Инвестиционные фонды.

• Коммерческие банки.

• Консультационные фирмы.

• Эксперты.

Продажа государственного имущества на аукционе.

Аукцион – это публичный способ продажи объекта недвижимости покупателю, предложившему максимальную цену, без возложения на него каких-либо обязательств. Аукцион проводится открытым по составу участников, а предложения по цене приватизируемого имущества подаются в закрытой форме (в запечатанных конвертах) либо заявляются участниками открыто в ходе проведения торгов.

В организации и проведении аукциона участвуют [3]:

1. Продавец имущества:

• образует комиссию по проведению аукциона;

• устанавливает начальную цену приватизируемого имущества и шаг аукциона;

• заключает договор о внесении задатка;

• принимает заявки от претендентов;

• утверждает протокол комиссии об итогах аукциона;

• заключает с победителем аукциона договор купли-продажи имущества;

• производит расчеты с участниками и победителем аукциона;

• обеспечивает передачу имущества победителю.

2. Комиссия (председатель – представитель продавца):

• рассматривает заявки и принимает решение о допуске претендентов к участию в аукционе;

• определяет победителя аукциона. Решение комиссии принимается простым большинством голосов присутствующих членов комиссии. При равенстве голосов принимается решение, за которое голосовал председатель.

Проведение открытого аукциона (по форме подачи предложений по цене):

1. Наименование объекта и его краткая характеристика.

2. Шаг аукциона (1-5% начальной цены).

3. Начальная цена.

4. Номер билета покупателя, первым готового оплатить названную цену.

5. Следующий уровень цены (3-х кратное повторение).

6. Победитель – тот, чей билет был назван последним.

Проведение закрытого аукциона:

1. Участники представляют в комиссию в запечатанном конверте предложения по цене имущества (предложения ниже начальной цены не рассматриваются).

2. При оглашении предложений могут присутствовать все участники аукциона.

3. Победителем признается лицо, предложившее наиболее высокую цену. При равенстве двух и более предложений победителем признается тот участник, чья заявка подана раньше.

Протокол об итогах аукциона с момента его утверждения продавцом приобретает юридическую силу и удостоверяет право победителя на заключение договора купли-продажи. Договор заключается не позднее 5 дней после утверждения протокола об итогах аукциона. При отказе победителя от заключения договора задаток ему не возвращается. Суммы задатков возвращаются участникам аукциона в течение трех дней с даты утверждения протокола. Оплата государственного имущества производится единовременно в течение десяти дней после заключения договора.

Продажа государственного имущества на конкурсе.

Конкурс – это способ продажи имущества, когда от покупателей требуется выполнение определенных условий по отношению к объекту приватизации (социальных и инвестиционных). Право приобретения объекта приватизации принадлежит тому покупателю, который предложит в ходе конкурса наиболее высокую цену при условии выполнения им инвестиционной и (или) социальной программы. В собственность победителя конкурса недвижимость переходит только после выполнения им всех условий по отношению к этому объекту.

Условия продажи недвижимости по конкурсу:

1. Социальные условия:

• Сохранение определенного числа рабочих мест или создание дополнительных.

• Переподготовка или повышение квалификации работников.

• Сохранение существующей системы охраны труда и здоровья работников.

• Ограничение на изменение профиля деятельности.

• Реализация мероприятий по охране окружающей среды.

Перечень социальных условий не подлежит изменению, должен иметь экономическое обоснование, стоимостное выражение, сроки выполнения и порядок подтверждения победителем конкурса их выполнения.

2. Инвестиционные условия:

• Осуществление мероприятий по реконструкции объекта приватизации, приобретению оборудования, модернизации и расширению производства.

• Обязательства использовать российское сырье, материалы и полуфабрикаты.

• Обязательство погасить в установленный срок задолженность перед бюджетом.

Инвестиционная программа разрабатывается в форме бизнес-плана.

Порядок проведения конкурса:

1. Формулирование условий конкурса собственником.

2. Создание конкурсной комиссии.

3. Реклама конкурса за 1 месяц до начала.

4. Прием заявок.

5. В установленный день и час на заседании конкурсной комиссии вскрываются конверты с поступившими предложениями. При этом могут присутствовать участники конкурса или их представители.

6. После ознакомления с представленными предложениями каждый член комиссии составляет письменное заключение с обоснованием своего выбора.

7. Решение о победителе принимается председателем комиссии в день вскрытия конвертов на основании заключений членов комиссии.

Комиссия объявляет конкурс несостоявшимся, если поступило не более одного предложения, удовлетворяющего всем условиям конкурса, а также, если цена покупки снизилась по сравнению с начальной ценой более чем на 30%.

Вопросы для самоконтроля:

1. При соблюдении каких условий сделка признается действительной?

2. Что такое кауза?

3. Что означает двусторонняя реституция?

4. Выбрать правильный ответ из предложенных вариантов: