- •4. Право собственности на недвижимость 44
- •7. Девелопмент как вид предпринимательской деятельности
- •1. Понятие и свойства недвижимости
- •1.1 Сущность и виды объектов недвижимости
- •1.2. Свойства земли как объекта недвижимости
- •Категории земель в соответствии с целевым назначением [6]:
- •1.3. Особенности недвижимости как товара
- •1.4. Жизненный цикл объекта недвижимости
- •2. Рынок недвижимости
- •2.1. Понятие, функции и особенности рынка недвижимости
- •Функции рынка недвижимости
- •Особенности рынка недвижимости
- •Классификация рынка недвижимости
- •2.2. Факторы, действующие на рынке недвижимости
- •2.3. Экономические субъекты рынка недвижимости
- •2.4. Государственное регулирование в сфере недвижимости
- •3. Характеристика основных сегментов рынка недвижимости
- •3.1. Рынок жилой недвижимости
- •Характеристика рынка жилой городской недвижимости
- •Характеристика рынка жилой загородной недвижимости
- •3.2. Рынок офисной недвижимости
- •3.3. Рынок складской недвижимости
- •3.4. Рынок торговой недвижимости
- •4. Право собственности на недвижимость
- •4.1. Понятие права собственности
- •Субъекты и объекты права собственности
- •4.2. Функции права собственности на землю
- •4.3. Государственная регистрация прав на недвижимость
- •5. Понятие и виды сделок с объектами недвижимости
- •5.1. Сущность и классификация сделок с недвижимостью
- •5.2. Характеристика сделок с объектами недвижимости
- •Объект договора доверительного управления
- •Стороны, участвующие в договоре доверительного управления
- •Права и обязанности доверительного управляющего
- •Основания прекращения договора
- •Приватизация жилых помещений.
- •1). К оспоримым сделкам относятся:
- •Совершенные недееспособными лицами
- •2). К ничтожным сделкам относятся:
- •Безвозмездная передача имущества в собственность
- •Обмен права пользования на равноценное право
- •Сдача в аренду складских и торговых помещений
- •6. Управление недвижимостью
- •6.1. Сущность, цели и задачи управления недвижимостью
- •6.2. Функции управляющей компании
- •6.3. Концепция управления коммерческой недвижимостью
- •6.4. Особенности управления различными типами недвижимости
- •Особенности управления операционной недвижимостью
- •Аудит недвижимости
- •Аутсорсинг
- •Соглашение об оказании услуг
- •Внутренняя аренда
- •Особенности управления инвестиционной недвижимостью
- •6.5. Управление продажами на рынке недвижимости
- •Управление каналами распределения
- •2). Операционная недвижимость – это…
- •7. Девелопмент как вид предпринимательской
- •7.1. Понятие и сущность девелопмента
- •Особенности инвестиционных проектов в сфере развития недвижимости
- •7.2. Этапы процесса девелопмента
- •7.3. Виды эффективности проектов девелопмента
- •7.4. Экспертиза проекта девелопмента
- •Методы оценки инвестиционных проектов
- •Метод определения чистой текущей стоимости.
- •Метод расчета индекса рентабельности инвестиций.
- •Метод определения срока окупаемости инвестиций.
- •7.5. Управление рисками в процессе девелопмента
- •Идентификация и анализ рисков
Характеристика рынка жилой городской недвижимости
1. Жилье высокой степени комфортности (элитное).
Отечественные специалисты рынка недвижимости выделяют 8 критериев элитности жилья, из которых отсутствие хотя бы одного существенно снижает шансы дома называться элитным:
1. Место – светлое, чистое; придомовая территория обязательно с зелеными насаждениями, местом для отдыха и детской площадкой, относительно открытая, но огороженная и охраняемая; близость городского сквера и т.д.; хороший вид из окна на воду и/или зеленые насаждения, близость к центру.
2. Дом должен быть построен из надежных экологичных материалов с применением современных технологий, иметь интересное архитектурное решение, небольшое количество квартир (от 5 до 30). Часто элитность дома определяет имя архитектора.
3. Клубность учитывает социальный, культурный, финансовый уровень соседей. В элитном доме живут, как правило, представители высокодоходной группы граждан. Количество соседей должно быть не более двух.
4. Наличие инженерных сетей, позволяющих комплексно решать вопросы энерго- и теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, вентиляции и кондиционирования. Отопление предполагает возможность выбора одной из трех систем: воздушное, радиаторное, через пол или их комбинированное использование. Электронные системы, спутниковое телевидение, оптоволоконная система связи, выделенные интернет-линии, современная система охранной и пожарной сигнализации, расширенная сеть внутренних коммуникаций. Современные электронные системы доступа, видеонаблюдение, компьютерная диспетчеризация. Бесшумные лифты ведущих производителей. Наличие этих систем должно закладываться на стадии проектирования с возможностью их развития и дополнения. Инженерные системы должны быть выполнены из экологически чистых материалов, иметь большой эксплуатационный срок.
5. Инфраструктура дома должна включать подземный паркинг, из которого можно попасть в квартиру или на этаж, во внутренний дворик или придомовую зеленую зону, магазины, прачечные, службу консьержей, уборки квартир, быта, бассейны, сауны, спортивные центры, салоны красоты, детскую игровую комнату. Объекты инфраструктуры должны быть вписаны в структуру дома и закрыты для внешнего доступа.
6. Элитное позиционирование дома: название, легенда, уникальность, отличие от аналогов и т.д.
7. Профессиональное управление недвижимостью, обеспечивающее обслуживание жильцов на высоком уровне.
8. Цена чаще всего является основным признаком элитности жилья.
2. Жилье повышенной комфортности (бизнес-класс).
Предназначено для покупателей и арендаторов со средним уровнем доходов (среднего класса). Это построенные по индивидуальным проектам многоквартирные дома с количеством квартир не более 50 (в новых домах количество квартир доходит до 500). Другие характеристики:
размещение в различных (не только наиболее престижных) районах города, кроме массового строительства жилья эконом-класса, хороший вид из окон;
индивидуальная планировка (перегородки ставятся по желанию владельца), минимальный размер квартир 50-60 м2 (максимальный определяется заказчиком), деление на жилую и нежилую (гостевую) зоны;
наличие двух и более изолированных комнат, по конфигурации приближенных к квадрату, и большой кухни (не менее 15 м2), наличие нескольких санузлов;
высокая степень звуко- и теплоизоляции, эффективная приточная вытяжная вентиляция, кондиционеры, телекоммуникационные сети, скоростной лифт, регулируемое отопление и пр.;
деревянные или пластиковые окна со стеклопакетами известного своим качеством производителя, надежные металлические двери, конструкция пола с бетонной стяжкой и системой подогрева либо утеплителем, инженерные коммуникации из металлопластика;
круглосуточная охрана (концепция охраны должна разрабатываться для каждого конкретного дома; в комплекс охранных устройств входят видеокамеры, домофоны, видеофоны, управляемые с пульта ворота и множество других систем);
парковка для машин.
Малоэтажные дома, расположенные в пригородной зоне, должны отличаться высокой прочностью, долговечностью и низкой теплопроводностью стен, а также наличием инженерных сетей.
3. Типовое жилье (стандартный эконом-класс).
Для него характерны: размещение в любом районе города, соответствие архитектурно-планировочных решений современным строительным нормам и правилам, по конструктивно-технологическим параметрам – это панельные и кирпично-монолитные дома.
4. Жилье низких потребительских качеств (низший эконом-класс).
Требования к жилью этого класса весьма невысоки, так как оно предназначено для населения с низкой платежеспособностью: размещено в непрестижных районах, удалено от основных транспортных коммуникаций, принадлежит к зданиям "старого" фонда, не подвергавшимся капитальным и ремонтно-строительным работам, и домам первого поколения индустриального домостроения, квартиры размещены на первых этажах домов других типов, заниженные архитектурно-планировочные характеристики и др.