- •4. Право собственности на недвижимость 44
- •7. Девелопмент как вид предпринимательской деятельности
- •1. Понятие и свойства недвижимости
- •1.1 Сущность и виды объектов недвижимости
- •1.2. Свойства земли как объекта недвижимости
- •Категории земель в соответствии с целевым назначением [6]:
- •1.3. Особенности недвижимости как товара
- •1.4. Жизненный цикл объекта недвижимости
- •2. Рынок недвижимости
- •2.1. Понятие, функции и особенности рынка недвижимости
- •Функции рынка недвижимости
- •Особенности рынка недвижимости
- •Классификация рынка недвижимости
- •2.2. Факторы, действующие на рынке недвижимости
- •2.3. Экономические субъекты рынка недвижимости
- •2.4. Государственное регулирование в сфере недвижимости
- •3. Характеристика основных сегментов рынка недвижимости
- •3.1. Рынок жилой недвижимости
- •Характеристика рынка жилой городской недвижимости
- •Характеристика рынка жилой загородной недвижимости
- •3.2. Рынок офисной недвижимости
- •3.3. Рынок складской недвижимости
- •3.4. Рынок торговой недвижимости
- •4. Право собственности на недвижимость
- •4.1. Понятие права собственности
- •Субъекты и объекты права собственности
- •4.2. Функции права собственности на землю
- •4.3. Государственная регистрация прав на недвижимость
- •5. Понятие и виды сделок с объектами недвижимости
- •5.1. Сущность и классификация сделок с недвижимостью
- •5.2. Характеристика сделок с объектами недвижимости
- •Объект договора доверительного управления
- •Стороны, участвующие в договоре доверительного управления
- •Права и обязанности доверительного управляющего
- •Основания прекращения договора
- •Приватизация жилых помещений.
- •1). К оспоримым сделкам относятся:
- •Совершенные недееспособными лицами
- •2). К ничтожным сделкам относятся:
- •Безвозмездная передача имущества в собственность
- •Обмен права пользования на равноценное право
- •Сдача в аренду складских и торговых помещений
- •6. Управление недвижимостью
- •6.1. Сущность, цели и задачи управления недвижимостью
- •6.2. Функции управляющей компании
- •6.3. Концепция управления коммерческой недвижимостью
- •6.4. Особенности управления различными типами недвижимости
- •Особенности управления операционной недвижимостью
- •Аудит недвижимости
- •Аутсорсинг
- •Соглашение об оказании услуг
- •Внутренняя аренда
- •Особенности управления инвестиционной недвижимостью
- •6.5. Управление продажами на рынке недвижимости
- •Управление каналами распределения
- •2). Операционная недвижимость – это…
- •7. Девелопмент как вид предпринимательской
- •7.1. Понятие и сущность девелопмента
- •Особенности инвестиционных проектов в сфере развития недвижимости
- •7.2. Этапы процесса девелопмента
- •7.3. Виды эффективности проектов девелопмента
- •7.4. Экспертиза проекта девелопмента
- •Методы оценки инвестиционных проектов
- •Метод определения чистой текущей стоимости.
- •Метод расчета индекса рентабельности инвестиций.
- •Метод определения срока окупаемости инвестиций.
- •7.5. Управление рисками в процессе девелопмента
- •Идентификация и анализ рисков
6.4. Особенности управления различными типами недвижимости
С точки зрения роли недвижимости в реализации интересов собственника вся недвижимость может быть разделена на два типа:
Операционная недвижимость, занимаемая собственником и используемая им для ведения определенной деятельности (производственной, учебной, административной и др.).
Инвестиционная недвижимость, используемая в интересах получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости.
Особенности управления операционной недвижимостью
Операционная недвижимость выступает как составная часть реальных активов предприятия, и ее использование подчинено общим целям развития предприятия. Операционная недвижимость является одним из ресурсов, используемых в процессе деятельности предприятия, и управление ею является одним из направлений управления предприятием.
Цели управления операционной недвижимостью:
Обеспечение выполнения основной (операционной) деятельности собственника недвижимости.
Поддержание хорошего состояния объектов недвижимости.
Сохранение стоимости недвижимости.
Минимизация затрат на техническое обслуживание и эксплуатацию недвижимости.
Повышение престижа собственника в результате обладания соответствующим объектом недвижимостью.
Задачи управления операционной недвижимостью:
Определение количества недвижимости разного типа, необходимого для обеспечения деятельности предприятия.
Определение требований к качеству недвижимости (по планировке, долговечности, соответствию специфическим запросам предприятия)
Определение требований по местоположению недвижимости
Методы повышения эффективности использования операционной недвижимости направлены на преодоление расхождений в целях между подразделениями организации, обеспечивающими управление недвижимостью, и подразделениями, занимающими ее.
Среди этих методов:
Аудит недвижимости
Представляет собой регулярный сбор информации о степени загруженности недвижимости и направлениях ее фактического использования. Кроме того, он может включать и получение информации о степени загруженности недвижимости на других предприятиях для сравнения и внесения необходимых изменений в собственную политику. Результат аудита недвижимости – формирование имущественного баланса предприятия, показывающего затраты на содержание недвижимости и генерируемые, связанные с ней доходы. На основании аудита могут быть приняты меры по перераспределению имеющегося имущества или по расширению ее использования.
Аутсорсинг
Управление недвижимостью осуществляется, как правило, особым подразделением предприятия. Однако эти услуги могут быть получены и коммерческим путем от подрядчиков и управляющих компаний. Создание собственных подразделений имеет свои преимущества (надежность, лучшее знание проблем предприятия), но связано и с определенными недостатками – такие подразделения являются, как правило, монополистами, защищенными от конкуренции и поэтому неэффективными. Аутсорсинг – один из способов разрешения этой проблемы, т.к. все или часть работ и услуг могут быть переданы конкурирующей фирме.