7.13. Товарищества собственников жилья

Развитие форм управления жилищным фондом продолжает оставаться актуальной проблемой муниципального управления. С учетом опыта проведения жилищной реформы в различных регионах России наиболее приемлемой можно считать модель создания товариществ собственников жилья (ТСЖ) на базе единого имущественно-земельного комплекса, который формируется за счет бюджетных и привлеченных источников. Местной администрации необходимо определить пообъектный состав имущественно-земельного комплекса, состав субъектов и их доли по объектам недвижимости с разграничением прав, условия и порядок управления кондоминиумом, а также его экономическую эффективность.

Кондоминиум – единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в которых отдельные части (помещения), предназначенные для жилых или иных целей, находятся в собственности граждан, юридических лиц, РФ, субъектов РФ, муниципальных образований – частной, государственной, муниципальной и иной форм собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

Для совместного управления кондоминиумом создается товарищество собственников жилья (ТСЖ) – некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в нем, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в доме. Общим имуществом являются обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое оборудование, прилегающие земельные участки с элементами озеленения и благоустройства и др.

Земельный участок предоставляется ТСЖ в аренду или в собственность с учетом соблюдения требований градостроительных нормативов, противопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями, иных норм, обеспечивающих нормальные условия проживания и пребывания граждан в кондоминиуме. Земельный участок или общее имущество могут быть обременены сервитутом другими лицами. Доля каждого домовладельца в праве общей долевой собственности на общее имущество пропорциональна площади его помещений.

Создание имущественно-земельного комплекса начинается с выполнения трех подготовительных этапов:

1) муниципальное образование определяет территории, на которых целесообразно создавать кондоминиумы. Основным критерием считается целостность и определенная замкнутость структуры инженерных коммуникаций, обслуживающих дома;

2) анализируется состав жилых и нежилых помещений, выявляется структура по формам собственности и целевому использованию, выясняется обременение земельного участка;

3) прогнозируются доходы и затраты на содержание кондоминиума, после чего определяются отчисления в местный бюджет от доходов в результате использования имущества или величина дотаций на его содержание.

Преимущества кондоминиума состоят в следующем:

• переориентация финансовых потоков непосредственно на территорию;

• сокращение расходов по их обслуживанию;

• уменьшение инфляционных потерь за счет сокращения сроков возврата средств на содержание;

• исключение недофинансирования;

• возможно привлечение сначала средств населения, а потом и средств внешних инвесторов;

• улучшение жилищных условий;

• развитие территории, озеленение и благоустройство.

Собственники помещений одного многоквартирного дома могут создать только одно ТСЖ. Если их, два и более, они могут создать объединение ТСЖ для совместного управления общим имуществом. Товарищество может быть создано при объединении нескольких домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам, с соседними земельными участками или нескольких расположенных близко зданий, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками и гаражами. ТСЖ по решению общего собрания собственников может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив.

Создание ТСЖ целесообразно при соблюдении определенных условий:

1) оформление имущественно-земельного комплекса за счет городского бюджета;

2) прямое финансирование конкретных ТСЖ;

3) передача кондоминиуму расходов на содержание и эксплуатацию, а также прав на земельный участок, нежилые объекты, на использование объектов с целью извлечения прибыли;

4) решение проблем межведомственных отношений в процессе создания и организации деятельности ТСЖ.

Товарищество может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

• обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

• строительство объектов общего имущества в доме;

• сдача в аренду, внаем части общего имущества и др.

В собственности ТСЖ может находиться движимое имущество, а также недвижимое, расположенное внутри и за пределами дома. Средства ТСЖ включают:

1) обязательные платежи, вступительные и иные взносы членов товарищества;

2) доходы от хозяйственной деятельности;

3) субсидии на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иные субсидии.

На основании решения общего собрания членов ТСЖ могут быть образованы специальные (резервные) фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели (капитальный ремонт).

Органами управления ТСЖ являются общее собрание членов товарищества и правление товарищества. В контрольный орган (ревизионную комиссию) не могут входить члены правления.