7.4. Классификация и характеристика муниципальных земель
Земельные ресурсы на территории муниципального образования имеют несколько классификационных признаков:
1. По форме собственности: государственная; муниципальная; частная; смешанная.
2. По форме пользования:
1) земельный участок общего пользования (относится к государственной или муниципальной собственности и может находиться в общедоступном, свободном пользовании);
2) обособленный земельный участок (находящийся в пользовании одного лица или ограниченного круга лиц).
3. По возможности деления:
1) делимый (может быть разделен на части без изменения своего целевого назначения и разрешенного использования, каждая из которых после раздела может образовать самостоятельный земельный участок, подлежащий госрегистрации);
2) неделимый (не может быть разделен на самостоятельные участки по своему целевому и хозяйственному назначению).
4. По целевому назначению (по категориям):
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли населенных пунктов;
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики; земли для обеспечения космической деятельности; земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.
Характеристика земель, находящихся в муниципальной собственности, представлена на рис. 7.1.
Рис. 7.1. Характеристика муниципальных земель
7.5. Планирование использования земельных ресурсов
Планирование использования земли включает разработку и практическое осуществление мероприятий, определяющих способы и средства, обеспечивающие рациональное использование земель, их защиту и повышение плодородия почв в условиях многообразия форм собственности на землю. Планирование осуществляется в директивной форме: ведущая роль принадлежит федеральным целевым программам с учетом условий муниципального образования на основе социально-экономических программ, а также земельно-кадастровой, землеустроительной, градостроительной, природоохранной и иной документации.
Использование земель осуществляется на основе территориального планирования и зонирования.
В основу территориального планирования положены:
1) генеральная схема расселения, природопользования и территориальной организации производительных сил в РФ;
2) схема расселения, природопользования и территориальной организации производительных сил субъектов РФ;
3) федеральные, региональные, местные программы использования и охраны земельных ресурсов;
4) схемы землеустройства и проекты районной планировки;
5) генеральные планы населенных пунктов;
6) генеральные планы селитебных, промышленных, рекреационных и других функциональных зон;
7) территориальные комплексные схемы зон интенсивного хозяйственного освоения и уникального природного значения.
Зонирование земель – деление земель на участки с различным целевым значением и правовым режимом использования.
Планировка и застройка в соответствии с Градостроительным кодексом РФ должна осуществляться на местном уровне на основе местного нормативного правового акта – Правил землепользования и застройки, регулирующих отношения по использованию земли на территории муниципалитета. Правила содержат нормы, регламентирующие разработку градостроительной документации местного уровня на основе четких и открытых процедур, и регулируют использование и изменение объектов недвижимости посредством введения градостроительных регламентов, предусматривающих установленный перечень разрешенного использования для всех участков, расположенных в пределах «правовой зоны». Установление правил предполагает возможность выбора инвесторами наиболее эффективного вида использования объектов из принятого перечня.
С помощью зонирования территории устанавливаются основные типы застройки и вводятся четкие требования к использованию территорий, параметрам застройки и организации ландшафта. Выделяют следующие типы застройки:
1) функциональный – включает природные, общественные, жилые и производственные виды застройки;
2) строительный – разноэтажная застройка с учетом плотности населения, регулирует функциональный тип застройки;
3) ландшафтный – насыщение зелеными насаждениями.
Правовое зонирование предусматривает подразделение всей территории в административных границах на определенное число территориальных зон, которые фиксируются в карте правового зонирования. Границы зон устанавливаются следующим образом:
- по центральным разделительным линиям магистралей и улиц;
- границам (красным линиям) планировочных единиц (районы, микрорайоны, кварталы);
- границам земельных участков;
- границам (осям) полос отвода линий коммуникаций;
- административным границам районов;
- линиям естественных рубежей и иным линиям (границам).
Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются следующие размеры и параметры (их сочетания):
1) предельные (минимальные и максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;
2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых их строительство запрещено;
3) предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений;
4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.
Земли населенных пунктов образуют сложный состав, в котором в результате градостроительного зонирования могут выделяться такие территориальные зоны, как жилые, общественно-деловые, производственные, рекреационные, инженерных и транспортных инфраструктур, сельскохозяйственного использования, специального назначения, военных объектов и иные.
В пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми видами разрешенного использования участков и объектов капитального строительства, но с различными предельными размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их сочетаниями.