- •Управление государственной и муниципальной собственностью Тексты лекций Братск 2009
- •Содежание
- •Введение
- •1. Содержание экономической категории «собственность»
- •1.1. Собственность как экономико-правовая категория
- •1.2. Социальная значимость категории «собственность»
- •1.3. Объекты и субъекты права собственности
- •1.4. Субъекты: физические и юридические лица, рф, субъекты рф, муниципальные образования
- •1.5. Формы собственности: частная, государственная, муниципальная, общественных организаций и объединений
- •1.6. Сходство целей управления государственной и муниципальной собственностью
- •1.7. Разграничение собственности по уровням управления
- •Вопросы для повторения
- •2. Приватизация государственной и муниципальной собственности
- •2.1. Приватизация и национализация собственности как два направления государственного регулирования экономики
- •2.2. Приватизация: понятие, цели, способы
- •2.3. Этапы приватизации в России
- •2.4. Итоги приватизации в рф
- •2.5. Зарубежный опыт приватизации
- •2.6. Национализация: понятие, цели, способы
- •2.7. Зарубежный опыт национализации
- •Вопросы для повторения
- •3. Органы управления государственной и муниципальной собственностью
- •3.1. Система управления государственной собственностью
- •3.2. Министерство экономического развития рф
- •3.3. Федеральное агентство по управлению государственным имуществом
- •3.4. Российский фонд федерального имущества
- •3.5. Органы местного самоуправления, их компетенция в области управления имуществом, комитеты по управлению имуществом муниципальных образований
- •3.6. Территориальный подход к управлению имуществом
- •Вопросы для повторения
- •4. Концепция управления государственным имуществом и приватизации в рф
- •4.1. Проблемы в управлении государственной собственностью
- •4.2. Необходимость улучшения государственной политики в области управления государственным сектором экономики
- •4.3. Концепция управления государственным имуществом и приватизации в рф
- •4.4. Цели, задачи и принципы управления государственным имуществом
- •4.5. Цели, задачи и принципы государственной политики приватизации на современном этапе
- •4.6. Методы реализации государственной политики в области приватизации
- •Вопросы для повторения
- •5. Формирование системы управления муниципальной недвижимостью
- •5.1. Административно-территориальное устройство города
- •5.2. Системный подход к управлению муниципальной недвижимостью
- •5.3. Признаки сложных систем
- •5.4. Цели, задачи и принципы управления муниципальной недвижимостью
- •5.5. Субъект и объект управления
- •5.6. Функциональные подсистемы управления муниципальной недвижимостью
- •5.7. Обеспечивающие подсистемы
- •5.8. Методы управления муниципальной недвижимостью
- •5.9. Схема принятия решения по управлению муниципальной недвижимостью
- •Вопросы для повторения
- •6. Особенности управления унитарными предприятиями и учреждениями
- •6.1. Виды унитарных предприятий и учреждений
- •6.2. Понятие унитарного предприятия
- •6.3. Право хозяйственного ведения и оперативного управления
- •6.4. Особенности создания унитарных предприятий и формирования их имущества
- •6.5. Учреждение как некоммерческая организация, особенности его создания и функционирования
- •6.6. Механизм управления унитарными предприятиями и учреждениями
- •Вопросы для повторения
- •7. Особенности управления отдельными видами недвижимости
- •7.1. Управление нежилыми помещениями
- •7.2. Различные формы распоряжения нежилыми помещениями
- •7.3. Управление земельными ресурсами муниципальных образований
- •7.4. Классификация и характеристика муниципальных земель
- •7.5. Планирование использования земельных ресурсов
- •7.6. Организация землеустройства
- •7.7. Государственный кадастр недвижимости
- •7.8. Мониторинг земель
- •7.9. Оценка земельных участков
- •7.10. Управление недвижимостью в жилищной сфере
- •7.11. Классификация и характеристика различных видов жилищного фонда
- •7.12. Формы использования объектов недвижимости муниципального жилищного фонда
- •7.13. Товарищества собственников жилья
- •Вопросы для повторения
- •Список литературы
- •Управление государственной и муниципальной собственностью
- •665709, Братск, ул. Макаренко, 40
7.9. Оценка земельных участков
Платное землепользование и реформирование принципов налогообложения земель, развитие земельного рынка в России, участниками которого являются государство, муниципальные образования, граждане и юридические лица, требуют создания современной системы оценки земли. Основной прием определения ее стоимости – раздельная оценка земельного участка и расположенных на нем или под ним объектов недвижимости.
Для проведения рыночной оценки земельных участков привлекаются независимые оценщики, имеющие соответствующую лицензию.
Цены конкретных земельных участков определяются на основе рыночных цен, используется сравнительная оценка по аналогии с известными земельными участками или оценка по доходности земельных участков. Кроме того, объектами оценки могут быть размер арендной платы либо право на заключение договора аренды.
Оценка земли осуществляется при планировании ее использования, территориальном зонировании, налогообложении, осуществлении сделок с землей, аренде, залоге и др. Государственная кадастровая оценка проводится раз в 3–5 лет для определения кадастровой стоимости участков различного целевого назначения и основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.
Органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Если определена рыночная стоимость земельного участка, то его кадастровая стоимость устанавливается в процентах от рыночной.
Государственная кадастровая оценка земель поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен; сельскохозяйственных угодий – на основе капитализации расчетного рентного дохода; иных категорий земель вне черты поселений – на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.
В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также с границами кадастровых районов или кадастровых кварталов. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.
Кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты оценки вносятся в ГКН.
7.10. Управление недвижимостью в жилищной сфере
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему жилья любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое жилое помещение в собственность другим лицам, передавать права пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами. Управление жилищным фондом осуществляется собственником непосредственно либо через уполномоченные им органы.
Управление недвижимостью в жилищной сфере осуществляется с целью получения социального и коммерческого эффекта от обеспечения жителей жилыми помещениями; сохранения и восстановления жилищного фонда; снижения издержек на его содержание.
Жилищный фонд – жилые дома и жилые помещения (часть дома, квартира, комната), предназначенные и пригодные для проживания, благоустроенные применительно к условиям муниципального образования, отвечающие санитарным и техническим нормам и требованиям.
Специфика жилья как объекта управления практически исключает правомочия по владению и пользованию жилищным фондом из круга прав муниципального образования как собственника, т.к. владение и пользование жилыми помещениями осуществляется отдельными физическими и юридическими лицами на договорной основе.
Законодательство запрещает размещение в жилых помещениях промышленного производства и коммерческих организаций. Исключение составляют помещения, используемые для ведения индивидуальной предпринимательской и творческой деятельности, если это не нарушает прав и законных интересов других граждан. Офисы, предприятия непромышленного характера, учреждения и организации могут размещаться в этих помещениях только после перевода их в нежилые.
В одном здании, находящемся на балансе муниципальной структуры, могут располагаться и муниципальные, и государственные, и частные квартиры. Кроме того, значительная часть объектов недвижимости коммерческого назначения (магазины, офисы) расположена во встроенно-пристроенных помещениях, поэтому разделение системы управления на жилые и нежилые помещения зачастую создает трудности в координации действий различных ведомств, в ведение которых попадают отдельные части единого объекта недвижимости.