68. Поняття та ознаки договору найму (оренди)

Поняття договору найму (оренди)

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зо­бов'язується передати наймачеві майно у користування за пла­ту на певний строк.

Характеристика найму (оренди)

1. За договором найму наймодавець передає або зобов'язу­ ється передати наймачеві майно. Згідно зі ст. 760 ЦК предме­ том договору найму може бути річ, яка визначена індивідуаль­ ними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неод­ норазовому використанні (неспоживна річ). Проте законодавс­ тво не обмежується можливістю передання в найм лише речей: ч. 2 ст. 760 ЦК дозволяє передавати в найм майнові права.

2. За загальними положеннями ЦК наймодавцями і найма­ чами можуть бути будь-які юридичні та фізичні особи, в тому числі суб'єкти підприємницької діяльності. Стаття 761 ЦК на­ дає право на передання майна у найм власником речі або осо­ бою, якій належать майнові права; наймодавцем може бути та­ кож особа, уповноважена на укладання договору найму.

Проте певні особливості щодо суб'єктного складу передба­чені законодавством для деяких різновидів найму. Зокрема, від­повідно до ст. 787 ЦК наймодавцем за договором прокату мо­же бути особа, що здійснює підприємницьку діяльність із пере­дання речей у найм, тобто суб'єкт підприємницької діяльності.

3. Майно, що є предметом найму, надається у користування. Згідно зі ст. 773 ЦК наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призна­ ченням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.

4. Майно, що є предметом найму, надається на певний строк, встановлений договором. Це означає, що наймач після припинення договору найму зобов'язаний повернути майно. ЦК також передбачає укладання договору найму на невизначе- ний строк. У цьому разі кожна із сторін договору найму може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередив­ ши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухо-

121

мого майна — за три місяці. Договором або законом може бу­ти встановлений інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк.

Якщо наймач продовжує користуватися майном після закін­чення строку договору найму, то за відсутності заперечень най-модавця протягом одного місяця договір вважається поновле­ним на строк, який був раніше встановлений договором (ст. 764

цк).

5. Договір найму має оплатний характер, що передбачає виплату наймачем певної грошової суми (або еквіваленту в на­ туральній формі) за користування майном. За загальними поло­ женнями ст. 762 ЦК розмір і форма такої оплати встановлюєть­ ся договором і законодавством не обмежується. Специфіка пе­ редбачена, зокрема, щодо державного та комунального майна, про що йдеться далі. Також ЦК передбачає можливість безоп­ латного користування майном (гл. 60), що оформлюється дого­ вором позички, із обмеженнями можливостей юридичних осіб, що здійснюють підприємницьку діяльність на передачу у безоп­ латне користування особі, яка є її засновником, учасником, ке­ рівником, членом її органу управління або контролю (ст. 829 ЦК).

6. Форма договору найму залежить від його різновидів. Так, договір оренди землі укладається у письмовій формі і за

бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально (ст. 14 Закону України від 6 жовтня 1998 р. «Про оренду землі» (в редакції Закону від 2 жовтня 2003 р.); договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі, а договір, укладений строком на один рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню (ст. 793 ЦК); дого­вір позички речі побутового призначення між фізичними осо­бами взагалі може укладатися усно (ст. 828 ЦК). Якщо законо­давством нормативно не встановлено форму конкретного різ­новиду договору найму, слід керуватися загальними положен­нями гл. 53 ЦК.