81. Правовое регулирование сделок с земельными участками в Германии.

Еще два существенных момента. Это, во-первых, законодательство, регулирующее оборот с/х земель на рынке. И, во-вторых, это законодательство, регулирующее аренду с/х угодий.

Как законодательство по обороту с/х земель, так и законодательство по аренде с/х угодий в принципе преследуют одну и ту же цель - избежание нездорового раздробления с/х и лесных угодий.

Законодательство об обороте с/х земель предусматривает, что для реализации с/х и лесных угодий требуется наличие разрешения компетентного ведомства. Закон об обороте земельных участков с конца 60-х годов применяется относительно либерально. Управление земельными отношениями при помощи этого закона может осуществляться лишь в весьма ограниченной степени.

Законодательство, регулирующее аренду с/х угодий, было отражено в Гражданском уложении в 1985 году и фактически дополняют это Гражданское уложение только два дополнительных закона.

Один из этих законов - это закон о принципах аренды земли, и фактически он тоже определяет, также как и закон об обороте земли, подключение разрешения специального ведомства.

Второй закон - это закон об арендных кредитах. Он направлен на то, чтобы предоставлять не только владельцу земельного участка, но и арендатору земельного участка возможность использовать право залога.

Законодательство, регулирующее оборот с/х земель на рынке

Закон о мерах по улучшению аграрной структуры и по защите с/х и лесохозяйственных предприятий (Закон об обороте земельных участков) 1961 г. устанавливает следующее:

• реализация с/х и лесных угодий требует наличия разрешения;

• в разрешении может быть отказано, или оно может быть ограничено определенными условиями только в том случае, если происходит ненадлежащее распределение земли, если уменьшение или разделение земельного участка влечет за собой уменьшение его экономического эффекта, либо если предполагаемая цена в существенной мере диспропорциональна по отношению к фактической стоимости земельного участка.

В определенных случаях ведомства могут пользоваться правом первого выбора. Закон об обороте земельных участков с конца 60-х гг. применяется относительно либерально. Управление земельными отношениями при помощи этого закона может осуществляться лишь весьма ограниченно.

Законодательство, регулирующее аренду с/х угодий

Все законодательство, регулирующее аренду с/х угодий, было отражено в 1985 г. в Гражданском уложении. § 585 Гражданского уложения устанавливает, что “по договору аренды земли в аренду сдается земельный участок вместе с жилыми и хозяйственными постройками, служащими для его хозяйственного использования (предприятие), или земельный участок без таких построек сдается преимущественно для сельскохозяйственного использования”. Арендодатель передает арендатору на срок аренды право пользования предметом аренды и выращенный урожай, если по правилам надлежащего хозяйствования он считается прибылью. Арендатор берет на себя обязательство по перечислению арендодателю договорной арендной платы. Договоры аренды сроком более чем на два года, должны заключаться в письменной форме. Договор аренды регулирует:

• размер арендной платы;

• срок аренды (как правило, не менее 9 лет);

• обязательства по содержанию предмета аренды;

• надлежащее хозяйственное использование;

• ответственность за причинение материального и правового ущербы;

• уплату налогов и пр. за предмет аренды;

• передачу в пользование третьим лицам;

• право арендодателя на залог предмета аренды.

Кроме того, действует Закон о принципах аренды земли, определяющий, то о факте заключения договора аренды необходимо сообщить в компетентное ведомство. Компетентное ведомство может предъявить претензии в связи с заключением договора аренды в случае, если:

• сдача в аренду означает неэффективное распределение землепользования;

• вследствие сдачи в аренду земельный участок делится так, что уменьшается его экономический эффект;

• арендная плата является непропорционально высокой.

Таким образом, Закон о принципах аренды земли преследует цели, сравнимые с целями Закона об обороте земельных участков и, соответственно, - только в исключительных случаях влечет за собой практические последствия. В отношении многим более 90% договоров аренды претензий не имеется.

Поскольку арендатор, в отличие от собственника земельного участка, не может предоставить кредитору гарантий путем предоставления земли в залог, Закон об арендных кредитах дает возможность предоставления гарантий путем договорного залога. Предоставление залога осуществятся в результате соглашения между арендатором и кредитором и сдачи письменного договора залога на хранение в компетентны суд первой инстанции. Право залога распространяется на весь инвентарь, принадлежащий арендатору на момент сдачи договора залога на хранение.