20. Развитие правового регулирования аренды земель сельскохозяйственного назначения 1990-2002 годы.

Аренда – основанное на договоре срочное и возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору.

Конец 80-х – развитие законодательства об аренде в связи с перестройкой экономических отношений.

Основы законодательства СССР об аренде, приняты Верховным Советом СССР 23.11.1989.

Основы законодательства СССР о земле, прин. ВС СССР 28.02.1990.

З-н РСФСР от 25.12.1990 «О предприятиях и предпринимательской деятельности»: право трудовых коллективов гос. и мун.предприятий создавать товарищества и брать в аренду имущество предприятий.

Земельный кодекс РСФСР (1991г.): передача земельных участков в аренду гражданам только в случаях временной нетрудоспособности, призыва в армию, поступления на учебу, несовершеннолетия наследников земельных участков; права и обязанности арендаторов земельных участков.

Указ Президента РФ от 27.10.1993 №1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»: снятие ограничений, установленный ЗК РФ от 1991г.; право гражданам и юр.лицам – собственникам зем.участков сдавать их в аренду; право выкупа арендованных зем.участков.

Рекомендации о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями, одобрен. Постановлением Правительства РФ от 01.02.1995 №96: правила аренды земельных долей.

Указ Президента РФ от 07.03.1996 №337 «О реализации конституционных прав граждан на землю»: право собственникам земельных долей (бывшие члены совхозов и колхозов) передавать их в аренду без согласия других участников; целевое использование земельных участков.

Указ Президента РФ от 16.05.1997 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность зем.участков под этими объектами»: в перв.очередь право выкупа – собственники зданий, строений и т.п.

Гражданский кодекс РФ (введен с 01.03.1996) – глава «Аренда»: общие положения об аренде и правила аренды. В числе имущества, сдаваемого в аренду – земельные участки. Ст.606 ГК: плоды, продукция и доходы от арендованного имущества – собственность арендатора. Ст.607 ГК – допускается установление особенностей аренды зем.участков.

Взаимоотношения между сторонами – договорное правотворчество на основе законов и иных норм.-правовых актов.

Типовые, примерные и рекомендательные формы договоров:

• «Договор аренды земель с/х назначения», утв. Постановлением Правительства РФ от 19.03.1992 (в республиках РФ формы договоров утв. Республиканскими органами),

• «Примерный многосторонний договор аренды земельных долей», рекоменд. Постановлением Правительства РФ от 01.02.1995 №96,

• «Примерный договор аренды земельной доли», рекоменд. Постановлением Правительства РФ от 01.02.1995 №96.

Земельный кодекс РФ, 2001г.

ФЗ «Об обороте земель с/х назначения» от 29.07.2002: правовой режим земельных долей, порядок выдела участков в счет долей.

21. Правовое регулирование купли-продажи и аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Купля-продажа:

Гражданский кодекс РФ.

Земельный кодекс РФ 2001 г.

ФЗ «Об обороте земель с/х назначения» от 29.07.2002: правовой режим земельных долей, порядок выдела участков в счет долей.

Оборот земельных участков – в соответствии с Гражданским з-вом и ЗК РФ. Зем. Участки, отнесенные к землям изъятым из оборота, не могут быть объектами сделок и предоставляться в частную собственность.

Подробно регулирует оборот земель с/х назначения ФЗ «Об обороте земель с/х назначения».

Принципы:

• сохранение целевого использования зем.участков,

• установление предельного размера зем.участков, которыми может распоряжаться один собственник,

• преимущественное право покупки зем.участка или доли в праве общей собственности субъектом РФ,

• установление особенностей предоставления зем.цчастков иностранным лицам. Могут только на праве аренды,

ФЗ устанавливает предельные размеры и требования к местоположению уч-ков, обязанность лица произвести отчуждение, порядок принудительного изъятия.

Порядок купли-продажи:

• извещение органов субъекта РФ (или местного самоуправления) в пис. виде о намерении продать с указанием основных условий,

• в случае отказа или неуведомления продавца в течение 1 мес. Продавец вправе продать участок третьему лицу,

• если меняются условия продажи (снижается цена), то новое уведомление,

• в случае нарушения порядка уведомления органы субъекта РФ вправе в течение года в судебном порядке перевести на себя права собственности.

Порядок купли-продажи долей в праве общ.собственности:

• извещение других участников общей собственности в пис.виде (или путем публикация в сми) о намерении продать с указанием основных условий,

• в случае отказа или неуведомления продавца в течение 1 мес. продавец направляет извещение органу субъекта РФ (или местного самоуправления) о намерении продать с указанием основных условий,

• в случае отказа или неуведомления продавца в течение 1 мес. продавец вправе продать участок третьему лицу,

• если меняются условия продажи (снижается цена), то новое уведомление по тому же кругу,

• в случае нарушения порядка уведомления органы субъекта РФ и др.участники вправе в течение года в судебном порядке перевести на себя права собственности.

Аренда:

Гражданский кодекс РФ.

Земельный кодекс РФ 2001 г.

ФЗ «Об об-те земель с/х назначения» от 29.07.2002: правовой режим зем. долей, порядок выдела участков в счет долей.

ГК: Ст.606: аренда – договор имущественного найма, по которому арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору за плату во временное пользование; плоды, продукция и доходы от арендованного имущества – собственность арендатора.

Ст.615: право арендодатора с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду, передавать права и обязанности другому лицу, предоставлять в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог, вносить их в качестве вклада в уставный капитал или в качестве паевого взноса.

ФЗ, ЗК: Только участки (в том числе в долевой собств.), прошедшие гос.кадастровый учет.

Срок договора аренды – не более 9 лет. По истечение срока арендатель имеет преимущественное право на заключение нового договора на прежних условиях (за иск. Случаев п3 ст.35, п.1 ст.36 ЗК).

Иностранные граждане – только на праве аренды могут владеть зем.участками с/х назначения.

Размер арендной платы – по договору аренды.

Преимущественное право покупки участка арендатором в порядке, установленном для продажи долей (за искл. случаев – п.1ст36 ЗК)

При аренде на срок более 5 лет досрочное прекращение аренды по требованию арендодателю – только по решению суда.

В случае аренды доли – договор заключается со всеми уч-ками, либо с одним при наличии у него доверенностей от других.

Аренда с правом выкупа (или выплатой всей стоимости в счет арендной платы) – возможна с предусмотрением этих условий в договоре аренды (особенности – ст.8 и 10 ЗК РФ).

Предельная площадь арендованного участка у одного арендатора – не ограничена.