Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Правовое обеспечение землеустройства и кадастров. Учебник
.pdf
41
ГЛАВА 3
ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ИНЫЕ ПРАВА НА ЗЕМЛЮ
Основные изучаемые вопросы:
1. Основания и порядок возникновения и прекращения прав на
землю.
2. Понятие, содержание, формы и виды собственности на землю.
3. Принципы и процедура разграничения государственной соб-
ственности на землю.
4. Понятие и общая характеристика ограниченных вещных прав
на землю.
5. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным
участком и право пожизненного наследуемого владения земельным
участком, особенности их переоформления для граждан и юридических лиц.
6. Аренда земли
7. Право безвозмездного пользования земельным участком.
8. Служебные земельные наделы.
9. Сервитуты и иные обременения и ограничения прав на землю.
Законодательство (ЗК РФ и ГК РФ) указывает на ограниченный
перечень видов прав, на которых различные лица могут обладать
землей. Важнейшим из них является право собственности. До 1990 г.
вся земля в нашей стране находилась в исключительной собственно-
сти государства. В настоящее время конституционно закреплено многообразие форм собственности на землю.
В правоотношениях собственности важны как внутренняя сторона (носитель данного права относится к вещи — земельному участку, как к своей), так и внешняя сторона, выражающаяся в устранении
притязаний третьих лиц на чужую для них вещь. Причем право собственности на земельный участок распространяется также на находящиеся в его границах поверхностный (почвенный) слой, водные
42
объекты и растения. Также собственник вправе использовать по сво-
ему усмотрению все, что находится над и под поверхностью земель-
ного участка (если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нару-
шает прав других лиц).
Право собственности на землю — это абсолютное, вещное пра-
во, наделяющее его носителя максимальным объемом возможностей
в сравнении с иными земельными правами. Это правомочия владеть,
пользоваться и распоряжаться землей в пределах, установленных за-
коном:
– владеть — это обладать им как своим. Так, собственник мо-
жет беспрепятственно входить на свой участок, не допускать на него
иных лиц и обозначить это путем установления межевых знаков или
возведения ограждений;
– пользоваться — это осуществлять эксплуатацию участка, выращивая на нем растениеводческую продукцию, возводя различные
постройки, извлекая из него полезные свойства и качества для удовлетворения своих потребностей;
– распоряжаться — это определять дальнейшую юридическую
судьбу своего участка. Путем: 1) отчуждения его иным лицам (купляпродажа, дар, мена и другие сделки); 2) передачи иному лицу права
пользования им (оставаясь при этом его собственником); 3) отказ от
права собственности (это допускается только для частных лиц);
4) передачи участка по наследству, в залог, в доверительное управление; 5) необратимого изменения его фактического состояния (например, в результате его застройки).
При этом собственник несет бремя содержания своего имуще-
ства, риск его случайной гибели и ответственность в случае причине-
ния вреда третьим лицам, а реализация вышеназванных правомочий
имеет ряд ограничений. В частности, любой собственник обязан соблюдать установленные для земельного участка целевое назначение,
ограничения в обороте и т.д. А в определенных законом случаях
43
частный собственник обязан даже осуществить отчуждение земель-
ного участка или его части.
Формы собственности на землю — государственная, муниципальная, частная и иные. Принадлежащими государству считаются
все земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических
лиц либо муниципальных образований. Эта форма собственности
имеет два уровня: федеральный и региональный. Общая совместная
государственная земельная собственность (федеральная и региональ-
ная) не предусмотрена законодательством.
Возникает право государственной собственности на землю в
следующих случаях: 1) по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (например, субъект Российской Федерации
может купить земельный участок у частного лица); 2) при разграни-
чении государственной собственности на землю на федеральную, региональную и муниципальную земельную собственность (такое раз-
граничение началось в 2001 г., после принятия соответствующего фе-
дерального закона1; ему подлежат все неприватизированные земли);
3) в случае признания земель или земельных участков федеральной
или региональной собственностью в силу федеральных законов (так,
в силу ЛК РФ все лесные участки в составе лесного фонда являются
федеральной собственностью); 4) при безвозмездной передаче земельных участков из федеральной собственности в региональную
собственность.
В муниципальной собственности находятся следующие земли и
земельные участки: 1) признанные таковыми федеральными законами, а также принятые в соответствии с ними региональными законами; 2) право муниципальной собственности на которые возникло при
разграничении государственной собственности на землю; 3) приобре-
тенные по основаниям, установленным гражданским законодатель-
ством; 4) участки, от права собственности на которые отказались их
1
Федеральный закон от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ «О разграничении государственной
собственности на землю» // Рос. газ. 2001. 20 июля (в 2006 г. утратил силу).
44
собственники — частные лица; 5) безвозмездно переданные из государственной собственности.
В частной земельной собственности могут находиться только
индивидуально-определенные земельные участки, но не земли.
При этом для иностранных граждан и юридических лиц установлен ряд ограничений — они не могут быть собственниками земельных участков, которые либо расположены на приграничных территориях, либо отнесены к землям сельскохозяйственного назначения, либо находятся в морских портах.
Основания и порядок приобретения права собственности на земельные участки частными лицами регулируются гражданским зако-
нодательством (в частности, — гл. 14 ГК РФ). Так, земельный участок может быть приобретен в частную собственность: 1) по договору; 2) в результате предоставления из земель государственной или
муниципальной собственности; 3) унаследования или правопреемства
по отношению к реорганизованному юридическому лицу (прежнему
собственнику этого участка); 4) в силу приобретательной давности
(15-летнее добросовестное владение ранее приватизированным бес-
хозяйным участком; 5) при внесении его в качестве вклада в устав-
ный капитал юридического лица; 6) по суду.
В отношении видов собственности важно учитывать, что нахо-
дящийся в частной собственности земельный участок может принад-
лежать как одному лицу (индивидуальная собственность), так и не-
скольким лицам на праве общей собственности — сособственникам.
Общая собственность на земельный участок может быть как совместной (например, супруги сообща владеют и пользуются общим участком), так и долевой, когда каждому из сособственников принадлежит
доля в праве на него как на общую вещь (причем такие доли могут
быть разными). В последнем случае владение, пользование и распоряжение таким земельным участком осуществляется с учетом долевых правомочий. Также каждый из сособственников вправе распоря-
диться своей долей, например, продать ее, но если покупателем будет
постороннее лицо, то остальные сособственники наделены преиму-
45
щественным правом ее покупки (это право не распространяется только в случае продажи с публичных торгов).
Регулируются отношения между сособственниками нормами ГК
РФ. Особые правила установлены для находящихся в общей долевой
собственности земельных участков сельскохозяйственного назначе-
ния, приватизированных до 2003 г., если число сособственников превышает пять. В этом случае сособственники — обладатели земельных
долей руководствуются нормами Закона об обороте сельхозземель.
Так, владение, пользование и распоряжение общим участком осу-
ществляются в соответствии с решением, принимаемым на общем
собрании.
Земельная доля — это доля в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, приватизированный до вступления в силу закона об обороте сельхозземель.
Другим вещным правом, которое, однако, не наделяет его носи-
теля возможностью как-либо распорядиться участком (не передается
оно и по наследству, хотя переходит в порядке правопреемства в случае реорганизации юридического лица), является право постоянного
(бессрочного) пользования земельным участком. Это право возникает
в результате издания административного акта (решения, постановления) соответствующего органа государственной власти или местного
самоуправления о предоставлении земельного участка.
Частных лиц-землепользователей довольно много, так как на
данном праве земельные участки предоставлялись гражданам и юри-
дическим лицам еще в советский период и в 1990-е гг.
Однако после принятия ЗК РФ в 2001 г. предоставление на данном праве практически прекращено: на этом праве сейчас предостав-
ляются участки только весьма ограниченному кругу юридических
лиц: 1) органам государственной власти и местного самоуправления;
2) государственным и муниципальным учреждениям; 3) казенным
предприятиям; 4) центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полно-мочий.
46
Остальные юридические лица обязаны переоформить ранее воз-
никшее у них право на право аренды земельных участков или приоб-
рести их в собственность (религиозные организации, кроме того, по
своему желанию могут переоформить его на право безвозмездного
пользования). Юридические лица, не выполнившие эту обязанность,
признаются правонарушителями, и к ним применяются меры админи-
стративного наказания в виде штрафа. Однако их прежнее право на
землю (даже не переоформленное) сохраняется.
Для граждан же обязанности переоформить ранее возникшее
право не установлено — они вправе осуществить это по своему
усмотрению, причем без каких-либо ограничений по времени.
Еще одним вещным правом, которое фактически имеется, но
предоставление на нем прекращено, является право пожизненного
наследуемого владения земельным участком. Обладать земельным
участком на этом праве может только конкретный граждан (причем
один — режима совместного для нескольких граждан владения не
существует), это право наследуется. Иных возможностей распоря-
диться земельным участком, находящимся в пожизненном наследуе-
мом владении, нет. Но носитель такого права имеет возможность получить право распоряжения участком в полном объеме, если переоформит его в собственность (бесплатно).
Другим вещным правом на землю является сервитут — воз-
можность пользоваться чужим земельным участком (который обре-
менен этим сервитутом). Наиболее распространены сервитуты про-
хода или проезда через соседний земельный участок. В нынешнем
виде институт земельных сервитутов сформировался с принятием в
2001 г. ЗК РФ, который подразделил их на частные, устанавливаемые
в соответствии с гражданским законодательством (в настоящее время
они называются просто — «сервитуты»), и публичные (ст. 23 ЗК РФ).
Эти виды сервитутов различаются конкретизацией лиц, в пользу ко-
торых они устанавливаются, а также процедурой их установления —
47
частные сервитуты устанавливаются по соглашению сторон или су-
дом (при недостижении соглашения), а публичные — законом или
иным нормативным правовым актом, принятию которого должны
предшествовать общественные слушания. Кроме того, в 2018 г. ЗК
РФ был дополнен главой V.7. «Установление публичного сервитута в
отдельных целях», нормами которой закреплены особые правила для
публичных сервитутов, необходимых при строительстве и эксплуатации линейных объектов. Поэтому можно говорить, что сейчас есть
три вида сервитутов: 1) частные; 2) публичные; 3) публичные — в от-
дельных целях (их основное отличие от вторых «простых» публич-
ных в том, что пользоваться ими может не любое лицо, а лишь тот,
кто ходатайствовал об их установлении).
Что касается обязательственных прав на землю, то их объем и
порядок реализации во многом зависят от условий соглашений, на
основании которых они возникают. Таким является право аренды зе-
мельного участка — оно возникает на основании гражданскоправового договора, когда одна сторона (арендодатель) обязуется
предоставить другой стороне (арендатору) земельный участок за пла-
ту во временное владение и пользование.
Аренда всегда характеризуется: 1) возвратностью — по истечении срока аренды земельный участок подлежит возврату; 2) ограниченностью во времени — данное право, действует только в течение
срока, определяемого в договоре (максимально возможный срок
аренды земельного участка — 49 лет); 3) возмездностью — арендатор
выплачивает арендодателю плату.
Общие положения об аренде определяются гражданским зако-
нодательством (гл. 34 ГК РФ), тогда как земельным — установлены
некоторые особенности аренды земельных участков. Например, со-
гласно ст. 22 ЗК РФ арендатор вправе без согласия арендодателя (но
при обязательном его уведомлении и только если договором аренды
это не запрещено): передать свои права и обязанности по договору
48
аренды третьему лицу, а также передать арендованный участок в суб-
аренду (в пределах срока договора его аренды).
Безвозмездное пользование земельным участком также является
обязательственным правом, которое возникает в силу того, что соб-
ственник такого участка на основании договора предоставляет его
тому или иному лицу. Применительно к данному праву действуют
различные правила в зависимости от того, предоставляется участок,
находящийся в собственности частного лица или государства (муни-
ципального образования). Для частных лиц — собственников, предоставляющих участок на данном праве, не установлено каких-либо
специальных оснований, допускающих соответствующую сделку,
или ограничений по сроку предоставления участка — все это определяется договором. Если же участок находится в государственной или
муниципальной собственности, то в безвозмездное пользование его
можно предоставить только лицам, прямо указанным в ЗК РФ и на
ограниченные сроки (ЗК РФ предусмотрено 18 таких оснований —
п. 2 ст. 39.10).
Разновидностью данного права являются служебные наделы,
которые предоставляются на время действия трудового договора ра-
ботникам отдельных отраслей экономики, (в основном это транспорт,
лесное хозяйство, лесная промышленность и охотничье хозяйство), а
также учреждений, осуществляющих управление государственными
природными заповедниками и национальными парками.
Права на землю могут быть ограничены по основаниям, уста-
новленным ЗК РФ, федеральными законами. Так, устанавливаются
особые условия использования земельных участков и режим хозяй-
ственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах; особые условия охраны окружающей среды; условия и сроки начала и
завершения застройки или освоения земельного участка. И некоторые
другие ограничения, которые могут распространяться как на весь зе-
мельный участок, так и на его часть.
49
Самостоятельная работа
по вопросам, изложенным в главе
Контрольные вопросы для проверки
усвоения материала
1. Определите содержание права собственности на землю.
2. Что такое общая собственность?
3. Назовите и кратко охарактеризуйте основания возникновения
права собственности на землю.
4. Какие формы собственности на землю предусмотрены зако-
нодательством?
5. Как проводится разграничение государственной собственно-
сти на землю?
6. Охарактеризуйте иные вещные права на землю.
7. В чем состоит отличие переоформления гражданами и юри-
дическими лицами ранее возникшего у них права постоянного (бес-
срочного) пользования землей?
8. Каковы особенности права пожизненного наследуемого вла-
дения землей?
9. Что такое земельный сервитут? Какие виды сервитутов
предусмотрены законодательством?
10. Охарактеризуйте пользование землей на праве аренды.
11. Что такое служебный земельный надел и кому он может
быть предоставлен?
Тесты (задачи) для самостоятельного решения
(число правильных ответов может быть от 1 до 4)
1. Земля в Российской Федерации может находиться:
– только в государственной собственности;
– только в государственной и муниципальной собственности;
50
– в частной, государственной, муниципальной и иных формах
собственности;
– в собственности уполномоченных федеральными законами
государственных органов и организаций.
2. Собственник владеет, пользуется и распоряжается землей:
– по согласованию с собственниками соседних земельных
участков;
– свободно, но это не должно наносить ущерба окружающей
среде или нарушать права и законные интересы иных лиц;
– свободно, если он приобрел ее за плату;
– по согласованию с органами государственного земельного
управления.
3. Законодательное урегулирование разграничения государ-
ственной земельной собственности осуществлено в:
– 1993 г.;
– 1999 г.;
– 2001 г.;
– 2007 г.
4. Основания разграничения государственной собственности на
землю указаны в:
– Федеральном законе «О разграничении государственной собственности на землю»;
– Федеральном законе «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»;
– ЗК РФ;
– ГК РФ.
5. Государственной собственностью являются земли:
– изъятые у частных собственников ввиду их ненадлежащего
использования;
– национализированные в результате революции 1917 г.;
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]