Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Правовое обеспечение землеустройства и кадастров. Учебник
.pdf
101
4. Для перевода земельного участка из состава земель одной ка-
тегории в другую согласие его правообладателя:
– требуется, только если правообладателем является частный
собственник, приобретший участок на возмездной основе;
– требуется всегда, кроме случаев, связанных с созданием ООПТ
либо с установлением или изменением черты населенных пунктов;
– требуется только в том случае, если правообладателем является государственное и муниципальное учреждение;
– не требуется.
5. Перевод земель в другую категорию:
– допускается, его осуществляют органы государственного земельного надзора на основании ходатайства правообладателя участка;
– допускается, его осуществляют органы государственной вла-
сти или местного самоуправления на основании ходатайства право-
обладателя участка;
– допускается только в отношении земель, находящихся в госу-
дарственной или муниципальной собственности, его осуществляют
органы государственной власти или местного самоуправления;
– не допускается.
6. Законодательством предусмотрены следующие категории зе-
мель:
– земли поселений;
– земли перспективного развития;
– земли особо охраняемых территорий и объектов;
– земли запаса.
7. Торги по продаже земельных участков, находящихся в госу-
дарственной или муниципальной собственности:
– проводятся в форме аукционов и конкурсов;
– проводятся в форме только аукционов;
– проводятся в форме только конкурсов;
– не допускаются.
102
8. Аукцион по продаже земельного участка, находящегося в гос-
ударственной или муниципальной собственности, проводится по
инициативе:
– заинтересованного в предоставлении этого участка гражданина или юридического лица;
– органа государственной власти или местного самоуправления;
– местного населения;
– органа кадастрового учета.
9. После проведения аукциона по продаже земельного участка,
находящегося в государственной или муниципальной собственности,
задаток:
– возвращается лицам, участвовавшим в аукционе, но не победившим в нем;
– возвращается только победителю аукциона;
– возвращается всем лицам, участвовавшим в аукционе;
– используется организатором аукциона для подготовки к следующему аукциону.
10. Если в аукционе принял участие единственный участник, то:
– земельный участок подлежит разделу, и вновь образованные
участки выставляются на новый аукцион;
– проводится повторный аукцион;
– с ним заключается договор по начальной цене предмета аукциона;
– с ним заключается договор по цене, превышающей начальную
цену предмета аукциона на «шаг» аукциона.
11. Если аукцион признан несостоявшимся и проводится по-
вторный аукцион, то начальная цена предмета аукциона:
– может быть снижена, но не более чем на 30 %;
– может быть снижена, но не более чем на 50 %;
– может быть увеличена, но не более чем на 30 %;
– всегда остается прежней.
103
12. Ходатайство о переводе в другую категорию земельного
участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в муници-
пальной собственности, следует подавать в:
– орган местного самоуправления;
– территориальный орган Росреестра;
– Правительство Российской Федерации;
– высший орган исполнительной власти субъекта Российской
Федерации.
6.3. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ФИСКАЛЬНЫХ АСПЕКТОВ
ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ
Основные изучаемые вопросы:
1. Земельный налог (налогоплательщики, объекты налогообло-
жения, налоговая база, льготы, ставки).
2. Арендная плата.
3. Нормативная цена земли.
4. Кадастровая стоимость земельного участка.
5. Государственная кадастровая оценка земель (периодичность
проведения, последовательность действий, оспаривание ее результатов).
Согласно принципу платности использования земли, любое зем-
лепользование осуществляется за плату, за исключением случаев,
установленных федеральными и региональными законами. Законодательством установлены две формы платы за землю — земельный
налог (до введения налога на недвижимость) и арендная плата.
Земельный налог в современной России был введен с 1992 г. В
настоящее время он относится к местным налогам, которым облагаются все земельные участки. За исключением: 1) изъятых из оборота;
2) занятых особо ценными объектами культурного наследия; 3) на ко-
торых расположены поверхностные водные объекты, находящиеся в
104
государственной собственности; 4) относящихся к землям лесного
фонда; 5) входящих в состав общего имущества многоквартирного
дома.
Налоговой базой для исчисления налога за земельный участок
является устанавливаемая в результате государственной кадастровой
оценки его кадастровая стоимость (если же для него определена
рыночная стоимость — тогда эта стоимость). В случае, когда не
определены ни кадастровая, ни рыночная стоимость земли, для целей
налогообложения применяется ее нормативная цена.
Нормативная цена земли — это показатель, характеризующий
стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя
из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.
Плательщиками земельного налога признаны все организации и
граждане, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения (то есть лица, которым участки
предоставлены в безвозмездное пользование или аренду, налогоплательщиками не признаются). Для ряда категорий налогоплательщиков действуют различные льготы в виде либо полного освобождения
от налогообложения, либо уменьшения налоговой базы. Так, полностью освобождены от земельного налогообложения религиозные ор-
ганизации, организации инвалидов, организации уголовно-исполнительной системы и ряд других организаций и учреждений.
Также полностью освобождены от уплаты земельного налога
граждане, относящиеся к коренным малочисленным народам, и об-
щины таких народов — за земельные участки, используемые для со-
хранения и развития их традиционного образа жизни, хозяйствования
и промыслов.
В отношении иных льготных категорий граждан предусмотрен
другой механизм — уменьшение налоговой базы на не облагаемую
налогом сумму в размере 10 тыс. рублей.
Сумма налога исчисляется как процентная доля налоговой базы,
соответствующая налоговой ставке. Такие ставки устанавливаются
105
нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения
Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) и не могут превышать
1,5 %. Для ряда земель предусмотрены льготные ставки, которые не
могут превышать 0,3 % налоговой базы. Это земли:
– сельскохозяйственного назначения, а также в составе зон сель-
скохозяйственного использования в поселениях (при условии, что
они используются для сельскохозяйственного производства; в случае
же их неиспользования должна применяться общая ставка);
– земли, занятые жилищным фондом и объектами инженерной
инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса. А также приобретенные земли (предоставленные) для жилищного строительства;
– для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, а также дачного хозяйства;
– ограниченные в обороте и предоставленные для обеспечения
обороны, безопасности и таможенных нужд.
Следует учитывать, что согласно ЗК РФ земельный налог признается формой платы за использование земли лишь до введения в
действие налога на недвижимость (п. 1 ст. 65). Однако, несмотря на
активное обсуждение вопроса о переходе к такому объединенному
налогу, который включил бы в себя и земельный налог, решение это-
го вопроса неоднократно откладывалось.
В 2014 г. НК РФ был дополнен новой главой 32 («Налог на
имущество физических лиц»), нормы которой сближают исчисление
названного налога с земельным налогом (переход к кадастровой стоимости в качестве налоговой базы). Это привело к унификации ре-
жима налогообложения различных видов недвижимости.
Плательщиками налога на имущество физических лиц признаются граждане, обладающие правом собственности на расположенное
в пределах муниципального образования (города федерального зна-
чения) имущество:
1) жилой дом и жилое строение, расположенное на земельном
участке, предоставленном для ведения личного подсобного, дачного
106
хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищно-
го строительства;
2) жилое помещение (квартира, комната);
3) гараж, машино-место;
4) единый недвижимый комплекс;
5) объект незавершенного строительства;
6) иное здание, строение, сооружение, помещение (однако иму-
щество, входящее в состав общего имущества многоквартирного до-
ма объектом этого налогообложения не является).
Налоговая база определяется исходя из кадастровой стоимости,
а ставки налога устанавливаются в размерах, не превышающих 0,5 %
их кадастровой стоимости.
Однако для некоторых объектов устанавливаются повышенные
налоговые ставки (до 2 %). Это такие объекты, кадастровая стоимость
каждого из которых превышает 300 млн. рублей, а также администра-
тивно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения
в них; нежилые помещения, назначение которых предусматривает
размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо фактически используемые для
этих целей.
Для объектов недвижимости, имеющих социальное значение,
наоборот устанавливаются пониженные ставки — не выше 0,1 %. Это
жилые дома, жилые помещения; объекты незавершенного строительства (когда их проектируемым назначением является жилой дом);
единые недвижимые комплексы, в состав которых входит хотя бы
одно жилое помещение; гаражи и машино-места; хозяйственные
строения или сооружения, площадь каждого из которых не превышает 50 квадратных метров и которые расположены на земельных
участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивиду-
ального жилищного строительства.
За переданные в аренду земельные участки взимается арендная
плата, размер которой является существенным условием договора их
107
аренды. Для участков, находящихся в частной собственности, размер
такой платы определяется исключительно соглашением сторон. Для
земель же, находящихся в публичной собственности, Правительством
Российской Федерации установлены следующие принципы определения такой платы:
– экономическая обоснованность, то есть арендная плата должна
соответствовать доходности земельного участка с учетом категории
земель и их разрешенного использования;
– предсказуемость расчета размера арендной платы, то есть по-
рядок ее расчета и случаи, когда возможен ее односторонний пересмотр по требованию арендодателя, должны быть определены в нор-
мативных актах;
– недопущения ухудшения экономического состояния лиц, об-
ладающих земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения при переоформлении ими прав на землю (для соответствующих участков размер арендной платы не должен превышать более чем в 2 раза размер
земельного налога);
– поддержка социально значимых видов деятельности посред-
ством установления размера арендной платы в пределах, не превы-
шающих размер земельного налога. А также защита интересов лиц,
освобожденных от уплаты земельного налога;
– запрет необоснованных предпочтений, то есть не должен раз-
личаться порядок расчета размера арендной платы за предоставленные по одинаковым основаниям участки, принадлежащие одному
публично-правовому образованию, если они отнесены к одной кате-
гории земель и используется (или предназначенные) для одних и тех
же видов деятельности;
– учет наличия законодательно предусмотренных для собствен-
ников зданий или сооружений ограничений на приобретение в соб-
ственность участков, на которых они расположены, то есть размер
арендной платы за такие участки не должен превышать размера зе-
108
мельного налога, установленного в отношении сходных земельных
участков, для которых указанные ограничения отсутствуют;
– простота расчета арендной платы, то есть должна предусмат-
риваться возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости земельного участка. В частности, арендная пла-
та за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации,
рассчитывается в процентах от кадастровой стоимости земельного
участка (от 0,01 % до 2 %).
Для определения кадастровой стоимости земли и иной недви-
жимости, с тем чтобы в дальнейшем эта стоимость применялась при
налогообложении, проводится государственная кадастровая оценка.
Также эта стоимость может быть определена в результате оспаривания результатов указанной оценки, или исправления допущенной при
этом ошибки, а для вновь учтенных (измененных) объектов недвижимости кадастровая стоимость определяется в особом порядке (см.
далее).
Проведение работ по кадастровой оценке началось в России в
2000 г. (сначала ей подлежала только земля). Вплоть до 2010 г. такую
оценку проводили уполномоченный федеральный орган исполнительной власти (сначала Госкомзем России, затем — его правопреемники, соответственно, Росземкадастр, Роснедвижимость, Росреестр) и
находившиеся в его ведении предприятия и организации.
С 2007 г. к земельно-оценочным работам стали привлекаться
оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение до-
говора об оценке. В соответствии с требованиями Федерального закона от 21 июля 2005 г. № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки
товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и
муниципальных нужд» (утратил силу).
В 2010 г. порядок проведения оценки существенно изменился,
он стал регулироваться не подзаконным актом (как ранее), а Законом
об оценочной деятельности, который был дополнен новой главой
III.1. — «Государственная кадастровая оценка».
109
Кроме того, оценка стала охватывать не только земли и земельные участки, но и другие объекты недвижимости, учтенные в ГКН.
Но главное: основная часть работ по оценке была передана независи-
мым оценщикам (конкретный исполнитель оценочных работ определялся на конкурсной основе). Росреестр же и подведомственные ему
учреждения продолжали определять кадастровую стоимость только
для объектов, вновь учтенных в кадастре (между турами оценки), а
также для таких, характеристики которых изменились.
С 2017 г. правила проведения государственной кадастровой
оценки вновь изменились — вступил в силу Закон о кадастровой
оценке. Теперь ее выполняют специально создаваемые региональными органами власти исключительно для целей такой оценки специа-
лизированные бюджетные учреждения. Государственная кадастровая
оценка включает в себя совокупность следующих процедур:
1) принятие органом государственной власти субъекта Россий-
ской Федерации решения об ее проведении;
2) определение кадастровой стоимости и составление отчета об
итогах оценки;
3) утверждение результатов определения кадастровой стоимо-
сти.
Основой для определения кадастровой стоимости признана рыночная и иная информация, связанная с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости. Законодательно за-
крепленными принципами оценки стали единство методологии, не-
прерывность актуализации необходимых для ее проведения сведений,
независимость и открытость процедур каждого этапа оценки, эконо-
мическая обоснованность и проверяемость полученных результатов.
Периодичность проведения государственной кадастровой оцен-
ки — каждые 4 года (до 2020 г. сроки были иными — не позже, чем
через 5 лет, но не раньше, чем через 3 года).
Распространенной претензией к ранее сложившейся практике
проведения государственной кадастровой оценки независимыми
оценщиками является сложность оспаривания ее результатов, в том
110
числе связанных с ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости. Одна из причин этого заключается в том, что
такой отобранный по конкурсу оценщик (да и саморегулируемая организация таких оценщиков) по завершении очередного тура оценки
были как бы отстранены от этого вопроса (было не ясно, кто будет
проводить следующий тур). Создание же бюджетных учреждений, не
имеющих конкурентов в данной сфере, позволяет исправлять такие
ошибки и после завершения очередного тура. Поэтому на них возложена обязанность: рассматривать обращения и давать разъяснения,
связанные с определением кадастровой стоимости. Такие разъяснения даются гражданам и юридическим лицам, чьи права или обязанности затрагивают результаты такого определения, а также органам
государственной власти и местного самоуправления в 30-дневный
срок. Причем, если в ходе рассмотрения обращения о предоставлении
разъяснений будут выявлены ошибки, допущенные при определении
кадастровой стоимости, они подлежат исправлению по решению самого бюджетного учреждения (при этом изменение кадастровой сто-
имости допускается только в сторону ее понижения).
Наряду с исправлением ошибок бюджетным учреждением действует механизм оспаривания результатов определения кадастровой
стоимости в суде либо в комиссии по рассмотрению споров о резуль-
татах определения кадастровой стоимости. Они теперь будут созда-
ваться уполномоченным органом субъекта Российской Федерации
для всей его территории (до 2017 г. такие комиссии создавались Росреестром). Однако создание такой комиссии не обязательно, так же
как и предварительное рассмотрение спора в комиссии перед тем, как
обратиться в суд.
Основанием для оспаривания в указанной комиссии является
установление в отношении конкретного объекта недвижимости его
рыночной стоимости, для этого требуется отчет об оценке его рыночной стоимости (проведение независимым оценщиком его альтерна-
тивной оценки).
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]