Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Правовое обеспечение землеустройства и кадастров. Учебник
.pdf
161
ющем садоводческом некоммерческом объединении (п. 2 ст. 14 Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ «О ведении гражда-
нами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Феде-
рации»).
12. Гражданин Китая в 2014 г. для выращивания овощной про-
дукции заключил с администрацией поселка договор аренды расположенного в поселке земельного участка площадью 7 га (вид разре-
шенного использования — «овощеводство», поселок находится в одном из приграничных субъектов Российской Федерации). В 2017 г. по
истечении срока аренды участка он обратился в местную администрацию с просьбой о приватизации этого участка. При рассмотрении
его просьбы следует руководствоваться нормами:
– п. 3 ст. 17 ЗК РФ о том, что иностранные граждане не могут
обладать на праве собственности земельными участками, находящи-
мися на приграничных территориях;
– ст. 3 Закона об обороте сельхозземель о том, что иностранные
граждане могут обладать земельными участками из земель сельско-
хозяйственного назначения только на праве аренды;
– п. 2 ст. 20 ЗК РФ о том, что гражданам не предоставляются земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование;
– ст. 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», регламентирующей отчуждение
земельных участков.
13. Гражданину Н. принадлежат на праве собственности земельный участок и расположенный на нем жилой дом. Он намерен продать дом, сохранив за собой право собственности на земельный уча-
сток. Покупатель дома с этим согласен. Допускается ли такая сделка,
и какими нормами законодательства это регулируется:
– не допускается, в силу ст. 35 ЗК РФ, регламентирующей пере-
ход права на земельный участок при переходе права собственности на
здание, сооружение;
162
– не допускается, в силу Федерального закона «О приватизации
государственного и муниципального имущества»;
– не допускается, в силу Закона об обороте сельхозземель;
– допускается, в силу ст. 421 ГК РФ о свободе договора;
14. Гражданин П. заключил с иностранным гражданином договор купли-продажи земельного участка, предназначенного для ведения ЛПХ. Законна ли такая сделка, и в силу каких норм законодательства:
– незаконна, поскольку согласно ст. 3 Закона об обороте сель-
хозземель иностранные граждане могут обладать земельными участ-
ками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве
аренды;
– незаконна, поскольку Федеральный закон «О личном подсоб-
ном хозяйстве» прямо это запрещает;
– законна, поскольку согласно ст. 260 ГК РФ, лица, имеющие в
собственности земельный участок, вправе продавать его и распоряжаться им иным образом, если на основании закона соответствующие
земли не исключены из оборота или не ограничены в обороте;
– незаконна, поскольку в силу п. 5 ст. 27 ЗК РФ земельные
участки, предназначенные для ведения ЛПХ, ограничены в обороте.
163
ГЛАВА 9
ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕЖИМА
ОТДЕЛЬНЫХ КАТЕГОРИЙ ЗЕМЕЛЬ
9.1. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ,
ОХРАНЫ И ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬ
СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
Основные изучаемые вопросы:
1. Понятие земель сельскохозяйственного назначения
2. Особенности использования сельскохозяйственных угодий.
3. Субъекты правоотношений по использованию земель сельско-
хозяйственного назначения.
4. Использование земельных участков КФХ, особенности созда-
ния таких хозяйств.
5. Оборот земель сельскохозяйственного назначения (общие
правила оборота, преимущественное право их покупки, особенности
оборота земельных участков, находящихся в долевой собственности).
6. Распоряжение земельными долями. 7. Невостребованные зе-
мельные доли.
К землям сельскохозяйственного назначения относят все земли,
находящиеся вне границ населенных пунктов, при условии, что они
предоставлены для нужд сельского хозяйства (или предназначены
для этого). Использоваться эти земли могут только в ограниченных
целях — для ведения сельскохозяйственного производства, создания
защитных лесных насаждений, а также для связанных с сельскохо-
зяйственным производством научно-исследовательских, учебных и
иных целей или для рыбоводства. Кроме того, на период строитель-
ства дорог, линий электропередачи, линий связи, трубопроводов эти
164
земли допускается использовать для целей соответствующего строи-
тельства, но по его завершении они подлежат рекультивации для
сельскохозяйственных нужд.
В составе данной категории земель выделяют две группы зе-
мельных угодий, которые имеют различный правовой режим:
1) подлежащие особой охране и имеющие приоритет в исполь-
зовании сельскохозяйственные угодья — это пашня, сенокосы, паст-
бища, залежь, земли, занятые многолетними насаждениями (садами,
виноградниками и другими). Особо ценные продуктивные сельскохо-
зяйственные угодья (например, угодья опытно-производственных и
учебно-опытных подразделений научных и образовательных органи-
заций высшего образования) региональными актами могут быть
включены в перечни земель, использование которых для других целей не допускается. Это же относится к таким сельскохозяйственным
угодьям, кадастровая стоимость которых существенно превышает
средний уровень по муниципальному району (городскому округу);
2) иные, несельскохозяйственные угодья, то есть земли, занятые
внутрихозяйственными дорогами, различными коммуникациями, лесополосами, водными объектами, а также зданиями и сооружениями,
используемыми для производства, хранения и первичной переработ-
ки сельскохозяйственной продукции.
Круг лиц, которые могут использовать земли данной категории,
ограничен:
– хозяйственные товарищества и общества, производственные
кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия, иные коммерческие организации сельскохозяйственного
профиля;
– крестьянские (фермерские) хозяйства;
– граждане, ведущие личное подсобное хозяйство, садоводство,
животноводство или огородничество;
– некоммерческие организации, в том числе потребительские
кооперативы и религиозные организации;
– казачьи общества;
165
– опытно-производственные, учебные, учебно-опытные и учебно-производственные подразделения научных организаций, образова-
тельных организаций, осуществляющих подготовку кадров в области
сельского хозяйства, и общеобразовательных организаций;
– общины коренных малочисленных народов (для сохранения и
развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыс-
лов).
Возможность перевода сельскохозяйственных угодий из категории земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию
ограничена следующими исключительными случаями:
– установление или изменение черты населенных пунктов;
– выполнение международных обязательств, обеспечение обо-
роны и безопасности государства. При этом необходимым условием
перевода является отсутствие иных вариантов размещения соответ-
ствующих объектов;
– строительство дорог, линий электропередачи, линий связи,
нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и подобных сооружений. Такие (линейные) объекты прокладываются по оптимальному с технологических и иных позиций
маршруту, поэтому для перевода, связанного с их строительством, не
требуется обосновывать отсутствие иных вариантов. Но их сооруже-
ние связано с такой особенностью: на период строительства для пе-
ремещения строительной техники, размещения материалов и т.п. отводится полоса, более широкая, чем требуется для последующей эксплуатации объекта. По завершении же строительства «лишняя» земля
должна быть пригодна для использования по ее прежнему целевому
назначению. Поэтому условием перевода является наличие утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части
сельскохозяйственных угодий, временно предоставляемых на период
строительства;
– добыча полезных ископаемых. Необходимым условием пе-
ревода является наличие утвержденного проекта рекультивации зе-
166
мель для того периода, когда разработка этих ископаемых будет за-
вершена.
В перечисленных выше случаях допускается перевод и особо
ценных продуктивных угодий. Еще в нескольких случаях перевод в
другую категорию допускается только в том случае, если сельско-
хозяйственные угодья не отнесены к таким, а их кадастровая стоимость ниже среднего уровня по муниципальному району (город-
скому округу):
– консервация земель и включение земель, непригодных для
дальнейшего осуществления сельскохозяйственного производства, в
состав земель лесного фонда, водного фонда или запаса;
– создание особо охраняемых природных территорий или отнесение к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения;
– размещение объектов промышленности, социального, коммунально-бытового назначения, здравоохранения и образования. Необходимое условие перевода в указанных целях — отсутствие иных вариантов размещения объекта.
Специфичными пользователями земель сельскохозяйственного
назначения являются КФХ (в советский период таких хозяйств не бы-
ло), которые признаются сельскохозяйственными товаропроизводи-
телями. Они представляют собой объединение граждан (но могут
быть созданы и одним гражданином), связанных родством или свойством. Имеющих в общей собственности имущество и совместно
(личным участием) осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность по производству, переработке, хранению,
транспортировке или реализации сельскохозяйственной продукции.
При создании КФХ входящими в него гражданами заключается
соглашение, определяющее ключевые вопросы его последующей деятельности. Это: 1) членство в нем; 2) управление им; 3) права и обязанности его членов; 4) формирование его имущества, владение,
пользование и распоряжение им; 5) принятие в его состав новых чле-
167
нов и выход из него; 6) распределение полученных от деятельности
КФХ плодов, продукции и доходов.
Земельные участки для создания КФХ и осуществления его деятельности предоставляются и приобретаются как сельскохозяйственного, так и иного назначения (последние могут использоваться только для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых
для осуществления деятельности КФХ).
По общему правилу все имущество КФХ принадлежит его чле-
нам на праве общей совместной собственности. Это относится и к зе-
мельному участку, владение и пользование которым члены хозяйства
осуществляют сообща, а распоряжение им — глава хозяйства.
В современном отечественном законодательстве реализован так
называемый принцип «недробимости» КФХ — ни земельный участок, ни другие средства производства не подлежат разделу в случае
выхода из хозяйства одного из его членов — бывшему члену КФХ
полагается только соразмерная его доле в праве общей собственности
на имущество денежная компенсация. Если же деятельность хозяй-
ства прекращается, то раздел его имущества осуществляется в соот-
ветствии с общими правилами ГК РФ.
Оборот земельных участков КФХ, отнесенных к категории сельскохозяйственного назначения, в отличие от иных видов земельных
участков, принадлежащих гражданам (ЛПХ, огороды и др.), регулируется Законом об обороте сельхозземель. При банкротстве КФХ за-
нимающиеся производством сельскохозяйственной продукции и вла-
деющие смежными земельными участками лица имеют преимуще-
ственное право приобретения его имущества, в том числе земельного
участка.
Наибольшее же число земельных участков, используемых граж-
данами, — это участки для ведения ЛПХ — это форма непредприни-
мательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции, которая дает статус
сельскохозяйственного
товаропроизводителя. Вестись ЛПХ может единолично одним гражданином или совместно с проживающими с ним членами его семьи.
168
ЛПХ используют два вида земельных участков:
– полевые участки, расположенные вне границ населенных
пунктов, на них нельзя возводить какие-либо здания и строения, и
они могут использоваться только для производства сельскохозяйственной продукции;
– приусадебные участки, расположенные в границах населен-
ных пунктов, наряду с производством сельскохозяйственной продук-
ции, на таких участках допускается возведение жилого дома и иных
зданий и строений.
Согласно федеральному законодательству, общая площадь зе-
мельных участков, используемых гражданином для ведения ЛПХ, не
должна превышать 0,5 га, однако региональными законами этот размер может быть увеличен до 2,5 га.
Также земли сельскохозяйственного назначения могут исполь-
зоваться гражданами для ведения садоводства и огородничества.
Оборот земель данной категории и способы его регулирования
существенно отличаются, как от общих правил, установленных граж-
данским законодательством, так и от подходов законодателя к землям
иных категорий. Принципами его регулирования являются:
– сохранение целевого использования земельных участков;
– установление максимального размера общей площади сель-
скохозяйственных угодий, которые могут находиться в собственно-
сти одного гражданина или юридического лица;
– преимущественное право субъекта Российской Федерации
(муниципального образования — в случаях, установленных регио-
нальным законом) на покупку земельного участка при его продаже, за
исключением случаев продажи с публичных торгов;
– преимущественное право других участников долевой соб-
ственности на земельный участок либо использующих его сельскохо-
зяйственной организации или гражданина — члена КФХ на покупку
земельной доли при ее возмездном отчуждении;
169
– ограничение возможностей иностранных лиц по приобретению таких земельных участков — они могут обладать ими лишь на
праве аренды.
Указанные принципы закреплены в Законе об обороте сельхозземель (п. 1 ст. 1), под действие которого подпадают все земли и земельные участки сельскохозяйственного назначения. Однако его действие не распространяется на земельные участки, используемые для
личного подобного хозяйства, садоводства, животноводства и ого-
родничества, а также на участки, занятые зданиями, строениями и со-
оружениями.
Существенным отличием от рассмотренных выше норм граж-
данского законодательства об общей собственности является то, что
если земельный участок сельскохозяйственного назначения находится в долевой собственности более чем 5 лиц, то владение, пользование и распоряжение им осуществляются в соответствии с решением
сособственников, которое принимается на их общем собрании. Такое
собрание наделено компетенцией принимать следующие решения:
1) о проекте межевания земельных участков;
2) об утверждении списка земельных долей, которые могут быть
признаны невостребованными;
3) о лице, уполномоченном действовать от имени участников
долевой собственности. А также об объеме и о сроках его полномочий;
4) об условиях договоров аренды и сервитута в отношении
участка, находящегося в долевой собственности;
5) об утверждении расчета размера долей в праве собственности
на участок (для того, чтобы все они были выражены единым спосо-
бом). Для принятия указанных решений требуется, чтобы за них про-
голосовало большинство участников собрания или участники, владе-
ющие в совокупности более чем 50 % долей от общего числа долей
собственников, присутствующих на собрании.
В случае несогласия участника долевой собственности с решением собрания передать находящийся в долевой собственности уча-
170
сток в аренду (или с условиями аренды), он вправе выделить в счет
своей доли отдельный земельный участок.
Специфичные требования, отличающиеся от общих правил
гражданского оборота, установлены и для купли-продажи земельных
участков сельскохозяйственного назначения. Так, продавец участка
обязан письменно известить о своем намерении продать его высший,
исполнительный орган государственной власти субъекта Российской
Федерации (в случаях, установленных региональным законом, изве-
щение направляется в орган местного самоуправления), с указанием в
нем цены. Продажа земельного участка третьему лицу возможна,
только если субъект Российской Федерации (муниципальное образование) откажется от покупки либо в течение 30-дневного срока от не-
го не поступит письменного уведомления о намерении приобрести
этот участок. При этом продажа возможна только по цене, не ниже
той, что была указана в извещении. Если указанную в извещении цену требуется снизить или меняются другие существенные условия
договора, а также если с момента направления извещения прошло
больше года, то продавец должен направить новое извещение. Сделка
купли-продажи участка, совершенная с нарушением указанных требований, ничтожна.
Еще одной особенностью оборота земель сельскохозяйственно-
го назначения является законодательно установленное ограничение
максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на территории одного муниципального района,
которые могут принадлежать на праве собственности одному гражданину или юридическому лицу. Конкретные размеры общей площади
сельскохозяйственных угодий, максимально допустимые для одного
частного лица, в разных регионах различны и определяются законами
соответствующих субъектов Российской Федерации. Причем такой
предусмотренный региональным законом размер должен быть не ме-
нее чем 10 % от общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории.
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]