Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Правовое обеспечение землеустройства и кадастров. Учебник
.pdf
181
лая застройка и многоэтажная жилая застройка, а также иные виды
застройки согласно градостроительным регламентам;
– общественно-деловые зоны — для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового и
социального назначения, а также иными, предназначенными для общественного использования, объектами;
– производственные зоны — для застройки промышленными,
коммунально-складскими и иными производственными объектами;
– инженерной и транспортной инфраструктуры, предназначенные для застройки объектами железнодорожного, автомобильного,
речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи,
инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения;
– рекреационные зоны — это земельные участки, занятые го-
родскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами,
озерами, водохранилищами и др., которые используются для отдыха
граждан и туризма;
– сельскохозяйственного использования — здесь ведется сельскохозяйственное производство (до момента изменения вида их ис-
пользования в соответствии с генеральными планами населенных
пунктов и ПЗЗ). В их состав входят лишь пашни или многолетние
насаждения (то есть наличие в населенных пунктах сенокосов, паст-
бищ и залежей не допускается), также на этих землях могут разме-
щаться здания, строения и сооружения сельскохозяйственного назна-
чения;
– специального назначения, военных объектов, особо охраняемых территорий и иные территориальные зоны.
По общему правилу земельный участок может входить в состав
только одной из вышеназванных зон. Но участки, занятые площадя-
ми, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными,
скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объ-
ектами (землями общего пользования), могут входить в состав нескольких территориальных зон.
182
Для всех земельных участков, расположенных в границах одной
территориальной зоны, действует единый градостроительный регла-
мент, определяющий основу правового режима, как этих участков,
так и всего, что находится над и под их поверхностью и используется
в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий и сооружений. Указанный регламент обязателен для исполнения всеми пра-
вообладателями земельных участков и объектов капитального строи-
тельства, он указывает, в том числе на вид их разрешенного использования. Законодательством предусматриваются три вида разрешенного использования: основные, условно разрешенные и вспомога-
тельные.
Действие градостроительных регламентов не распространяется
на земельные участки, расположенные в границах территорий общего
пользования, а также на территориях памятников и ансамблей, как
уже включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия, так и вновь выявленных объектов такого наследия.
Также действие градостроительных регламентов не распространяется
на участки, предоставленные (предназначенные) для добычи полез-
ных ископаемых и размещения линейных объектов.
Градостроительные регламенты входят в состав ПЗЗ, которые
утверждаются органами местного самоуправления. Также важным
градостроительным документом поселения или городского округа
является его генеральный план, который включает в себя карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства,
содержат положения о территориальном планировании и соответствующие карты (схемы). Такие планы сначала рассматриваются на
публичных слушаниях, после чего они утверждаются представительным органом местного самоуправления (поселения или городского
округа). В ряде случаев, предусмотренных ГрадК РФ, генеральные
планы подлежат согласованию с органами местного самоуправления
муниципального района, в границах которого находится поселение, с
региональными и даже с федеральными органами. Например, гене-
183
ральный план г. Москвы, как столицы государства, в обязательном
порядке согласовывается с Правительством Российской Федерации.
Основным градостроительным документом любого земельного
участка, который уже застроен или предназначен для строительства и
реконструкции объектов капитального строительства (за исключени-
ем линейных объектов) является его градостроительный план, под-
готовка которого осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа. На таком плане указываются
следующие границы: соответствующего участка, зон действия публичных сервитутов, зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных
нужд. А также минимальные отступы от границ участка в целях
определения мест допустимого размещения зданий, строений и со-
оружений.
Также на таком плане отображается информация: 1) о градо-
строительном регламенте (в том числе обо всех предусмотренных им
видах разрешенного использования участка); 2) о разрешенном использовании для данного участка; 3) о требованиях к назначению, па-
раметрам и размещению на нем объектов капитального строитель-
ства; 4) об уже расположенных в его границах объектах капитального
строительства и культурного наследия; 5) о технических условиях
подключения объектов капитального строительства к сетям инженер-
но-технического обеспечения; 6) о возможности (или невозможности)
раздела этого участка.
В отношении возможности изменения целевого назначения земель данной категории важно знать, что их переводом в другую категорию (и наоборот — других земель в земли населенных пунктов) является установление или изменение их границ, а также включение
земельных участков в такие границы (или исключение из них).
До 2015 г. земельным законодательством отдельно регламентировался правовой режим пригородных зон. Это земли, находящиеся
за границами города, но составляющие с ним единую социальную,
184
природную и хозяйственную территорию. Однако к настоящему времени соответствующие нормы утратили силу.
Правовой режим земель промышленности и иного специального
назначения, характеризуется тем, что их основное целевое назначение — служить в качестве места для размещения объектов и сооружений хозяйственного и специального назначения. Наличие на этих
землях различных производственных объектов, которые могут нанести вред здоровью населения и окружающей среде, обусловливает
необходимость создания вокруг таких объектов охранных и санитарно-защитных зон. Основные требования по установлению таких зон
закреплены в ЗК РФ, ГрадК РФ и иных федеральных законах. А конкретные цели установления зон определяются согласно санитарноэпидемиологическим правилам и нормативам, которые достаточно
часто пересматриваются с учетом изменений федеральных законов и
других факторов. Кроме того, в целях защиты многих объектов
транспорта (дороги, электрические линии, линии связи и другие) и
иного назначения требуется создание вокруг них специальных охранных зон. Они позволяют защитить их от негативных природных факторов (снежные заносы, оползни, неустойчивость грунтов, эрозионные процессы и т.п.) или от доступа посторонних лиц.
Земли, отнесенные к категории особо охраняемых территорий и
объектов, имеют особое природоохранное, научное, историко-
культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное
ценное значение. Поэтому для них установлен особый правовой режим, который определяется нормами, как ЗК РФ, так и других федеральных законов, регламентирующих вопросы охраны окружающей
среды и статус особо охраняемых природных территорий. Все эти
земли полностью или частично изъяты из хозяйственного использования и оборота. В состав земель данной категории входят:
– ООПТ — это: 1) государственные природные заповедники,
2) государственные природные заказники; 3) памятники природы;
4) национальные, природные и дендрологические парки, а также ботанические сады; 5) земли лечебно-оздоровительных местностей и
185
курортов; 6) территории традиционного природопользования коренных малочисленных народов. В пределах всех земель, имеющих ста-
тус ООПТ, не допускается прекращение прав на землю для нужд,
противоречащих назначению таких земель. На них запрещается деятельность, не связанная с сохранением и изучением природных комплексов и объектов и не предусмотренная федеральными или региональными законами. Например, в случае, если такие земли имеют федеральное значение, то на них исключена любая деятельность, запрещенная федеральными законами, регулирующими вопросы охраны окружающей среды и статус ООПТ. В частности на таких землях
запрещено предоставлять садоводческие и дачные участки, осуществлять строительство автомобильных дорог, трубопроводов, ли-
ний электропередачи и других коммуникаций, а также строительство
и эксплуатацию промышленных, хозяйственных и жилых объектов,
не связанных с деятельностью, разрешенной на этих территориях.
Также на этих землях не допускаются движение и стоянка механиче-
ских транспортных средств, не связанных с функционированием этих
территорий, и прогон скота вне автомобильных дорог. Для защиты
ООПТ от неблагоприятных антропогенных воздействий на прилега-
ющих к ним землях могут создаваться охранные зоны или округа с
регулируемым режимом хозяйственной деятельности. В таких зонах
запрещается деятельность, оказывающая негативное (вредное) воздействие на природные комплексы указанных территорий. Границы таких
зон обозначаются специальными информационными знаками. Расположенные в этих границах земельные участки не изымаются у правооб-
ладателей, но для них устанавливается особый правовой режим;
– земли природоохранного назначения, к ним относятся запрет-
ные и нерестоохранные полосы, земли, занятые защитными лесами, а
также иные земли, выполняющие природоохранные функции. В
сравнении с ООПТ правовой режим земель этой подкатегории менее
строгий. В частности, здесь допускается ограниченная хозяйственная
деятельность, но при соблюдении установленного режима охраны.
186
Земельные участки в пределах земель природоохранного назначения
у их правообладателей не изымаются;
– земли рекреационного назначения — это предназначенные и
используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-
оздоровительной и спортивной деятельности граждан. На таких землях могут располагаться дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные
и палаточные туристско-оздоровительные лагеря, дома рыболова и
охотника, детские туристические станции, туристские парки, учебно-
туристические тропы, трассы, детские и спортивные лагеря, другие
аналогичные объекты. Деятельность, не соответствующая целевому
назначению земель рекреационного назначения, запрещается;
– особо ценные земли, в пределах которых имеются природные
объекты или объекты культурного наследия, представляющие особую
научную, историко-культурную ценность. Это могут быть типичные
или редкие ландшафты, культурные ландшафты, сообщества растительных, животных организмов, редкие геологические образования.
На правообладателей земельных участков, в пределах которых имеются указанные объекты, возлагаются обязанности по их сохранению. Также к указанным землям относятся земельные участки, пред-
назначенные для осуществления деятельности научно-исследовательских организаций;
– земли историко-культурного назначения, которые подразделяются на три группы: 1) земли объектов культурного наследия;
2) достопримечательные места, в том числе места бытования исторических промыслов, производств и ремесел; 3) военные и гражданские
захоронения. Правовой режим этих земель регулируется нормами ЗК
РФ (ст. 94, 99). И Федерального закона от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ
«Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культу-
ры) народов Российской Федерации» (ст. 5, 9, 14, 17, 18, 21, 30, 34,
36, 49, 53, 54 и др.). А также нормами соответствующих региональных законов.
187
В целях сохранности объекта культурного наследия в его исто-
рической среде, на сопряженной с ним территории устанавливаются
следующие зоны его охраны: 1) охранная зона, в пределах которой
действует особый режим использования земель, ограничивающий хо-
зяйственную деятельность и запрещающий строительство; 2) зона ре-
гулирования застройки и хозяйственной деятельности, в пределах ко-
торой ограничиваются строительство и хозяйственная деятельность.
А также устанавливаются требования к реконструкции существующих зданий и сооружений; 3) зона охраняемого природного ланд-
шафта, в пределах которой запрещается или ограничивается хозяйственная деятельность, строительство и реконструкция существующих зданий и сооружений в целях сохранения (регенерации) природ-
ного ландшафта.
Перевод в другую категорию земель особо охраняемых территорий и объектов допускается, только если их дальнейшее использование по целевому назначению невозможно ввиду утраты ими особого
природоохранного, научного, историко-культурного, эстетического,
рекреационного, оздоровительного и иного особо ценного значения.
Такая утрата должна быть подтверждена государственной экологиче-
ской (или иной, установленной федеральным законом) экспертизой.
Земли лесного фонда — это: 1) лесные земли, то есть покрытые
лесной растительностью, а также не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления (например, вырубки, гари, редины или
прогалины); 2) такие нелесные земли, которые предназначены для ведения лесного хозяйства (просеки, дороги и другие). Они занимают
более половины территории страны, что обусловливает их значение
для экологии и заготовки древесины. Их правовой режим определяет-
ся, главным образом, нормами ЛК РФ и других актов лесного законодательства.
Лесное законодательство разделяет понятие леса, как единой си-
стемы, на две составляющие: лесной участок и лесные насаждения.
Лесной участок — это земельный участок, который расположен
в границах лесничеств и лесопарков и образован в соответствии с
188
требованиями земельного законодательства. Все лесные участки из
состава земель лесного фонда ограничены в обороте и могут находиться только в федеральной собственности. Они предоставляются
уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления гражданам и юридическим лицам в аренду, а также в
постоянное (бессрочное) пользование (только государственным или
муниципальным учреждениям) и в безвозмездное пользование.
Наиболее распространенным способом осуществления права
пользования землями лесного фонда и лесами является договор аренды, на основании которого лесные участки предоставляются для заготовки древесины, живицы, недревесных лесных ресурсов, пищевых
лесных ресурсов, сбора лекарственных растений. И для других целей,
предусмотренных ЛК РФ, в том числе и для ведения сельского хозяйства. Объектом аренды могут быть только лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и про-
шедшие государственный кадастровый учет.
Срок договора аренды лесного участка определяется в соответствии со сроком использования лесов, предусмотренным лесохозяйственным регламентом. По общему правилу заключение такого договора осуществляется по результатам открытого аукциона, на котором
продаются права на заключение такого договора.
Правовой режим земель лесного фонда во многом определяется
целевым назначением расположенных на них лесов, которые делятся
на три категории: защитные, эксплуатационные и резервные.
Цель освоения защитных лесов — сохранение их средообразующих, водоохранных, защитных, санитарно-гигиенических, оздоро-
вительных и иных полезных функций с одновременным использованием таких лесов (но только если оно совместимо с их целевым
назначением и выполняемыми ими полезными функциями).
Эксплуатационные леса подлежат освоению в целях устойчивого, максимально эффективного получения высококачественной древесины и других лесных ресурсов, продуктов их переработки с обес-
печением сохранения полезных функций лесов.
189
Резервными являются такие леса, в которых в течение ближай-
ших 20 лет не планируется осуществлять заготовку древесины.
Земли водного фонда — это земли, покрытые поверхностными
водами, сосредоточенными в водных объектах, а также, занятые расположенными на этих объектах гидротехническими и иными сооружениями. Поскольку такие земли и покрывающие их поверхностные
воды представляют собой единый водный объект, то его правовой
режим определяется земельным, водным и гражданским законодательством. При этом в ЗК РФ определено, какие именно земли относятся к данной категории, запрещено образование земельных участков на территориях, покрытых поверхностными водами, а также
предусмотрено резервирование земель в целях последующего строительства на них водохранилищ и иных искусственных водных объектов. Законом о переводе земель определены основания и процедура
перевода земельных участков из земель водного фонда в другую ка-
тегорию и наоборот.
Иные же виды общественных отношений в данной сфере регулируются либо водным законодательством (водные отношения) либо
гражданским — имущественные отношения, связанные с оборотом
водных объектов. Так, все водные объекты за исключением прудов и
обводненных карьеров находятся в федеральной собственности. Пруды и обводненные карьеры могут принадлежать иным лицам на праве
собственности, но они выступают в качестве объектов вещных и обязательственных прав только в составе земельных участков, в границах которых они расположены. При этом одновременно с прекращением права собственности на земельный участок прекращается и право собственности на расположенный на таком участке пруд и обводненный карьер. Отчуждение такого участка происходит одновременно с прудом или обводненным карьером, а его раздел не допускается,
если при этом потребуется также раздел и водного объекта.
Все поверхностные водные объекты, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, являются общедоступными. Для осуществления общего пользования ими предназна-
190
чена и их береговая полоса вдоль береговой линии. Ширина такой
полосы составляет 20 метров, более узкая полоса 5 метров устанавливается для каналов, а также для рек и ручьев, протяженность которых
не превышает 10 километров. Пользоваться береговой полосой вправе любой гражданин для передвижения и пребывания около водного
объекта (в том числе для осуществления любительского и спортивного рыболовства и причаливания плавучих средств). Однако это не
распространяется на использование здесь механических транспортных средств.
Законодательством установлены ограничения приватизации земельных участков, на которых расположены водные объекты. Так,
запрещена приватизация участков, расположенных в пределах береговой полосы. Такой же запрет установлен для находящихся в границах территорий общего пользования земельных участков, на которых
находятся любые водные объекты, в том числе пруды или обводнен-
ные карьеры.
Для охраны водных объектов от негативного воздействия хозяйственной или иной деятельности вдоль них устанавливаются водоохранные зоны и прибрежные полосы, которые могут быть на землях
различных категорий, примыкающих к береговой линии морей, рек,
ручьев, каналов, озер и водохранилищ.
Водоохранная зона — это территория, на которой устанавлива-
ется специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления
водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного
и растительного мира.
Размер водоохранной зоны зависит от вида и масштаба водного
объекта. Так, для моря такая зона составляет 500 метров; для озера и
водохранилища — 50 метров (а если водохранилище расположено на
водотоке, то она равна ширине водоохранной зоны этого водотока).
Для рек и ручьев размер зоны зависит от их протяженности: более 50
километров — 200 метров; до 50 километров — 100 метров; до 10 ки-
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]