Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Правовое обеспечение землеустройства и кадастров. Учебник
.pdf
151
Полностью к изъятым из оборота отнесены такие участки, на
которых находятся:
– государственные природные заповедники и национальные
парки;
– здания и сооружения, в которых размещены для постоянной
деятельности войска, воинские формирования и органы;
– объекты организаций федеральной службы безопасности и ор-
ганов государственной охраны, учреждений и органов федеральной
службы исполнения наказаний;
– объекты использования атомной энергии, пункты хранения
ядерных материалов и радиоактивных веществ, а также такие, для деятельности которых созданы закрытые административнотерриториальные образования;
– воинские и гражданские захоронения;
– инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуни-
кации, возведенные в интересах защиты и охраны государственной
границы.
Перечисленные выше земельные участки не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами любых сде-
лок, предусмотренных гражданским законодательством.
С участками, ограниченными в обороте, допускается соверше-
ние лишь сделок, не предусматривающих их отчуждения (например,
аренда), все они находятся в государственной или муниципальной
собственности и не предоставляются в частную собственность. Это
земельные участки:
– в пределах особо охраняемых природных территорий;
– входящие в состав земель лесного фонда;
– участки, расположенные на таких водных объектах, которые
могут находиться только в государственной или муниципальной соб-
ственности, а также под гидротехническими сооружениями;
– занятые особо ценными объектами культурного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического
наследия, музеями-заповедниками;
152
– предоставленные для обеспечения нужд обороны, безопасности, оборонной промышленности и таможни;
– все территории закрытых административно-территориальных
образований;
– участки, предназначенные для объектов транспорта и космической инфраструктуры;
– предоставленные для производства ядовитых веществ и нарко-
тических средств, а также загрязненные опасными отходами и веще-
ствами и иные, подвергшиеся деградации земли;
– зарезервированные для государственных или муниципальных
нужд;
– расположенные в первом и втором поясах зон санитарной
охраны водных объектов, которые используются для питьевого и хо-
зяйственно-бытового водоснабжения.
Общие положения о сделках содержатся в ГК РФ, ряд особенностей сделок с земельными участками установлен ЗК РФ, а также
иными федеральными законами. Различные виды сделок с земельны-
ми участками (купля-продажа, ипотека, дарение, мена, наследование)
имеют ряд специфических особенностей (установленных, в частности, ст. 454, 549, 550, 572, 1181, 1182 ГК РФ, рядом федеральных за-
конов, таких как Закон об ипотеке, Закон об обороте сельхозземель).
Договор купли-продажи — гражданско-правовой договор, по
которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в соб-
ственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется
принять ее и уплатить определенную денежную сумму (цену).
К отношениям по купле-продаже земельных участков применяются общие положения о купле-продаже гл. 30 ГК РФ с учетом особенностей, установленных ЗК РФ. Так, согласно п. 1 ст. 37 ЗК РФ
объектом купли-продажи могут быть только земельные участки,
прошедшие кадастровый учет.
Кроме того, ЗК РФ признает в качестве заведомо недействительных такие условия договора, которые наделяют продавца правом
выкупить участок обратно по собственному желанию. А также огра-
153
ничивают покупателя по дальнейшему распоряжению участком или
ответственность продавца в случае предъявления прав на участок со
стороны третьих лиц (п. 2 ст. 37 ЗК РФ). При заключении договора
продавец участка обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях этого участка и ограничениях его
использования. Если такая информация окажется заведомо ложной,
то покупатель вправе потребовать уменьшения цены или расторжения договора и возмещения причиненных ему убытков.
Договор купли-продажи земельного участка заключается в
письменной форме и считается заключенным с момента его подписания сторонами как единого документа. Обязательным требованием
является подписание передаточного акта или иного документа о пе-
редаче земельного участка от продавца покупателю.
Требования о предоставлении информации, предусмотренные
при купле-продаже земельных участков обязательны и в случае их
мены и аренды. Причем обмен участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на участок, принадлежащий на праве собственности частному лицу, допускается только в
исключительных случаях. Тогда как факт разных видов разрешенного
использования обмениваемых участков не является препятствием для
сделки. Если на земельных участках, являющихся предметом договора мены, расположены здания или сооружения, то они также должны
быть предметом этого договора.
По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой. К договору
мены применяются правила о купле-продаже, если это не противоре-
чит существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара,
который она обязуется принять в обмен.
Договор дарения — гражданско-правовой договор, по которому
одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность. Порядок за-
ключения договора дарения регулируется ГК РФ.
154
Договор дарения недвижимого имущества заключается в пись-
менной форме и подлежит государственной регистрации. Даритель
вправе отменить дарение, если: одаряемый совершил покушение на
его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. Если после заключения договора дарения имущественное
или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приводит
к существенному снижению уровня его жизни. Даритель вправе также потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение
одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя
большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозврат-
ной утраты. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. Ода-
ряемый вправе отказаться от принятия в дар земельного участка в
любое время, и в этом случае договор дарения считается расторгнутым. Отказ от принятия дара должен быть совершен в письменной
форме и также подлежит государственной регистрации.
Ипотека (залог) земельного участка регулируется положениями
ГК РФ о залоге и Закона об ипотеке. В ипотеку могут быть переданы
земельные участки, которые не исключены из оборота или не ограни-
чены в нем. Она может возникать в силу договора или в силу закона.
По договору о залоге недвижимого имущества (договору об
ипотеке) одна сторона — залогодержатель. Он является кредитором
по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить
удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому
обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества
другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими
кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипоте-
ка, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Договор о
155
залоге должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Также такой договор может быть удостоверен нотариально.
Обращение взыскания на заложенное имущество происходит в
случае неисполнения обязательств должником по обеспечиваемому
обязательству. Удовлетворение требования залогодержателя осу-
ществляется по общему правилу на основании решения суда. После
обращения взыскания земельный участок реализуется по решению
суда путем продажи с публичных торгов, либо по соглашению сторон — на аукционе.
Наследование земельного участка осуществляется по правилам,
установленным Третьей частью ГК РФ. По наследству может быть
передан земельный участок, находящийся в собственности граждани-
на или на праве пожизненного наследуемого владения (это право
наследуется на общих основаниях). Наследование осуществляется по
завещанию, а при его отсутствии — по закону. К наследованию могут
призываться граждане, находящиеся в живых в день открытия
наследства, а также зачатые при жизни наследодателя и родившиеся
живыми после открытия наследства. К наследованию по завещанию
могут призываться также указанные в нем юридические лица, суще-
ствующие на день открытия наследства. Наследники по закону делятся на семь очередей, установленных в ГК РФ. По общему правилу
наследники каждой следующей очереди призываются к наследованию в случае отсутствия наследников предшествующей очереди, непринятия ими наследства либо лишения завещателем всех наследни-
ков предшествующей очереди права наследования.
В ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных
участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому
все прочно связанные с землей объекты следуют судьбе земельных
участков, за исключением случаев, установленных федеральными
законами. Указанный принцип реализуется как в ЗК РФ, так и в ГК
РФ. Поэтому не допускается отчуждение земельного участка без
находящегося на нем здания, строения, сооружения в случае, если
156
они принадлежат одному лицу. По договору их продажи к покупателю одновременно с передачей права собственности на них переходят права на земельный участок, занятый ими и необходимый для
их использования.
Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе
с этим участком, за исключением отчуждения такой их части, которая
не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участ-
ка, а также, если они находятся на участке, изъятом из оборота.
Самостоятельная работа
по вопросам, изложенным в главе
Контрольные вопросы для проверки
усвоения материала
1. Что является предметом гражданского права?
2. Назовите субъекты и объекты гражданских правоотношений.
3. Какой правовой статус имеют публичные образования в
гражданских правоотношениях?
4. Что является основанием для приобретения вещных прав?
5. По каким основаниям прекращаются вещные права?
6. Дайте понятие обязательств в гражданском законодательстве.
7. Как производится перемена лиц в обязательстве?
8. Назовите способы защиты гражданских прав.
9. Дайте характеристику вещно-правовым искам.
10. Дайте характеристику обязательственно-правовым искам.
11. Назовите понятие и виды сделок.
12. Назовите основания для приобретения вещных прав.
13. Назовите основания для прекращения вещных прав.
14. Охарактеризуйте договор купли-продажи земельных участков.
15. Охарактеризуйте договор дарения земельных участков.
16. Что такое ипотека земельного участка?
157
17. Как проводится обращение взыскания на земельный уча-
сток?
18. Каков порядок наследования земельных участков?
Тесты (задачи) для самостоятельного решения
(число правильных ответов может быть от 1 до 4)
1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные
участки:
– ранее приобретенные их собственниками на возмездной основе;
– прошедшие государственный кадастровый учет;
– образованные из земель государственной или муниципальной
собственности;
– свободные от обременений и ограничений.
2. Из оборота изъяты земли:
– на которых расположены государственные природные заповедники и национальные парки;
– сельскохозяйственного назначения;
– запаса;
– на которых расположены воинские и гражданские захоронения.
3. В обороте ограничены земли:
– зарезервированные для государственных или муниципальных
нужд;
– сельскохозяйственного назначения;
– запаса;
– лесного фонда.
4. Виндикационный иск — это иск собственника к незаконно
владеющему лицу:
– об устранении препятствий к пользованию имуществом;
– об истребовании имущества из чужого незаконного владения;
– о признании права собственности;
– возмещении вреда, причиненного вещи.
158
5. Негаторный иск — это иск:
– об устранении нарушений права собственности, соединенных
с лишением владения;
– об устранении нарушений права собственности, не соединенных с лишением владения;
– к должнику, состоящему с собственником в обязательственном правоотношении;
– о досрочном расторжении договора пользования и возврате
имущества.
6. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота:
– подлежат консервации;
– могут использоваться только на праве аренды или субаренды;
– не могут предоставляться в частную собственность, а также
быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законода-
тельством;
– могут быть объектом сделок купли-продажи, но при этом ор-
ганы государственной власти субъектов Российской Федерации име-
ют преимущественное право их покупки.
7. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в
обороте:
– не могут предоставляться в частную собственность, а также
быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законода-
тельством;
– не предоставляются в частную собственность, за исключением
случаев, установленных федеральными законами;
– могут быть объектом сделок купли-продажи, но при этом ор-
ганы государственной власти субъектов Российской Федерации име-
ют преимущественное право их покупки;
– могут быть отчуждены их собственниками исключительно на
публичных торгах.
159
8. Земельный участок или право пожизненного наследуемого
владения земельным участком:
– переходят по наследству в особом порядке, предусмотренном
ЗК РФ;
– для принятия наследства, в состав которого входит указанное
имущество, требуется специальное разрешение;
– порядок наследования земельных участков определяется законами субъектов Российской Федерации;
– входят в состав наследства и наследуются на общих основаниях, установленных ГК РФ.
9. Являются недействительными следующие условия договора
купли-продажи земельного участка:
– допускающие выплату цены за участок в рассрочку;
– устанавливающие право продавца выкупить участок обратно
по собственному желанию;
– ограничивающие дальнейшее распоряжение участком;
– ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на участок третьими лицами.
10. Покупатель земельного участка в случае предоставления ему
продавцом заведомо ложной информации об обременениях этого
участка и ограничениях его использования:
– вправе требовать привлечения продавца к административной
ответственности;
– вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
– вправе ходатайствовать об отмене соответствующих обременений и ограничений;
– не вправе предъявлять каких-либо претензий к продавцу, так
как должен получать такую информацию самостоятельно в органах,
осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое
имущество и сделок с ним.
160
11. Гражданин С. завещал свое имущество гражданке Л., с кото-
рой состоял в гражданском браке. В состав наследственного имуще-
ство входили, в том числе, садовый домик и садовый участок на праве пожизненного наследуемого владения. В 2017 г. гражданин С.
умер. После выдачи гражданке Л. свидетельства о праве на наследство сын гражданина С. высказал намерение оспорить переход по
наследству права на земельный участок. По его мнению, Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» допускает наследование садовых земельных участков, предоставленных гражданам на праве пожизнен-
ного наследуемого владения только по закону, а не по завещанию. В
этой связи он обратился за консультацией. Консультируя обратившегося сына гражданина С., следует указать, что гражданка Л.:
– не может унаследовать садовый участок, принадлежавший
гражданину С. на праве пожизненного наследуемого владения, поскольку она не входит в круг лиц, являющихся наследниками по за-
кону. А согласно п. 2 ст. 30 Федерального закона от 15 апреля 1998 г.
№ 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерче-
ских объединениях граждан» садовые земельные участки, предоставленные гражданам на праве пожизненного наследуемого владения,
наследовались только по закону;
– может унаследовать право на садовый участок, находившийся
на праве пожизненного наследуемого владения у гражданина С., по-
скольку согласно ст. 1181 ГК РФ принадлежавшее наследодателю
право пожизненного наследуемого владения земельным участком
входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях;
– может унаследовать право на садовый участок, находившийся
на праве пожизненного наследуемого владения у гражданина С.,
только если этот участок прошел государственный кадастровый учет
(п.1 ст. 37 ЗК РФ);
– может унаследовать право на садовый участок, находившийся
на праве пожизненного наследуемого владения у гражданина С. Но
только если она полностью оплатит членские взносы в соответству-
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]