Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Комментарий к Федеральному закону от 27.07.2010 г. № 190-ФЗ «О теплоснабжении» (4-е издание переработанное и дополненное)
.pdf
состав комиссий по проведению конкурсов (аукционов);
требования к участникам конкурсов (аукционов);
условия допуска к участию в конкурсе (аукционе);
порядок информационного обеспечения конкурсов (аукционов);
требования к извещению о проведении конкурса;
порядок предоставления конкурсной документации;
перечень видов имущества, в отношении которого заключение договоров аренды
(безвозмездного пользования, доверительного управления имуществом), иных договоров,
предусматривающих переход прав владения (пользования) в отношении государственного
(муниципального) имущества, может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса
и пр.
16. Положения ч. 16 рассматриваемой статьи устанавливают правило отказа в допуске к
участию в конкурсе заявителя, если критерии заявки не соответствуют предельным значениям
критериев конкурса, установленным конкурсной документацией.
Указанное требование взаимодействует с ч. 7 и 9 комментируемой статьи, поскольку
предельные значения критериев конкурса определяются региональным регулятором по запросу
организатора конкурса согласно Правилам регулирования цен (тарифов) в сфере теплоснабжения
(утв. постановлением Правительства РФ от 22.10.2012 г. № 1075), которые включают разделы:
правил установления предельных уровней тарифов на тепловую энергию (мощность);
правил установления регулируемых цен (тарифов);
о порядке открытия дел об установлении тарифов;
о порядке согласования федеральным органом регулирования тарифов решений
региональных органов регулирования тарифов об установлении тарифов выше максимального или
ниже минимального уровня тарифов;
о порядке установления льготных регулируемых тарифов;
о порядке принятия решений об отмене регулирования тарифов (введении регулирования
тарифов после их отмены).
17. Требования ч. 17 указанной подсистемы отражают условие признания победителем
конкурса участника, предложившего наилучшие условия, соответствующие минимальной
дисконтированной выручке, порядок расчета которой регламентирован в ч. 18, а механизм
автоматизированного определения — в ч. 19 рассматриваемой статьи.
В соответствии с Методическими рекомендациями по оценке эффективности
инвестиционных проектов (утв. Минэкономики РФ, Минфином РФ, Госстроем РФ 21.06.1999 г. №
ВК 477) важнейшим показателем эффективности проекта является чистый дисконтированный
доход (другие названия — ЧДД, интегральный эффект, Net Present Value, NPV) — накопленный
дисконтированный эффект за расчетный период.
Чистый доход (ЧД) и ЧДД характеризуют превышение суммарных денежных поступлений
над суммарными затратами для данного проекта соответственно без учета и с учетом
неравноценности эффектов (а также затрат, результатов), относящихся к различным моментам
времени. Разность ЧД — ЧДД нередко называют дисконтом проекта. Экономическое содержание
показателя чистый дисконтированный доход представляется как дисконтированная разница сальдо
денежного притока, включающего в себя чистую прибыль и амортизацию, и денежного оттока в
виде капиталовложений.
18. Правила ч. 18 комментируемой статьи вводят механизм дисконтирования — механизм
расчета дисконтированной выручки участника конкурса как суммы величин с применением
251
коэффициента дисконтирования (необходимой ежегодной валовой выручки; объема ежегодной
финансовой поддержки арендодателя).
Необходимая валовая выручка регулируемой организации при применении метода
обеспечения доходности инвестированного капитала устанавливается на каждый год
долгосрочного периода регулирования на основе долгосрочных параметров регулирования и
включает в себя текущие расходы, средства, обеспечивающие возврат инвестированного капитала,
и средства, обеспечивающие получение дохода на инвестированный капитал.
При расчете тарифов с применением метода индексации установленных тарифов
необходимая валовая выручка регулируемой организации включает в себя текущие расходы,
амортизацию основных средств и нематериальных активов и прибыль регулируемой организации.
В то же время необходимая валовая выручка регулируемой организации должна возмещать
ей экономически обоснованные расходы и обеспечивать экономически обоснованную прибыль по
каждому регулируемому виду деятельности.
При расчете тарифов методом обеспечения доходности инвестированного капитала
необходимая валовая выручка определяется на основе 10 долгосрочных параметров
регулирования, которые определяются перед началом долгосрочного периода регулирования и в
течение него не меняются:
базовый уровень операционных расходов;
индекс эффективности операционных расходов;
норматив чистого оборотного капитала;
размер инвестированного капитала;
динамика изменения расходов на топливо, устанавливаемая в целях перехода от одного
метода распределения расхода топлива к другому методу, — если орган регулирования применяет
понижающий коэффициент на переходный период в соответствии с Правилами распределения
расхода топлива и т.д.
19. Правила ч. 19 комментируемой статьи определяют конструкцию автоматизированного
определения дисконтированной выручки на официальном сайте РФ (torgi.gov.ru) посредством
использования программы, требования к форме и содержанию которой устанавливаются
Минэкономразвития России.
Отмеченное правило взаимодействует с нормами постановления Правительства РФ от
10.09.2012 г. № 909, согласно которым Минэкономразвития России определено уполномоченным
федеральным органом исполнительной власти по ведению официального сайта торгов, а
Минкомсвязи России — уполномоченным федеральным органом исполнительной власти по
эксплуатации это сайта.
20. Нормы ч. 20 комментируемой статьи конкретизируют правило установления
коэффициента дисконтирования как нормы доходности инвестированного капитала, определенной
согласно Основам ценообразования в сфере теплоснабжения (порядка установления долгосрочных
параметров регулирования) с учетом порядка дисконтирования величин, устанавливаемого
Правительством РФ.
По этому поводу целесообразно указать, что согласно терминологии Основ ценообразования
нормой доходности установлена величина, отражающая экономически обоснованный уровень
доходности инвестированного капитала, которая обозначена в п. 70 Основ одним из 10
долгосрочных параметров тарифного регулирования, устанавливаемых на долгосрочный период
при формировании тарифов по методу доходности инвестированного капитала.
В рамках правил ч. 20 ст. 28.1 Закона специальным постановлением Правительства РФ от
03.06.2014 г. № 510 утверждены Правила дисконтирования величин при оценке конкурсных
252
предложений на право заключения концессионных соглашений и договоров аренды в сфере
теплоснабжения, в сфере водоснабжения и водоотведения, которые определяют порядок
дисконтирования соответствующих величин, который осуществляется:
1) для определения победителя конкурса на право заключения концессионного соглашения
— в отношении:
необходимой валовой выручки от поставок товаров и оказания услуг по регулируемым
ценам (тарифам) на каждый год срока действия концессионного соглашения;
объема расходов, финансируемых за счет средств концедента, на использование
(эксплуатацию) объекта концессионного соглашения в сфере теплоснабжения, а также в сфере
водоснабжения и водоотведения на каждый год срока действия концессионного соглашения;
расходов концессионера, подлежащих возмещению, которые согласно расчетам на дату
окончания срока действия концессионного соглашения не будут возмещены и размер которых
определяется в соответствии с п. 6 указанных Правил;
2) для определения победителя конкурса на право заключения договора аренды — в
отношении:
необходимой валовой выручки от поставок товаров и оказания услуг по регулируемым
ценам (тарифам) на каждый год срока действия договора аренды;
объема финансовой поддержки, необходимой арендатору и предоставляемой
арендодателем в целях возмещения затрат или недополученных доходов в связи с производством,
поставками товаров, оказанием услуг с использованием объектов теплоснабжения,
централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или)
водоотведения, отдельных объектов таких систем, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, на каждый год срока действия договора аренды.
21. Положения ч. 21 рассматриваемой статьи устанавливают правило отстранения заявителя
от участия в конкурсе в случае превышения предполагаемого изменения его необходимой
ежегодной валовой выручки по отношению к предыдущему году
В данном отношении соответствующим термином Основ ценообразования необходимой
валовой выручкой установлен экономически обоснованный объем финансовых средств,
необходимый регулируемой организации для осуществления регулируемого вида деятельности в
течение расчетного периода регулирования.
Удельная необходимая валовая выручка, относимая на производство тепловой энергии
(мощности) источниками тепловой энергии, производящими тепловую энергию в режиме
комбинированной выработки электрической и тепловой энергии, не может превышать предельную
удельную необходимую валовую выручку, умноженную на коэффициент меньше единицы,
определяемый в соответствии с методическими указаниями по расчету предельной удельной
необходимой валовой выручки источников тепловой энергии.
Удельная необходимая валовая выручка, относимая на производство тепловой энергии
(мощности) источниками тепловой энергии, за исключением источников, производящих тепловую
энергию в режиме комбинированной выработки электрической и тепловой энергии, не может
превышать предельную удельную необходимую валовую выручку.
Предельная удельная необходимая валовая выручка источников тепловой энергии
рассчитывается органом регулирования в соответствии с технико-экономическими параметрами
работы источников тепловой энергии (за исключением источников тепловой энергии,
производящих тепловую энергию в режиме комбинированной выработки электрической и
тепловой энергии), а также методическими указаниями по расчету предельной удельной
необходимой валовой выручки источников тепловой энергии.
253
22. Правила ч. 22 комментируемой статьи определяют механизм расчета необходимой
валовой выручки от поставок и услуг по регулируемым тарифам в сфере теплоснабжения с
использованием цен, величин, значений, параметров, установленных в конкурсной документации
и заявке на участие в конкурсе (см. ч. 7 и 15 комментируемой статьи).
Статья 28.2. Договор аренды объектов теплоснабжения, находящихся в государственной или
муниципальной собственности
1. По договору аренды объектов теплоснабжения, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, арендодатель обязуется предоставить арендатору данные объекты
теплоснабжения за плату во временное владение и в пользование или во временное пользование.
2. Договор аренды объектов теплоснабжения, находящихся в государственной или муниципальной
собственности, должен включать в себя следующие существенные условия:
1) описание данных объектов теплоснабжения, в том числе их технико-экономические показатели и
целевое назначение;
2) размер арендной платы;
3) срок договора аренды;
4) значения долгосрочных параметров государственного регулирования цен (тарифов) в сфере
теплоснабжения;
5) предельные сроки прекращения поставок потребителям соответствующих товаров, оказания
соответствующих услуг и допустимый объем непредоставления соответствующих товаров, услуг,
превышение которых является существенным нарушением условий договора аренды.
3. Изменение целевого назначения объектов теплоснабжения, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, не допускается.
4. Срок договора аренды объектов теплоснабжения, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, не может быть более чем десять лет.
Комментарий к ст. 28.2
1. Обозначенные законодателем в комментируемой статье 4 основные требования к договору
аренды объектов теплоснабжения, находящихся в государственной (муниципальной)
собственности включают:
сущность договора аренды объектов теплоснабжения, в обязательстве арендодателя
предоставить арендатору системы (объекты) за плату во временное владение и в пользование (во
временное пользование);
исчерпывающий перечень 6 существенных условий договора аренды объектов
теплоснабжения (описания предмета договора с их технико-экономическими показателями и
целевым назначением, размера арендной платы, срока аренды и т.д.);
запрет на изменение целевого назначения объектов теплоснабжения;
установление максимального срока договора аренды объектов теплоснабжения в 10 лет.
Указанный исчерпывающий перечень 4 основных требований к договору аренды объектов
теплоснабжения, находящихся в государственной (муниципальной) собственности определяет
также его 4 квалифицированных отличия от других арендных соглашений, поскольку специально
предназначены законодателем для этой категории договоров.
254
Положения ч. 1 рассматриваемой статьи устанавливают сущность договора аренды объектов
теплоснабжения в обязательстве арендодателя предоставить арендатору объекта за плату во
временное владение и в пользование (во временное пользование).
Для сравнения целесообразно указать на сущность общего договора аренды согласно ст. 606
ГК РФ: «По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется
предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование
или во временное пользование». Таким образом, основное отличие договора аренды объектов
теплоснабжения от общего договора аренды в его предмете, включающем целевое условие
эксплуатации.
Следует отметить, что рассматриваемый договор аренды объектов теплоснабжения является
дополнительным к соответствующим договорам в сфере теплоснабжения, регламентированными в
ст. 15-17 Закона (договоры теплоснабжения, поставки горячей воды, оказания услуг по передаче
тепловой энергии, теплоносителя), поскольку основная цель использования таких объектов — не
получение платы за их эксплуатацию, а качественное теплоснабжение.
Следует добавить, что основы правового регулирования права государственной и
муниципальной собственности регламентированы положениями ст. 214, 215 ГК РФ.
2. Требования ч. 2 указанной подсистемы договора аренды объектов теплоснабжения,
находящихся в государственной (муниципальной) собственности определяют исчерпывающий
перечень 5 существенных условий договора аренды объектов теплоснабжения (описания предмета
договора с их технико-экономическими показателями и целевым назначением, размера арендной
платы, срока аренды и т.д.).
В данном отношении следует отметить, что правовая конструкция технико-экономических
показателей отражена в Законе 4 раза:
в полномочиях Минэнерго утверждать согласно п. 14 ч. 2 ст. 4 Закона методику
комплексного определения показателей технико-экономического состояния систем
теплоснабжения (за исключением теплопотребляющих установок потребителей тепловой энергии,
теплоносителя, а также источников тепловой энергии, функционирующих в режиме
комбинированной выработки электрической и тепловой энергии), в том числе показателей
физического износа и энергетической эффективности объектов теплоснабжения, и порядка
осуществления мониторинга таких показателей;
в требованиях к утвержденным инвестиционным программам, которые должны содержать
необходимые и достаточные мероприятия для выполнения обязательств по достижению
включаемых в инвестиционные программы плановых значений показателей надежности и
энергетической эффективности объектов теплоснабжения, иных технико-экономических
показателей, предусмотренных концессионным соглашением (см. ч. 4.1 ст. 23 Закона);
в условиях проведения технического обследования объектов теплоснабжения, которое
проводится согласно методики комплексного определения показателей технико-экономического
состояния систем теплоснабжения, предусмотренной п. 14 ч. 2 ст. 4 Закона (см. ч. 11 ст. 23
Закона);
в качестве условий соответствующего договора аренды в рассматриваемой статье.
Таким образом, к технико-экономическим показателям относятся плановые значения
показателей надежности и энергетической эффективности объектов теплоснабжения (см. п. 33 ст.
2 и ст. 23.1. Закона), которые конкретизированы в постановлении Правительства РФ от 16.05.2014
г. № 452.
Кроме того, можно говорить, что порядок описания предмета рассматриваемого договора
аренды объектов теплоснабжения зависит от регламентации Минэнерго России методики
255
комплексного определения показателей технико-экономического состояния систем
теплоснабжения, предусмотренной п. 14 ч. 2 ст. 4 Закона.
Срок договора аренды в соответствии с положениями ч. 4 комментируемой статьи не может
быть более чем 10 лет (2 периода долгосрочного регулирования).
3. Правила ч. 3 комментируемой статьи определяют запрет на изменение целевого
назначения объектов теплоснабжения.
В данной связи следует отметить, что с учетом определений в п. 3, 5 и 5.1 ст. 2 Закона
целевое назначение предмета рассматриваемого договора аренды представляет собой:
для источника тепловой энергии как элемента объекта теплоснабжения — производство
тепловой энергии;
для тепловой сети как элемента объекта теплоснабжения — обеспечение взаимодействия
совокупности устройств (включая центральные тепловые пункты, насосные станции) и передача
тепловой энергии, теплоносителя от источников тепловой энергии до теплопотребляющих
установок.
То есть, общее целевое назначение объекта теплоснабжения как предмета рассматриваемого
договора аренды представляет собой обеспечение:
производства тепловой энергии;
взаимодействия совокупности устройств (включая центральные тепловые пункты,
насосные станции);
передача тепловой энергии, теплоносителя от источников тепловой энергии до
теплопотребляющих установок;
взаимодействия совокупности источников тепловой энергии с соответствующими
тепловыми сетями.
4. Нормы ч. 4 комментируемой статьи определяют максимальным сроком договора аренды
объектов теплоснабжения 10 летний период. По этому поводу следует указать, что в порядке ч. 4
ст. 10 Закон долгосрочным периодом регулирования установлен период на срок не менее чем 5 лет
или при установлении впервые указанных цен (тарифов) не менее чем 3 года. То есть, 10 летний
срок составляет в рассматриваемой сфере отношений 2 долгосрочных периода тарифного
регулирования.
Статья 28.3. Права и обязанности сторон по договору аренды объектов теплоснабжения,
находящихся в государственной или муниципальной собственности
1. Арендатор по договору аренды объектов теплоснабжения, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, обязан:
1) эксплуатировать данные объекты теплоснабжения в целях и в порядке, которые установлены
договором аренды, предоставлять потребителям товары, оказывать услуги в сфере теплоснабжения,
обеспечивать при осуществлении деятельности с использованием данных объектов возможность получения
потребителями соответствующих товаров, услуг, а также подключать потребителей к данным объектам и
(или) новым объектам теплоснабжения;
2) поддерживать данные объекты в исправном состоянии, проводить их текущий ремонт и
капитальный ремонт, нести расходы на их содержание;
3) вносить арендодателю арендную плату в объеме и в сроки, которые предусмотрены договором
аренды;
4) разрешать осуществлять осмотр имущества представителям арендодателя в соответствии с
условиями, установленными договором аренды.
256
2. Арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды объектов
теплоснабжения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, другому лицу,
предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в
залог и вносить их в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных товариществ и
обществ или паевого взноса в производственный кооператив.
Комментарий к ст. 28.3
1. Нормы рассматриваемой статьи регламентируют в системе арендных отношений главы 6.1
Закона общие права и обязанности сторон по договору аренды объектов теплоснабжения,
находящихся в государственной (муниципальной) собственности, которые включают 5
обязанностей арендатора:
эксплуатации объектов в целях и в порядке, установленных договором аренды,
предоставления потребителям товаров, оказания услуг в сфере теплоснабжения, обеспечения при
осуществлении деятельности с использованием данных объектов возможности получения
потребителями соответствующих товаров, услуг, подключения потребителей к данным объектам
(новым объектам) теплоснабжения;
поддержания объектов в исправном состоянии, проведения их текущего и капитального
ремонта, оплаты их содержания;
внесения арендодателю арендной платы в объеме и в сроки, которые предусмотрены
договором аренды;
разрешения осуществлять осмотр имущества представителям арендодателя в соответствии
с условиями, установленными договором аренды;
соблюдения запрета на передачу своих прав и обязанностей по договору аренды, на
предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование, на передачу арендных
прав в залог и внесение их в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных
товариществ и обществ либо в качестве паевого взноса в производственный кооператив.
Отмеченные обязанности арендатора накладывают на него понятные обременения, требуют
эксплуатировать арендуемое имущество по целевому назначению и платить за это арендную
плату.
При этом обеспечение надежности объектов теплоснабжения регламентировано в главе 5
Закона, а безопасная эксплуатация таких объектов согласно п. 1 ч. 1 ст. 3 Закона предполагает
обязательное соответствие всех объектов капитального строительства систем теплоснабжения, а
также связанных с ними процессов их жизненного цикла требованиям ФЗ «Технический
регламент о безопасности зданий и сооружений». По данному поводу целесообразно отметить, что
в соответствии с положениями п. 11 ст. 2 обозначенного технического регламента нормальными
условиями эксплуатации установлено учтенное при проектировании состояние здания
(сооружения), при котором отсутствуют какие-либо факторы, препятствующие осуществлению
функциональных или технологических процессов.
В свою очередь безопасная эксплуатация объектов теплоснабжения в соответствии с
нормами ст. 7-14 ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» обязывает
арендатора соблюдать требования:
механической безопасности;
пожарной безопасности;
безопасности при опасных природных процессах и явлениях (техногенных воздействиях);
257
безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях
(сооружениях);
безопасности для пользователей зданиями (сооружениями);
требования энергетической эффективности зданий (сооружений);
требования безопасного уровня воздействия зданий (сооружений) на окружающую среду.
С учетом обозначенной обязанности арендатора проводить капитальный (текущий) ремонт
объектов теплоснабжения следует указать, что согласно п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ капитальным
ремонтом объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) определены
мероприятия:
по замене (восстановлению) строительных конструкций объектов капитального
строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных
конструкций;
по замене (восстановлению) систем инженерно-технического обеспечения и сетей
инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов;
по замене отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или
иные улучшающие показатели таких конструкций элементы (восстановлению) указанных
элементов.
Порядок осуществления капитального ремонта объекта капитального строительства
(арендуемых объектов в рассматриваемой сфере) регламентирован правилами ст. 52 ГрК РФ,
согласно ч. 2 которой виды работ по капитальному ремонту объектов капитального строительства,
оказывающих влияние на безопасность таких объектов, должны выполняться только
индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные
саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ (см. главу 7
Закона).
Указанные виды работ в составе капитального ремонта арендуемых объектов в
рассматриваемой сфере согласно приказу Минрегиона РФ от 30.12.2009 г. № 624 включают
работы:
по защите трубопроводов и оборудования (кроме магистральных и промысловых
трубопроводов);
по устройству внутренних инженерных систем и оборудования зданий и сооружений
(устройству и демонтажу систем отопления и пр.);
по устройству наружных теплосетей (укладке трубопроводов, монтажу и демонтажу
запорной арматуры и оборудования сетей; устройству колодцев, гасителей водосборов, оголовков;
очистке полости и испытанию трубопроводов);
по устройству наружных сетей теплоснабжения и пр.
То есть, для исполнения установленных обязанностей арендатора объектов теплоснабжения
последний при проведении капитального ремонта должен заключать договоры на проведение
вышеуказанных работ с саморегулируемыми организациями, имеющими соответствующий допуск
(см. ст. 27 Закона). При этом общее правило п. 1 ст. 616 ГК РФ определяет, что эту обязанность
несет арендодатель, если другое не предусмотрено законом или договором.
Четвертой обязанностью арендатора установлено разрешение на осмотр имущества
представителям арендодателя в соответствии с условиями договора аренды. Неисполнение
указанного правила два и более раза в течение одного финансового года согласно п. 2 ч. 2 ст. 28.4
Закона обозначено существенным нарушением арендатором условий договора аренды и может
повлечь в порядке ч. 1 ст. 28.4 Закона расторжение такого договора в судебном порядке.
258
В этой связи следует добавить, что в соответствии с ФЗ от 08.03.2015 г. № 22-ФЗ с
15.09.2015 г. вступили в силу нормы КАС РФ, согласно которым судебное оспаривание
нормативных правовых актов полностью или в части, отдельных решений, действий (бездействия)
должностных лиц, саморегулируемых организаций в публичной сфере теплоснабжения с
15.09.2015 г. осуществляется в порядке административного судопроизводства.
2. Нормы ч. 2 комментируемой статьи конкретизируют для арендатора 4 запрета правового
характера:
на передачу своих прав и обязанностей по договору аренды;
на предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование;
на передачу арендных прав в залог;
на внесение арендных прав в качестве вклада в уставный (складочный) капитал
хозяйственных товариществ и обществ либо в качестве паевого взноса в производственный
кооператив.
Вопрос передачи прав и обязанностей по договору аренды целесообразно дополнительно
регламентировать, поскольку, как указано выше, проведение некоторых видов работ в составе
капитального ремонта арендатор может осуществлять лишь при наличии соответствующего
допуска саморегулируемой организации. То есть, в ряде определенных случаев (см. приказ
Минрегиона РФ от 30.12.2009 г. № 624 «Об утверждении Перечня видов работ по инженерным
изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции,
капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на
безопасность объектов капитального строительства») арендатор вынужден передавать свои
обязанности по проведению капитального ремонта сторонним организациям.
Передача прав в залог предполагает переход прав на заложенное имущество к кредитору по
обеспеченному залогом обязательству (залогодержателю) в случае неисполнения должником этого
обязательства.
Статья 28.4. Расторжение договора аренды объектов теплоснабжения, находящихся в
государственной или муниципальной собственности
1. Договор аренды объектов теплоснабжения, находящихся в государственной или муниципальной
собственности, может быть расторгнут судом в случаях, предусмотренных гражданским
законодательством, в том числе в случае существенного нарушения арендатором условий договора аренды.
2. Существенными нарушениями арендатором условий договора аренды объектов теплоснабжения,
находящихся в государственной или муниципальной собственности, являются:
1) прекращение теплоснабжения на сроки, превышающие установленные договором аренды сроки, в
объеме, превышающем установленный договором аренды объем, по причинам, зависящим от арендатора;
2) запрещение, воспрепятствование представителям арендодателя осуществлять в соответствии с
установленными договором аренды условиями осмотр имущества два и более раза в течение одного
финансового года.
Комментарий к ст. 28.4
1. Обозначенный комментируемой статьей порядок расторжения арендных отношений
обусловлен двумя механизмами судебного расторжения:
во-первых, по общим основаниям ГК РФ, определенным в ст. 450-453, 619-620 ГК РФ;
259
во-вторых, по специальным основаниям, установленным в ч. 2 комментируемой статьи в
виде существенных нарушений арендатором условий договора аренды.
Общие основания судебного расторжения арендных отношений в соответствии с правилами
ст. 619 и 620 ГК РФ устанавливают:
1) во-первых, перечень норм досрочного расторжения договора аренды по требованию
арендодателя:
при использовании имущества с существенными нарушениями условий договора
(назначения имущества) либо с неоднократными нарушениями;
при существенном ухудшении имущества;
при несоблюдении более 2 раз подряд установленного срока платежа арендной платы;
в случае непроведения арендатором капитального ремонта арендованного имущества в
определенные договором сроки (в разумные сроки);
при наступлении других оснований досрочного расторжения согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ;
требования досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного
предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок;
2) во-вторых, перечень правил досрочного расторжения договора по требованию арендатора:
при непредоставлении арендодателем имущества в пользование арендатору либо создании
препятствий пользованию имуществом согласно договору или назначению имущества;
при наличии в переданном имуществе препятствующих пользованию им недостатков,
которые не были оговорены при заключении договора арендодателем, не были заранее известны
арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или
проверки его исправности при заключении договора;
в случае непроведения арендодателем капитального ремонта арендованного имущества в
определенные договором сроки (в разумные сроки);
в случае наступления непригодного для использования состояния имущества в силу
обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.
при наступлении других оснований досрочного расторжения согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ.
2. Специальные основания, установленные в ч. 2 комментируемой статьи в виде
существенных нарушений арендатором условий договора аренды, предполагают наступление
одного из 2 событий:
прекращения теплоснабжения на сроки, превышающие установленные договором аренды
сроки, и в объеме, превышающем установленный договором аренды объем, по причинам,
зависящим от арендатора;
запрещения, воспрепятствования представителям арендодателя осуществлять согласно
договору аренды осмотр имущества 2 и более раза в течение одного финансового года.
Рассматривая второе специальное основание расторжения договора аренды объектов
теплоснабжения, целесообразно учесть постановление Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 г. №
13689/12 по делу № А67-3141/2011, согласно которому арендодатель имеет право требовать от
арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, исчисляемый
с момента передачи имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения
возможности владеть и пользоваться имуществом согласно договору аренды. В рамках указанного
дела арендодатель обратился с иском об уплате арендной платы за тот период, когда арендатор
фактически прекратил владеть и пользоваться арендованным имуществом, поскольку через 3
месяца после заключения договоров арендодатель заменил замки на входных дверях в
арендованном помещении, лишив работников арендатора прохода в помещение, а также доступа к
260
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]