Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Земельные отношения в системе управления эффективностью сельского хозяйства. Монография
.pdf
особенность двойственности земли как товара. Если взять рыночный оборот земли и рассматривать земельный участок как товар,
то он свободно продается и покупается и неограничен в обороте,
а с другой стороны, земля является уникальным природным ресурсом, основой сельскохозяйственного производства и основой
размещения сельских территорий. В связи с этим обстоятельством
для
эффективного функционирования рыночного оборота земель
сельскохозяйственного назначения необходима соответствующая
институциональная база, защищающая пучок прав собственности.
В большинстве стран мира рынок земель сельскохозяйственного
назначения сопровождают всевозможные механизмы, роль которых сводится к ограничению или частичному устранению негативных процессов, связанных с рыночным оборотом земель данной
категории.
По мнению профессора Н. Кресниковой, «
государству необходимо не только гарантировать частную собственность на землю, но
и стимулировать на рынке земли предложение земельных участков
и спрос на них, активизировать конкурентное поведение земельных
собственников»
1
. Это связано, в том числе, и с ситуацией, склады-
вающейся в некоторых регионах страны, которые характеризуются
достаточным количеством земель сельскохозяйственного назначения, и в процессе рыночного оборота земель данной категории не
возникает дефицита при спросе и не сокращаются площади землепользования других участников рыночного оборота.
Спрос на земли сельскохозяйственного назначения
формируется при условии постоянных продавцов и покупателей, заключающих сделки на локальных рынках, и ограниченном предложении
земли. Сложившаяся ситуация приводит к тому, что спрос становится более зависимым от воздействия неценовых факторов, нежели ценовых.
Основными участниками данного рынка выступают покупатели и продавцы, арендаторы и арендодатели, залогодержатели и
залогодатели
, государство. На стороне спроса на данный фактор
производства в основном выступают сельскохозяйственные товаропроизводители, инвесторы, спекулянты.
Кроме этого, спрос на земли данной категории является произ-
водным от неэластичного спроса на рынке продовольствия.
1
Кресникова Н. Институты в системе аграрного землепользования //
АПК: экономика, управление. 2006. № 11. С. 29–32.
181
По нашему мнению, спрос на земли сельскохозяйственного на-
значения формируется под влиянием:
– локального спроса – это спрос на земельные ресурсы для осуществления сельскохозяйственного производства в личных потребительских целях;
– производственного спроса – это спрос на земельные участки
для производственного процесса с целью получения прибыли от
произведенных благ;
– спроса с целью
капитализации – основная цель сохранение и
приумножение богатства;
– спекулятивного спроса – спрос с целью дальнейшей спекулятивной перепродажи и получения спекулятивного дохода.
Наличие и реализация этих видов спроса зависит от сложившейся институциональной и рыночной сред, социальных аспектов, что приводит, в свою очередь, к увеличению или сокращению
транзакционных издержек.
В современных
условиях из-за несовершенства институциональной и рыночной среды на первый план выходит спекулятивный спрос на земли сельскохозяйственного назначения, этому способствуют:
1) низкая доходность сельскохозяйственного производства при
высоких капиталозатратах;
2) слаборазвитая инфраструктура переработки сельскохозяйственного сырья при наличии хорошо развитой системы посредников и перекупщиков сельскохозяйственной продукции и сырья;
3)
проявление спроса на земельные участки не для сельскохо-
зяйственного производства, а для загородного строительства;
4) заниженная цена на земли данной категории, в частности на
земельные доли (пай);
5) правовая безграмотность собственников земельных долей.
Развитие спекулятивного спроса направлено на полулегальную
скупку земельных паев у сельских жителей и преднамеренное банкротство сельскохозяйственных предприятий. Данный
факт приводит к деформированию рыночного механизма и стимулирует
развитие негативных процессов адаптации рынка к сложившемуся
спекулятивному спросу на земельные участки.
В связи с этим, по нашему мнению, при рассмотрении конъюнктурных особенностей рыночного оборота земельных участков
и земельных долей необходимо учитывать всю совокупность и
182
сложность ценовых и неценовых факторов, оказывающих влияние
на спрос и предложение, а также субъективные мотивы.
Как отмечалось выше, механизм рыночного оборота земель данной категории основывается на спросе и предложении, которые
формируются под воздействием институциональных барьеров (государственная регистрация сделок, ограничения на покупку и продажу сельскохозяйственных земель, незаконное выделение земель
на
коммерческие нужды), что накладывает определенные ограничения
на процесс формирования цены земельного участка, земельной доли
из состава земель сельскохозяйственного назначения. Тот факт, что
земли сельскохозяйственного назначения выступают главным фактором производства в сельском хозяйстве, также оказывает влияние на
формирование цены земельного участка или земельной доли – при
эффективном использовании его (ее)
цена во временном периоде имеет тенденцию к возрастанию за счет увеличения величины земельной
ренты. Размер ренты зависит от плодородия, местоположению земельного участка, а также различий в эффективности затрат капитала.
Профессор Э. Сагайдак высказывает мнение следующего характера: «Поскольку рынок земли в сельском хозяйстве носит ограниченный характер, формирование равновесной
цены земельных
участков невозможно. Вместе с тем формирование научно обоснованных цен на земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения весьма важно для определения объективных
залоговых цен сельскохозяйственных угодий, а также ставок земельного налога»
1
.
Данный подход разделяет и академик РАН И. Буздалов, говоря
о том, что «для функционирования земельного рынка необходимы
обоснованные расчеты экономической оценки земли. Важно располагать нормативными показателями такой оценки в зависимости от действительных различий качества земель по плодородию и
местоположению, что ставит на повестку дня почти забытую проблему
дифференциальной ренты» 2.
Не стихает актуальность проблемы земельных долей. Большая
их часть по-прежнему остаются не выделенными в натуре, то есть
1
Сагайдак Э., Сагайдак А., Лукьянчикова А. Формирование цены
земли в сельском хозяйстве // АПК: экономика, управление. 2013. № 3.
С. 58–64.
2
Буздалов И. Земельная реформа: взгляд сквозь призму замысла // Во-
просы экономики. 2009. № 10. С. 127–138.
183
не имеют четких границ и местоположения. Такая ситуация резко
ограничивает возможности их рыночного оборота.
К примеру, член-корреспондент РА Н А. Миндрин задается вопросом следующего характера: «сохранение института земельных
долей – путь к развитию их оборота для оптимизации размеров
землепользования и эффективного использования земель сельского хозяйства или к окончательному разрушению землепользований
1
сельхозорганизаций?»
. Он также актуализирует важность и зна-
чение земельной доли в рыночном обороте земель сельскохозяйственного назначения, говоря о том, что «объектом агрессивных
действий становятся, как правило, земельные доли. Для этого используются различные схемы – от простой скупки по заниженным
ценам свидетельств на земельные доли до преднамеренных бан-
2
кротств сельхозорганизаций»
.
Связано это с тем, что в настоящее время собственникам земельных долей по ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения» предоставлен достаточно широкий круг операций с
ними как с учетом выделения земельного участка в счет земельной
доли, так и без выделения ее в натуре. Пучок прав собственника земельной доли много
шире, чем собственника любого другого
имущества, находящегося в общедолевой собственности. Данная
ситуация приводит к возникновению юридических ловушек, противоречий интересов собственников земельных долей и сельхозтоваропроизводителей, так как законодательная база, регламентирующая правоотношения в этой сфере, ориентирована на эталонное
понимание категории «земельная доля», которая не отражает специфику существующих земельных долей
. Такое положение дел порождает негативные последствия, связанные с появлением невостребованных земельных долей, по оценке члена-корреспондента
РАН А. Миндрина, почти четвертая часть всех земельных долей
3
де-факто перешла в разряд бесхозных
.
Обращают внимание на проблему невостребованных земель-
ных долей профессора В. Нечаев и Г. Барсукова: «Как правило,
1
Миндрин А. Первоочередные задачи сельскохозяйственного земле-
пользования // АПК: экономика, управление. 2011. № 2. С. 13–20.
2
Миндрин А., Леппке О. Организация сельскохозяйственного земле-
пользования // АПК: экономика, управление. 2008. № 5. С. 2–10.
3
См.: Там же.
184
такие земельные доли не ограничены в натуре, не определены их
правовое положение, хозяйственное использование»
1
. Разрешить
сложившуюся ситуацию должна поправка в ст. 13 Федерального
закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»:
земельные доли, собственники которых не распоряжались ими в
течение трех и более лет с момента приобретения прав на земельную долю, могут быть выделены в земельный участок и переданы
в собственность субъектов Российской Федерации или муниципального образования 2.
Усложняет процесс рыночного оборота земельных долей и тот
факт, что большая их часть не выделена в натуре и сосредоточена
в больших земельных участках, которые находятся в пользовании
сельскохозяйственных товаропроизводителей на условиях долгосрочной аренды. В большинстве регионов России 2017 год был в
той или иной мере знаковым с точки зрения перезаключения
договоров аренды земельных долей, как показывает практика, сельскохозяйственные товаропроизводители, кроме предложения по
заключению договора аренды на новый срок, активно проводили
политику выкупа земельных долей.
Земельная доля именно в понимании общедолевой собственности еще достаточно долгое время будет являться объектом рыночного оборота, по крайне мере ближайшие 10 лет, так как
подавляющая часть новых договоров аренды была заключена на земельные
участки общедолевой собственности.
Неоднозначность, сложность категории «земельная доля» в
очередной раз актуализирует необходимость применения институциональных подходов к сущности и особенностям их рыночного
оборота. Даже при поверхностном анализе структуры земельной
доли можно столкнуться с тем, что она включает: пашню, сено
косы, пастбища, которые отличаются по качественному составу
(бонитету), а ведь это все необходимо учитывать при рыночном
обороте. Следовательно, в очередной раз необходимо отметить,
что к рыночному обороту, в том числе и земельных долей, следует
подходить с точки зрения оборота прав, что позволит реализовать
-
1
Нечаев В. Н., Барсукова Г. Повышать эффективность использования
земельных долей // АПК: экономика, управление. 2009. № 4. С. 78–82.
2
См.: Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 03.07.2016)
«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с изм. и доп.,
вступ. в силу с 01.01.2017). URL: www. consultant. ru.
185
в полной мере право собственника на земельную долю без выделения ее в натуре.
Достаточно серьезным недостатком и камнем преткновения для
цивилизованного развития рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения является нерешенность проблем залога
земель данной категории. Академики РА Н В. Н. Хлыстун, И. Буздалов и другие ученые актуализируют проблему залога
как вид
сделки, которая присуща рыночному обороту земель сельскохозяйственного назначения. По мнению академика РА Н В. Н. Хлыстуна,
«большие надежды разработчики реформы возлагали на расширение возможностей превращения земельных участков в активы, которые будут использовать на основе земельной ипотеки, эмиссии
ценных бумаг, обеспеченных этими активами, создание земельных
банков. К
нута даже в первом приближении»
настоящему времени эта цель, к сожалению, не достиг-
1
.
Академик РАН И. Буздалов высказывает мнение, что «в условиях нормальных рыночных отношений, включая регулируемый в
соответствии с их принципами рынок земли, эффективным с точки
зрения народного хозяйства и самих земельных собственников видом сделок с землей является ее залог»
2
.
При рассмотрении официальной стороны вопроса выясняется, что залог земель сельскохозяйственного назначения разрешен
с 5 февраля 2004 года, но практическая сторона реализации данного вида сделки по большей части не реализуема. Тупиковость
ситуации заключается в несовершенстве законодательной базы,
регламентирующей данный процесс. В ФЗ «Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения» разрешен залог только земельных участков (статья 7), при этом больше никаких механизмов реализации данного права не прописано, а делается ссылка
на Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
(№ 102 от 16.07.1998), согласно которому предметом залога является только прошедший кадастровый учет земельный участок
3
Таким образом, получается, что собственник земельной доли
.
1
Хлыстун В. Н. Земельная реформа: опыт и задачи по завершению //
Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2016. № 10. С. 5–11.
2
Буздалов И. Земельный оборот как условие эффективной системы
аграрных отношений // АПК: экономика, управление. 2007. № 10. С. 2–7.
3
См.: Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 03.07.2016)
«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с изм. и доп.,
вступ. в силу с 01.01.2017). URL: www.consultant.ru.
186
должен сначала выделить ее в натуре и поставить на кадастровый
учет и лишь затем совершать с ней сделку залога. Залог земельных долей и залог земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной
и муниципальной собственности, также запрещен. В результате
получается, что сельскохозяйственный товаропроизводитель не
вправе использовать земельные
доли и арендуемые земельные
участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, в качестве инструмента для привлечения финансовых ресурсов в сельскохозяйственное производство с целью повышения его эффективности через залог земель сельскохозяйственного назначения.
Еще одна конъюнктурная особенность рыночного оборота кро-
ется в сложности определения роли и степени влияния
рыночных
и институциональных элементов. Связано это с тем, что практически каждый из этих элементов не проявляется и не оказывает
влияния на рыночный механизм в чистом виде, а выступают как
единое целое в виде интегрированной функции.
По мнению Н. Н. Лебедевой, институциональный механизм
как составной элемент рыночного оборота земель представлен в
качестве особого способа преобразования хозяйственных взаимоотношений субъектов в процессе иерархического упорядочивания
хозяйственной организации в соответствии с требованиями традиционно существующего или легитимно установленного обществом института
1
.
Ключевым институтом рыночного оборота земельных участков и земельных долей выступает институт частной собственности на землю. Процесс осуществления сделки может проходить
через отчуждение всего пучка правомочий на земельную собственность и завершается процессом купли-продажи для субъектов данного оборота. Кроме этого, возможен вариант частичного
перехода прав на земельную
собственность. Результатом такой
сделки будет заключение договора аренды с переходом части
прав, регламентирующих хозяйственные правомочия. Сложившаяся практика землепользования большинства сельскохозяйственных товаропроизводителей основывается как раз на сделках
1
См.: Лебедева Н. Н. Институциональный механизм экономики: сущ-
ность, структура, развитие : монография. Волгоград : Изд-во ВолГУ, 2002.
326 с.
187
аренды, в которых участвуют и земельные участки, и земельные
доли в общедолевой собственности из состава земель сельскохозяйственного назначения.
Рыночный оборот земель сельскохозяйственного назначения в
определенной мере несет и социальную нагрузку, которая заключается в реализации ключевых задач не только на микроэкономическом, но и на макроэкономическом уровнях при обеспечении
продовольственной
безопасности страны на условиях соблюдения экологических норм ведения сельскохозяйственного производства и развития сельских территорий.
Отсюда следует, что конъюнктурные особенности рыночного
оборота земель сельскохозяйственного назначения видятся нами
как система интегрированных совокупных элементов, основанных на регулировании и саморегулировании.
Специфика механизма саморегулирования сводится к действиям рыночных законов спроса и
предложения, конкурентной среды, а также институциональных особенностей рыночного оборота. В свою очередь, механизм регулирования рыночного оборота
базируется на действующих институциональных ограничениях
как формального, так и неформального характера, которые оказывают влияние на формирование нормативной цены земельного
участка, институциональную среду проводимых сделок и контроль над ними. Такие институциональные элементы
представлены мораториями на сделки с землями сельскохозяйственного
назначения, определением правил и условий арендных соглашений, процедур перевода земель из одной категории в другую, а
также определением кадастровой цены земельного участка.
Кроме этого, конъюнктурные особенности рыночного оборота (рынка земли) сельскохозяйственного назначения актуализируют необходимость развития и совершенствования институциональных
структур, отвечающих за управление и регулирование механизмом рыночного оборота земельных участков и
земельных долей в общедолевой собственности из земель сельскохозяйственного назначения. К ним относятся федеральные
службы кадастра и регистрации имущества, ведомства юстиции и имущественных отношений, министерства сельского
хозяйства и природопользования, а также их территориальные
органы. Инфраструктуру данного рынка
обслуживают и пред-
ставляют государственные и частные организации, занимаю-
188
щиеся межеванием, оценкой, технической инвентаризацией и
землеустроительными работами, а также различные кредитные,
страховые учреждения и суды. Кроме этого, на деятельность
механизма земельного рынка оказывают влияние органы исполнительной и законодательной власти на федеральном уровне,
региональном и муниципальном.
Проведя оценку конъюнктурных особенностей рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения, хотелось бы отметить
следующее:
1. Результатом земельной реформы 1990-х годов можно счи-
тать то, что: во-первых, была ликвидирована монополия государственной собственности на землю (законодательством разрешено
многообразие форм собственности, в том числе частная и муниципальная собственность); во-вторых, был завершен бесплатный
этап приватизации земель сельскохозяйственного назначения, который был ознаменован появлением новой
для того времени категории – земельная доля. Она фактически ознаменовала собой появление института частной собственности в земельных отношениях
и как следствие рыночного оборота земель сельскохозяйственного
назначения.
2. Немаловажным аспектом формирования цивилизованного
оборота земель сельскохозяйственного назначения является уточнение и систематизация ключевой категории, характеризующей
объект оборота.
3. В связи с актуальностью
обозначенной проблемы правиль-
ным решением является более детальная систематизация объекта
оборота. В категории «земли сельскохозяйственного назначения»
необходимо рассматривать только сельскохозяйственные угодья,
так как именно в них сосредоточены виды разрешенного использования, которые участвовали в процессе приватизации, а сейчас
представлены земельными участками, выделенными в счет земельных долей, и земельными долями
в общедолевой собственности.
4. На основе анализа теоретических аспектов и правовой базы,
регламентирующей оборот земель сельскохозяйственного назначения, была предложена авторская интерпретация определения
оборота земель данной категории. Оборот земель сельскохозяйственного назначения – это оборот совокупности (пучка) прав на
земельные участки и земельные доли между субъектами сделок с
участком или земельной долей.
Под субъектами сделок подразуме-
189
ваются собственники, пользователи и в обязательном порядке государство. Это весьма актуально при рассмотрении категории «земельная доля». Проводя анализ структуры земельной доли можно
столкнуться с тем, что она включает: пашню, сенокосы, пастбища,
которые отличаются по качественному составу (бонитету) а ведь
это все необходимо учитывать при рыночном обороте. Следовательно,
в очередной раз необходимо отметить, что к рыночному
обороту, в том числе и земельных долей, следует подходить с точки зрения оборота прав (институциональный подход), что позволит реализовать в полной мере право собственника на земельную
долю без выделения ее в натуре.
5. Говоря о категории «оборот», следует выделять рыночный
оборот
земельных участков и земельных долей (рынок земель
сельскохозяйственного назначения) и нерыночный оборот земельных участков и земельных долей. Под рыночным оборотом (рынком земель сельскохозяйственного назначения) следует понимать
сделки с земельными участками и земельными долями, в результате которых происходит передача совокупности «пучка» прав на
принципах применения денежного эквивалента. Нерыночный обо
рот можно характеризовать как сделки с земельными участками
и земельными долями в общедолевой собственности из состава
земель сельскохозяйственного назначения, которые совершаются
без применения денежного эквивалента, то есть не зависят от цены
земельного участка, но результатом которых также является передача совокупности пучка прав новому владельцу.
6. Наибольший интерес с теоретической и
методологической
точек зрения для нас представляет рыночный оборот (рынок земли) земельных участков и земельных долей в общедолевой собственности из земель сельскохозяйственного назначения. Так как
именно через рыночный оборот (рынок земли) при условии его
цивилизованного осуществления возможно формирование эффективной структуры землепользования и землевладения в сельскохозяйственном производстве.
8. Сдерживающим
фактором развития цивилизованного рыноч-
ного оборота земель сельскохозяйственного назначения является
нерешенность проблем с земельными долями. Большая их часть
по-прежнему остаются не выделенными в натуре, то есть не имеют
четких границ и местоположения. Такая ситуация резко ограничивает возможности их рыночного оборота, и залога в частности.
-
190
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]