Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Земельные отношения в системе управления эффективностью сельского хозяйства. Монография
.pdf
комиссии, которая входит в составе Совета национальной безопасности и обороны страны.
2. Проведена реорганизация Госкомзема в Государственное
агентство по земельным ресурсам Украины.
3. Разрабатываются и реализуются программы, направленные
на совершенствование земельных отношений в Украине.
4. Создана корпорация «Научно-производственное объедине-
ние «Землеустройство Украины».
5. Проводятся мероприятия, направленные на разработку и вне-
дрение
национальных стандартов, установление правил и норм в
сфере землеустройства, кадастра, охраны земельных ресурсов.
6. В активной фазе находится процесс подготовки институциональной базы, регулирующей ключевые аспекты оборота земель в
разрезе всех категорий.
7. Создаются государственные научно-исследовательские институты, занимающиеся земельными ресурсами.
Представленные положительные моменты, направленные на
регулирование и совершенствование земельных
отношений, свидетельствуют о том, что Украина старается национальную земельную политику довести до уровня стран Европейского союза. Несмотря на эти положительные моменты, следует отметить, что в
стране так и не принята единая комплексная программа, которая
отражала бы цели и задачи государственной земельной политики. Отсутствует действенное правовое пространство, позволяю
щее реализовать в полном объеме требования Земельного кодекса
Украины и других соответствующих законов и нормативных документов.
Модели существующих земельных отношений в европейских
странах можно охарактеризовать как земельные отношения развитого типа, с такими присущими им чертами, как стабильность
и эффективность институциональной базы, обеспечивающей реализацию прав и гарантий, в
условиях минимальных процессов земельных реорганизаций. Основной упор в таких моделях делается
на обеспечение высокой культуры земледелия с учетом экологических факторов.
Страны, которые позже присоединились к ЕС, наоборот, придерживаются ограничительных мер, которые регламентируют реализацию права владения землями сельскохозяйственного назначения
нерезидентов данной страны. Эти ограничения распространяются,
-
81
в том числе, и на граждан государств – членов ЕС. Цель этого ограничения – предотвратить спекулятивные операции в странах – членах Европейского союза.
Инструментарий регулирования земельных отношений и рынка земли в странах ЕС основывается на налогообложении, субсидировании, кредитовании. К налоговым инструментам относятся
всевозможные виды налогов (подоходный налог, земельный налог,
налог
на переход земельной собственности и т. д.), которые могут
применяться как в качестве сдерживающего, так и стимулирующего фактора развития. Инструменты кредитования и субсидирования реализуются через банковский сектор, в структуру которого
входит достаточно большое количество банков (банки сельскохозяйственной ренты, банки кредитования поселков и земельной
ренты, земельные и крестьянские
банки и т. д.), обслуживающих
сельскохозяйственное производство, это многообразие позволяет
сельхозтоваропроизводителю (собственнику земли) найти наиболее оптимальный для него источник финансирования. К этому
добавляются разного рода правительственные целевые программы. Весь этот инструментарий подкреплен четко выстроенной и
эффективно функционирующей законодательной базой, позволяющей реализовывать цели земельной политики, осуществлять процедуры регистрации
земельных участков, обеспечивать гарантии
частной собственности на землю.
Формирование цены земельных участков сельскохозяйственного назначения в странах – участниках Европейского союза зависит
не только от значительной разницы ее качественных характеристик, географических особенностей территориального расположения, рентных доходов, но и от величины спроса на них. На рисунке 2 представлены сведения о
средней цене земельного участка в
разрезе стран – членов ЕС.
Анализируя представленные данные, можно сделать вывод о
том, что в странах Западной Европы средние цены за один гектар
земель сельскохозяйственного назначения значительно выше. Данный факт может быть свидетельством того, что эти страны изначально развивались в условиях рыночной экономики и модели
земельных отношений, а также рынка земли прошли достаточно
долгий путь своего становления, все это положительным образом
отражается на эффективности сельскохозяйственного производства и влияет на цену земельных участков.
82
80
70
60
50
40
30
20
10
70
64
42
39
32
31
13
10
7
6
5
4,5
0
ɋɟɪɛɢɹ
Ⱥɜɫɬɪɢ ɹ
ɒɜɟɣɰɚɪɢɹ
ɇɢɞɟɪɥɚɧɞɵ
Ƚɟɪɦɚ ɧɢɹ
ɂɪɥ ɚɧ ɞɢɹ
ȼɟɥɢɤɨɛɪɢɬɚɧɢɹ
ɉɨɥ ɶɲɚ
ɏɨɪɜɚɬɢɹ
ɗɫɬɨɧɢɹ
Ɋɭɦ ɵɧɢɹ
1,2
ɍɤɪɚɢɧɚ
Ȼɨɥɝɚɪɢɹ
Рисунок 2 – Средняя цена 1 га земель сельскохозяйственного назначения
в странах – членах ЕС в 2016 г., долл. США
1
Средняя цена одного гектара земель сельскохозяйственного назначения в странах Восточной Европы (бывшие страны соцлагеря)
значительно ниже и находится на уровне 6,5 тыс. долл. США. Причиной этому может быть постсоветское прошлое и период реформаторских преобразований, в процессе которых только начинают
формироваться новые модели земельных отношений и рынок земли, основанный
на рыночных принципах хозяйствования.
Определенный интерес представляют данные, отражающие
развитие арендных отношений в Европейском Союзе (рис. 3).
20
96
00
80
60
40
20
0
89
86
74
70
64
60
58
ɑɟ ɯɢɹ
ɋɥɨɜɚɤɢɹ
Ȼɨɥɝɚɪɢɹ
Ȼɟɥɶɝɢɹ
ȼɟɧɝɪɢɹ
Ƚɟɪɦɚɧɢɹ
Ʌɢɬɜɚ
ɗɫɬɨɧɢɹ
53
ȿɋ
53
43
43
Ʌɚɬɜɢɹ
ɒɜɟɰɢɹ
ȼɟɥɢɤɨɛɪɢɬɚɧɢɹ
Рисунок 3 – Аренда земель в странах – членах ЕС в 2009 г., %
33
ɋɥɨɜɟɧɢɹ
2
1
Составлено по данным https://www.agronews.org/world.
2
Составлено по данным http://ec.europa.eu/eurostat/.
83
Проведя анализ данных рисунка 3, можно сделать вывод, что в
странах Восточной Европы, несмотря на преобладание в них частной собственности на землю, институт аренды развит достаточно
хорошо, то же самое можно сказать и о странах Западной Европы
(Бельгия, Германия, Швеция, Великобритания). Более подробно
модели земельных отношений и механизмы функционирования
рынка
земли стран – членов ЕС представлены ниже.
Формирование земельных отношений нового типа в Болгарии
началось с реализации земельной реформы в начале 90-х годов
XX века. Процедура разгосударствления и формирования частной формы собственности реализовывалась по доказательному
принципу, то есть необходимо было доказать, что до 1946 года
вам или членам вашей семьи принадлежали земельные
участки. После чего земельные участки возвращались в частную собственность бывшим землевладельцам. В результате проведенных
процедур в настоящее время в частной собственности на территории Болгарии находится около 98 % земель сельскохозяйственного назначения.
В целях предотвращения спекулятивных операций на рынке земель сельскохозяйственного назначения был введен трехгодовой
запрет на продажу земельных
участков, кроме этого, действуют
частичные ограничения, регламентирующие условия владения земельными участками иностранными инвесторами. Свободными
участниками рынка земель сельскохозяйственного назначения являются: 1) резиденты Болгарии (юридические и физические лица);
2) лица, которые проживают на территории страны более пяти лет;
3) различные бизнес-структуры (нерезиденты страны), с которыми
на государственном уровне заключены международные
соглаше-
ния; 4) резиденты стран – членов ЕС.
Ценовая политика по формированию цен на земельные участки государством не регулируется, отсутствуют ограничения, регламентирующие максимально допустимые размеры земельного
участка, который может быть продан одному лицу. Средняя стоимость одного гектара земель сельскохозяйственного назначения
составляет 4,5 тыс. долл. США.
Эстонская модель земельных отношений также берет
свое начало с 90-х годов XX столетия. В начале процесса реформирования возникла серьезная проблема, связанная с тем, что необходимо
было провести процедуру реституции (возвращение сельскохозяй-
84
ственных земель прежним владельцам) и организовать процесс
дистрибуции (наделение земельными участками сельских жителей, которые работали на ней в социалистический период) земель,
находившихся в собственности государства. Сложившаяся ситуация существенно затрудняла процесс реферирования.
Несмотря на все сложности проведения земельных преобразований, иностранным гражданам и юридическим лицам практически сразу был открыт
доступ на рынок сельскохозяйственных
земель, но с обязательным условием организации на приобретенном земельном участке фермерского хозяйства. Кроме этого,
после пяти лет целевого использования земельного участка допускалась возможность его перевода в другую категорию использования. Сложившаяся модель земельных отношений в Эстонии
характеризуется превалированием арендных отношений – 60 %
земель сельскохозяйственного назначения используются
сельскими товаропроизводителями на условиях аренды. Государство
не регулирует процессы формирования цены на землю. В среднем земельные участки продаются по цене 5 тыс. долл. США за
1 гектар.
В Польше земельные преобразования шли параллельно с Болгарией и Эстонией. Ценовая политика на рынке земель сельскохозяйственного назначения не подвержена государственному регулированию, но имеются ограничения, регламентирующие максимально
возможный размер земельного участка, который может находиться
в собственности физического лица, – 500 га. Кроме этого, своего
рода ограничителем, сдерживающим спекулятивный оборот земель сельскохозяйственного назначения, является налог с продажи
земельного участка, который мажет составлять от 2 до 5 %.
В данной модели земельных отношений также прослеживается
наличие ограничений, связанных
с покупкой земельных участков
иностранными резидентами, но с конца 2016 года были сняты такого рода ограничения с резидентов стран ЕС. Средняя цена одного гектара земель сельскохозяйственного назначения составляет
10 тыс. долл. США.
В Румынии процесс формирования земельных отношений нового типа, основанных на рыночных принципах экономического
развития, реализовывался через дистрибуцию
и частичную реституцию государственной формы собственности. Существующая
модель земельных отношений в стране характеризуется наличи-
85
ем минимальных ограничений, регламентирующих процедуру
покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения,
и сводится к тому, что будущий владелец земли должен обладать
навыками и опытом ведения и управления сельскохозяйственным
производством. Ограничение по максимальной площади землевладения и землепользования составляет 100 гектаров. Основной формой собственности является частная собственность – 94 %. В 2007
году, когда Румынию приняли в
ЕС на семилетний период, были
введены ограничения, запрещающие продажу земель сельскохозяйственного назначения иностранным физическим и юридическим лицам. В 2014 году эти ограничения перестали действовать,
и рынок земель сельскохозяйственного назначения стал открытым
для иностранных резидентов.
Государственной земельной политикой, проводимой в Румынии, не предусмотрено регулирование цен земельных участков. Ставка
налога при продаже земельного участка варьируется
в пределах 2–3 % от суммы сделки. Резиденты Евросоюза имеют
право приобретать земельные участки сельскохозяйственного назначения, но с условием целевого использования, то есть ведения
сельскохозяйственного производства. Цена одного гектара земель
сельскохозяйственного назначения в Румынии в среднем составляет 6 тыс. долл. США.
Проведенный анализ процесса реформирования и
формирования моделей земельных отношений, а также условий, обеспечивающих рыночный оборот земель сельскохозяйственного назначения
в странах бывшего соцлагеря, а ныне членов ЕС, позволил сделать
определенные выводы: 1) основной формой собственности на земли сельскохозяйственного назначения является частная собственность; 2) во всех странах функционирует рынок земель сельскохозяйственного назначения, который характеризуется
в большей
степени открытостью, но с инструментарием ограничительных
мер, регламентирующих участие иностранных резидентов в рыночном обороте; 3) государство не вмешивается в политику ценообразования при формировании цены земельных участков; 4) прослеживается четкая политика целевого использования земельных
участков.
Иными особенностями характеризуется рыночный оборот земель сельскохозяйственного назначения в развитых странах Европейского
Союза.
86
К примеру, в Австрии сельскохозяйственное производство в
структуре ВВП занимает не более 1,5 %, это говорит о несельскохозяйственной направленности экономики данной страны, но
в частной собственности сосредоточено более 53 % земель сельскохозяйственного назначения. Земельная политика выстроена
таким образом, что вопросы землевладения, землепользования и
оборота земель сельскохозяйственного назначения регламентируются отдельными законами федеральных земель
и местными органами исполнительной власти. Данные преференции региональных
органов исполнительной власти дают им возможность применять
ограничительные меры, направленные на формирование цены земельного участка, его минимального размера. В горных районах
страны применяются ограничения по сделкам покупки земельных
участков, приобретать земельный участок в собственность могут
только зарегистрированные фермеры.
Для повышения
эффективности землепользования на законодательном уровне прописан минимально допустимый срок аренды
земельного участка, который составляет не мене трех лет, установлены запреты на раздробление земельных участков. Вступить в наследство и стать собственником земельного участка может только
один из наследников. Налоговое бремя по сделкам купли-продажи
ложится на покупателя и составляет
3,5 % от стоимости земельного участка. Кроме этого, покупатель оплачивает все процедуры
постановки земельного участка на кадастровый учет – 1,1 % от
стоимости земельного участка.
Австрийский рынок земель сельскохозяйственного назначения
считается наиболее эффективным с точки зрения механизма функционирования, что обеспечивает формирование устойчивого и
рационального землепользования, основанного на экологических
принципах ведения сельскохозяйственного производства при
сред-
ней стоимости одного гектара земли 42 тыс. долл. США.
Великобритания, так же как Австрия, не является аграрной
страной, но в частной собственности находится порядка 90 % земель сельскохозяйственного назначения. Модель рынка земельных
участков данной категории полностью основывается на либеральных подходах к механизму его функционирования. Это выражается в отсутствии каких-либо
ограничений по сделкам для иностранных резидентов, не регламентированы минимальные и максимальные величины по площадям землепользования и землевладения,
87
исключением является Шотландия, в которой установлены минимально допустимые размеры земельного участка – 0,3 га и сроки
аренды не более 175 лет.
Сельскохозяйственное производство Великобритании считается интенсивным с высоким уровнем производительности, данное
обстоятельство является положительным фактором, стимулирующим привлечение инвестиций в данный сектор экономики. Такая
ситуация естественно влияет на цену земельных участков, которая
в среднем составляет около 30 тыс. долл. США за один гектар.
Ирландская модель рынка земель сельскохозяйственного назначения характеризуется тем, что государство контролирует
процессы перераспределения земель данной категории, сельскохозяйственное производство поддерживается программами
субсидирования, рассчитанными на срок не менее 66 лет. Обслуживание данных программ передается по наследству. Такая
организация землепользования и
землевладения способствовала
формированию класса частных собственников, в собственности
которых сосредоточено до 90 % земель сельскохозяйственного
назначения.
Кроме этого, отличительной чертой оборота земельных участков в Ирландии является сезонная аренда. Данные условия землепользования являются неформальным институциональным явлением и не нуждаются в обязательной процедуре регистрации,
нежели долгосрочные арендные отношения.
Ограничительных мер, регламентирующих покупку
земельных
участков иностранцами, земельной политикой не предусмотрено. Максимальные и минимальные размеры земельных участков,
которые могут находиться в собственности одного субъекта, также
не ограничены. Кроме этого, для фермеров, реализующих в своих
хозяйствах всевозможные экологические программы, существует
эластичная система налоговых льгот. В среднем стоимость одного гектара земель сельскохозяйственного назначения составляет
39 тыс. долл. США.
Определенный научный и прикладной интерес представляет
модель земельных отношений Германии. Особенность данной модели кроется в том, что 90-е годы XX столетия были ознаменованы процессом интеграции модели земельных отношений ГДР в
модель земельных отношений ФРГ. Реформирование проводилось
через три этапа приватизации.
88
Первый этап основывался только на арендных отношениях (заключались договоры аренды сроком на 12 лет) и не предполагал
процесса передачи земли в частную собственность. Второй этап
разрешал рыночный оборот земельных участков, находящихся в
государственной собственности, сделки покупки проводились по
льготным ценам. Землю покупали в первую очередь те, кто лишился своих земельных
участков в 1945 году или занимался сельскохозяйственным производством. Третий этап характеризовался
свободным оборотом земельных участков, оставшихся в государственном фонде, цена формировалась в результате аукциона.
Сельскохозяйственный сектор Германии представлен средними
фермерскими хозяйствами и крупными корпоративными фермами. Средняя цена земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, составляет 32 тыс. долл. США
за
один гектар.
Эффективное ведение сельскохозяйственного производства
в Нидерландах позволило сельскохозяйственному сектору стать
привлекательным для инвесторов из других секторов экономики,
которые стремятся прибрести земельные участки у собственников
и сдавать их сельскохозяйственным товаропроизводителям в аренду. Землепользование построено таким образом, что бывший собственник земельного участка может его выкупить по окончании
срока
аренды, получая прибавочный оборотный капитал.
В частной собственности находится около 90 % земель сельскохозяйственного назначения. Оборот земель сельскохозяйственного
назначения максимально либерален и не содержит ограничительных мер, оказывающих влияние на формирование цены земельного участка, регламентирующих максимальные и минимальные его
размеры, «происхождение» инвестиционного капитала также не
регламентируется.
Обязательные регуляторы предусмотрены по
срокам аренды:
минимальный срок аренды земельного участка для ведения фермерского хозяйства – 12 лет. Кроме этого, арендатору предоставляется приоритетное право покупки арендуемого земельного участка
на аукционе. При покупке земельного участка предусмотрены налоговые льготы, согласно которым покупатель освобождается от
уплаты налога при условии целевого использования земельного
участка в течение десяти лет
. Цена земельного участка за один гек-
тар в среднем составляет 64 тыс. долл. США.
89
Швейцарская модель земельных отношений основана на открытом обороте земельных участков сельскохозяйственного назначения. В стране 100 % сельскохозяйственных угодий находятся
в частной собственности. Государство не вмешивается в механизм
функционирования рынка земли, тем самым не ограничивая право
на покупку и продажу земельных участков субъектами земельных
отношений, имеющими гражданство ЕС или вид на жительство
в
Швейцарии.
Основным и единственным условием при приобретении земельного участка для сельскохозяйственного производства является то, что будущий собственник обязан управлять фермерским хозяйством единолично, имея необходимую подготовку. Предпочтительной формой организации сельскохозяйственного производства
является семейная ферма. В случае совершения сделки по продаже
земельного участка фермер обязан получить нотариально
заверенное разрешение от родственников, обладающих приоритетным
правом наследования или покупки данного земельного участка.
Земельная политика, реализуемая в Швейцарии, дает право
местным органам власти в зависимости от территории устанавливать максимальные размеры земельного участка. Договоры аренды
земель сельскохозяйственного назначения заключаются сроком не
менее 9 лет. Законодательством запрещено нецелевое использование земельного участка
, строго контролируется соблюдение экологических норм при возделывании земельных угодий. В Швейцарии
самая высокая средняя стоимость одного гектара земель сельскохозяйственного назначения – 70 тыс. долл. США.
США в своей земельной политике также придерживаются более
либерального курса, это связано с большими размерами земельных ресурсов. Механизм функционирования земельных отношений в США
основывается на функциональной ответственности в
решении земельных вопросов. В ведении Министерства сельского
хозяйства США находятся вопросы, связанные с использованием
земель госсобственности и общегосударственными земельными
операциями, разработка и реализация государственной аграрной,
экологической политики; в юрисдикции отдельных штатов – вопросы контроля целевого использования земель сельскохозяйственного назначения. Осуществление и контроль сделок куплипродажи
федеральных земель находятся в ведении Бюро по земле-
устройству, которое входит в структуру Министерства внутренних
90
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]