Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Земельные отношения в системе управления эффективностью сельского хозяйства. Монография
.pdf
рассматривает оборот земли как сложную систему, включающую
три взаимоувязанные подсистемы: земельный рынок, универсальное правопреемство и административное распоряжение органов власти по поводу использования того или иного земельного
участка.
Академик А. М. Емельянов, определяя понятие «оборот земель
сельскохозяйственного назначения», приравнивает его к рынку
земли и дает следующее определение: «земельный рынок – это
сделки купли-продажи земли, а также оборот земельных долей»
1
Ключевым аспектом данного определения является то, что автор
вводит понятие земельная доля.
Член-корреспондент РАН А. Миндрин под оборотом земель
сельскохозяйственного назначения понимает совокупность определенного рода сделок. В частности, он говорит о следующем:
«Титульные собственники земли – государство, муниципалитеты,
юридические и физические лица – получают право совершать с
принадлежащей им землей
все предусмотренные законом сделки. Сами по себе сделки – это действия, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских правоотношений. В нашем случае это действия с земельными участками,
направленные на установление, изменение или прекращение по
отношению к ним прав собственности, найма, аренды, других
имущественных прав. Совокупность таких сделок и
мельный оборот»
2
. А. Миндрин также выделяет в обороте сделки
формирует зе-
рыночного и нерыночного характера.
Профессор А. Сагайдак, говоря о рынке земель сельскохозяйственного назначения, дает следующее определение: «Рынок
сельскохозяйственных земель представляет собой систему организованного оборота и имеет следующие характеристики: ограниченность функционирования, то есть рынок носит преимущественно местный характер и характеризуется
небольшим объемом
операций; жесткое регулирование сделок по купле-продаже зем-
.
1
Емельянов А. М. Реальное содержание споров о рыночном обороте земли и их скрытые мотивы // Материалы «круглого стола» 15 марта
2001 г. «Земельные отношения в переходный период: политика, экономика, право». М. : ВИАПИ, Ин-т международных экономических и политических исследований РАН , 2001. С. 22, 71.
2
Миндрин А. Экономико-правовые проблемы оборота земель в сель-
ском хозяйстве // АПК: экономика, управление. 2014. № 6. С. 14–22.
171
ли; сохранение целевого использования земель; регламентирова-
1
ние сроков купли-продажи земельных участков»
. Анализируя
данное определение, хотелось бы отметить тот факт, что автор
актуализирует роль и значение региональных особенностей, оказывающих существенное влияние на рыночный оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые могут
выражаться, в том числе, небольшим объемом сделок, жестким
государственным регулированием сделок и контролем за целевым использованием.
Член-корреспондент РА Н
П. Ф. Лойко раскрывает важность
и значение проблемы рассмотрения оборота не в чистом виде,
а прежде всего как механизма «обеспечения рационального использования и охраны земельных ресурсов через оборот земли
посредством определенных землеустроительных действий. Исходя из сложившейся ситуации в современном сельскохозяйственном землепользовании России, предлагается определенный
план решения проблем
к многоукладному сельскохозяйственному землепользованию»
перехода от условных земельных долей
2
Актуальность данного определения кроется в необходимости в
короткие сроки решить проблему, связанную с выделением земельных участков в счет земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения.
Член-корреспондент РА Н С. А. Шарипов высказывает следующее мнение: «Поскольку земля является основным фактором
в сельскохозяйственном производстве и источником получения
дохода в виде
земельной ренты, говорить об эффективности использования земли в сельскохозяйственном производстве можно
только при оптимальной структуре землепользования, которая
может быть сформирована в аграрном секторе через оборот земельных прав. В современных условиях оборота земельные права должны стать объектом государственного и рыночного типов
регулирования, цель которого выражается в рациональном, эко-
.
1
Сагайдак А., Дивакова Е. Формирование рынка сельскохозяйственных земель на региональном уровне // АПК: экономика, управление. 2009. № 1. С. 74–78.
2
Лойко П. Ф. Земельная собственность: история, эволюция, совре-
менные реалии в мире, в России // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2009. № 3. С. 13–31.
172
номически эффективном использовании земель сельскохозяйственного назначения»
1
.
К ключевым аспектам в данном определении следует отнести
подходы ученого к рассмотрению оборота земель сельскохозяйственного назначения через оборот прав, а также неотвратимости
государственного регулирования данного процесса.
Кроме этого, в юридической и экономической литературе есть
мнение, которое ставит под сомнение возможность определения
земельного оборота через рынок земли. В частности, С.
2
син
отмечает, что попытки определить земельный оборот через
И. Гера-
земельный рынок бесперспективны, поскольку второе понятие
еще более неопределенно, чем земельный оборот. Он дает свое
определение земельного оборота, под которым понимает осуществляемый в соответствии с гражданским законодательством и особенностями, установленными земельным законодательством, и регистрируемый компетентными государственными органами переход права
собственности, иных прав на земельные участки и доли
в праве общей собственности на земельные участки посредством
совершения гражданско-правовых сделок, а также посредством
иных допускаемых земельным законодательством гражданскоправовых способов.
Довольно часто сущность понятия «оборот» раскрывают через
юридическое содержание понятия «оборотоспособность», определение которого представлено в ст. 129 Гражданского кодекса Российской
Федерации. Оборотоспособность – отчуждение или переход объекта гражданских прав от одного лица к другому в порядке
универсального правопреемства (наследование, реорганизация
юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из
оборота или не ограничены в обороте; иным способом – по договору купли-продажи, мены или дарения
3
. Анализ данного определе-
ния наводит на рассуждения о том, что процесс оборота заключа-
1
Шарипов С. А. Земельные отношения и эффективность землепользования в аграрном производстве // Экономика сельскохозяйственных и
перерабатывающих предприятий. 2017. № 4. С. 52–57.
2
См.: Герасин С. И. Правовые основы оборота земель, используемых
в сельскохозяйственном производстве : дис. ... канд. юрид. наук. М. : Ин-т
государства и права РАН, 2000. С. 28, 154.
3
См.: Гражданский кодекс Российской Федерации. М. : Инфра-М –
НОРМА, 1997. 560 с. С. 171.
173
ется в переходе прав к новому собственнику, смене собственника,
а также подтверждает наличие рыночного оборота (рынка земли)
и нерыночного оборота. Данной позиции придерживается доктор
экономических наук С. А. Липски
1
.
Достаточно глубоко теорию перехода в процессе оборота
именно прав на земельный участок применительно, в том числе, и к землям сельскохозяйственного назначения развивает и
исследует профессор Н. И. Шагайда
2
. Она не безосновательно
обращает внимание на то, что, земля – не только объект недвижимости, но и национальное богатство, основной фактор сельскохозяйственного производства, который должен находиться под
особой защитой, контролем и управлением государством. Следовательно, государство независимо от того, рыночный это оборот
(рынок земли) или нерыночный оборот, реализуемый, в том
чис-
ле, на административных принципах, будет всегда участником
данного процесса. Так как государство через соответствующие
инструменты законодательного и иного уровня может регулировать пучок прав землепользователей и землевладельцев, оказывая влияние на формирование, в том числе, и цены участка при
рыночном обороте.
Р. Капелюшников говорит о том, что для характеристики
земельного оборота с позиции оборота именно пучка прав целесообразнее использовать понятие институциональной экономики,
в соответствии с которой право собственности – пучок или доля
прав по использованию ресурса
3
.
Таким образом, она представляет земельный оборот как переход прав на земельные участки между сторонами сделок с участком или собственником/пользователем и государством
4
.
Не внес ясности в сущность категории «оборот» и принятый
в 2002 году Федеральный закон «Об обороте земель сельскохо-
1
См.: Липски С. А. Институциональные преобразования в системе
земельных отношений и их исследования (модель России конца ХХ – начала ХХI века). М. : ЗАО «Мэйн», 2002. С. 140, 276.
2
См.: Шагайда Н. И. Оборот сельскохозяйственных земель в России:
трансформация институтов и практика. М. : Ин-т Гайдара, 2010. 332 с.
3
См.: Капелюшников Р. Экономическая теория прав собственности: ме-
тодология, основные понятия, круг проблем. М. : ИМЭМО, 1990. С. 176.
4
См.: Шагайда Н. И. Оборот сельскохозяйственных земель в России:
трансформация институтов и практика. М. : Ин-т Гайдара, 2010. 332 с.
174
зяйственного назначения», так как в нем отсутствует определение
данной категории.
Но в нем прописаны основные принципы, на которых основы-
вается оборот земель сельскохозяйственного назначения
1
:
1) сохранение целевого использования земельных участков;
2) установление максимального размера общей площади сель-
скохозяйственных угодий, которые расположены на территории
одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица;
3) преимущественное право субъекта Российской Федерации
или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования
на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже,
за исключением случаев продажи с публичных торгов;
4) преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина – члена крестьянского
(фермерского) хозяйства на
покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности;
5) установление особенностей предоставления земельных
участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без
гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном)
капитале которых доля иностранных граждан, иностранных
юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50
процентов.
К сожалению, в данном нормативном документе оборот земель
сельскохозяйственного назначения рассматривается в большей
степени с позиции ограничительного воздействия на процесс оборота. Настоящий закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из
земель
сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила
и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и до-
1
См.: Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 03.07.2016)
«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с изм. и доп.,
вступ. в силу с 01.01.2017). URL: www.consultant.ru.
175
лей в праве общей собственности на земельные участки из земель
сельскохозяйственного назначения – сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на
земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и
доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель
сельскохозяйственного
назначения, находящихся в государственной или муниципальной
собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность
1
.
Проведя анализ теоретических аспектов и правовой базы, регламентирующей оборот земель сельскохозяйственного назначения, предлагается следующее определение оборота земель данной
категории: оборот земель сельскохозяйственного назначения – это
оборот совокупности (пучка) прав на земельные участки и земельные доли между субъектами сделок с участком или земельной долей. Под субъектами сделок подразумеваются
собственники, пользователи и в обязательном порядке государство. Данное
определение оборота земель сельскохозяйственного назначения с
теоретико-методологической точки зрения основывается на институциональном подходе, который в большей степени отражает особенности оборота земельных участков и формирование пучка прав
в процессе этого оборота.
Кроме этого, говоря о категории «оборот», следует выделять
рыночный
оборот земельных участков и земельных долей (рынок
земель сельскохозяйственного назначения) и нерыночный оборот
земельных участков и земельных долей.
К примеру, профессор Э. Сагайдак с коллективом авторов характеризует рынок сельскохозяйственных земель следующим образом:
«это рынок несовершенной конкуренции, на котором число продавцов и покупателей не совпадает, информация о сделках неполная
и
непрозрачная, сделки носят в основном локальный характер, предложение и спрос на земельные участки неэластичны»
2
.
1
См.: Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 03.07.2016)
«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с изм. и доп.,
вступ. в силу с 01.01.2017). URL: www.consultant.ru.
2
Сагайдак Э., Сагайдак А., Лукьянчикова А. Формирование цены
земли в сельском хозяйстве // АПК: экономика, управление. 2013. № 3.
С. 58–64.
176
Член-корреспондент РАН А. Миндрин характеризует рыночный оборот через сделки, «при которых переход права собственности на земельные участки от одного лица другому сопровождается
обменом его на денежный эквивалент стоимости, то есть сделки
покупки и продажи»
1
.
Следовательно, можно сказать, что под рыночным оборотом
(рынком земель сельскохозяйственного назначения) следует пони-
мать сделки с земельными участками и земельными долями, в результате которых происходит передача совокупности «пучка» прав
на принципах применения денежного эквивалента.
Нерыночный оборот можно характеризовать как сделки с земельными участками и земельными долями в общедолевой
собственности из состава земель сельскохозяйственного назначения,
которые совершаются без применения денежного эквивалента, то
есть не зависят от цены земельного участка, но результатом которых также является передача совокупности «пучка» прав новому
владельцу.
В Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйствен-
ного назначения»
2
прописаны следующие виды оборота земель-
ных участков и земельных долей, которые можно отнести к рыночному обороту: 1) залог; 2) аренда на условиях проведения торгов;
3) аренда с последующим выкупом; 4) внесение в уставный капитал сельскохозяйственной организации; 5) доверительное управление; 6) продажа.
Нерыночный оборот земельных участков и земельных долей
осуществляется через: 1) аренду без проведения
торгов; 2) предо-
ставление на безвозмездной основе; 2) завещание земельной доли;
3) отказ от права собственности на земельную долю; 4) процедуру
дарения земельной доли. Самым массовым примером нерыночного оборота можно считать проведенный в начале 1990-х годов
процесс бесплатной приватизации земель сельскохозяйственного
назначения.
Наибольший интерес с теоретической и методологической то-
чек зрения для нас
представляет рыночный оборот (рынок зем-
1
Миндрин А. Экономико-правовые проблемы оборота земель в сель-
ском хозяйстве // АПК: экономика, управление. 2014. № 6. С. 14–22.
2
См.: Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 03.07.2016)
«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с изм. и доп.,
вступ. в силу с 01.01.2017). URL: www. consultant. ru.
177
ли) земельных участков и земельных долей в общедолевой собственности из земель сельскохозяйственного назначения, так как
именно через рыночный оборот (рынок земли) при условии его
цивилизованного осуществления возможно формирование эффективной структуры землепользования и землевладения в сельскохозяйственном производстве. Таким образом, мы получаем ответ
на вопрос – какова конечная цель оборота сельскохозяйственных
угодий. Этот факт актуализирует важность рассмотрения и анализа конъюнктурных особенностей рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения.
При анализе механизма рыночного оборота земель данной категории необходимо принимать во внимание абсолютную ограниченность земли как основного фактора производства в сельском
хозяйстве. Кроме этого, на этот процесс оказывают влияние тесно
связанные
между собой и зависящие друг от друга детерминанты
рыночного, экономического, институционального характера. Следовательно, конъюнктурные особенности рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения можно представить как
многофакторную интегрированную структуру, основанную на
встроенных рыночных саморегуляторах и внешних элементах институциональной среды, которая включает:
– экономическое партнерство рыночных субъектов в условиях
ассиметричности информации, при
этом информация представлена как агрегированная информация отдельных хозяйствующих
субъектов, оказывающая влияние на рыночный оборот через механизм ценообразования;
– совокупность мероприятий, основанных на рыночных правилах, реализуемых в рамках определенных институциональных
ограничителей, таких как договоры и соглашения, формы отчуждения земельных участков и т. д.;
– относительная универсальность структурных элементов
рыночного механизма, предполагающая альтернативные варианты
синтеза способов и возможностей выбора институциональных составляющих и рыночных методик, ограничителей и инструментов
стимулирования.
Специфика особенностей рыночного оборота (рынка земли) проявляется в сложностях и неопределенностях институциональной
среды, в которой реализуется посредническая функция данного
рынка, заключающаяся в совместимости стимулов при условии от-
178
сутствия асимметричности информации. Если рыночный механизм
основывается на противоречивой информации о предпочтениях и
возможностях субъектов, то рынок слабо функционирует, в связи с
этим асимметричность информации может стать причиной фиаско
рынка. Об этом неотъемлемом факте, влияющем на эффективность
рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения, говорит профессор Н. Кресникова: «Наличие фактора асимметричности
является
существенным стимулом введения в базовый закон, каковым является Земельный кодекс РФ, норм о необходимости предоставления арендодателем или продавцом потенциальному арендатору или покупателю информации об обременениях соответствующего
земельного участка и ограничениях его использования»
1
. Благодаря
таким мероприятиям минимизируется присущая рыночному обороту (рынку земли) информационная асимметрия, что влечет за собой
минимизацию транзакционных издержек и институциональных ловушек, наблюдается более эффективное распределение земельных
ресурсов и землепользование.
Современный рыночный оборот прав на земельные участки
и земельные доли из земель сельскохозяйственного назначения
функционирует в условиях несовершенной конкуренции
в связи
с тем, что число продавцов и покупателей, участвующих в рыночном обороте, ограничено, а земельный участок (земельная доля)
как объект купли-продажи сам по себе обладает уникальностью
и неповторимостью. Вход на рынок ограничен величиной капитальных вложений, а также институциональными барьерами,
транзакционными издержками, существующим запретом на сделки по
купле-продаже земельных участков в ряде регионов России
(Кабардино-Балкарская Республика, Северная Осетия–Алания, Ре-
спублика Башкортостан).
В совокупность к этому добавляется влияние экстерналий, к которым можно отнести особый уклад и менталитет сельских жителей, демографические, географические особенности и т. д.
На определенных территориях сельскохозяйственного производства, где рыночный
оборот (рынка земли) представлен в основном арендными отношениями с участием одного крупного сельскохозяйственного производителя или фермерского объединения, рыночный оборот реализуется в условиях монополистической конку-
1
Кресникова Н. Эффективность земельного законодательства // АПК:
экономика, управление. 2007. № 7. С. 37–39.
179
ренции. Как правило, в такой ситуации производитель-монополист
арендует земельные доли по заранее определенной цене.
Особенность земли как товара обусловливает соответствующую специфику спроса на нее, которая выражается во взаимодействии ценовых и неценовых факторов. Величина спроса согласно действию закона спроса зависит от цены и находится в
отрицательной зависимости от
нее. Помимо цены, на рыночный
оборот земель сельскохозяйственного назначения существенное
влияние оказывают неценовые факторы, которые можно представить в виде укрупненных групп по следующим направлениям:
гендерно-демографические (половозрастная структура участников рынка, численность и плотность сельского населения, миграционные процессы); социально-экономические (уровень доходов
покупателей, размер будущих рентных платежей, сумма
налоговых поступлений в бюджеты муниципальных образований и
т. д.); институционально-правовые (законодательство в сфере земельных отношений, формальные и неформальные институциональные аспекты, государственная политика в области поддержки
сельскохозяйственного производства, соблюдения экологических
норм землепользования и землевладения, целевого использования земельных участков, размер и структура трансакционных издержек, связанных с земельными
вопросами); инфраструктурные
(территориальное местоположение земельного участка, удален-
ность от рынков сбыта, обеспеченность инфраструктурой и степень ее развитости).
Также следует отметить, что спрос на земельные участки и земельные доли из земель сельскохозяйственного назначения зависит не только от ценовых и неценовых факторов, но и от субъективных мотивов, подталкивающих
его формирование.
Спрос на земли сельскохозяйственного назначения в отличие от
предложения является эластичным, но в то же время если сравнивать его со спросом на другие факторы производства, то он является неэластичным. Это связано с тем, что земля как фактор производства для сельского хозяйства является безальтернативным
и незаменимым.
Такая особенность земли характеризуется тем,
что в отличие от других факторов производства она не является
результатом производственной деятельности человека, а представлена как природный элемент и естественный ресурс. Данный
факт природного происхождения земельных ресурсов раскрывает
180
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]