Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Земельные отношения в системе управления эффективностью сельского хозяйства. Монография
.pdf
участки; 3) выявить динамику сделок с земельными долями (паями), в том числе их залога; 4) сделки дарения и наследования не
структурированы по видам и категориям земель, что затрудняет
анализ такого рода сделок по землям сельскохозяйственного назначения; 5) отсутствие официальной информации по величине
арендной платы, величине арендной ставки; 6) отсутствие информации по цене
купли-продажи земельных участков и земельных
долей.
Обзор земельного рынка до 2013 года представлен в таблице 23. Информация, отраженная в таблице, полностью подтверждает сделанные выше выводы, характеризующие неинформативность
данных существующего рыночного оборота земельных участков, в
том числе из земель сельскохозяйственного назначения. Из официальных данных можно сделать вывод только лишь
о видах сделок с земельными участками без классификации по категориям
земель. Начиная с 2013 года в Государственных (национальных)
докладах и эта информация перестала находить отражение.
Таблица 23 – Сегментация рынка земель по видам сделок, кол-во, ед.
Виды сделок 2008 2009 2010 2011 2012
Аренда государственных и муниципальных
земель 3677315 3514594 3403608 3254244 3424018
Продажа прав аренды
государственных и муниципальных земель 15684 22412 27153 29791 34659
Продажа государственных и муниципальных
земель
в том числе на торгах 22916 41868 25185 29342 34706
Итого действующих
сделок с государственными муниципальными землями 3985846 3887691 3815340 3627846 3833580
1
Составлено автором по данным: Государственный (национальный)
доклад о состоянии и использовании земель в РФ за 2011, 2012 годы.
Моск ва, 2013.
292847 350685 384579 343811 374903
1
271
Продолжение
Виды сделок 2008 2009 2010 2011 2012
Купля-продажа земли
гражданами и юридическими лицами
Дарение 73334 117776 159134 189043 218811
Наследование 218244 314556 346227 410125 460247
Залог 30024 43921 83743 109055 148932
Итого сделок между
гражданами и юридическими лицами 794792 996462 1506458 1617090 1958439
Всего сделок в отчетном году с учетом всех
действующих договоров аренды 4780638 4884153 5321798 5244936 5792019
Из них совершенных
за отчетный год 1545165 1780235 2381219 2420813 2779613
473190 520209 917354 908867 1130449
Отдельного внимания с точки зрения научного интереса заслуживает такое право земельного собственника, как залог земельного
участка из состава земель сельскохозяйственного назначения. По
задумке реформаторов, данный вид права должен был облегчить
доступ сельскохозяйственным товаропроизводителям различных
организационно-правовых форм к кредитным ресурсам, повышая
тем самым эффективность сельскохозяйственного производства.
Документальное подтверждение права на
залог земель сельскохозяйственного назначения было прописано еще в активную фазу
земельных преобразований. Однако с принятием в 1998 году ФЗ
«Об ипотеке (залоге недвижимости)»
1
(ст. 63) данный вид сделки
запрещался. С вступлением в силу в 2002 году ФЗ «Об обороте
земель сельскохозяйственного назначения» залог земель сельскохозяйственного назначения был разрешен и не противоречил закону «Об ипотеке», но по данному законодательству получалось, что
под сделки залога попадали только земельные участки из земель
сельскохозяйственного назначения, не относящиеся
к сельскохо-
зяйственным угодьям. Получается, что залог как бы разрешен, но в
1
См.: Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от
16.07.1998 № 102-ФЗ (последняя редакция). URL: http://www.consultant.
ru/document/cons_doc_LAW_19396/
272
то же время не тех земельных участков, которые могли бы явиться
весьма серьезной залоговой базой. В то же время статья 12 ФЗ «Об
обороте земель сельскохозяйственного назначения» не запрещала
проведение сделок с залогом земельных долей (паев), что также
не противоречило ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», но и
прямо им не регламентировалось.
2004
год ознаменовывается внесением изменений в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которым снимаются существующие ранее ограничения по залогу земель сельскохозяйственного назначения, но в то же время вводится запрет на залог земельных долей (паев). В результате выстраивания законодательного поля
получалась нестыковка: по закону об обороте земель сельскохозяйственного
назначения залог земельных долей разрешен, а по закону
об ипотеке запрещен. Данное противоречие было ликвидировано
лишь к середине 2005 года внесением соответствующих поправок
в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», которые также запретили залог земельных долей (паев).
Следовательно, проведя оценку законодательной базы, регламентирующей залоговые сделки с землями сельскохозяйственного
назначения,
хотелось бы отметить, что до 2004 года залог земель
сельскохозяйственных угодий запрещался, а после данного периода законодательно разрешен, но только в отношении земельных
участков, не находящихся в общедолевой собственности.
Определенный стимул развитию залога земель сельскохозяйственного назначения дал ПНП «Развитие АПК» на 2006–2007
годы и Государственная программа развития сельского хозяйства
и регулирования
рья и продовольствия на 2008–2012 годы
рынков сельскохозяйственной продукции, сы-
1
. Одно из направлений
ПНП как раз было связано с развитием ипотечного кредитования
под залог земель сельскохозяйственного назначения среди малых
форм хозяйствования. Банком, который должен был реализовывать земельно-ипотечное кредитование, стал ОАО «Россельхозбанк», для этого государство в 2006 году выделило из федерального бюджета 1,3 млрд руб.
2
Данное кредитное учреждение и в
1
См.: Государственная программа развития сельского хозяйства и регулирования рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия на 2008–2012 годы. URL: http://www.zakonprost.ru/content/base/
part/730624
2
См.: Шагайда Н. И. Оборот сельскохозяйственных земель в России:
трансформация институтов и практика. М. : Ин-т Гайдара, 2010. 332 с.
273
настоящее время является основным банком, осуществляющим
ɫɞ
данный вид операций, в связи с чем государство продолжает оказывать ему финансовую поддержку.
Несмотря на попытки государства стимулировать развитие
ипотечно-залогового кредитования, данный вид сделки не получил
широкого распространения (рис. 30).
79,5
100
50
1,1
0
2011 2012 2018
% ɡɟɦɟɥɶ ɫɟɥɶɫɤɨɯɨɹɣɫɬɜɟɧɧɨɝɨ ɧɚɡɧɚɱɟɧɢɹ ɧɚɯɨɞɹɳɢɯɫɹ ɜ ɡɚɥɨɝɟ,
ɨɬɨɛɳɟɣ ɩɥɨɳɚɞɢ ɡɟɦɟɥɶ ɞɚɧɧɨɣ ɤɚɬɟɝɨɪɢɢ, ɡɚɪɟɝɢɫɬɪɢɪɨɜɚɧɧɵɯ
ɜɫɨɛɫɬɜɟɧɧɨɫɬɢ ɮɢɡɢɱɟɫɤɢɯ ɢ ɸɪɢɞɢɱɟɫɤɢɯ ɥɢɰ
% ɡɟɦɟɥɶ ɫɟɥɶɫɤɨɯɨɡɹɣɫɬɜɟɧɧɨɝɨ ɧɚɡɧɚɱɟɧɢɹ ɜ ɨɛɲɟɣ ɫɨɜɨɤɭɩɧɨɫɬɢ
ɡɚɥɨɝɨɜɵɯ
Рисунок 30 – Залоговые операции с земельными участками
ɟɥɨɤ
1,5
82,8 90,1
3,1
1
Анализ данных рисунка 30 свидетельствует о достаточно низком проценте земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в залоге, но параллельно можно наблюдать положительную
динамику этого процесса. Кроме того, второй показатель, характеризующий процент залога земель сельскохозяйственного назначения в общей доле залоговых операций, также вселяет определенный оптимизм, связанный с тем, что все
-таки данный вид сделки
при эффективных механизмах и институциональной базе может
получить соответствующее развитие.
1
Составлено автором по данным доклада о состоянии и использовании земель сельскохозяйственного назначения за 2012, 2013 годы. Москва, 2013. См. также: Данные Министерства сельского хозяйства РФ.
URL: http://mcx. ru/ministry/departments/departament-zemelnoy-politikiimushchestvennykh-otnosheniy-i-gossobstvennosti/industry-information/
274
А пока основными сдерживающими факторами залога земель
данной категории являются:
1. Низкая ликвидность и длительный срок обращения взыскания на земельные участки данной категории. По действующему
законодательству банки, взявшие земельные участки в качестве
залога по кредиту, обязаны учитывать эти риски и формировать
дополнительные резервы для их погашения, тем самым земля как
объект залога и источник привлечения дополнительных финансовых средств теряет свою привлекательность для банковского сектора страны.
2. Большая часть земельного фонда сельскохозяйственных товаропроизводителей различных организационно-правовых форм
продолжает оставаться в общедолевой собственности и в государственной собственности, имеет место наличие составных участков, следовательно, залог такой земли запрещен.
3. Проблемы
, связанные с тем, что достаточно большое число
земельных участков не прошли процессы оформления, постановки
на кадастровый учет и т. д., что не позволяет в полной мере сформировать залоговую базу и осуществлять данный вид сделки.
4. В связи с мизерной долей залоговых сделок отсутствует отработанный механизм этого процесса.
5. Роль
государства в стимулировании залога земель сельскохозяйственного назначения не достаточна и реализуется только через
ПНП и госпрограммы.
6. Неразвитость механизмов оценки земельных участков.
Таким образом, пока не будут решены обозначенные проблемы, тормозящие развитие ипотечно-залогового кредитования, говорить о нем как о варианте доступа к кредитным средствам сельскохозяйственных товаропроизводителей
различных
организационно-правовых форм преждевременно. Добавляет негативного аспекта и подготовленный Министерством сельского
хозяйства проект ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в части совершенствования залога земельных участков из земель сельхозназначения и
признания утратившими силу отдельных положений законодательных актов России)
1
См.: Данные Министерства сельского хозяйства РФ. URL: http://mcx.
ru/ministry/departments/departament-zemelnoy-politiki-imushchestvennykhotnosheniy-i-gossobstvennosti/industry-information/
1
. Законопроект предусматривает возмож-
275
ность удовлетворения требований залогодержателя во внесудебном порядке. Предложено исключить запрет на обращение взыскания на земельный участок до истечения периода сельхозработ
(с сохранением права на уборку урожая за сельхозтоваропроизводителем) и исключить возможность отсрочки судом реализации
заложенного участка на срок до 1 года.
Согласно данным поправкам получается, что сельскохозяй-
ственный
товаропроизводитель, заложивший землю в банк, становится не защищенным перед кредитной организацией. Принятие
данной поправки в таком виде и формулировке не то чтобы послужит стимулом к развитию залога, а, наоборот, полностью блокирует развитие данного вида сделок. В вопросе о залоге земель
сельскохозяйственного назначения первостепенную роль должно
сыграть государство, организовав
земельный банк с полным государственным участием, который бы и осуществлял ипотечнозалоговое кредитование, так как земельные ресурсы и сельскохозяйственная отрасль в целом в условиях политики импортозамещения и организации продовольственной безопасности являются
стратегически важными.
Не менее актуальными проблемами периода 2015–2017 годов
были вопросы, связанные с внесением изменений и дополнений
в законодательные акты Российской Федерации, цель которых состояла в повышении эффективности использования сельскохозяйственных угодий, совершенствовании механизма вовлечения неиспользуемых земель в сельскохозяйственное производство. Кроме
этого, большое внимание уделялось систематизации мероприятий
надзорного характера в сфере землепользования и землевладения
с целью соблюдения требований существующего земельного законодательства в рамках реализации
государственной политики ис-
пользования земельного фонда РФ на 2012–2020 годы.
Ключевой задачей в этой области остается выработка действенного механизма изъятия земельных участков сельскохозяйственного назначения в результате ненадлежащего их использования. Слабыми местами существующего механизма изъятия являются: 1) то,
что достаточно большая площадь неиспользуемых сельскохозяйственных угодий находится в частной собственности организаций
и предприятий, не занимающихся сельскохозяйственным производством; 2) необоснованно длительный срок (5 лет) для признания земельного участка неиспользуемым с применением в после-
276
дующем процедуры его изъятия; 3) несовершенство инструмента
публичных торгов как способа продажи земельного участка, прошедшего процедуру изымания.
По инициативе Министерства сельского хозяйства России был
разработан, а в 2016 году принят федеральный закон, регламентирующий изъятие неиспользуемых сельхозземель. С целью повышения эффективности применения закона Министерство сельского хозяйства России разработало и представило
к обсуждению
проект постановления Правительства России «О признаках неиспользования земельных участков по целевому назначению или
использования с нарушением законодательства Российской Федерации с учетом особенностей ведения сельского хозяйства или
осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации»
1
.
Данное постановление позволит по-новому подойти к ситуациям, в результате которых необходимо применять административную ответственность к собственнику за нецелевое использование
земельных участков, тем самым минимизировав случаи необоснованного обвинения в нецелевом использовании. Механизм реализации основывается на признаках неиспользования или использования земельных участков с нарушениями, без привязки
к виду
сельскохозяйственного угодья, но с учетом вида разрешенного использования. Кроме этого, уточнен перечень земель (участки под
зданиями, сооружениями, участвующими в сельскохозяйственном
производстве, мелиоративными системами, лесополосами), которые не учитываются при определении неиспользуемой площади,
структурированы и систематизированы признаки, по которым дается оценка нецелевого использования или использования с нарушением
законодательства. Данные поправки, направленные на
совершенствование земельного законодательства, позволят повысить его эффективность и результативность в рамках контрольнонадзорных мероприятий.
В данном законе регламентированы случаи предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения
крестьянским (фермерским) хозяйствам и сельскохозяйственным
организациям, находящихся в государственной и муниципальной
1
См.: Данные Министерства сельского хозяйства РФ. URL: http://mcx.
ru/ministry/departments/departament-zemelnoy-politiki-imushchestvennykhotnosheniy-i-gossobstvennosti/industry-information/
277
собственности, в аренду без проведения торгов на срок до пяти
лет. Реализация предложенных мероприятий и механизмов позволит вернуть в сельскохозяйственный оборот до 10 млн га
1
неис-
пользуемых земель сельскохозяйственного назначения, повысив
тем самым эффективность их использования.
В настоящее время актуальным является проблема невостребованных земельных долей. Для ее решения Минсельхоз России
подготовил законопроект «О внесении изменений в статью 12.1
Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения», чтобы упростить признание права муниципальной
собственности на невостребованные земельные доли
18,5 млн га по России)
2
.
(это порядка
В таблице 24 представлены данные, отражающие состояние дел
по признанию земельных долей невостребованными, выделу их в
участки и переоформлению в муниципальную собственность.
Эффективный опыт по решению проблем, связанных с разграничением собственности на невостребованные земельные доли,
представлен в Новодугинском, Велижском, Починковском и Духовщинском районах Смоленской области. В этих районах практически на 100 % за невостребованными земельными долями было
закреплено право муниципальной собственности.
Анализ данных показывает положительную динамику данного
процесса, однако в большинстве регионов России наблюдается обратная картина, характеризующаяся достаточно низким уровнем
эффективности проведения подобных мероприятий. Кроме этого,
существующая судебная практика свидетельствует о том, что суды,
как правило, отказываются признать за муниципалитетом
право на
невостребованные земельные доли. Связано это с тем, что в подавляющем большинстве судебных разбирательств не представляется возможным определить ответчиков (собственников земельной
доли), которые либо умерли, либо не являются полноправными
собственниками, в результате чего наступают ограничения пучка
прав, кроме этого, необходимо предоставить доказательную базу
того, что собственник не
распоряжался землей в течение 3 и более
лет подряд.
1
См.: Данные Министерства сельского хозяйства РФ. URL: http://mcx.
ru /ministry/departments/departament-zemelnoy-politiki-imushchestvennykhotnosheniy-i-gossobstvennosti/industry-information/
2
См.: Там же.
278
Таблица 24 – Сведения о земельных долях, признанных
невостребованными по РФ
Земельные доли,
включенные
в список невос-
Год
требованных зе-
мельных долей,
млн га
Доля невос-
требованных зе-
мельных долей в
общей площади
сельскохозяйственных уго-
дий, %
Земельные
знанные по
решению суда
муниципальной
собственно-
стью, млн га
1
доли, при-
Земельные участ-
ки, образованные
в счет невостребованных
земельных долей,
признанных
муниципальной
собственностью,
млн
га
2013 21,8 11,1 – –
2014 20,8 10,6 – 0,9
2015 18,1 9,2 3,7 1,7
2016 16,8 8,5 4,4 1,6
В связи с этим Министерство сельского хозяйства предлагает
применять к таким долям тот же порядок приобретения права муниципальной собственности, что и на доли в праве общей долевой
собственности на земельные участки, установленный статьей 1151
Гражданского кодекса РФ как для выморочного имущества
2
.
Для стимулирования использования земель сельскохозяйственного назначения в Правительство РФ внесен проект ФЗ «О внесении изменения в статью 396 части второй Налогового кодекса
Российской Федерации»
3
. Цель данного документа – объединить,
систематизировать работу федеральных органов, осуществляющих государственный земельный надзор, налоговых органов, ре-
1
Составлено автором по данным доклада о состоянии и использовании земель сельскохозяйственного назначения за 2013–2015 годы. Москва, 2017. См. также: Данные Министерства сельского хозяйства РФ.
URL: http://mcx.ru/ministry/departments/departament-zemelnoy-politikiimushchestvennykh-otnosheniy-i-gossobstvennosti/industry-information/
2
См.: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 3 (ГК РФ
ч. 3), статья 1151. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_
34154/5646edf4af763454a22ff6e4e5a9846cc7f4215f/
3
См.: Федеральный закон от 29 декабря 2015 г. № 396-ФЗ «О внесении
изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации» //
Система ГАРАНТ. URL: http://base.garant.ru/57421896/#friends#ixzz58h7
Mtdc1
279
гиональных и местных органов с целью реализации мероприятий,
направленных на применение повышенной налоговой ставки для
неиспользуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Предлагается увеличить налоговую ставку с 0,3
до 1,5 % от кадастровой стоимости, если земельный участок не
используется по целевому назначению.
В соответствии с поручением Правительства Российской Феде-
рации от 12.03.2011 № ВП
-П11–1436 по вопросу выкупа на льготных условиях земельных участков, предоставленных крестьянским (фермерским) хозяйствам на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования
1
реализуется государственная поддержка в виде компенсационных
выплат из федерального бюджета крестьянским (фермерским) хозяйствам, индивидуальным предпринимателям за работы, связанные с оформлением используемых в сельскохозяйственном производстве земельных участков из земель сельскохозяйственного
назначения в собственность.
В целом данная программа характеризовалась постоянными
корректировками в связи с неэффективностью процесса ее реализации,
которая выражалась в установлении регионами завышенных индикаторов, отражающих процесс ее реализации, несовершенстве процедур планирования финансовых средств на местах
под данную программу, недостаточном уровне разъяснительных
мероприятий среди представителей К(Ф)Х, правовом несовершенстве в вопросах землепользования и землевладения крестьянских
(фермерских) хозяйств.
Согласно дорожной карте Государственной программы развития
сельского
хозяйства и регулирования рынков сельскохозяйственной
продукции, сырья и продовольствия на 2013–2020 годы, данные
компенсационные выплаты в 2015 году должны были составить
114 млн руб., а по факту из бюджета выделено 44,5 млн руб.
2
По данным, отраженным в годовых отчетах субъектов РФ, в
2015 году поддержка оказана 561 крестьянскому (фермерскому) хо-
зяйству в размере 36,5 млн руб. Общая площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, оформленных в
собственность К(Ф)Х, составила 136,0 тыс. га (рис. 31).
1
См.: URL: http://docs.cntd.ru/document/902311640
2
См.: Доклад о состоянии и использовании земель сельскохозяйствен-
ного назначения за 2015 год. Москва, 2017.
280
,
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]