Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Комментарий к Федеральному закону от 22 июля 2005 г. № 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации»
.pdf
Вместе с тем, наличие примерной формы, публичный характер и другие ограничения и
особенности не умаляют общих положений гражданского законодательства об аренде. На
земельные участки в ОЭЗ распространяются некоторые общие положения гражданского
законодательства об аренде.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить
арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное
пользование.
Статьей 22 ЗК РФ уточняются положения ГК РФ об аренде применительно к земельным
участкам. Особенностью аренды земельных участков является целевое использование последних.
Кроме того, земельным законодательством прописаны особенности предоставления земельных
участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Кроме того, ст. 22 ЗК РФ устанавливает ограничения в отношении арендаторов,
являющихся резидентами ОЭЗ. Такие арендаторы лишены права передавать свои права и
обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, а также передавать
земельный участок в субаренду.
Земельным кодексом РФ предусмотрено два способа предоставления земельных участков,
находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду: на торгах и без
проведения торгов. Без проведения торгов земельные участки предоставляются собственникам
зданий, строений, сооружений, расположенных на данных земельных участках в порядке статьи
36 ЗК РФ.
В соответствии с п. 1.1., 1.2. ст. 30 ЗК РФ органы государственной власти субъектов РФ
(органы местного самоуправления) вправе устанавливать перечень случаев, когда предоставление
находящихся в собственности субъектов РФ (в муниципальной собственности) земельных
участков, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена
и которыми в соответствии с земельным законодательством они вправе распоряжаться,
осуществляется исключительно на торгах.
Кроме того, земельные участки, находящиеся в государственной собственности,
предоставляются для строительства без предварительного согласования мест размещения
объектов и с предварительным согласованием мест размещения объектов (ст. 30 ЗК РФ).
Применительно к земельным участкам, находящимся в ОЭЗ предусмотрены следующие
особенности.
Статья 30 ЗК РФ предусматривает два возможности предоставления земельных участков,
находящихся в ОЭЗ, без проведения торгов и предварительного согласования мест размещения
объектов недвижимости:
акционерному обществу, 100% акций которого принадлежит Российской Федерации,
управляющей компании, в случае привлечения их в порядке, предусмотренном
законодательством РФ об ОЭЗ, для выполнения функций по созданию за счет средств
федерального бюджета, бюджета субъекта РФ, местного бюджета объектов недвижимости
в границах ОЭЗ и на прилегающей к ней территории и по управлению этими и ранее
созданными объектами или резиденту ОЭЗ земельные участки предоставляются на
основании заявлений;
лицу, с которым уполномоченным Правительством РФ федеральным органом
исполнительной власти заключено соглашение о взаимодействии в сфере развития
инфраструктуры ОЭЗ, на основании заявления о предоставлении земельного участка.
171
2. Независимо от того, кому и для каких целей земельный участок предоставляется в
аренду, примерная форма договора аренды земельных участков, расположенных на территории
ОЭЗ и находящихся в государственной или муниципальной собственности, является единой и
утверждена приказом Минэкономразвития России от 12 апреля 2006 г. № 95 «Об утверждении
примерных форм договоров аренды недвижимого имущества и земельных участков для
обеспечения функционирования особых экономических зон».
В соответствии постановлением Правительства РФ от 5 июня 2008 г. № 437 «О
Министерстве экономического развития Российской Федерации» Минэкономразвития России
является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке
государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере функционирования
ОЭЗ на территории Российской Федерации. Среди полномочий министерства перечислено
определение примерной формы договора аренды земельного участка.
Сторонами аренды земельного участка, расположенного на территории ОЭЗ, являются
арендодатель в лице уполномоченного органа и арендатор. Собственником земельных участков
является Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование.
В соответствии с п. 1 ст. 124 ГК РФ Российская Федерация, субъекты РФ: республики, края,
области, города федерального значения, автономная область, автономные округа, а также
городские, сельские поселения и другие муниципальные образования выступают в отношениях,
регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих
отношений — гражданами и юридическими лицами.
Однако самостоятельно заключать сделки, в том числе и договор аренды, они не могут,
поскольку являются абстрактными категориями, не относящимися ни к гражданам, ни к
организациям. В соответствии с гражданским законодательством именно граждане и организации
(физические и юридические лица) наделены правоспособностью и правосубъектностью.
От имени Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований могут
своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные
права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти и местного самоуправления
в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. Вместе с
тем далеко не все органы государственной власти и местного самоуправления имеют статус
юридического лица. Если такой орган не является юридическим лицом, то он не имеет права
заключать договоры. Таких органов не мало, однако они, как правило, выполняют
представительские, организационные функции и не связаны с распоряжением движимым и
недвижимым имуществом.
Особенностями договора аренды земельного участка, расположенного в ОЭЗ, являются
следующие моменты, предусмотренные приказом Минэкономразвития России от 12 апреля 2006 г.
№ 95:
1) полномочиями по заключению договоров аренды земельных участков, расположенных в
пределах ОЭЗ, а также правом предоставлять в аренду такие земельные участки наделены органы
управления ОЭЗ (п. 8 ч. 1 ст. 8 комментируемого закона). Именно они выступают на стороне
арендодателя. Арендатором земельного участка, как уже было сказано выше, может быть только
резидент ОЭЗ;
2) договор аренды заключается на основании соглашения о создании ОЭЗ, на которое в
договоре обязательно должна быть сделана ссылка. В договоре аренды земельного участка должен
быть указан тип ОЭЗ, а также реквизиты соглашения об осуществлении (ведении) промышленно-
172
производственной, технико-внедренческой, туристско-рекреационной деятельности или
деятельности в портовой ОЭЗ;
3) срок договора аренды должен быть не менее одного года и не более срока действия
соглашения об осуществлении (ведении) промышленно-производственной, техниковнедренческой, туристско-рекреационной деятельности или деятельности в портовой ОЭЗ;
4) арендная плата вносится арендатором предоплатой за следующий квартал не позднее 20
числа последнего месяца предыдущего квартала;
5) арендная плата начисляется с даты государственной регистрации договора аренды. При
заключении договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или
муниципальной собственности и занятых объектами недвижимого имущества, данный п., как
правило опускают, поскольку арендная плата взимается в том числе и за период фактического
пользования земельным участком до момента государственной регистрации договора аренды;
6) арендатор имеет право выкупа земельного участка в пределах территории ОЭЗ под
объектом недвижимости, созданным арендатором и принадлежащим ему на праве собственности,
в соответствии с действующим законодательством;
7) действие договора прекращается в случае прекращения действия соглашения об
осуществлении (ведении) промышленно-производственной, технико-внедренческой, туристско-
рекреационной деятельности или деятельности в портовой ОЭЗ. Соглашение о расторжении при
этом не оформляется;
8) арендатор земельного участка не вправе передавать свои права и обязанности по
договору аренды земельного участка третьему лицу, не вправе сдавать земельный участок в
субаренду, в залог, вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества
или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также предоставлять его в
безвозмездное срочное пользование (см. подробнее комментарий к ст. 35 закона).
Во всем остальном договору аренды земельного участка, расположенному в ОЭЗ, присущи
черты стандартных договоров аренды и договоров аренды земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, в том числе и приложения к договору —
кадастровый паспорт земельного участка и расчет арендной платы за земельный участок.
Необходимость кадастрового паспорта земельного участка продиктована обязанностью
сторон договора идентифицировать участок, а также обязательностью представления данного
документа на государственную регистрацию в силу п. 2 ст. 26 ФЗ «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
3. На расчете арендной платы за земельный участок остановимся отдельно. Данный расчет
характерен для договора аренды в целом.
Одним из существенных условий любого договора аренды недвижимого имущества
является его цена (арендная плата). Договор аренды не может быть безвозмездным. Даже в том
случае если договор называется договором аренды и стороны его указаны как «арендатор» и
«арендодатель», но при этом договор безвозмездный, то он рассматривается как договор
безвозмездного пользования.
Кроме того, подп. 7 п. 2 ст. 1 ЗК РФ в качестве одного из основных принципов земельного
законодательства указан принцип платности использования земли, согласно которому любое
использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных
федеральными законами и законами субъектов РФ.
173
В соответствии с п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое
имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества
продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность
или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение
арендованного имущества.
Однако для аренды земельных участков, находящихся в государственной или
муниципальной стоимости, не свойственно установление платы за части земельных участков,
поскольку при аренде они не делятся. Кроме того, для любой аренды государственного или
муниципального имущества арендная плата должна быть установлена в денежном эквиваленте в
рублях, поскольку арендные платежи поступают в бюджет соответствующего уровня, а
бюджетным законодательством не предусмотрено поступление доходов иначе, чем в денежных
средствах.
Арендная плата состоит из нескольких составляющих.
Состав платежей. Например, при аренде нежилых помещений помимо платы за
пользование помещением, может взиматься плата за коммунальные услуги, связь, плата за
пользование мебелью, оборудованием. В случае же с земельными участками, особенно, когда они
находятся в государственной или муниципальной собственности, в состав арендных платежей
кроме непосредственно платы за пользование ничего не входит.
Размер платежей — общая стоимость всех платежей за определенный период.
Способы (методика) расчета арендной платы. Для коммерческой недвижимости
характерно определение арендной платы путем установления твердой суммы платежа. Для аренды
государственного (муниципального) имущества, наоборот, разрабатывают специальные методики.
Для земельных участков, расположенных в ОЭЗ, установлена специальная методика
расчета, которая также как и примерная форма договора аренды определена Минэкономразвития
России.
Методика расчета арендной платы в отношении земельных участков в пределах ОЭЗ
утверждена приказом Минэкономразвития России от 14 июля 2006 г. № 190 «Об утверждении
методики расчета арендной платы по договорам аренды государственного и (или) муниципального
недвижимого имущества (зданий (их частей), сооружений), находящихся на земельных участках в
пределах территорий особых экономических зон технико-внедренческого, портового и туристско-
рекреационного типов и методики расчета арендной платы по договорам аренды земельных
участков, расположенных в пределах территорий особых экономических зон».
Как и для любой методики расчета арендной платы государственного или муниципального
недвижимого имущества, для методики, предусмотренной приказом Минэкономразвития России
от 14 июля 2006 г. № 190, характерно, что величина арендной платы для каждого земельного
участка определяется индивидуально.
Кроме того методика дифференцирует расчет арендной платы для разных категорий
арендаторов и особенностей земельного участка.
174
Так, арендная плата для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей,
зарегистрированных в качестве резидентов промышленно-производственной, техниковнедренческой, портовой или туристско-рекреационной ОЭЗ, рассчитывается по формуле:
АП1 = Рmax x Ki, где:
АП1 — величина арендной платы по договору аренды, заключаемому с юридическими
лицами и индивидуальными предпринимателями, зарегистрированными в качестве резидентов
промышленно-производственной, технико-внедренческой, портовой или туристскорекреационной ОЭЗ;
Рmax — максимальный размер арендной платы за земельные участки, составляющий 2
процента их кадастровой стоимости в год;
Ki — коэффициент, влияющий на величину арендной платы для резидента ОЭЗ, а именно:
Kip — коэффициент, влияющий на величину арендной платы для резидента,
осуществляющего промышленно-производственную деятельность, зависит от объема
инвестиционных вложений:
для резидентов, осуществляющих капитальные вложения в рублях в сумме, эквивалентной
не менее 10 (десяти) миллионов евро (за исключением нематериальных активов) по курсу
Центрального банка Российской Федерации на день представления заявки на заключение
договора аренды, заключенного после подписания соглашения о ведении промышленно-
производственной деятельности (далее — договор аренды), равен 0,9;
для резидентов, осуществляющих капитальные вложения в рублях в сумме, эквивалентной
не менее 20 (двадцати) миллионов евро (за исключением нематериальных активов) по
курсу Центрального банка Российской Федерации на день представления заявки на
заключение договора аренды, равен 0,7;
для резидентов, осуществляющих капитальные вложения в рублях в сумме, эквивалентной
не менее 30 (тридцати) миллионов евро (за исключением нематериальных активов) по
курсу Центрального банка Российской Федерации на день представления заявки на
заключение договора аренды, равен 0,5;
Kit — коэффициент, влияющий на величину арендной платы для резидента,
осуществляющего технико-внедренческую деятельность, а именно:
в течение первого года действия договора аренды, заключенного после подписания
соглашения о ведении технико-внедренческой деятельности (далее — договор аренды),
равен 0,4;
в течение второго года действия договора аренды равен 0,5;
в течение третьего года действия договора аренды равен 0,6;
начиная с четвертого года действия договора аренды равен 0,7 — данный коэффициент не
изменяется в течение 5 (пяти) лет с даты начала его применения при расчете арендной
платы по договору аренды;
Kir — коэффициент, влияющий на величину арендной платы для резидента,
осуществляющего туристско-рекреационную деятельность:
для резидентов, осуществляющих капитальные вложения в рублях в сумме, эквивалентной
не менее 50 (пятидесяти) миллионов евро по курсу Центрального банка Российской
Федерации на день представления заявки на заключение договора аренды, заключенного
после подписания соглашения об осуществлении туристско-рекреационной деятельности
(далее — договор аренды), в течение первых 15 (пятнадцати) лет действия договора
175
аренды, заключенного после подписания соглашения об осуществлении туристско-
рекреационной деятельности (далее — договор аренды), равен 0,01;
для резидентов, осуществляющих капитальные вложения в рублях в сумме, эквивалентной
не менее 30 (тридцати) миллионов евро по курсу Центрального банка Российской
Федерации на день представления заявки на заключение договора аренды, в течение
первых 8 (восьми) лет действия договора аренды равен 0,01;
для резидентов, осуществляющих капитальные вложения в рублях в сумме, эквивалентной
не менее 20 (двадцати) миллионов евро по курсу Центрального банка Российской
Федерации на день представления заявки на заключение договора аренды, в течение
первых 5 (пяти) лет действия договора аренды равен 0,01;
для иных резидентов — равен 0,01 в течение первых 3 (трех) лет действия договора аренды.
По истечении вышеуказанных сроков коэффициент Kir устанавливается равным 1;
Kipt — коэффициент, влияющий на величину арендной платы для резидента,
осуществляющего деятельность в портовой ОЭЗ, зависит от объема инвестиционных вложений:
для резидентов, осуществляющих капитальные вложения в рублях в сумме, эквивалентной
не менее 10 (десяти) миллионов евро (за исключением нематериальных активов) по курсу
Центрального банка Российской Федерации на день представления заявки на заключение
договора аренды, заключенного после подписания соглашения об осуществлении
деятельности в портовой ОЭЗ (далее — договор аренды), при строительстве объектов
инфраструктуры морского порта, речного порта, аэропорта, в том числе новых морского
порта, речного порта, аэропорта, равен 0,5;
для резидентов, осуществляющих капитальные вложения в рублях в сумме, эквивалентной
не менее 3 (трех) миллионов евро (за исключением нематериальных активов) по курсу
Центрального банка Российской Федерации на день представления заявки на заключение
договора аренды при реконструкции объектов инфраструктуры морского порта, речного
порта, аэропорта, равен 0,7.
Расчет арендной платы по договору аренды, заключаемому с управляющей компанией в
целях проектирования, строительства и эксплуатации объектов недвижимого имущества (зданий,
сооружений, а также объектов инженерной, транспортной, социальной, инновационной и иных
инфраструктур ОЭЗ), а также по договору аренды, заключаемому с лицом, владеющим зданием,
сооружением или помещением в таком здании или сооружении на праве хозяйственного ведения
или оперативного управления осуществляется, по договору аренды, заключаемому с лицом,
осуществляющим проектирование, строительство и эксплуатацию объектов недвижимого
имущества (зданий, сооружений, а также объектов инженерной, транспортной, социальной,
инновационной и иных инфраструктур ОЭЗ) за счет средств субъекта РФ и по договору аренды,
заключаемому с лицом, с которым заключено соглашение о взаимодействии в сфере развития
инфраструктуры , производится по формуле:
АП2 = 2% x КС x N, где:
АП2 — величина арендной платы по договору аренды, заключаемому с управляющей
компанией в целях строительства объектов недвижимого имущества (зданий, сооружений, а также
объектов инженерной, транспортной, социальной, инновационной и иных инфраструктур ОЭЗ);
КС — кадастровая стоимость земельного участка;
N — равен 0,001 — коэффициент, влияющий на величину арендной платы по договору
аренды, заключаемому с управляющей компанией.
176
Здесь необходимо обратить на следующую коллизию. Как уже было отмечено выше,
арендатором земельного участка, расположенного в ОЭЗ, может быть только резидент ОЭЗ. Из
определения, данного в ст. 9 закона, следует, что резидентом особой экономической не могут быть
некоммерческие организации и унитарные предприятия.
Вместе с тем, именно таким организациям здания, сооружения и помещения в таком здании
в соответствии с гражданским законодательством могут принадлежать на праве хозяйственного
ведения или оперативного управления.
Таким образом, методика в части расчета арендной платы для аренды земельных участков,
расположенных в ОЭЗ, для лиц, владеющих зданием, сооружением или помещением в таком
здании или сооружении на праве хозяйственного ведения или оперативного управления
противоречит действующему законодательству. На практике она просто применяется.
Во всех вышеперечисленных случаях арендная плата определялась исходя из кадастровой
стоимости земельных участков.
В соответствии со ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под
кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения
государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения
кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения
кадастровой стоимости.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная
кадастровая оценка земель
Размер арендной платы по договору аренды, заключаемому с иными юридическими лицами
и индивидуальными предпринимателями, определяется на основании независимой оценки при
определении в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
рыночной стоимости объекта, передаваемого в аренду. Для этого необходим отчет об оценке, а
арендная плата определяется исходя из рыночной стоимости земельного участка.
Логика законодателя установить для «обычных» юридических лиц и индивидуальных
предпринимателей арендную плату в большем размере (естественно арендная плата,
базирующаяся на кадастровой стоимости, будет меньше за счет различных коэффициентов) для их
стимулирования, например, строить новые здания и сооружения и тем самым развивать ОЭЗ,
понятно. Не ясно только по какой формуле должна определяться арендная плата, основанная на
рыночной стоимости земельного участка.
Согласно ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной
стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект
оценки может быть отчужден на открытом рынке. Исходя из определения договора аренды
последняя не предполагает отчуждение объекта аренды. Отчуждение характерно для таких сделок
как купля-продажа, дарения, приватизация.
При анализе приказа Минэкономразвития России от 14 июля 2006 г. № 190 можно сделать
вывод, что в отчете об оценке должна быть указана не только рыночная стоимость земельного
участка, но и стоимость его аренды за определенный период (арендная плата) либо только
арендная плата.
В соответствии с п. 3 ст. 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного
участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной
стоимости, поэтому определение кадастровой стоимости в рассматриваемом случае не требуется.
177
Расчеты арендной платы производит арендодатель. Арендатор получает на руки уже
готовый договор аренды со всеми заполненными приложениями, в том числе и с расчетом
арендной платы.
Прежде чем подписывать договор арендатору в первую очередь нужно самостоятельно
просчитать арендную плату, руководствуясь методикой, чтобы в последствии исключить
судебные разбирательства по арендной плате в случае обнаружения ошибки или предполагаемой
ошибки (по мнению арендатора) после подписания и государственной регистрации договора
аренды.
Статья 34. Арендная плата
1. Максимальный размер арендной платы за земельные участки, предоставленные резиденту особой
экономической зоны на основании соглашения об осуществлении (ведении) промышленнопроизводственной, технико-внедренческой, туристско-рекреационной деятельности или деятельности в
портовой особой экономической зоне, определяется уполномоченным Правительством Российской
Федерации федеральным органом исполнительной власти.
2. Арендная плата и иные платежи за земельные участки, расположенные в границах особой
экономической зоны, поступают в бюджет соответствующего уровня бюджетной системы Российской
Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Комментарий к ст. 34
1. Как уже отмечалось в комментарии к ст. 33 закона, договор аренды не может быть
безвозмездным, а договор аренды недвижимого имущества считается незаключенным, если
стороны не определили в договоре его цену.
По общему правилу цена в договоре является договорной и устанавливается сторонами.
В соответствии с п. 4 ст. 22 ЗК РФ общие начала определения арендной платы при аренде
земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут
быть установлены Правительством РФ.
Согласно комментируемой статье максимальный размер арендной платы за земельные
участки, предоставленные резиденту ОЭЗ на основании соглашения об осуществлении (ведении)
промышленно-производственной, технико-внедренческой, туристско-рекреационной деятельности
или деятельности в портовой ОЭЗ, определяется уполномоченным Правительством РФ
федеральным органом исполнительной власти, то есть Минэкономразвития России.
Таким образом, комментируемая статья содержит специальную норму по отношению к
вышеуказанной норме ЗК РФ.
В соответствии с п. 5.2.28.22 постановления Правительства РФ от 5 июня 2008 г. № 437
Минэкономразвития России принимает акт, определяющий максимальный размер арендной платы
за земельные участки, предоставленные резиденту ОЭЗ на основании соглашения об
осуществлении (ведении) промышленно-производственной, технико-внедренческой, туристскорекреационной деятельности или деятельности в портовой ОЭЗ.
178
До недавнего времени полномочием по определению максимального размера арендной
платы было наделено Правительство РФ. Поэтому в постановлениях Правительства РФ о создании
ОЭЗ сразу же указывался максимальный размер арендной платы. Например, согласно
постановлению Правительства РФ от 3 февраля 2007 г. № 67 «О создании на территориях
муниципального образования «Майминский район» и муниципального образования «Чемальский
район» республики Алтай особой экономической зоны туристско-рекреационного типа»
максимальный размер арендной платы за земельные участки, предоставляемые резиденту ОЭЗ на
основании соглашения об осуществлении туристско-рекреационной деятельности, составляет 2
процента их кадастровой стоимости в год. Такой же максимальный размер арендной платы
Правительство РФ установило для всех ОЭЗ.
Причина делегирования полномочий Правительства РФ нижестоящему органу —
Минэкономразвития России — заключается, по-видимому, в необходимости сосредоточить в
правомочиях Правительства РФ самые главные вопросы — создание ОЭЗ. Для этого необходимо
согласование с несколькими профильными министерствами и ведомствами. Детальные вопросы,
примерная форма договора аренды, методика расчета арендной плата, а с ними и максимальный
размер арендной платы отданы в ведение специализированному органу. Данная политика
проводится в духе административной реформы.
Необходимость введения максимального размера арендной платы объясняется защитой
интересов арендаторов. Завышенная арендная плата лишит смысла саму идею создания ОЭЗ.
Организации и индивидуальные предприниматели будут не заинтересованы становится
резидентами ОЭЗ, если арендная плата будет выше, чем в обычном экономическом пространстве
даже несмотря на льготное налогообложение.
2. Как уже отмечалось ранее, использование земли в Российской Федерации является
платным.
В соответствии с ч. 2 комментируемой статьи арендная плата и иные платежи за земельные
участки, расположенные в границах ОЭЗ, поступают в бюджет соответствующего уровня
бюджетной системы Российской Федерации в соответствии с законодательством РФ.
На территории ОЭЗ существует две категории лиц, использующих земельные участки —
арендаторы и собственники. Первые платят арендную плату, вторые — земельный налог. И то, и
другое является платежами за земельные участки; и то, и другое поступает в соответствующий
бюджет.
Арендная плата поступает в бюджет того уровня, к которому относится собственник
земельного участка: если земельный участок в федеральной собственности, то арендная плата
поступает в федеральный бюджет, если земельный участок находится в собственности субъекта
РФ, то в бюджет соответствующего субъекта РФ, если в муниципальной собственности, то в
местный бюджет соответствующего муниципального образования.
Земельный налог относится к местным налогам и поступает в местный бюджет (ст. 387 НК
РФ).
Таким образом, ч. 2 комментируемой статьи не содержит никаких исключений для
арендных и налоговых платежей, поступающих от использования земельных участков ОЭЗ, в
части дальнейшей судьбы этих платежей, поскольку данная сфера регулируется специальным
законодательством: бюджетным и налоговым.
Комментируемая статья лишь отсылает к нормам БК РФ и НК РФ.
179
Статья 35. Распоряжение земельным участком в границах особой экономической зоны
Резидент особой экономической зоны - арендатор земельного участка, находящегося в
государственной и (или) муниципальной собственности, не вправе сдавать его в субаренду (поднаем) и
передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять
земельный участок в безвозмездное срочное пользование, а также отдавать арендные права в залог и
вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого
взноса в производственный кооператив.
Комментарий к ст. 35
Комментируемая статья основана на положениях ч. 10 ст. 12 комментируемого закона,
которая содержит в отношении резидента ОЭЗ запрет на передачу прав и обязанностей по
соглашению об осуществлении деятельности в ОЭЗ другому лицу. Комментируемая же статья
запрещает резиденту ОЭЗ, который является арендатором земельного участка, совершение
следующих действий:
сдавать земельный участок в субаренду (поднаем), то есть заключать с согласия
арендодателя договор субаренды (поднайм);
передавать свои права и обязанность по договору аренды другому лицу, то есть с согласия
арендодателя заключать договор перенайма;
предоставлять земельный участок в безвозмездное срочное пользование — то есть
заключать договор безвозмездного пользования земельным участком (без внесения платы)
на определенный срок;
отдавать арендные права в залог, при котором одно лицо, в интересах которого установлен
залог, по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения
должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного, в
данном случае земельного участка;
вносить в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ.
Согласно ст. 66 ГК РФ хозяйственными товариществами и обществами признаются
коммерческие организации с разделенным на доли (вклады) учредителей (участников)
уставным (складочным) капиталом;
вносить в качестве паевого взноса в производственный кооператив, под которым ст. 107 ГК
РФ понимает добровольное объединение граждан на основе членства для совместной
производственной или иной хозяйственной деятельности (производство, переработка, сбыт
промышленной, сельскохозяйственной и иной продукции, выполнение работ, торговля,
бытовое обслуживание, оказание других услуг), основанной на их личном трудовом и ином
участии и объединении его членами (участниками) имущественных паевых взносов.
Необходимо отметить, что вышеуказанные действия арендатор в общем имеет право
осуществлять на основании ст. 615 ГК РФ, которая однако устанавливает, что осуществление
вышеуказанных действий возможно, если законом не установлено иное. В данном случае это
«иное» установлено комментируемой статьей.
180
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]