Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Комментарий к Федеральному закону от 22 июля 2005 г. № 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации»
.pdf
имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве
обременения.
Часть 1 комментируемой статьи содержит диспозитивную норму, которая допускает
возможность установления в границах ОЭЗ сервитутов, но только для тех целей, которые
предусмотрены комментируемой статьей, и в том порядке, который комментируемой статьей
установлен. Если обратиться к земельному законодательству, то в нем установлены два вида
сервитутов:
1) публичный;
2) частный.
Применительно к комментируемой статье установлен частный сервитут, так как случаи его
установления не подпадают под положения ст. 23 ЗК РФ, определяющей случаи установления
публичных сервитутов.
2. В ч. 2 комментируемой статьи закреплены случаи установления сервитутов в границах
ОЭЗ, и все эти случаи предполагают строительство в границах ОЭЗ определенных объектов. Итак,
случаи следующие:
1) строительство линейных сооружений. Согласно ст. 1 ГрК РФ строительство — это
создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального
строительства). Под линейными сооружениями, исходя из положений ГрК РФ, следует понимать
линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения),
трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.
При этом п. 1 ч. 2 комментируемой статьи к таким линейным сооружениям относит, в том числе:
линии электропередачи, под которыми, в соответствии со ст. 3 ФЗ «Об электроэнергетике»
следует понимать объекты электросетевого хозяйства, предназначенные для обеспечения
электрических связей и осуществления передачи электрической энергии;
линии и сооружения связи — согласно ст. 2 ФЗ «О связи» линии связи — это линии
передачи, физические цепи и линейно-кабельные сооружения связи, а сооружения связи —
это объекты инженерной инфраструктуры (в том числе линейно-кабельные сооружения
связи), созданные или приспособленные для размещения средств связи, кабелей связи;
трубопроводы — линейные объекты, обеспечивающие подведение различных видов
ресурсов (например, воды, газа) от одного объекта к другому;
водопроводы — инженерные сооружения, предназначенные для транспортировки воды, за
исключением инженерных сооружений, используемых также в целях теплоснабжения;
коммунальные, инженерные, электрические и другие линии и сети — исходя из ст. 2 ФЗ
«Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса», можно
сказать, что все это объекты коммунальной инфраструктуры — то есть совокупность
производственных, имущественных объектов, в том числе трубопроводов и иных объектов,
используемых в сфере водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод,
технологически связанных между собой, расположенных (полностью или частично) в
границах территорий муниципальных образований и предназначенных для нужд
потребителей этих муниципальных образований;
канатные дороги, которые на основании норм ФЗ «О промышленной безопасности опасных
производственных объектов» являются частями опасных производственных объектов,
которые на них установлены и используются стационарно.
161
Все вышеуказанные объекты согласно п. 1 ч. 2 комментируемой статьи должны
размещаться в соответствии с утвержденным проектом планировки территории, который в
соответствии со ст. 42 ГрК РФ представляет собой вид документации по планировке территории,
подготовка которого осуществляется для выделения элементов планировочной структуры,
установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры, зон
планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения,
объектов местного значения. Проект планировки территории состоит из основной части, которая
подлежит утверждению, и материалов по ее обоснованию. Основная часть проекта планировки
территории включает в себя:
чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются:
красные линии;
линии, обозначающие дороги, улицы, проезды, линии связи, объекты инженерной и
транспортной инфраструктур, проходы к водным объектам общего пользования и их
береговым полосам;
границы зон планируемого размещения объектов социально-культурного и коммунально-
бытового назначения, иных объектов капитального строительства;
границы зон планируемого размещения объектов федерального значения, объектов
регионального значения, объектов местного значения;
положения о размещении объектов капитального строительства федерального,
регионального или местного значения, а также о характеристиках планируемого развития
территории, в том числе плотности и параметрах застройки территории и характеристиках
развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического
обеспечения, необходимых для развития территории.
Согласно ч. 9.1 ст. 45 ГрК РФ утверждение документации по планировке территории,
предназначенной для создания ОЭЗ, осуществляется органами управления ОЭЗ.
Кроме того, в соответствии с п. 1 ч. 2 комментируемой статьи размещение вышеуказанных
объектов должно осуществляться и в соответствии с проектом реконструкции, капитального
ремонта, эксплуатации таких линейных сооружений, который представляет собой документ,
предусматривающий планируемые резидентом ОЭЗ мероприятия по замене и (или)
восстановлению строительных конструкций указанных объектов, изменению параметров этих
объектов и использованию их по назначению;
2) проход через земельный участок — перемещение физического лица через земельный
участок пешим способом;
проезд через земельный участок — перемещение физического лица через земельный
участок при помощи транспортных средств;
провоз через земельный участок строительных и иных материалов для строительства и
(или) эксплуатации объектов инфраструктуры ОЭЗ — перемещение физическим лицом
через земельный участок при помощи транспортных средств деталей и конструкций,
которые необходимы для обеспечения создания и (или) использования по назначению
объектов инфраструктуры, расположенных или планируемых к размещению в границах
ОЭЗ;
3) строительство временных или вспомогательных сооружений (в том числе
ограждений, бытовок, навесов), складирование строительных и иных материалов для
строительства и (или) эксплуатации объектов инфраструктуры особой экономической зоны.
162
Строительство временных или вспомогательных сооружений — создание объектов
капитального строительства, имеющих наземную, надземную и подземную части, состоящих из
строительных конструкций, и, соответственно, используемых для осуществления деятельности в
определенный период, либо собственно используемых в определенный период для выполнения
каких-либо конкретных работ, и имеющих прикладное (содействующее) значение для
осуществления определенной деятельности. К числу таких сооружений п. 3 ч. 2 комментируемой
статьи относит а) ограждения — сооружения (капитальные, деревянные, из колючей проволоки,
сетчатые и т.п.), имеющие функцию обеспечения охраны конкретной территории; б) бытовки —
временные строения, которые могут быть использованы для жилых целей; в) навесы — постройки,
не являющиеся объектами капитального строительства, предназначенные для укрытия, в том
числе объектов капитального строительства. Складирование представляет собой помещение в
данном случае строительных и иных материалов в определенное место, называемое склад;
4) размещение на земельном участке в границах ОЭЗ определенных объектов.
Размещение подразумевает в данном случае расположение соответствующих объектов на
земельном участке, находящемся в границах ОЭЗ. К числу этих объектов п. 4 ч. 2
комментируемой статьи относит:
информационные щиты — рекламные конструкции, которые располагаются в виде
вертикального объекта с наличием на нем дополнительного плоскостного объекта с
определенной информацией;
указатели — предметы, как правило, небольшого размера, несущие определенный набор
сведений о наличии в данном конкретном месте определенного объекта;
предупредительные надписи — небольшие щиты, внешне выраженные, как правило, в виде
объявлений о возможных последствиях использования или функционирования
определенных объектов;
геодезические знаки для создания и (или) использования по назначению объектов
инфраструктуры ОЭЗ — предметы, имеющие опознавательный характер, и содержащие
информацию в сфере научной, технической и производственной деятельности по
определению фигуры, размеров, гравитационного поля Земли, координат точек земной
поверхности и их изменений во времени, необходимую для строительства и (или)
эксплуатации объектов инфраструктуры ОЭЗ;
5) проведение изыскательских, исследовательских и других работ для создания и (или)
использования по назначению объектов инфраструктуры ОЭЗ. Изыскательские,
исследовательские и другие работы, исходя из положений гражданского законодательства,
представляют собой проектирование, составление технической документации и осуществление
действий по сбору необходимой строительной, научной, технической и иной информации в целях
строительства и (или) эксплуатации объектов инфраструктуры ОЭЗ;
6) цель, закрепленная в п. 6 ч. 2 комментируемой статьи направлена на обеспечение защиты
построенных или эксплуатируемых объектов ОЭЗ от отдельных видов чрезвычайных ситуаций:
затопление;
подтопление.
Комплексный анализ положений ВК РФ и ФЗ «О защите населения и территорий от
чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» дает возможность сделать вывод о
том, что затопление и подтопление — это вид чрезвычайной ситуации, которая возникает в
результате негативного воздействия вод.
163
3. Норма, закрепленная в ч. 3 комментируемой статьи, направлена на защиту прав
собственников земельного участка, землепользователей, землевладелецев и арендаторов
земельных участков. Соответственно, собственник земельного участка — это лицо, обладающее
в отношении земельного участка полномочиями владения, пользования и распоряжения,
землепользователь — полномочиями пользования, землевладелец — полномочиями владения, а
арендатор — лицо, осуществляющее полномочия владения и (или) пользования в отношении
земельного участка, но за определенную плату. В целом, арендатора можно назвать и
землевладельцем, и землепользователем.
Норма, закрепленная в ч. 3 комментируемой статьи, основана на п. 5 ст. 23 ЗК РФ, согласно
которой осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного
участка, в отношении которого он установлен. Поэтому, если установление сервитута приводит к
невозможности использования земельного участка, то вышеуказанные субъекты, кроме
арендатора могут потребовать его изъятия полностью или только части для государственных
нужд, а арендатор — потребовать в одностороннем порядке расторжения договора аренды и
возмещения причиненных убытков. Изъятие земельного участка полностью или частично зависит
от того, насколько обременен земельный участок сервитутом, и насколько этот сервитут привел к
невозможности использования этого земельного участка. Возможность изъятия в данном случае
земельного участка или его части для государственных нужд, предусмотренная ч. 3
комментируемой статьи, полностью соответствует положениям ст. 43 ЗК РФ, которая
предусматривает, что изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для
государственных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных, в том числе с
иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, в данном случае это
строительство и (или) эксплуатация объектов инфраструктуры ОЭЗ, а возможность расторжения
договора аренды основана на п. 4 ст. 32 ЗК РФ, согласно которому условия предоставления
земельных участков для государственных или муниципальных нужд должны предусматривать
возмещение всех убытков, связанных с изъятием этих земельных участков у землепользователей,
землевладельцев, расторжением или прекращением договоров их аренды.
Что касается убытков, то согласно ст. 15 ГК РФ это расходы, которые лицо, чье право
нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права,
утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые
это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было
нарушено (упущенная выгода).
4. Часть 4 комментируемой статьи определяет стороны, которые заключают соглашение об
установлении сервитута. Этими сторонами являются лица, чьи интересы затронуты установлением
сервитута, безусловно, это лица, которым принадлежит обременяемый сервитутом земельный
участок, и лица, которые будут осуществлять строительство и (или) эксплуатацию объектов
инфраструктуры ОЭЗ. Часть 4 комментируемой статьи относит к этим лицам управляющие
компании и организации, осуществляющие строительство и (или) эксплуатацию объектов
инфраструктуры ОЭЗ. Но то, какие стороны выступят субъектами соглашения об установлении
сервитута, зависит от источников финансирования строительства и (или) эксплуатации таких
объектов инфраструктуры. Если финансирование за счет средств управляющей компании, то,
следовательно, она является стороной соглашения об установлении сервитута, а если за счет
средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ или местных бюджетов или полностью за
счет средств других юридических лиц, то — организации, осуществляющие строительство и (или)
164
эксплуатацию объектов инфраструктуры ОЭЗ. При этом в первом случае это, думается,
федеральные региональные или муниципальные организации, а втором случае частные
(коммерческие) юридические лица.
5. Часть 5 комментируемой статьи в отличие от ч. 4 комментируемой статьи определяет обе
стороны соглашения об установлении сервитута. С одной стороны, это лица, в чьих интересах
заключается соглашение об установлении сервитута, указанные в ч. 4 комментируемой статьи, а с
другой стороны — это орган по управлению ОЭЗ. Обратим внимание на то, что в этой части
федеральный законодатель допустил нарушение юридической техники, называемое
единообразием, так как в ч. 5 комментируемой статьи содержится указание на орган по
управлению ОЭЗ, а в ст. 7 комментируемого закона — органы управления ОЭЗ. Также с другой
стороны соглашение об установлении сервитута может быть заключено и с собственником
земельного участка — юридическим или физическим лицом, то есть непосредственно тем лицом,
чьи интересы нарушаются, а правильнее сказать обременяются установлением сервитута.
Второе предложение ч. 5 комментируемой статьи содержит, на наш взгляд, норму, которую
достаточно сложно реализовать на практике. Смысл нормы заключается в возможности
заключения соглашения в отношении земельного участка, собственником которого является орган
государственной власти или орган местного самоуправления, но этот земельный участок
предоставлен в аренду резиденту ОЭЗ, то есть, по сути, резидент ОЭЗ является арендатором этого
земельного участка. Но ч. 5 комментируемой статьи предусматривает, что в этом случае
соглашение об установлении сервитута заключается с арендатором земельного участка, то есть по
сути с резидентом ОЭЗ. Возникает вопрос, в чьих же интересах устанавливается сервитут. Если в
интересах государства, то тогда нет смысла устанавливать сервитут вообще, так как орган
государственной власти или орган местного самоуправления уже предоставил земельный участок
в аренду резиденту ОЭЗ, а также нет смысла и заключать соглашение об установлении сервитута в
интересах резидента ОЭЗ, так как он уже обладает земельным участком на праве аренды. Считаем,
что ч. 5 комментируемой статьи необходимо уточнить с целью упрощения ее понимания и
практического применения.
6. Часть 6 комментируемой статьи основана на положении п. 4 ст. 23 ЗК РФ, согласно
которой сервитут может быть срочным или постоянным, поэтому и соглашение об установлении
сервитута может предусматривать, как срочный так и постоянный сервитут. Но все же, по нашему
мнении, поскольку срок, на который создается ОЭЗ, ограничен, а также строительство объектов
имеет определенные ограничительные периоды, то возможно установление и срочного сервитута,
но если речь идет об эксплуатации объектов инфраструктуры ОЭЗ, то возможно рассмотрение
вопроса о заключении соглашения об установлении постоянного сервитута.
7. Часть 7 комментируемой статьи направлена на обеспечение соответствия срока
соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка, который находится в
государственной или муниципальной собственности, и предоставлен в аренду резиденту ОЭЗ,
сроку договора аренды такого земельного участка. В связи с этим в ч. 7 комментируемой статьи
содержится требование о том, что срок соглашения об установлении сервитута в данном случае не
может превышать срока, на который заключен договор аренды земельного участка, то есть срок
соглашения об установлении сервитута может быть менее срока договора аренды в отношении
вышеуказанного земельного участка, но превысить он его не может.
8. В ч. 8 комментируемой статьи установлено содержание соглашения об установлении
сервитута. К его составным элементам ч. 8 комментируемой статьи относит следующие:
165
1) кадастровый номер земельного участка, в отношении которого заключается соглашение
об установлении сервитута. Согласно ст. 7 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»
кадастровый номер земельного участка содержится в государственном кадастре недвижимости,
кроме того, в соответствии с Порядком кадастрового деления территории Российской Федерации,
утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 апреля 2011 г. № 144, в целях
присвоения кадастровых номеров в отношении территории Российской Федерации
осуществляется кадастровое деление, и территория Российской Федерации делится на
кадастровые округа. Каждому кадастровому округу присваиваются уникальные учетный номер и
наименование. Территория кадастрового округа делится на кадастровые районы. Каждому
кадастровому району присваиваются уникальные учетный номер и наименование;
2) сведения о субъектах соглашения об установлении сервитута. Как правило, в
соглашениях указывается статус лица (физическое лицо, юридическое лицо, орган
государственной власти, орган местного самоуправления, их наименование или фамилия, имя и
отчество, если стороной является физическое лицо);
3) цели и основания установления сервитута. Цели установления сервитута, безусловно,
должны соответствовать тем, которые предусмотрены ч. 2 комментируемой статьи, а основания
установления сервитута — это ссылки на конкретные положения комментируемого закона;
4) срок действия сервитута — постоянный (бессрочный) либо срочный (на определенный
срок);
5) размер платы за сервитут, которая устанавливается в соответствии с ч. 10
комментируемой статьи;
6) перечень прав лиц, которые они могут осуществлять на основании ч. 2 комментируемой
статьи, то есть прав, которые соответствуют целям, для реализации которых и установлен
сервитут в интересах этих лиц. К числу таких прав п. 6 ч. 8 комментируемой статьи относит право,
соответственно доставлять материалы, если сервитут установлен в целях обеспечения провоза
строительных материалов, право проводить капитальный ремонт объектов инфраструктуры ОЭЗ,
если сервитут установлен строительства линейных объектов;
7) обязанность о внесении платы лицом, в интересах которого установлен сервитут, а также
обязанность возместить причиненные собственнику земельного участка убытки. Установление
такой обязанности является правомерным, так как ее выполнение направлено на обеспечение
защиты прав и интересов собственника земельного участка, в частности, на получение
компенсации за установленное обременение своего земельного участка;
8) обязанность, предусмотренная в п. 8 ч. 8 комментируемой статьи, также защищает
интересы собственника земельного участка, поскольку лицо, в интересах которого установлен
сервитут, обязано после окончания срока соглашения об установлении сервитута привести
земельный участок в то состояние, в котором он находился до установления сервитута, то есть в
состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием.
Виды разрешенного использования установлены ст. 35 ГрК РФ, например, застройка жилых
домов, сельскохозяйственное назначение и т.д. Поэтому с той целью, чтобы собственник
земельного участка имел возможность использовать земельный участок по назначению
федеральный законодатель и установил данное требование.
9. Часть 9 комментируемой статьи определяет обязанности лиц, в чьих интересах
устанавливается сервитут:
1) расчет платы за сервитут в соответствии с ч. 10 комментируемой статьи;
166
2) проведение кадастровых работ при необходимости — работ, в результате которых
обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления
кадастрового учета сведения о земельном участке (ч. 4 ст. 1 ФЗ «О государственном кадастре
недвижимости»). Данные работы лицо, в интересах которого устанавливается сервитут, проводит
для образования части земельного участка — объекта земельных отношений, представляющей
собой определенную долю от части земной поверхности (земельного участка).
Все вышеуказанные обязанности лицо, в интересах которого устанавливается сервитут,
проводит при подготовке проекта соглашения об установлении сервитута, то есть при составлении
проекта документа, в котором будут указаны все сведения, предусмотренные в ч. 8
комментируемой статьи.
10. Согласно ч. 10 комментируемой статьи определяется размер платы за сервитут,
собственно размер которой зависит от вида сервитута: постоянный или срочный. При расчете
платы за постоянный сервитут учитывается рыночная стоимость земельного участка. Рыночная
стоимость согласно ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» — это
наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом
рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей
необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные
обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана
принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной
для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения
к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Применительно к постоянному сервитуту размер платы меньший, чем размер рыночной
стоимости, но, безусловно, окончательный размер устанавливает лицо, в интересах которого
установлен сервитут. Однако такой размер оно может установить, если собственно соглашением
об установлении сервитута не предусмотрен меньший размер такой платы. С другой стороны
возникает вопрос, как может быть в соглашении об установлении сервитута быть установлен
меньший размер, если согласно ч. 9 комментируемой статьи лицо, в интересах которого
устанавливается сервитут, определяет размер платы за сервитут при подготовке проекта
соглашения об установлении сервитута. На наш взгляд, данная норма несовершенна, вызывает
затруднения при ее применении и должна быть уточнена.
За срочный сервитут плата взимается ежегодно, но при этом учитывается кадастровая
стоимость. Согласно опять же ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
кадастровая стоимость — это стоимость, установленная в результате проведения
государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения
кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения
кадастровой стоимости. Но при этом размер платы за сервитут — это один процент кадастровой
стоимости за единицу площади, который по предусмотренной в п. 2 ч. 10 комментируемой статьи
формуле, умножается на площадь земельного участка в целом или площадь части земельного
участка. Единица площади земельного участка, как правило, принимается за гектар. При этом
167
опять же данная формула применяется в случае, если соглашение об установлении сервитута не
устанавливает меньший размер платы за сервитут.
11. Норма ч. 11 комментируемой статьи обеспечивает защиту интересов лица, в чьих
интересах устанавливается сервитут. Однако такой защитой ч. 11 комментируемой статьи
обременяет права собственников земельных участков (физических и юридических лиц), так как
она предусматривает, что лицо, в интересах которого устанавливается сервитут, имеет право
обратиться в суд и потребовать путем подачи искового заявления понуждения заключения
соглашении об установлении сервитута. По нашему мнению, данная норма противоречит такому
принципу гражданского права, как свобода договора, так как она обеспечивает защиту интересов
только одной стороны, а интересы другой стороны (например, собственника земельного участка)
она не учитывает.
Вышеуказанное требование лицо, в интересах которого устанавливается сервитут, может
подать, если по истечение тридцати календарных дней после дня, когда орган управления ОЭЗ или
собственник земельного участка (гражданин или юридическое лицо) получат проект соглашения
об установлении сервитута, такое соглашение не будет заключено. Установление срока, на наш
взгляд, правомерно, так как вышеуказанные субъекты должна иметь возможность выразить свою
волю на заключение либо незаключение соглашения об установлении сервитута.
12. Норма ч. 12 комментируемой статьи вновь обеспечивает интересы собственников
земельного участка, а именно материальные интересы, что, по нашему мнению, правомерно.
Согласно ч. 12 комментируемой статьи на лиц, в чьих интересах устанавливается сервитут,
возлагается обязанность по внесению платы за сервитут, а также возмещение убытков,
причиненных в связи с установлением сервитута лицам, в отношении которых установлен
сервитут (собственникам земельных участков). Единственным недостатком данной нормы
является то, что она не содержит сроков по внесению такой платы и сроков возмещения убытков.
13. В ч. 13 комментируемой статьи содержится запрет в отношении органов управления
ОЭЗ и собственников земельного участка на создание каких-либо препятствий в отношении лиц, в
чьих интересах установлен сервитут. К таким препятствиям ч. 13 комментируемой статьи относит
осуществление действий, которые исключают или затрудняют осуществление лицом, в интересах
которого установлен сервитут, строительства и (или) эксплуатации объектов инфраструктуры
ОЭЗ. Этот запрет, на наш взгляд, абсолютно обоснован, так как основная цель установления
сервитута — это именно строительство и (или) эксплуатация объектов инфраструктуры ОЭЗ,
поэтому никакие действия не должны препятствовать достижению этой цели, если соглашении об
установлении сервитута уже заключено.
14. Часть 14 комментируемой статьи устанавливает основания расторжения соглашения об
установлении сервитута (прекращение сервитута). Отметим, что главное основание такого
расторжения — это акт судебной власти — решение суда.
Из предусмотренных в ч. 14 комментируемой статьи двух оснований лишь первое кажется
нам реализуемым и возможным на практике, так как оно связано с неосуществление лицом, в чьих
интересах установлен сервитут деятельности, а именно строительства и (или) эксплуатации
объектов инфраструктуры ОЭЗ. Такое основание прекращения сервитута вполне логично и
правомерно, так как если лицо не осуществляет деятельность, ради которой сервитут установлен,
то и необходимости в этом сервитуте нет. При этом деятельность лицо, в интересах которого
установлен сервитут, не должно осуществлять в течение одного года со дня заключения
соглашения об установлении сервитута. А второе основание кажется нам практически
168
невозможным, так как если отсутствуют цели, для которых был установлен сервитут, то и
изначально сервитут не мог быть установлен.
15. Часть 15 комментируемой статьи содержит бланкетную норму о порядке
государственной регистрации сервитута, который установлен на срок, более одного года.
Государственная регистрация сервитута в этом случае осуществляется в соответствии с ФЗ «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Данный закон
предусматривает, что государственная регистрация сервитутов проводится в Едином
государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании заявления
собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при
наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в
Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если сервитут
относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых
указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый паспорт такого
объекта недвижимости, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка
о таком объекте недвижимости, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости
сведения о части такого объекта недвижимости, на которую распространяется сфера действия
сервитута. Если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление кадастрового
паспорта земельного участка или кадастровой выписки о земельном участке не требуется.
В то же время ч. 15 комментируемой статьи содержит отдельные элементы порядка такой
государственной регистрации, которые являются исключениями из общих положений о порядке
государственной регистрации сервитутов, содержащихся в ст. 16 с ФЗ «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которой государственная
регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или
уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной
доверенности, если иное не установлено федеральным законом. В данном же случае ч. 15
комментируемой статьи и устанавливает такое иное, так как предусматривает, что для
осуществления такой государственной регистрации лицо, в интересах которого установлен
сервитут, подают в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии
заявление, но при этом к ним не предъявляется требование о предъявлении нотариально
удостоверенной доверенности, которая обычно выдается правообладателем обремененного
сервитутом земельного участка. Таким образом, ч. 15 комментируемой статьи упрощает
процедуру государственной регистрации сервитута.
16. В ч. 16 комментируемой статьи установлены так называемые гарантии сохранения
сервитута в случае перемены лиц, являющихся собственниками земельных участков, в отношении
которых установлен сервитут, а также перемены лиц, в чьих интересах такие сервитуты
установлены. На наш взгляд, сохранение этих прав, а точнее обременений, является правильным и
даже экономически выгодным, так как оно направлено на обеспечение развития деятельности в
ОЭЗ, а именно, на дальнейшее строительство и (или) эксплуатацию объектов инфраструктуры
ОЭЗ.
169
Статья 33. Договор аренды земельного участка
Примерная форма договора аренды земельного участка и методика расчета арендной платы
определяются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом
исполнительной власти.
Комментарий к ст. 33
1. Особенностью правового регулирования земельных участков в ОЭЗ является публично-
правовой характер отношений между собственниками участков и лицами, желающими приобрести
эти участки. Данный характер проявляется не только в наличии публичного субъекта в
правоотношениях. Следствием публичного характера правоотношений является во многом
односторонний характер данных отношений, ограничивающий принцип свободы договора (ст. 421
ГК РФ). Например, земельные участки могут предоставляться исключительно на правах аренды
(см. подробнее комментарий к ст. 32 закона) и исключительно определенной категории лиц, а
именно резидентам конкретной экономической зоны.
Последний факт объясняет, почему земельные участки не могут предоставляться,
например, на праве постоянного (бессрочного) пользования.
В соответствии с п. 1 ст. 20 ЗК РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные
участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным
предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации,
прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам
местного самоуправления. Все перечисленные организации не могут быть резидентами ОЭЗ в
силу ч. 1 ст. 9 закона.
Одним из проявлений публичного характера правоотношений сторон при заключении
договора аренды земельного участка, находящегося в ОЭЗ является установление примерной
формы договора аренды земельного участка.
Такое ограничение в отношении земельных участков в ОЭЗ продиктовано, во-первых тем
обстоятельством, что примерные формы и методики характерны для всех видов публично-
правовых отношений и призваны способствовать единообразию и снижению коррупционногенных
факторов, во-вторых, подчеркивается специфический статус ОЭЗ, в них действует иной порядок
предоставления земельных участков.
Употребление прилагательного «примерная», как правило, означает, что от оригинала
можно отступать. Когда речь идет о публичных правоотношениях, как показывает практика,
отступить от формы не принято. Проявляется это в том, что при заключении договора аренды
потенциальный арендатор может только полностью согласиться с условиями, предложенными
арендодателем. Никакого согласования условий не получится за редким исключением. Выглядит
это так. Арендодатель сам составляет договор по примерной форме, включая реквизиты будущего
арендатора, арендатору остается только подписать договор. Никакие протоколы разногласий,
протоколы согласования разногласий на практике не применяются, несмотря на то, что прямого
запрета на такое согласование условий договора аренды ни в одном нормативном правовом акте
не установлено.
170
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]