Природоресурсное право. Учебное пособие
.pdfчением г. Минска, областных центров, городов областного подчинения), в которых они зарегистрированы по месту жительства, им не предоставлены земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, строительства и (или) обслуживания жилого дома, квартиры в блокированном жилом доме, дачного строительства, либо предоставлены до 1 января 1999 г., либо предоставлены после 1 января 1999 г. в меньших размерах, чем установлено ст. 36 КоЗ.
Земельные участки для сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных предоставляются гражданам, имеющим в собственности сельскохозяйственных животных. Участки предоставляются в населенном пункте, в котором зарегистрированы по месту жительства эти граждане (за исключением г. Минска, областных центров, городов областного подчинения), либо на территории района, в котором находится данный населенный пункт.
В настоящее время требование к субъекту права временного пользования для огородничества, сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных – наличие гражданства Республики Беларусь – из КоЗ исключено, и земельный участок могут получить любые граждане при соблюдении перечисленных выше условий;
■гражданам Республики Беларусь, указанным в ст. 41 КоЗ, – для строительства (установки) временных индивидуальных гаражей на придомовых территориях на срок до 10 лет. В соответствии с Положением о создании и деятельности гаражных кооперативов и кооперативов, осуществляющих эксплуатацию автомобильных стоянок, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 28 января 2008 г. № 43, временный индивидуальный гараж представляет собой некапитальное металлическое сооружение, установленное на фундаменте или непосредственно на земле и предназначенное для хранения транспортного средства. Субъектом землепользования
вданном случае являются только отдельные категории граждан Республики Беларусь, являющиеся собственниками транспортных средств:
•инвалиды I и II группы; инвалиды с нарушением опорно-двигательного аппарата либо лица, у которых находятся на воспитании дети-инвалиды в возрасте до 18 лет с таким нарушением; инвалиды Великой Отечественной войны; граждане, заболевшие
201
и перенесшие лучевую болезнь, вызванную последствиями катастрофы на Чернобыльской АЭС, а также инвалиды, в отношении которых установлена причинная связь наступившей инвалидности с катастрофой на Чернобыльской АЭС – в городах, сельских населенных пунктах;
•граждане, постоянно проживающие в многоквартирных жилых домах, расположенных в сельских населенных пунктах;
■концессионерам на основании концессионных договоров – на срок до 99 лет в соответствии с земельным законодательством и законодательством о концессиях. Исходя из положений ст. 3 Закона «О концессиях», объектами концессии могут выступать лишь земельные участки, находящиеся в собственности государства и не подлежащие передаче в частную собственность. Отнесение концессии к временному пользованию землей представляется спорным, поскольку право временного пользования является земельно-правовым титулом, основанным на административном решении, а право концессии – на договоре. Несмотря на определенные права концессии и аренды, права и обязанности концессионера шире, чем у арендатора, что обусловлено в первую очередь направленностью заключения концессионного договора на привлечение инвестиций157.
Субъектный состав концессионного договора отличается следующими особенностями: одной стороной обязательно является государство в лице концессионного органа (республиканский орган государственного управления или иная государственная организация, уполномоченные Президентом или Правительством Республики Беларусь, местный исполнительный и распорядительный орган), а другой – концессионерыинвесторы, определяемые путем проведения конкурсов или аукционов. Содержание концессионных договоров определяется на основании главы 4 Закона «О концессиях».
Ранее законодательство предусматривало особую разновидность временного землепользования – служебные земельные наделы, предоставляемые работникам отдельных отраслей экономики на период трудовых отношений (с возможностью
157Шахрай, И.С. Концессия как правовая форма природопользования.
С.383–390.
202
в некоторых случаях пользования таким участком пожизненно). В связи с этим ст. 59 КоЗ 2008 г. предусматривает сохранение права на служебные земельные наделы, предоставленные до вступления в силу этого кодекса.
Лица, которым предоставлено право временного пользования, обязаны возвратить земельные участки по истечении срока пользования либо своевременно обратиться за его продлением. Порядок продления данного срока урегулирован гл. 7 Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утвержденного Указом № 667. Землепользователь, заинтересованный в продлении срока временного пользования земельным участком, должен обратиться в местный исполнительный комитет с соответствующим заявлением не позднее чем за 2 мес. до окончания этого срока. Решение о продлении срока временного пользования земельным участком принимается местным исполнительным комитетом.
Наиболее универсальным земельно-правовым титулом является аренда. На праве аренды могут быть предоставлены
земельные участки, находящиеся как в государственной, так
ив частной собственности, относящиеся к любым категориям
ивидам земель.
Арендаторами земельных участков могут быть:
■граждане (независимо от их гражданства);
■индивидуальные предприниматели;
■юридические лица Республики Беларусь;
■иностранные юридические лица и их представительства;
■иностранные государства;
■дипломатические представительства и консульские учреждения иностранных государств;
■международные организации и их представительства.
В соответствии со ст. 17 КоЗ, п. 1.2. Указа № 667 арендодателями земельных участков, находящихся в государственной собственности, являются:
■местные исполнительные комитеты в соответствии с их компетенцией;
■администрации свободных экономических зон – в случае предоставления земельных участков резидентам соответствующих свободных экономических зон, специальных туристско-рекреационных парков, в границах данных зон, парков (если право предоставления земельных участков, в том числе с заключением договоров аренды этих земельных участков, делегировано администрациям
203
свободных экономических зон соответствующими исполнительными комитетами). Согласно ст. 1 Закона Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. «О свободных экономических зонах» в редакции от 10 ноября 2008 г. резидентом свободной экономической зоны является юридическое лицо или индивидуальный предприниматель Республики Беларусь, зарегистрированные в установленном законодательством порядке администрацией данной зоны.
Арендодателями земельных участков, находящихся в частной собственности граждан, негосударственных юридических лиц Республики Беларусь, являются их собственники. В порядке исключения ст. 17 КоЗ предусматривает, что в случае наследования земельных участков, находящихся в частной собственности гражданина, несовершеннолетними наследниками допускается предоставление земельных участков в аренду гражданам законными представителями наследников по согласованию с соответствующими исполнительными комитетами до приобретения наследниками дееспособности в полном объеме.
Статья 17 КоЗ не содержит указания на возможность передачи в аренду земельных участков, находящихся в собственности иностранных государств, международных организаций, что связано с особыми основаниями приобретения земель в собственность указанными субъектами.
Основанием возникновения права аренды земельных участков служит договор. По договору аренды земельного участка арендо-
датель обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование. При заключении договора аренды земельного участка должны соблюдаться условия совершения сделок с земельными участками, предусмотренные ст. 47 КоЗ и иными нормами законодательства.
Объектом договора аренды может быть индивидуально определенный земельный участок, т.е. имеющий границу и целевое назначение, зарегистрированный в установленном порядке. При этом земельное законодательство не содержит ограничений относительно возможности передачи нескольких земельных участков по одному договору аренды.
На земельных участках, находящихся в государственной собственности и предоставленных в аренду, допускаются строительство капитальных строений (зданий, сооружений), создание древесно-кустарниковой растительности (насаж-
204
дений) или насаждений травянистых многолетних растений арендаторами, если это соответствует целевому назначению данных земельных участков и условиям их предоставления
варенду, указанным в решениях о предоставлении земельных участков в аренду и соответствующих договорах.
Использование арендуемого земельного участка, находящегося в частной собственности, осуществляется при условии сохранения целевого назначения и условий договора аренды земельного участка. Согласно ст. 17 КоЗ предоставление
варенду земельных участков, находящихся в частной собственности, на которых расположены зарегистрированные в установленном порядке жилые дома, квартиры в блокированных жилых домах, дачи, садовые домики, иные капитальные строения (здания, сооружения), допускается только вместе с этими
капитальными строениями (зданиями, сооружениями).
Срок договора аренды земельного участка определяется договором. При этом ст. 17 КоЗ предусматривает общий максимальный срок договора аренды земельного участка (99 лет), а также минимальный срок аренды земель для ведения сельского хозяйства (10 лет). Срок аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности и предоставляемых для целей, связанных со строительством и обслуживанием капитальных строений (зданий, сооружений), должен быть не менее нормативного срока эксплуатации этих объектов, а для целей, связанных с использованием переданного в аренду водного объекта (его части), – не должен превышать срока аренды соответствующего водного объекта (его части).
Поскольку арендодателями земельных участков в предусмотренных случаях могут выступать администрации свободных экономических зон, а такие зоны создаются на определенный срок, возникает вопрос: может ли администрация свободной экономической зоны заключать договоры аренды земельных участков на срок, превышающий срок их полномочий. По нашему мнению, такие договоры могут заключаться на любой срок в рамках указанных предельных сроков, поскольку администрации свободных экономический зон, выступая в качестве арендодателей земельных участков, лишь реализуют правомочия по распоряжению земельными участками, делегированные им соответствующими исполнительными комитетами158.
158 Комментарий к Кодексу Республики Беларусь о земле. С. 178–179.
205
Срок договора аренды не является его существенным условием. Следовательно, с учетом положений ст. 581 ГК, при отсутствии в договоре аренды земельного участка условия о сроке, договор считается заключенным на срок, равный предельному сроку, установленному законодательством.
В соответствии со ст. 70 КоЗ по истечении срока договора аренды арендатор обязан возвратить предоставленные ему земельные участки либо своевременно обратиться за продлени-
ем договора.
Договор аренды земельного участка является возмездным: за пользование земельным участком взимается арендная плата. Размер платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, определяется договором, а размер ежегодной арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, устанавливается местным исполнительным комитетом, администрацией свободной экономической зоны при предоставлении его в аренду, продлении срока аренды земельного участка, заключении соглашения об изменении договора аренды. Помимо этого законодательство предусматривает внесение платы за право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности (т.е. платы за предоставление земельных участков в аренду), за исключением случаев освобождения от такой платы.
Договор аренды земельного участка заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Текст договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, заключаемый при его предоставлении, в том числе по результатам аукциона аренды, подготавливается землеустроительной службой местного исполнительного комитета, принявшего решение о предоставлении этого участка. Типовая форма договора аренды земельного участка утверждена постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20 марта 2008 г. № 427.
Арендатор вправе передавать земельный участок в субаренду при соблюдении следующих условий:
■оплата права заключения договоров аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности;
■сохранение целевого назначения земельного участка;
■получение согласия арендодателя – в отношении земельного участка, находящегося в частной собственности;
■срок субаренды не превышает срока договора аренды.
206
По общему правилу права на земельные участки возникают, переходят и прекращаются с момента государственной регистрации данного права и удостоверяется свидетельством (удостоверением) о государственной регистрации соответственно их возникновения, перехода, прекращения. Исключения предусмотрены в ст. 20 КоЗ (в этих случаях не требуется государственная регистрация создания, изменения, прекращения существования земельного участка, возникновения, перехода, прекращения прав, ограничений (обременений) прав на него):
■право временного пользования граждан для строительства (установки) временных индивидуальных гаражей, огородничества, сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных считается возникшим, перешедшим, прекратившимся с момента принятия решения об изъятии и предоставлении земельного участка;
■при изъятии и предоставлении земельных участков во временное пользование или аренду сроком до 1 года, а также при продлении срока временного пользования такими земельными участками или их аренды не более чем на 1 год право на земельный участок считается возникшим, перешедшим, прекратившимся с момента, указанного в решении об изъятии и предоставлении земельного участка. При этом заключение договора аренды земельного участка в письменной форме не осуществляется;
■в случае истечения срока пользования земельным участком, предоставленным во временное пользование либо аренду, эти права считаются прекратившимися с момента истечения такого срока.
9.4. Права по использованию чужих земельных участков
С учетом ограниченности земель в пространстве, необходимости сочетания общественных и частных интересов при регулировании земельных отношений законодательство допускает вмешательство в хозяйственную и иную деятельность землепользователя других лиц посредством использования последними полезных свойств земельного участка и соответственно доступа на такие земельные участки без их изъятия у титульного владельца.
Право пользования чужими земельными участками связано в нормах КоЗ с наличием определенных целей, которые носят
207
публичный либо частный характер и не могут быть обеспечены другим способом. Так, возможно использование чужих земель для изыскательских работ, строительства линейных сооружений, проведения работ по благоустройству территорий населенных пунктов, размещения геодезических пунктов (ст. 46 КоЗ) и в интересах конкретных землепользователей на основе земельного сервитута (ст. 19, 45 КоЗ). Следует отметить, что законодательство Республики Беларусь не предусматривает установления публичного сервитута, хотя на эффективность такой правовой формы применения земель для обеспечения интересов государства, местного населения указывалось в оте-
чественной юридической литературе159,160.
Земельный сервитут может быть установлен при наличии двух земельных участков, принадлежащих различным землепользователям – обременяемого и доминантного. Установления земельного сервитута вправе требовать землепользователь, обладающий любым правом на земельный участок, от землепользователя соседнего земельного участка, а в необходимых случаях – и иного земельного участка (ст. 19 КоЗ). Согласно ст. 1 КоЗ под земельным сервитутом понимается право ограниченного пользования чужим земельным участком для обеспечения прохода, проезда, прокладки и эксплуатации газопроводов, нефтепроводов, воздушных и кабельных линий электропередачи, связи и других подобных сооружений, обеспечения водоснабжения и мелиорации, размещения геодезических пунктов, а также для иных целей, которые не могут быть обеспечены без предоставления данного права. Таким образом, земельный сервитут возможен только в тех случаях, когда соответствующая потребность доминантного земельного участка не может быть удовлетворена иным способом.
Основанием возникновения земельного сервитута является соглашение сторон. В случае недостижения соглашения об установлении и (или) условиях земельного сервитута спор разрешается судом по иску заинтересованного лица (ст. 45 КоЗ).
Земельный сервитут может быть срочным либо постоянным. Обременение земельного участка земельным сервиту-
159Макарова, Т.И. Сервитут: эколого-правовое содержание института.
С.108–112.
160Хотько, О.А. Перспективы развития законодательства о публичном сервитуте в Республике Беларусь / О.А. Хотько // Правотворчество и правоприменение в условиях инновационного развития общества. Гродно, 2014.
С.131–136.
208
том не лишает землепользователя права владения, пользования и распоряжения этим участком. Однако в соответствии со ст. 70 КоЗ обязанностями землепользователей является соблюдение условий земельного сервитута, а при совершении сделок с земельным участком – предоставление заинтересованным лицам имеющейся информации о земельных сервитутах. Землепользователь обремененного участка вправе требовать плату за пользование земельным участком, если иное не предусмотрено законодательными актами.
Особый порядок использования чужого земельного участка
без его изъятия у землепользователя предусмотрен ст. 46 КоЗ для: изыскательских работ (т.е. работ, осуществляемых на
местности в целях сбора информации о поверхности земли и (или) недрах для проектирования объектов, разработки месторождений полезных ископаемых и в иных подобных целях), строительства подземных линейных сооружений, проведения работ по благоустройству территорий населенных пунктов, размещения геодезических пунктов. В перечисленных случаях осуществляется использование земельных участков на условиях временного занятия, а размещение геодезических пунктов
подразумевает постоянное занятие земельного участка. Субъектом права пользования земельным участком явля-
ются юридические лица, индивидуальные предприниматели, осуществляющие перечисленные в ст. 46 КоЗ работы.
Использование земельных участков на условиях постоянного либо временного занятия в отличие от земельного сервитута направлено на удовлетворение публичных потребностей и имеет административно-правовую природу. Основания возникновения данного права различаются в зависимости от цели:
■проведение изыскательских работ – на основании разрешения исполнительного комитета, которое выдается Минским городским, городскими (городов областного подчинения), районными, сельскими, поселковыми исполнительными комитетами на срок не более 1 года по согласованию с землепользователями, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь. В настоящее время специальный порядок выдачи такого разрешения законодательством не урегулирован;
■строительство подземных линейных сооружений – на основании земельно-кадастровой документации, акта выбора места размещения земельного участка в соответствии с утвержденной проектной документацией и реше-
209
ния местного исполнительного комитета о разрешении их строительства. Использование земельных участков в названных целях возможно без изъятия у землепользователей на срок до 1,5 лет, за исключением земельных участков из земель природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения, земель лесного фонда, не предусмотренных по условиям их эксплуатации для лесовыращивания;
■проведение работ по благоустройству, воссозданию элементов благоустройства и размещению малых архитектурных форм на землях общего пользования населенных пунктов, осуществляемых без изменения вида и (или) категории земель, – на основании утвержденной проектной документации и решения местного исполнительного комитета о разрешении их проведения;
■размещение геодезических пунктов – в соответствии с утвержденными Госкомитетом по имуществу техническими проектами или сметами на производство геодезических работ государственного назначения, составленными с учетом норм плотности размещения геодезических пунктов на территории Республики Беларусь, а также техническими проектами или сметами на производство геодезических работ специального назначения, согласованными с Госкомитетом по имуществу, и с уведомлением о размещении геодезических пунктов на земельных участках или в капитальных строениях (зданиях, сооружениях) их собственников либо уполномоченных ими лиц.
Возникновение, прекращение ограничений (обременений) прав на земельные участки, в том числе земельных сервитутов, подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом «О государственной регистрации недвижимого имущества». Как отмечалось выше, использование чужих земельных участков в публичных либо частных интересах рассматривается в законодательстве как ограничения (обременения) прав на эти земельные участки, поэтому возникает проблема обеспечения прав пользователей таких земельных
участков. Законодательством предусматриваются определенные гарантии:
■землепользователи имеют право на возмещение убытков, причиненных временным занятием земельных участков, установлением ограничений (обременений) прав на земельные участки, в том числе земельного сервитута
210