Природоресурсное право. Учебное пособие

Г л а в а 11. Правовое регулирование оборота земель

11.1. Особенности совершения сделок с земельными участками

Посредством сделок с земельными участками землей осуществляется гражданский оборот земельных участков. Согласно ст. 47 КоЗ сделки с земельными участками заключаются в соответствии с гражданским законодательством с учетом ограничений, установленных КоЗ, актами Президента Республики Беларусь и иными законодательными актами.

Предусмотренные ст. 47 КоЗ сделки с земельными участками и правами на них правомерно классифицировать на три основные группы:

■сделки, связанные с отчуждением земельных участков (купля-продажа, мена, дарение, рента);

■сделки с земельными участками, не связанные с их отчуждением (аренда, концессия, ипотека, земельные сервитуты);

■сделки с правами на земельные участки (сделки по предоставлению арендованных земельных участков в субаренду, передаче арендаторами своих прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков другим лицам, сделки по предоставлению права аренды земельных участков в залог и внесению права аренды земельных участков в качестве вклада в уставный фонд хозяй-

ственных товариществ и обществ)193.

Кодекс Республики Беларусь о земле от 23 июля 2008 г. № 425-З содержит ряд общих условий, которые должны со-

блюдаться при совершении сделок с земельными участками

иправами на них:

■предмет сделки – земельный участок, находящийся в частной собственности, либо право аренды земельного участка, зарегистрированные в установленном порядке. Иностранные государства, международные организации, имеющие земельные участки в собственности, не могут совершать с ними сделки, что обусловлено особыми основаниями придоставления таких земельных участков.

193Шахрай, И. Правовое регулирование сделок с земельными участками и правами на них в новом Кодексе Республики Беларусь о земле / И. Шахрай // Юрист. 2008. № 11. С. 26–29.

271

Сделки с частью земельного участка законодательством не допускаются. Вместе с тем вопрос о возможности совершения сделки с частью земельного участка актуален при установлении сервитута, передаче в аренду, субаренду (например, когда землепользователь по каким-либо причинам не имеет возможности в течение определенного времени использовать часть земельного участка, и оптимальным вариантом являлась бы передача неиспользуемой части в аренду или субаренду, что противоречит действующему законодательству Республики Беларусь, поскольку совершение упомянутых сделок возможно либо со всем участком целиком, либо после раздела земельного участка)194;

■совершение сделок с земельными участками и правами на них возможно лишь при наличии документов, удостоверяющих права на эти участки, т.е. свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации, либо иных документов, удостоверяющих права на земельные участки, выданных по ранее действовавшему законодательству;

■запрет на изменение целевого назначения земельного участка;

■субъектный состав отдельных сделок с землей определен законодательно;

■единство судьбы земельного участка и расположенных на нем капитальных строений (зданий, сооружений);

■собственники и арендаторы земельных участков при совершении сделок обязаны предоставить заинтересованным лицам имеющуюся информацию об установленных ограничениях (обременениях) прав на земельный участок, в том числе земельных сервитутах;

■сделки с земельными участками и правами на них должны быть заключены в письменной форме и подлежат государственной регистрации в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Исключение предусмотрено частью третьей ст. 20 КоЗ: при заключении договора аренды земельного участка сроком до 1 года либо продлении срока аренды не более чем на

194Шахрай, И. Земельные участки и их части как объекты земельных правоотношений / И. Шахрай // Юстиция Беларуси. 2015. № 11. С. 50–54.

272

1 год заключение договора аренды в письменной форме и государственная регистрация не требуется.

Помимо перечисленных выше общих требований при заключении сделок с правами на земельные участки должны выполняться следующие условия:

■внесение платы за право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности. Статья 31-1 КоЗ закрепляет перечень субъектов, освобождаемых от внесения такой платы. Однако заключать вышеперечисленные сделки с правами на земельные участки арендаторы могут лишь после внесения указанной платы, что следует из положений ст. 69 КоЗ;

■получение согласия собственника земельного участка, если участок находится в частной собственности;

■в случае предоставления земельного участка в субаренду – срок субаренды не должен превышать срока догово-

ра аренды.

Исходя из положений ст. 169 ГК, сделки с земельными участками и правами на них, заключенные с нарушением требований земельного законодательства, являются ничтожными, если законодательным актом не предусмотрено иное. Отдельные случаи, когда несоблюдение требований законодательства при заключении сделок с земельными участками и правами на них влечет ничтожность сделок, перечисляются в ст. 48, 49 КоЗ. Так, предусматривается, что ничтожными являются сделки:

■когда нарушено требование о предмете сделки, т.е. сделка купли-продажи, мены, дарения, аренды, ипотеки заключается в отношении земельных участков, предоставленных в пожизненное наследуемое владение, постоянное или временное пользование либо в аренду;

■отсутствуют документы, удостоверяющие права на земельные участки, в отношении которых совершаются сделки (с земельными участками и правами на них);

■не внесена плата за право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, либо не получено согласие арендодателя на заключение сделок с правами на земельные участки, находящиеся в частной собственности;

■не соблюдено требование о форме или государственной регистрации сделок.

273

11.2. Отчуждение земельных участков

Кодекс Республики Беларусь о земле от 23 июля 2008 г. № 425-З предусматривает возможность отчуждения по граж- данско-правовым основаниям лишь земельных участков, находящихся в частной собственности. Особенности отчуждения земельных участков, находящихся в частной собственности, определены в ст. 51 КоЗ и иных нормах земельного законодательства.

Отчуждение собственниками земельных участков осуществляется на основании сделок; КоЗ прямо закрепляет возможность совершения лишь четырех видов сделок – купли-прода- жи, дарения, мены, ренты. При этом должны соблюдаться как общие условия действительности сделок с земельными участками, так и требования к их субъектному составу. В частности, граждане Республики Беларусь вправе отчуждать земельные участки на основании сделок купли-продажи, мены, дарения, ренты, а негосударственные юридические лица Республики Беларусь – купли-продажи, мены.

Субъектный состав сделок по отчуждению земельных участков определен следующим образом. Граждане, являю-

щиеся собственниками земельных участков, имеют право отчуждать земельные участки:

■Минскому городскому, городским (городов областного подчинения), районным, сельским, поселковым исполнительным комитетам (земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, – сельскому, поселковому исполнительному комитету);

■гражданам Республики Беларусь либо негосударственным юридическим лицам Республики Беларусь.

Негосударственные юридические лица Республики Бела-

русь, являющиеся собственниками земельных участков, вправе отчуждать земельные участки:

■областным, Минскому городскому, городским (городов областного подчинения), районным исполнительным комитетам;

■гражданам Республики Беларусь либо негосударственным юридическим лицам Республики Беларусь.

Возможность совершения сделок между гражданами и юридическими лицами впервые была предусмотрена Указом Президента Республики Беларусь от 23 сентября 2011 г. № 431 «О некоторых мерах по совершенствованию отношений в об-

274

ласти изъятия, предоставления и использования земельных участков», которым допускались сделки с земельными участками, предоставленными для строительства и (или) обслуживания жилого дома или обслуживания квартиры в блокированном жилом доме.

Из ст. 51 КоЗ прямо следует, что земельные участки, находящиеся в собственности граждан для ведения личного подсобного хозяйства, не могут отчуждаться юридическим лицам, что обусловлено характером данной цели, поскольку личное подсобное хозяйство является формой хозяйственно-трудовой деятельности граждан. Более того, установлены дополнительные требования к гражданам Республики Беларусь, приобретающим такие земельные участки по сделке: они должны быть зарегистрированы по месту жительства в населенном пункте, находящемся на территории соответствующего сельсовета. Для таких целей, как ведение коллективного садоводства и дачного строительства, КоЗ не содержит каких-либо указаний на субъектный состав сделок. Однако с учетом того, что членами садоводческих товариществ и дачных кооперативов могут быть только граждане, можно сделать вывод о невозможности отчуждения таких земельных участков юридическим лицам.

Таким образом, совершение между гражданами и юридическими лицами сделок по отчуждению правомерно только в отношении земельных участков, предоставленных для жилищного строительства (строительства и (или) обслуживания жилого дома или обслуживания квартиры в блокированном жилом доме), поскольку в иных случаях невозможно соблюсти требование о сохранении целевого назначения земельных участков.

Отчуждение земельных участков, находящихся в частной собственности и предоставленных их собственникам без внесения платы, местным исполнительным комитетам не производится (за исключением случая, когда земельный участок предоставлен без внесения платы взамен изъятого для государственных нужд). Такие земельные участки могут быть добровольно переданы в государственную собственность в порядке, предусмотренном ст. 54 КоЗ.

Земельное законодательство устанавливает ряд запретов на отчуждение земельных участков:

■запрещается отчуждение (купля-продажа, мена, дарение) земельных участков, предоставленных в частную соб-

275

ственность для коллективного садоводства в пригородных зонах г. Минска и областных центров, а также отчуждение расположенных на таких участках капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений до истечения 5 лет со дня государственной регистрации возникновения прав на такие земельные участки. При этом возможно отчуждение земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества местным исполнительным комитетам;

■ст. 51 КоЗ, Указом от 27 декабря 2007 г. № 667 ограничена возможность отчуждения земельных участков, предоставленных гражданам как состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, и (или) возведенных на них жилых домов, объектов недвижимости, образованных в результате их раздела, слияния или вычленения из них (долей в праве собственности на указанные объекты), до истечения 8 лет со дня государственной регистрации таких домов. Отчуждение незавершенных законсервированных строений, расположенных на таких земельных участках, не допускается независимо от каких-либо сроков. При этом перечисленные объекты могут отчуждаться местным исполнительным комитетам при условии полного погашения льготного кредита на строительство жилых помещений, если такой кредит привлекался.

В п. 11-1 названного Указа предусматриваются последствия отказа местного исполнительного комитета от приобретения земельных участков, полученных гражданами как состоящими на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества. В исключительных случаях возможно отчуждение указанных объектов с разрешения исполнительного комитета при соблюдении перечисленных в названном пункте условий (полное погашение льготного кредита на строительство, выкуп земельного участка в частную собственность, если он предоставлялся в пожизненное наследуемое владение или аренду, внесение платы за земельный участок по кадастровой стоимости). Однако законодательством не установлены перечни обстоятельств, от которых зависит возможность отчуждения гражданами, нуждающимися в улучшении жилищных условий, земельных участков и жилых домов до истечения установленных сроков, оснований отказа исполкома от выкупа таких земельных участков и (или) жилых домов.

276

В ст. 51 КоЗ получил развитие принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем капитальных строений (зданий, сооружений) при отчуждении земельных

участков, содержание которого заключается в следующем:

■земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут отчуждаться только вместе с расположенными на них капитальными строениями (зданиями, сооружениями), незавершенными законсервированными капитальными строениями;

■жилые дома, дачи, садовые домики и иные капитальные строения (здания, сооружения), а также незавершенные законсервированные капитальные строения могут отчуждаться только вместе с земельными участками, если эти земельные участки находятся в частной собственности, кроме случаев продажи перечисленных строений на снос;

■отчуждение земельных участков и расположенных на них капитальных строений (зданий, сооружений) осуществляется одновременно, за исключением отчуждения указанных строений на снос.

По общему правилу отчуждение земельных участков, предоставленных для строительства капитальных строений (зданий, сооружений), возможно только после получения их собственниками документов, удостоверяющих право на расположенные на этих участках капитальные строения. Согласно ст. 51 КоЗ собственник вправе произвести отчуждение указанных земельных участков до регистрации капитальных строений (зданий, сооружений) в случаях:

■отчуждения земельных участков исполнительному комитету в соответствии с его компетенцией;

■отчуждения земельных участков с расположенными на них незавершенными законсервированными капитальными строениями.

Статья 31 КоЗ предусматривает, что стоимость земельных участков при их возмездном отчуждении устанавливается в договорах, а при отчуждении местным исполнительным комитетам – в соответствующих решениях данных исполнительных комитетов и не может быть ниже кадастровой стоимости этих земельных участков, определенной исходя из официального курса доллара США к белорусскому рублю, установленного Национальным банком Республики Беларусь соответственно на дату подписания договора или принятия решения. Отчуждение местным исполнительным комитетам земельных участ-

277

ков, за которые собственниками при их предоставлении была внесена часть кадастровой стоимости, производится по цене, соответствующей этой части кадастровой стоимости, определенной исходя из официального курса доллара США к белорусскому рублю, установленного Национальным банком Республики Беларусь на дату принятия решения о прекращении права частной собственности на земельный участок.

11.3. Ипотека и залог права аренды земельных участков

Правовое регулирование залоговых отношений в землепользовании осуществляется совместно нормами гражданского (ГК; Закон Республики Беларусь от 20 июня 2008 г. «Об ипотеке») и земельного законодательства, которые находятся между собой в определенном соотношении в зависимости от вида залога. Включение земельных участков в гражданский оборот и предоставление субъектам земельных участков правомочий по распоряжению этими участками позволяет применять этот способ обеспечения обязательств, указанный

вст. 310 ГК к земельным отношениям.

Вземельных отношениях (ст. 50 КоЗ) предусмотрено два вида залога в зависимости от предмета этой сделки, как его

определяет ст. 317 ГК: залог земельного участка как недвижимости (ипотека) и залог права аренды земельных участков. При этом земельный участок остается у залогодателя, который сохраняет на время действия договора о залоге все свои права по использованию данного земельного участка. Такой вид залога как заклад не применяется.

Законодательство ограничивает обязательства, которые могут обеспечиваться залогом в земельных отношениях, преимущественно обязательствами по кредитному договору, заключенному с банком, но не увязывает его с какими-то конкретными целями, для которых предоставляется кредит, поэтому залогом может быть обеспечен любой кредитный договор. В случаях, определенных законодательными актами, изданными Президентом Республики Беларусь, залог может обеспечивать иные договоры, заключаемые с другими организациями.

В соответствии со ст. 47 КоЗ предметом договора ипотеки могут быть земельные участки, находящиеся в частной собственности юридических лиц и граждан. Согласно ст. 69 КоЗ сделки по предоставлению права аренды земельных участков

278

в залог могут совершать арендаторы земельных участков, за право заключения которых взималась плата. Таким образом, залогодателями в этих отношениях являются лица, получившие земельные участки на возмездной основе. Ипотека земельных участков, находящихся в государственной собственности, не допускается.

Стоимость земельного участка, находящегося в частной собственности и являющегося предметом ипотеки, не может быть ниже его кадастровой стоимости, а стоимость расположенных на земельном участке капитальных строений (зданий, сооружений) или незавершенных законсервированных капитальных строений, выступающих предметом ипотеки, не может быть ниже их стоимости, определенной рыночным методом, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь.

Залогодержателями по договору об ипотеке земельных участков могут быть банки, соответствующие требованиям, которые устанавливает Президент Республики Беларусь, а также иные организации в случаях, определенных законодательными актами Президента Республики Беларусь. Например, в качестве иных организаций могут выступать субъекты, которые могут быть залогодержателями земельных участков

иправа аренды земельных участков на территории КитайскоБелорусского индустриального парка «Индустриальный парк “Великий камень”» при заключении ими с Китайско-Белорус- ским совместным закрытым акционерным обществом «Компания по развитию индустриального парка» договоров займа

и(или) кредитных договоров, перечень которых определен Советом Министров Республики Беларусь.

В силу принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нем капитальных строений предметом ипотеки является, как правило, земельный участок вместе

снаходящимися на нем капитальными строениями или незавершенными законсервированными капитальными строениями, кроме случаев, если на это строение (в соответствии

сгражданским процессуальным законодательством) не может быть обращено взыскание по исполнительным документам.

Земельные участки, предоставленные для строительства и (или) обслуживания капитальных строений, находящиеся в частной собственности, или право аренды земельных участков, предоставленных для этих целей, могут быть предметом ипотеки или залога до завершения строительства указанных

279

строений, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь. Капитальные строения или незавершенные законсервированные капитальные строения, временные строения, возведенные на земельных участках, являющихся предметом ипотеки (право аренды которых выступает предметом залога), признаются находящимися в ипотеке или залоге. При этом изменения в договоры об ипотеке или залоге не вносятся.

Залог сохраняет свою силу при переходе земельного участка или права на земельный участок к другому лицу, а также при уступке требования, обеспеченного залогом.

Обращение взыскания на земельный участок или право аренды земельного участка и удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества в случае неисполнения залогодателем обеспеченного ипотекой или залогом обязательства осуществляются в порядке, установленном законом Республики Беларусь «Об ипотеке»:

■по решению суда – с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством;

■на основании нотариально удостоверенного соглашения – с торгов в порядке, установленном ГК.

Особенности проведения публичных торгов (торгов) по реализации земельных участков, выступающих предметом ипотеки, устанавливаются Советом Министров Республики Беларусь с учетом положений законодательных актов (ст. 41 Закона Республики Беларусь «Об ипотеке»).

Кроме указанных видов залога (ипотека и залог права аренды земельных участков) по отношению к земельным участкам возникает особый вид залоговых отношений, связанный с возможностью рассрочки внесения платы за земельные участки, предоставляемые в частную собственность, или платы за право заключения договоров аренды земельных участков.

С момента возникновения у землепользователя права собственности или права аренды на земельный участок, в отношении которого предоставлена рассрочка внесения платы, и до полного исполнения им обязательств по внесению платы за земельный участок этот участок или право аренды на него находятся в залоге у государственного органа, принявшего решение о предоставлении земельного участка или об изменении вида вещного права на земельный участок на право собственности или право аренды.

Права землепользователя на время рассрочки ограничиваются. Отчуждение и (или) последующий залог земельного

280