Природоресурсное право. Учебное пособие

ция (обслуживание) мелиоративных систем и отдельно расположенных гидротехнических сооружений, создание защитных насаждений, проведение гидротехнических, культуртехнических, агролесомелиоративных, противоэрозионных и иных мероприятий, обеспечивающих создание и поддержание оптимальных для сельскохозяйственных растений, лесов и иных насаждений водного, воздушного, теплового и питательного режимов почв, осуществляемых в соответствии с проектной документацией по мелиорации земель.

В зависимости от характера мелиоративных мероприятий мелиорация земель подразделяется на агролесомелиорацию, гидротехническую, культуртехническую и химическую мелиорацию.

Важным направлением охраны земель является закрепление законодательством особенностей охраны отдельных категорий и видов земель: в первую очередь, земель, обла-

дающих особыми природными свойствами, плодородием

ииными качествами, требующими их дополнительной охраны (сельскохозяйственных земель сельскохозяйственного назначения, земель природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения, лесных земель лесного фонда).

На основе земельного законодательства можно выделить два основных направления регулирования охраны перечисленных ценных земель: определение особенностей их предоставления с учетом необходимости сохранения количественных

икачественных характеристик, свойств расположенных на них объектов, а также закрепление прав и обязанностей субъектов, использующих перечисленные земли, по охране и рациональному использованию земель. Помимо этого применительно к землям сельскохозяйственного назначения существенное значение имеют нормы, обеспечивающие предотвращение вредного воздействия сельскохозяйственной деятельности землепользователей на состояние как самих земель, так и вод, растительного и животного мира, иных компонентов природной среды205.

205Шахрай, И.С. Землепользование сельскохозяйственных организаций: эколого-правовой аспект / И.С. Шахрай // Право в современном белорусском обществе. Минск, 2008. Вып. 3. С. 250–263.

291

12.2. Правовое регулирование кадастровой оценки земель, земельных участков

В соответствии с Положением об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 13 октября 2006 г. № 615, земельные участки относятся к объектам гражданских прав, подлежащим оценке. Для определения стоимости земельных участков применяется метод кадастровой оценки, а в предусмотренных случаях – также рыночный метод. Метод кадастровой оценки земель, земельных участков предполагает использование сведений, содержащихся в государственных земельном и градостроительном кадастрах,

и модели оценки.

Согласно ст. 1 КоЗ кадастровая оценка земель, земельных участков представляет собой определение кадастровой стоимости земель, земельных участков на определенную дату для целей, предусмотренных законодательством.

Кадастровая оценка земель, земельных участков проводится по инициативе Госкомитета по имуществу за счет средств республиканского бюджета. Порядок кадастровой оценки регулируется ст. 88 КоЗ и нормативными правовыми актами, принимаемыми Госкомитетом по имуществу (инструкции, утвержденные постановлениями от 29 июня 2015 г. № 27 и № 28).

Основание для проведения кадастровой оценки – договор между Госкомитетом по имуществу и исполнителем работ, в качестве которых могут выступать определенные Госкомитетом по имуществу организации, имеющие право осуществлять оценочную деятельность в соответствии с Положением об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь (в штате которых состоит не менее двух оценщиков, для которых данная организация является основным местом работы). Аттестацию оценщиков по такому виду оценки, как земельные участки и имущественные права на них, осуществляет Госкомитет по имуществу. Исполнитель может заключать с иными организациями по оценке договоры субподряда на проведение кадастровой оценки земель.

Законодательство устанавливает различные правила осуществления кадастровой оценки в зависимости от категории и вида земель:

292

ственных земель, кадастровые стоимости единицы площади сельскохозяйственных земель.

Результаты кадастровой оценки утверждаются:

■Госкомитетом по имуществу – сельскохозяйственных земель;

■исполнительным комитетом в соответствии с его компетенцией – земель населенных пунктов, садоводческих товариществ и дачных кооперативов и иных.

Несмотря на то, что кадастровая оценка является самостоятельным элементом экономического механизма охраны и использования земель, ст. 82 КоЗ относит материалы кадастровой оценки земель и земельных участков к землеустроительной документации.

Информация о кадастровых стоимостях земель и земель-

ных участков – часть государственного земельного кадастра. Она включается в регистр стоимости государственного земельного кадастра, который ведется Национальным кадастро-

вым агентством в соответствии с Инструкцией, утвержденной постановлением Госкомитета по имуществу от 3 июня 2010 г. № 37. В указанный регистр вносятся сведения, полученные при проведении кадастровой оценки земель, земельных участков, а также при уточнении их кадастровых стоимостей с использованием поправочных коэффициентов, учитывающих изменение цен на рынке недвижимости.

Предоставление информации из регистра стоимости осуществляется по стандартным (без взимания платы) и специальным (на договорной основе) запросам. Национальное кадастровое агентство предоставляет информацию по стандартным и специальным запросам, а территориальные организации по государственной регистрации и земельному кадастру – по стандартным запросам. По стандартным запросам из регистра стоимости предоставляются: сведения о кадастровой стоимости земель, земельных участков; сведения о кадастровой стоимости 1 кв. м земель, земельных участков по состоянию на 1 января календарного года для определения налоговой базы земельного налога. Сведения о его кадастровой стоимости земель, земельных участков также могут быть получены на интернет-странице vl.nca.by научно-производственного государственного республиканского унитарного предприятия «Национальное кадастровое агентство» в форме простого информационного сообщения.

294

12.3. Плата за предоставление земельных участков

Статьи 31, 31-1 КоЗ предусматривают, что земельные участки, находящиеся в государственной собственности, предоставляются в частную собственность, собственность иностранных государств, международных организаций, а также в аренду на возмездной основе. Плата взимается:

■за земельные участки, находящиеся в государственной собственности и предоставляемые в частную собственность, собственность иностранных государств, международных организаций;

■право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, за исключением предусмотренных случаев освобождения

от платы.

Стоимость земельных участков, находящихся в государственной собственности и предоставляемых в частную собственность, определяется:

■по результатам аукциона. Определенная на аукционе плата не может быть ниже кадастровой стоимости земельного участка;

■кадастровой стоимости, когда земельные участки предоставляются из государственной в частную собственность граждан Республики Беларусь, негосударственных юридических лиц Республики Беларусь без проведения аукциона, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь;

■льготной стоимости, составляющей определенный процент от кадастровой стоимости земельного участка:

•по цене, равной 70% от кадастровой стоимости, земельные участки вправе приобретать негосударственные юридические лица Республики Беларусь при условии, что эти земельные участки были им предоставлены на праве постоянного пользования или аренды для обслуживания принадлежащих им на праве собственности капитальных строений (зданий, сооружений) до вступления в силу Указа Президента Республики Беларусь от 23 сентября 2011 г. № 431 «О некоторых мерах по совершенствованию отношений в области изъятия, предоставления и использования земельных участков».

295

Данная норма призвана активизировать процесс приобретения юридическими лицами земельных участков в частную собственность;

• граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, вносят плату за земельные участки, предоставляемые в частную собственность для строительства и обслуживания одноквартирных, блокированных жилых домов,

вразмере 20 или 50% от кадастровой стоимости

взависимости от наличия у них в собственности

внастоящее время или ранее жилых домов, квартир, земельных участков (за исключением многодетных семей).

Плата за земельные участки, предоставляемые в частную собственность, не взимается:

■при предоставлении земельных участков для строительства и обслуживания одноквартирных, блокированных жилых домов гражданам Республики Беларусь – членам многодетных семей, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий;

■за равноценные земельные участки, находящиеся в государственной собственности и предоставляемые в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, находившихся в частной собственности. Предоставление равноценного земельного участка в случае изъятия

для государственных нужд предусмотрено ст. 73 КоЗ и рассматривается как гарантия прав землепользователей.

Порядок установления размера платы за земельные участ-

ки, находящиеся в государственной собственности и предоставляемые в собственность иностранных государств, международных организаций, законодательством не определен.

Размер указанной платы определяется в решении Президента Республики Беларусь, которое является основанием для предоставления земельных участков в собственность названным

субъектам.

Размер платы за право заключения договоров аренды земельных участков определяется в следующем порядке:

■на основании кадастровой стоимости земельного участка – если земельный участок, находящийся в государственной собственности, предоставляется в аренду без проведения аукциона в соответствии с п. 6 Указа № 667.

296

Субъекты, которым земельные участки предоставляются в аренду без проведения аукционов, оплачивают право заключения договоров аренды земельных участков по кадастровой стоимости либо освобождаются от внесения указанной платы. Размер платы за право заключения договоров аренды земельных участков устанавливается на основании их кадастровой стоимости с применением коэффициентов, предусмотренных в Приложении 1 к постановлению Совета Министров от 26 марта 2008 г. № 462. В соответствии с п. 2.4. названного постановления устанавливаются понижающие коэффициенты к плате, определенной на основании кадастровой стоимости земельного участка при предоставлении в аренду земельных участков:

•с расположенными на них капитальными строениями (зданиями, сооружениями), подлежащими сносу, – 0,5;

•резидентам свободных экономических зон для строительства и обслуживания объектов недвижимого имущества в этих зонах – 0,1;

■по результатам аукционов – если земельные участки, находящиеся в государственной собственности, предоставляются в аренду по результатам аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, аукциона с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений), по продаже объектов государственной собственности и на право заключения договора аренды земельного участка для обслуживания недвижимого имущества. Определенная по результатам аукциона плата не может быть ниже начальной цены права заключения договоров аренды земельных участков, установленной на основании кадастровой стоимости земельных участков.

Не взимается плата за право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности и предоставляемых в аренду субъектам по перечню, закрепленному в ч. 3 ст. 31-1 КоЗ.

При предоставлении земельных участков в частную собственность или в аренду для строительства и обслуживания капитальных строений (зданий, сооружений), обслуживания приобретенного недвижимого имущества, находившегося в го-

297

сударственной собственности, в том числе по результатам аукционов, местные исполнительные комитеты по заявлению лица, которому предоставляется земельный участок, принимают решение о рассрочке внесения платы за его предоставление. Срок рассрочки не может превышать 5 лет со дня приемки в эксплуатацию в установленном порядке законченного строительством объекта, очереди, пускового комплекса или со дня приобретения недвижимого имущества, находившегося в государственной собственности. При этом до приемки в эксплуатацию лицом, которому предоставляется земельный участок, вносится часть платы в размере, определяемом местным исполнительным комитетом.

При предоставлении земельных участков в частную собственность для иных целей местные исполнительные комитеты имеют право принять решение о предоставлении рассрочки внесения платы (ее части) за земельные участки по обоснованному заявлению гражданина Республики Беларусь, негосударственного юридического лица Республики Беларусь, но не более чем на 2 года.

С момента возникновения права собственности или права аренды на земельный участок, в отношении которого предоставлена рассрочка внесения платы, и до полного исполнения землепользователем обязательств по внесению платы этот участок или право аренды на него находятся в залоге у государственного органа, принявшего решение о предоставлении земельного участка или об изменении вида вещного права на земельный участок на право собственности или право аренды. Отчуждение и (или) последующий залог земельного участка или права аренды на земельный участок, приобретенный с рассрочкой внесения платы (ее части), не допускаются до полного исполнения обязанности по внесению такой платы.

12.4. Плата за пользование земельными участками

Одним из основных принципов земельных отношений является принцип платности землепользования, который получил развитие в ст. 32 КоЗ, гл. 18 Налогового кодекса Республики Беларусь, Указах Президента Республики Беларусь от 1 марта 2010 г. № 101 «О взимании арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности»,

298

и от 31 декабря 2015 г. № 538 «О налогообложении и взимании арендной платы за земельные участки».

Формы платы за пользование земельными участками – земельный налог и арендная плата.

За пользование земельными участками, предоставленными в частную собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное или временное пользование, уплачивается земельный налог. Плательщиками земельного налога являются:

■субъекты, которым предоставлены перечисленные права на землю. Граждане, использующие служебные земельные наделы, признаются плательщиками, если указанные наделы предоставлены им районными исполнительными комитетами из земель запаса и земель лесного фонда с изъятием у лесохозяйственных организаций*;

■физические лица – в отношении земельных участков, которые они приняли по наследству;

■крестьянское (фермерское) хозяйство – за земельные участки, предоставленные физическим лицам для веде-

ния крестьянского (фермерского) хозяйства. Плательщиками земельного налога не признаются бюджет-

ные организации, за исключением случаев сдачи ими в аренду, иное возмездное или безвозмездное пользование капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, машино-мест, расположенных на предоставленных таким организациям земельных участках.

Объектами налогообложения земельным налогом признаются расположенные на территории Республики Беларусь земельные участки:

■находящиеся в собственности, пожизненном наследуемом владении или временном пользовании физических лиц;

■находящиеся в собственности, постоянном или временном пользовании юридических лиц;

■предоставленные во временное пользование и своевременно не возвращенные в соответствии с законодательством, самовольно занятые, используемые не по целевому назначению. При этом применяются ставки земельно-

* Служебные земельные наделы предоставлялись отдельным категориям граждан на период трудовых отношений в соответствии с законодательством, действовавшим до вступления в силу КоЗ 2008 г. Право на ранее предоставленные служебные наделы сохраняется (ст. 59 КоЗ).

299

го налога по фактическому функциональному использованию, увеличенные на коэффициент 10. Однако уплата земельного налога не узаконивает самовольно занятый земельный участок.

Ряд земель, земельных участков, перечисленных в Налоговом кодексе, не признается объектом налогообложения (ч. 2 ст. 193) либо освобождается от уплаты земельного налога (ст. 194).

Налоговая база земельного налога определяется:

■в размере кадастровой стоимости земельного участка (если земельный участок предоставлен для одной цели);

■если земельный участок предоставлен для нескольких целей, в том числе которые соответствуют разным видам функционального использования, – в размере суммы кадастровых стоимостей, установленных исходя из площадей, приходящихся на соответствующее функциональное использование земельного участка;

■на сельскохозяйственные земли сельскохозяйственного назначения при наличии кадастровой оценки – по площади и баллу кадастровой оценки земель;

■соразмерно долям плательщиков в праве на земельный участок (при долевом праве на земельный участок).

Функциональное использование земельных участков (виды оценочных зон) определяется их целевым назначением по приложению 4 к Налоговому кодексу.

Для земель различных категорий и видов устанавливаются различные правила определения размера земельного налога. Так, согласно ст. 196 Налогового кодекса земельный налог на сельскохозяйственные земли сельскохозяйственного назначения (пахотные, залежные, земли под постоянными культурами, луговые) определяется: при наличии кадастровой оценки – по приложению 2, при отсутствии кадастровой оценки – по средним ставкам земельного налога по административным районам (приложение 3 к Налоговому кодексу).

Земельный налог за земли иных категорий рассчитывается по ставкам, установленным приложением 5 с учетом особенностей, предусмотренных ст. 197–201 Налогового кодекса. При определении ставки земельного налога учитывается то, к какой функциональной зоне относится земельный участок и его кадастровая стоимость.

300