1. Внесения.

Пункт 2 ст.8.1 – права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Простая формула (Бевзенко) – есть регистрация, есть право; нет регистрации, нет права.

ВС РФ 305- ЭС15-3617 дело общества Ремонтник

Построил здание, ввел в эксплуатацию. Специально не иду и не регистрирую. Был предъявлен иск по ст. 551 – обязать перерегистрировать. Но перерегистрировать пока нечего – суды отказали. ВС РФ отменил все суд акты, если продавец недобросовестно совершает действия, направленные на избежание регистрации – то мы будем считать, что ПС возникло, поскольку продавец недобросовестно действует.

Регистрационный разрыв.

Есть разрыв между подачей заявления и регистрацией перехода права. У немцев и голландцев возникает ожидаемое право (считается вещным). У нас – не очень понятно, как защититься¹⁹. Бевзенко предлагает считать моментом перехода права момент подачи заявления (т.е. подал документы, и регистратор через несколько дней регистрирует задним числом).

Исключения из принципа внесения

Пункт 2 ст.8.1 – «…если иное не установлено законом.» Право переходит не в момент регистрации, а в другой, указанный в законе.

• ранее возникшее право (до 30.01.1998);

• переход права в порядке наследования;

• реорганизация

  • самая «опасная форма» - выделение (старое ЮЛ сохраняется, кто собственник имущества – непонятно). Пункт 11 ПП ВС/ВАС 10/22 сначала содержал «за исключением выделения», но в итоговую версию эта фраза не попала.

• возникновение права собственности у члена потребительского кооператива на причитающееся ему как пайщику недвижимое имущество (п. 4 ст. 218 ГК РФ);

• переход права собственности на земельный участок при продаже здания, расположенного на земельном участке (ст. 552 ГК РФ);

• приобретение права собственности на недвижимость супругом приобретателя, записанного в реестр;

• приобретение права собственности в силу приобретательной давности;

• возникновение права собственности на земельный участок в силу разграничения прав на землю (ст. 3.1 Вводного закона к Земельному кодексу);

• удержание недвижимой вещи;

• приобретение членом семьи собственника права пользования жилым помещением;

• законная ипотека – теперь не исключение.

Ложные исключения из принципа внесения:

• право хозведения / оперативного управления;

• выкуп арендованного имущества;

• приобретение инвестором права на будущую недвижимую вещь (Закон РСФСР об инвестициях).

Приобретательная давность как исключение из принципа внесения

Не являющееся собственником недвижимости лицо приобретает ПС по давности, если владеет (1) как своим (т.е. не по договору), (2) открыто (не скрывает владение имуществом), (3) непрерывно (перерыв, в течение которого давностный владелец виндицировал имущество не учитывается), (4) в течение определенного срока (пятнадцать лет для недвижимости, пять для всего остального; срок течет после окончания исковой давности по виндикации), (5) добросовестно (лицо не знает и не должно знать об отсутствии оснований возникновения права собственности) – Пленум 10/22.

ПС регистрируется в реестре на основании решения суда.

Реформа вещного права:

• отказ от добросовестности, как обязательного элемента;

• увеличить срок давности для приобретения недвижимости, выбывшей помимо воли до тридцати лет;

• исчислять давность с момента приобретения владения, а не с истечения давности по виндикации.