Тема 10. Фінансова діяльність житлово-експлуатаційного сектору

1. Фінансова діяльність підприємств житлового господарства

2. Фінансова діяльність комунальних транспортних підприємств

3. Необхідність і зміст реформи житлово-комунального господарства в Україні

10.1. Фінансова діяльність підприємств житлового господарства

Підприємствам житлового господарства притаманні певні особли­вості господарського розрахунку та організації фінансів, формування основного й оборотного капіталів, доходів і витрат, здійснення фінансо­вої діяльності, які будуть розглянуті нижче.

Насамперед можна виділити такі найголовніші специфічні моменти в організації фінансів житлово-експлуатаційних підприємств на сучас­ному етапі розвитку економічної системи України.

Перша особливість полягає в тому, що на сьогодні поки що не вда­лось кардинально змінити фінансовий механізм функціонування жит­лового господарства, який сформувався в умовах командно-адміністра­тивної економіки. Упродовж десятків років плата за житло лише част­ково покривала вартість цих послуг і нині в умовах низьких доходів пе­реважної частини населення кардинально змінити тарифну політику та перейти до високих ставок квартирної плати, надходження від якої за­безпечували б високорентабельну роботу вітчизняних житлових під­приємств, не видається можливим.

Невключення до тарифів квартплати сум амортизаційних відраху­вань на повне відновлення (заміщення) об'єктів житлового фонду при­зводить до того, що житлові підприємства продовжують функціонувати

на засадах самоокупності поточних витрат, пов'язаних з утриманням та обслуговуванням житла, та лише частини затрат на його капітальний ремонт. Іншими словами, діючий механізм фінансування підприємств і організацій житлового господарства поки що не забезпечує не тільки розширеного, а й простого відтворення їх основних фондів і виробничо­го циклу, а отже, — повноцінної реалізації принципу господарського розрахунку.

Зміст другої особливості полягає у своєрідності взаємовідносин між суб'єктами господарювання житлового господарства і бюджетом. Так, сьогодні кошти державного та місцевих бюджетів є основним джерелом фінансових ресурсів житлових підприємств, які спрямовуються на нове житлове будівництво та капітальний ремонт державного і комунального житлового фонду. Тому, враховуючи значний дефіцит бюджетних ресур­сів, це призводить до хронічного недофінансування згаданої діяльності.

В умовах функціонування механізму надання населенню безготівко­вих субсидій для відшкодування витрат на оплату житлово-комуналь­них послуг, у тому числі за користування й утримання житла, на фінан­совий стан підприємств житлового господарства значною мірою впли­ває своєчасність і повнота перерахування відповідних бюджетних кош­тів на рахунки цих підприємств. Крім того, кризовий стан галузі спону­кає до звільнення органами місцевого самоврядування житлових під­приємств комунальної форми власності від сплати місцевих податків і зборів до місцевих бюджетів, що певною мірою покращує стан фінансо­вого забезпечення їх господарської діяльності.

Основні засоби житлового господарства — це будівлі, споруди як жит­лового, так і нежитлового призначення (житлові будинки, будівлі коте­лень, господарські споруди та ін.), і відповідне устаткування (обладнан­ня для регулювання й обслуговування внутрішньобудинкових мереж і пристроїв, прибиральні машини тощо). При цьому житлові будинки становлять більше ніж 90 % усіх основних фондів галузі, тобто основою житлового господарства є житловий фонд.

Житловий фонд — сукупність усіх видів і категорій житла — житлових будинків, квартир (частин житлових будинків чи квар­тир), інших приміщень, призначених і придатних для постійного проживання у них, а також для використання у встановленому порядку як службових житлових приміщень та гуртожитків.

До складу житлового фонду не включаються нежилі приміщення в житлових будинках, що призначаються для задоволення торговельних, культурно-побутових та інших непромислових потреб. Забороняється надавати у житлових будинках приміщення для потреб промислового характеру.

Гуртожитки — це спеціально споруджені або переобладнані житлові будинки, призначені для проживання робітників, служ­бовців, аспірантів, докторантів, слухачів, студентів, учнів, а та­кож інших категорій громадян на період виконання роботи або навчання.

Житловий фонд України — цінне національне надбання, створене у результаті поєднання та використання колосальних фінансових, матері­альних ресурсів і праці багатьох поколінь людей, яке становить майже 25 % вартості основних засобів країни10.

Відповідно до Закону України "Про власність" житловий фонд мож­на поділити на складові за формою власності. Відповідна його поелементна класифікація подана на рис. 10.1.

Сьогодні більша частина житлового фонду перебуває у комунальній власності (у віданні місцевих рад), значні частки житлового фонду на­лежать громадянам на правах особистої власності (приватний житло­вий фонд) та міністерствам, державним комітетам, відомствам, підпри­ємствам і організаціям (державний житловий фонд), невелика частка житлових будівель і приміщень перебувають у спільній власності.

Згідно з проектом Житлового кодексу України, затвердженим Вер­ховною Радою, але на який Президентом України накладено вето, жит­ловий фонд класифікується також за функціональним призначенням (рис. 10.2).

Житловий фонд спеціального призначення включає:

• службове житло;

• гуртожитки;

Рис. 10.1. Класифікація житлового фонду України за формою власності

Рис. 10.2. Розподіл житлового фонду України на категорії за функціональним призначенням

• будинки (квартири) маневреного житлового фонду;

• заклади соціального захисту (будинки-інтернати для інвалідів, ветеранів, одиноких громадян похилого віку; спеціальні будинки-інтер­нати для звільнених з місць позбавлення волі; пансіонати для ветеранів війни та праці; спеціалізовані будинки для ветеранів війни та праці, громадян похилого віку та інвалідів та ін.);

• дитячі будинки сімейного типу;

• готелі-притулки;

• житло для тимчасового проживання тощо11.

Відповідно до ст. 14 згаданого проекту Житлового кодексу органи місцевого самоврядування повинні здійснювати такі основні повнова­ження у житловій сфері:

• сприяти розвитку житлового будівництва за рахунок усіх джерел фінансування, забезпечувати комплексний розвиток житлово-кому­нального господарства і розвиток ринку житлово-комунальних послуг і житла;

• здійснювати управління комунальним житловим фондом і житло­вим фондом соціального призначення, організовувати їх належне об­слуговування і ремонт, упорядкування та утримання прибудинкових те­риторій;

• визначати суб'єкта, який надає житлові та комунальні послуги, уживати заходи щодо забезпечення збереження житлового фонду неза­лежно від форми власності;

• встановлювати величину плати за житло, а також норми спожи­вання та якості житлово-комунальних послуг, здійснювати контроль за їх додержанням;

• приймати рішення про переведення житлових приміщень у нежитлові, і навпаки, проведення реконструкції житла, його капітального ре­монту та знесення непридатних для проживання житлових будинків;

• вести облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, приймати рішення про надання їм житла з комунального житлового фонду та житлового фонду соціального призначення;

• сприяти створенню об'єднань співвласників багатоквартирних жит­лових будинків, об'єднань власників житла;

• організовувати продаж квартир, що перебувають у комунальній власності, у тому числі в будинках, збудованих та реконструйованих за рахунок коштів місцевого бюджету;

• створювати за рахунок коштів місцевих бюджетів, інших джерел фінансування фонд житла соціального призначення та здійснювати контроль за використанням соціального житла за призначенням;

• здійснювати облік наявного житлового фонду всіх видів і катего­рій;

• сприяти створенню умов для забезпечення конкуренції підприємств та організацій, що надають послуги з утримання будинків та прибудин­кових територій тощо.

З метою розрахунку експлуатаційних витрат на утримання будинків та витрат на проведення ремонту, що відповідно враховується при ди­ференціації величини квартирної плати, житлові будинки залежно від якості житла та наявного інженерного обладнання поділяються на 6 класів. Наприклад, до першого класу належать особливо капітальні будинки (термін служби 150 років) з кам'яними або цегляними стінами (товщина в 2,5—3,5 цеглини), із залізобетонним чи металевим карка­сом, із залізобетонним перекриттям, висотою приміщень від підлоги до стелі 3,0 метри і вище, з повним складом інженерного обладнання, в яких термін експлуатації не перевищує 50 % терміну служби або вико­нано капітальний ремонт; а до шостого класу належать будівлі зі стінами полегшеної конструкції — збірнощитові, каркасно-засипні, каркасно-камишитові, глинобитні, дерев'яні (рублені чи брущаті) та інші, тер­мін служби яких ЗО—50 років12.

У процесі експлуатації житлові будинки, їх конструктивні компо­ненти та інженерно-технічне устаткування зазнають великого впливу природно-кліматичних умов (різкі коливання температури, вивітрюван­ня, атмосферні опади, осідання ґрунту, розмивання ґрунтовими водами тощо) та діяльності самої людини.

Під фізичним зносом будівлі, її конструктивних елементів та інженерного обладнання розуміють поступову втрату ними своїх початко­вих експлуатаційних кондицій і якостей: зниження міцності, стійкості, тепло- і звукоізольованості, погіршення водо- і повітропроникності, зростання ступеня корозійного ураження і т. ін.

З метою оцінки технічного стану житлового фонду, розробки проект­но-кошторисної документації і визначення витрат на ремонт житлових будинків обчислюється величина фізичного зносу у відносних показни­ках (відсотках) та вартісному (грошовому) вираженні. Для розрахунку фізичного зносу будівель (споруд) використовуються два методи: екс­пертний і за укрупненою оцінкою технічного стану об'єкта.

У житловому господарстві нарахування амортизаційних відрахувань на повну реновацію житлових будівель з метою віднесення їх на експлуатаційні витрати не проводиться, тому вказані норми використовуються виключно для визначення фізичного зносу об'єктів житлового фонду

Аналогічно до будь-яких інших основних засобів, житлові будинки за­знають і морального зносу, який має особливості прояву в житловій сфері. Так, перший вид морального зносу основних фондів, суть якого зводиться до зниження їх первісної (або відновлюваної) вартості внаслі­док створення у результаті науково-технічного прогресу досконаліших і ефективніших за продуктивністю засобів праці, в сучасному житлово­му господарстві практично не проявляється. По-перше, це зумовлено неврегульованістю ринку житла, адже щорічні обсяги будівництва є на­багато меншими, ніж необґрунтовано завищений попит на нього, який значною мірою стимулюється колосальними надходженнями валютних ресурсів від трудової міграції населення України в економічно розви­нуті держави світу. По-друге, внаслідок постійного подорожчання енер­гоносіїв та збільшення рівня реальної заробітної плати зростає вартість будівельних матеріалів, конструкцій та будівельно-монтажних робіт, що зумовлює подорожчання житла як на первинному, так і вторинному ринках.

Моральний знос другого порядку виявляється у невідповідності рані­ше споруджених житлових будинків за своїми об'ємно-планувальними, санітарно-гігієнічними, економічними й естетичними показниками та загальним рівнем благоустрою сучасним експлуатаційним вимогам і зростаючим потребам споживачів.

Формування і відновлення (заміщення) житлового фонду проводять­ся шляхом житлового будівництва, реконструкції та виконання капі­тальних і поточних ремонтних робіт.

Для компенсації часткового фізичного зносу проводиться капіталь­ний і поточний ремонт. Водночас без нового будівництва моральний знос може бути усунений лише частково в результаті здійснення ре­конструкції житлової забудови або ремонтних робіт капітального ха­рактеру.

Реконструкція житлового будинку — це комплекс будівельних ро­біт та організаційно-технічних заходів, спрямованих на поліпшення екс­плуатаційних показників приміщень житлового будинку шляхом їх пере­планування та переобладнання, надбудови, вбудови, прибудови з одно­часним приведенням їх показників у відповідність до нормативно-тех­нічних вимог.

Під капітальним ремонтом будівлі розуміють комплекс ремонтно-будівельних, робіт, який передбачає заміну, відновлювання і модерніза­цію конструкцій та обладнання будівель у зв'язку з їх фізичним зношен­ням, руйнуванням, поліпшення експлуатаційних показників, а також поліпшення планування будівлі та благоустрою території без зміни буді­вельних габаритів об'єкта15.

Розрізняють комплексний та вибірковий капітальний ремонт об'єк­тів житлового фонду.

За допомогою комплексного капітального ремонту, який охоплює будівлю в цілому чи її окремі секції, усувається фізичний і моральний знос, тобто здійснюється одночасне відновлення усіх зношених конструкцій, систем інженерно-технічного обладнання та поліпшується рі­вень благоустрою житлового будинку. Вибірковий капітальний ре­монт передбачає проведення заміни і підсилення окремих конструк­тивних елементів будівлі або її інженерного устаткування, несправність яких негативно впливає на технічний стан суміжних конструкцій і мо­же призвести до їх ушкодження чи повного зруйнування. Завдяки та­кому ремонту усувається виключно фізичний знос.

Джерелами фінансування реконструкції та капітального ремонту жит­лового фонду є доходи від оренди нежитлових приміщень, перевищен­ня доходів над видатками з експлуатації житлового фонду, бюджетні асиг­нування.

Поточним ремонтом об'єкта житлового фонду вважається комплекс ремонтно-будівельних робіт, який передбачає систематичне та своєчас­не підтримання на належному рівні експлуатаційних якостей будівлі, попередження передчасного зносу її конструкцій і систем інженерно-технічного обладнання та усунення в них дрібних пошкоджень і не­справностей.

Поточний ремонт житла поділяється на два види: профілактичний і непередбачений.

Профілактичний поточний ремонт — це систематично здійснювані роботи, для яких наперед плануються час, місце та обсяг їх проведення з урахуванням технічного стану окремих конструктивних компонентів житлових будівель та їх інженерного обладнання.

Непередбачений поточний ремонт передбачає термінове усунення на­слідків різних аварій та виконання незапланованих ремонтних робіт, потреба у здійсненні яких виникла спонтанно у процесі експлуатації або під час проведення поточного профілактичного ремонту і відстро­чення яких не може бути допущене без заподіяння шкоди для збере­ження і нормальної експлуатації житлової будівлі.

Відповідно до п. 19 Порядку формування тарифів на послуги з утри­мання будинків і споруд та прибудинкових територій, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 12 липня 2005 р. № 560, витрати на поточний ремонт конструктивних елементів, інженерних систем і технічних пристроїв будинків та елементів зовнішнього благо­устрою, розташованих на прибудинковій території, є однією зі складо­вих при визначенні величини тарифів (нормативних витрат) на послуги з утриманням будинків і споруд та прибудинкових територій, тобто компенсуються за рахунок оплати користувачів відповідних послуг.

Склад оборотних коштів підприємств і установ житлової сфери до­сить своєрідний і відображає техніко-економічні особливості їх функ­ціонування. Так, на відміну від промисловості, у житловому господар­стві частка оборотних коштів незначна, а у складі оборотних коштів житлово-експлуатаційних підприємств (окрім ремонтно-будівельних ор-ганізацій) немає статей "Сировина, основні матеріали й купівельні на­півфабрикати", "Готова продукція", "Незавершене виробництво". Одна з характерних статей оборотних коштів житлових підприємств — "Роз­рахунки з абонентами" або "Заборгованість абонентів", яка формується за рахунок коштів, що надходять за надані житлово-комунальні послуги.

Отже, перелік нормованих оборотних коштів підприємств з утриман­ня та експлуатації житлового фонду охоплює: матеріали; паливо; запас­ні частини для поточного ремонту й експлуатації житлових будівель та інженерного обладнання; малоцінні та швидкозношувані предмети; витрати майбутніх періодів; розрахунки з квартиронаймачами (непро-строчена заборгованість абонентів). До групи ненормованих належать: кошти на банківських рахунках і в касі підприємства; кошти в розра­хунках з дебіторами (окрім абонентів).

Джерелами формування оборотних коштів підприємств житлового господарства є власні та прирівняні до них кошти (прибуток від фінан­сово-господарської діяльності, невикористані залишки резервів, переви­щення доходів над витратами на експлуатацію житлового фонду, стій­ка кредиторська заборгованість, бюджетні асигнування), а також пози­кові ресурси (короткотермінові кредити банків, надходження від прода­жу облігацій та ін.).

Особливістю фінансування оборотного капіталу житлово-експлуата­ційних організацій є те, що поряд із типовими видами стійкої креди­торської заборгованості (із зарплати та нарахувань на неї, перед бюдже­том і цільовими фондами, резервом на оплату відпусток) для цих цілей використовуються особливі стійкі пасиви — передоплата квартирона­ймачів за надані послуги (авансом внесена квартплата), аванси орендної плати за нежитлові приміщення, аванси орендаторів за цільовими збо­рами на покриття експлуатаційних витрат домогосподарства тощо.

Для розрахунку потреби у виробничих запасах житлових підприєм­ств (матеріалах для поточного ремонту й експлуатації житлового фонду та його інженерно-технічного обладнання) вони поділяються на дві гру­пи. До першої належать основні матеріали і запасні частини для здійс­нення ремонтних робіт, для яких встановлено типові норми витрачання на укрупнену натуральну одиницю виміру (наприклад, на 100 квартир, 1000 кв. м покрівлі, загальної площі і т. ін.).

Визначення оптимального обсягу оборотних коштів, авансованих у названі виробничі запаси, проводиться у два етапи:

• спочатку на підставі типових норм витрачання обчислюються не­обхідні мінімальні запаси за кожним видом матеріалів і запчастин у на­туральних вимірниках;

• на основі обсягу мінімальних запасів та цін на них (з урахуванням транспортно-заготівельних витрат) розраховуються індивідуальні та су­марний нормативи оборотних коштів, авансованих у матеріальні цінно­сті першої групи, у грошовому вираженні.

Усі інші матеріали, що використовуються у процесі експлуатації жит­лового фонду, належать до другої групи. Норматив за ними встанов­люється на рівні середніх фактичних залишків у попередньому періоді (році) за вирахуванням непотрібних і зайвих матеріальних запасів.

Норматив оборотних коштів у розрахунках із квартиронаймачами визначається з урахуванням встановленого терміну внесення плати за користування житлом (квартирної плати). Наприклад, якщо встановле­но, що розрахунковим періодом є календарний місяць і квартирна пла­та вноситься щомісячно не пізніше 20 числа місяця, що настає за розра­хунковим, то норматив за цією статтею оборотних коштів визначається виходячи з 50-денної заборгованості нарахованої квартирної плати16.

Спосіб нормування оборотних коштів на витрати майбутніх періодів (наприклад, на проведення довгострокового капітального ремонту жит­лових будівель та їх інженерного устаткування) на підприємствах жит­лового господарства аналогічний тому, який використовується в про­мисловості. Потребу в оборотних коштах (норматив) за цією статтею визначають за формулою

де Н — норматив оборотних коштів на витрати майбутніх періодів;

Вп — кошти, авансовані у витрати майбутніх періодів на початок за­ планованого періоду (за вирахуванням отриманих банківських кре­ дитів); ::

Вк — витрати майбутніх періодів, передбачені відповідними кошто­рисами у плановому періоді;

Вс — частина витрат майбутніх періодів, що відноситься до собівар­тості продукції в плановому періоді і передбачена кошторисом вироб­ництва або погашається за рахунок інших спеціальних джерел фінансу­вання17.

Планування видатків місцевих бюджетів на утримання житлового господарства має певні особливості. Воно розпочинається з визначення грошових надходжень і доходів цих підприємств, що, як правило, є меншими за видатки. У житловому господарстві визначаються доходи за всіма джерелами надходжень:

• квартирна плата;

• орендна плата за нежитлові приміщення;

• цільові збори за комунальні послуги;

• внески орендаторів на покриття експлуатаційних витрат з утри­мання та обслуговування житлового фонду;

• кошти, які одержують від електроенергетичних підприємств на від­шкодування витрат з обслуговування внутрішньобудинкових мереж електропостачання;

• інші доходи.

Основним джерелом доходів житлово-експлуатаційних підприємств є квартирна плата. При фінансовому плануванні грошових надхо­джень від квартирної плати може використовуватися два методи: укруп­нений і поквартирного розрахунку. При першому способі загальна сума планових надходжень від квартплати розраховується як добуток розмі­ру середньорічної житлової площі і середньої ставки плати за 1 кв. м.

Розмір середньорічної оплачуваної житлової площі (Ж) у плановому році обчислюється за формулою

Ж = П + В + М : 12 - Н • (12 - М) : 12,

деЛ — розмір житлової площі на початок року;

В — розмір житлової площі, яка вводиться в дію;

Н — розмір житлової площі, яка вибуває з експлуатації;

М — кількість місяців функціонування житлової площі за рік, яка обчислюється починаючи з 1 числа місяця, наступного за місяцем її вве­дення в експлуатацію (аналогічний підхід застосовується і при розра­хунку терміну використання житлової площі, що вибуває);

12 — кількість місяців у році.

Розрахунок середньої ставки квартирної плати за 1 кв. м житлової площі (середньорічного тарифу) проводиться шляхом ділення загальної суми отриманої квартирної плати на середньорічний розмір експлуато­ваної житлової площі на основі звітних даних за попередній рік.

Порівняно з укрупненим поквартирний метод розрахунку планових доходів від квартплати є набагато точнішим, але дуже трудомістким. При його застосуванні у планово-фінансових розрахунках необхідно вра­ховувати прогнозовану суму заборгованості споживачів за квартирного платою.

Чинники, які впливають на величину квартплати:

• зміни тарифів згідно з рішеннями уряду та органів місцевого са­моврядування;

• поліпшення умов благоустрою квартир у нових будинках;

• забезпечення будинків ліфтами;

• місцезнаходження та поверховість будинків;

• пільги з плати за житло для окремих категорій громадян.

При визначенні величини тарифів (нормативних витрат, пов'язаних з утриманням і обслуговуванням об'єктів житлового фонду та прилег­лих до них територій) суб'єкти господарювання усіх форм власності, які надають такі послуги, керуються Порядком формування тарифів на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 12 липня 2005 р. № 560.

Відповідно до цього Порядку величина тарифів (загальних норматив­них витрат) на послуги з утримання житлових будівель і прилеглих до них територій визначається за кожним будинком окремо залежно від кількісних показників фактичного надання послуг з урахуванням за­безпечення належного санітарно-гігієнічного, протипожежного, техніч­ного стану будинків і споруд та прибудинкових територій згідно з типо­вим переліком послуг.

Вказаний перелік охоплює такі види послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій:

• прибирання сходових кліток;

• прибирання прибудинкової території;

• вивезення та утилізація твердих побутових і негабаритних відходів;

• прибирання підвалів, технічних поверхів та покрівель;

• технічне обслуговування ліфтів;

• обслуговування систем диспетчеризації;

• технічне обслуговування внутрішньобудинкових систем тепло-, водо­постачання, водовідведення і зливової каналізації;

• дератизація;

• дезінсекція;

• обслуговування димовентиляційних каналів;

• технічне обслуговування систем протипожежної автоматики й димовидалення;

• технічне обслуговування побутових електроплит;

• поточний ремонт конструктивних елементів, інженерних систем і технічних пристроїв будинків та елементів зовнішнього благоустрою, розташованих на прибудинковій території;

• ремонт обладнання спортивних майданчиків;

• ремонт обладнання дитячих майданчиків; .

• ремонт обладнання господарських майданчиків;

• поливання дворів, клумб і газонів;

• підготовка житлових будинків до експлуатації в осінньо-зимовий період;

• прибирання та вивезення снігу;

• експлуатація номерних знаків будинків;

• очищення дворових туалетів та приямків;

• освітлення місць загального користування, підвалів, підкачування води;

• енергопостачання для ліфтів;

• очищення неканалізаційних люків;

• періодична повірка, обслуговування та ремонт (у тому числі демон­таж, транспортування та монтаж після повірки) квартирних засобів об­ліку води та теплової енергії;

• інші прямі витрати.

Розмір тарифу квартирної плати обчислюється як сума попередньо розрахованих його складових — нормативних витрат у розрахунку на 1 кв. м загальної площі квартир житлового будинку за кожним видом перелічених вище послуг. У свою чергу, часткові нормативні витрати на одиницю загальної квартирної площі за кожним окремим видом по­слуг з утримання будинку і прибудинкової території розраховуються за допомогою формул або визначаються у встановленому порядку. У разі зміни величини складових до тарифу квартплати вносяться від­повідні зміни. Такий методичний підхід підвищує прозорість і зменшує вплив суб'єктивних чинників при формуванні підприємствами житло­вого господарства тарифів на послуги з утримання житлового фонду і прибудинкових територій.

Варто зазначити, що практика формування тарифів квартирної пла­ти в Україні сьогодні не повною мірою відповідає принципу соціальної справедливості. Так, на основі описаного вище порядку формування тарифів за кожним окремим житловим будинком за гірше за якістю і спо­живчими властивостями (рівнем комфортабельності) житло, яке від­повідно потребує більших витрат на ремонт конструктивних елементів та обслуговування інженерно-технічного обладнання, необхідно сплачува­ти квартплату за вищими або однаковими ставками, як за кращі жит­лові умови. Крім того, як уже згадувалось раніше, такий порядок не за­безпечує реалізації принципу самофінансування господарської діяль­ності підприємств житлового господарства, бо при визначенні ставок квартирної плати не враховуються витрати на повне відновлення і капі­тальний ремонт житлового фонду, що зумовлено низькою платоспро­можністю населення в умовах трансформаційної економічної системи.

Градація житла за наведеними критеріальними ознаками має здій­снюватись на основі експертних оцінок і узагальнення даних про попит на квартири та особняки на вторинному ринку (при їх купівлі або об­міні), що значною мірою відображають суспільну оцінку якості житла.

Доходи підприємств житлового господарства від нежитлових при­міщень складаються:

• з орендної плати;

• сплати загальних для усіх власників будинків видатків на управ­ління, експлуатацію і поточний ремонт житлового фонду пропорційно зайнятій площі.

Житлово-експлуатаційні організації можуть здавати в оренду нежит-лові приміщення торговим, постачальницько-збутовим, промисловим та іншим підприємствам. Планова сума орендної плати за нежитлові приміщення обчислюється двома способами:

• на основі діючих ставок і середньорічної нежитлової площі, яка здається в оренду;

• шляхом прямого підрахунку за кожним орендованим нежитловим приміщенням (підсумовуванням величини орендної плати, зафіксова­ної у відповідних договорах між підприємством житлового господар­ства та орендарем).

Структура доходів житлового господарства зазнає істотних коливань, пов'язаних зі структурою житлової й орендної площі та її місцезнахо­дженням. Загалом 50—60 % доходів житлових організацій формується за рахунок квартирної плати, орендна плата за нежитлові приміщення перебуває в межах 10—20 % .

Цільові збори житлово-експлуатаційних організацій — це платежі орендарів нежитлових приміщень та квартиронаймачів за центральне опалення та різноманітні комунальні послуги (водо-, тепло-, електропо­стачання, каналізаційне відведення стічних вод, користування колек­тивними телеантенами тощо), які сплачуються понад квартирну й оренд­ну плату, відповідно у випадку, коли розрахунки за вказані послуги з підприємствами комунального обслуговування проводяться через жит­лово-експлуатаційну організацію.

Окрім цільових зборів за опалення і комунальні послуги, орендарі нежитлових приміщень сплачують внески на покриття експлуата­ційних витрат житлового господарства. Обсяг частини загальних для житлової організації витрат на управління, експлуатацію і поточний ремонт житлового фонду, у відшкодуванні якої зобов'язані брати участь орендатори (сума зборів з орендаторів — Зо ), розраховується за допомо­гою формули

З = [(В - В ): Щ + П )] • П ,

де Вз — загальні витрати на експлуатацію житлового фонду за рік, грн;

Вк — річні витрати на капітальний ремонт і реконструкцію житло­вого фонду,грн;

Пж — середньорічна експлуатована житлова площа, кв. м;

Пк — середньорічна орендована нежитлова площа, кв. м.

Розрахована сума витрат, яка підлягає відшкодуванню за рахунок орендарів нежитлових приміщень, розподіляється між ними пропорцій­но до займаної площі, зазначеної в договорах на оренду. Орендарі щомі­сячно сплачують збори на компенсацію експлуатаційних витрат на по­точний рахунок або в касу житлової організації відповідно до встанов­лених термінів.

Згідно з чинним законодавством, витрати на технічне обслуговуван­ня внутрішньобудинкових систем тепло-, водопостачання, водовідведення (від зовнішньої стіни будинку до внутрішньої стіни квартири) і зливової каналізації враховуються підприємствами житлового госпо­дарства при формуванні тарифів (нормативних витрат) на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, тобто включаються до складу і відшкодовуються за рахунок квартирної плати. Витрати на технічне обслуговування внутрішніх газопроводів і газового обладнання житлових будинків у населених пунктах України, яке здій­снюється виключно спеціалізованими підприємствами газопостачання та газифікації

Разом із тим витрати житлово-експлуатаційних організацій на об­слуговування внутріпіньобудинкових мереж електропостачання підля­гають відшкодуванню з боку електроенергетичних підприємств. Тобто, кошти, отримані в порядку такої компенсації, зараховуються до складу доходів підприємств з експлуатації житлового фонду.

Розрахунок вартості витрат на технічне обслуговування внутрішньо-будинкових електромереж та електрообладнання, які підлягають від­шкодуванню шляхом щомісячного перерахування відповідної суми кош­тів на рахунки житлових підприємств, проводиться відповідно до По­рядку проведення розрахунку житлових організацій та підприємств Міненерго за обслуговування внутріпіньобудинкових систем електропо­стачання, затвердженого наказом Державного комітету будівництва, ар­хітектури та житлової політики України від 28 вересня 1999 р. № 235.

До названих витрат, які розраховуються у встановленому порядку, належать:

• витрати на оплату праці електромонтерів і нарахування на неї;

• витрати на матеріали і запасні частини для ремонту;

• витрати на транспортні послуги;

• витрати на спецодяг;

• витрати на інструмент і швидкозношувані предмети;

• витрати на заходи з охорони праці, техніки безпеки та санітарно-гігієнічні потреби;

• податки, збори та обов'язкові платежі до бюджету й цільових фон­дів. Крім того, при визначенні розміру компенсаційних виплат із боку підприємств—постачальників електроенергії до загальної суми перелі­чених вище витрат додаються прибуток і податок на додану вартість. А для зручності планування й аналізу витрат на технічне обслуговування внутрішньобудинкових електромереж та електрообладнання, які під­лягають відшкодуванню житлово-експлуатаційним організаціям, ви­значається тариф на 100 м електромереж без ПДВ (на місяць)24.

До інших доходів підприємств житлового господарства належать:

• орендна плата за житлові приміщення;

• виручка від реалізації майна, макулатури і металобрухту;

• доходи від надання різноманітних послуг населенню і стороннім орга­нізаціям (утримання будинків і прилеглих територій, які перебувають у власності житлово-будівельних кооперативів та належать приватним власникам, ремонт квартир на замовлення населення та ін.);

• вартість оприбуткованих матеріалів від демонтажу нежитлових бу­дівель, які використовуються при поточному ремонті;

• пеня за прострочку квартирної й орендної плати та різні неустойки;

• дотації з місцевих бюджетів та отримані субсидії тощо.

Видатки житлового господарства склада­ються з таких основних укрупнених груп витрат:

• заробітної плати (у межах 20 %);

• нарахувань на заробітну плату (приблизно 8 %);

• плати за технічне обслуговування житлових будинків (10—15 %);

• ремонту житлового фонду (до 10 %);

• витрат на вивезення сміття (у межах 10 %);

• матеріальних витрат (до 5 %);

• оплати електроенергії на освітлення сходових кліток, роботу ліфтів та на власні потреби (у межах 10 %);

• амортизаційних відрахувань на повне відновлення відокремлених нежитлових будинків (3—4 %);

• витрат на утримання будинкового господарства, технічного інвен­тарю та механізоване прибирання (15—17%);

• інших витрат, які становлять до 3 %.

Структура витрат житлового господарства у різних регіонах країни неоднакова, більше того, в різних районах одного міста вона має суттє­ві відмінності. На неї впливають такі чинники, як місцезнаходження району, його територія, наявність місць загальноміського користуван­ня, поверховість будинків, компактність їх розміщення, технічна осна­щеність будинків тощо.