Задачи органов местного самоуправления по реформированию жкх

Поощрение создания класса собственников жилья (ТСЖ)

Разработка и реализация программ ресурсосбережения

Установление экономически обоснованных тарифов на содержание жилищного фонда, водоснабжение, водоотведение, теплоэнергию и др.

Совершенствование местной нормативной базы

Организация службы жилищных субсидий

Содействие созданию конкурентной среды в управлении и эксплуатации жилищного фонда

Реформирование муниципальных предприятий (акционирование)

Создание муниципальных расчетно-кассовых центров для сбора платежей за ЖКУ

Установление нормативов качества отдельных видов ЖКУ, контроль за их соблюдением

Схема 21 Основные задачи органов местного самоуправления по реформированию ЖКХ

Муниципальное управление жилищным фондом

Содержание и ремонт жилищного фонда - потенциально рентабельная и конкурентная сфера деятельности. Между тем во многих муниципальных образованиях все эти работы выполняются муниципальными унитарными предприятиями, подчиненными местной администрации. Она выступает в этом случае как прямой участник хозяйственной деятельности и как местный монополист.

В условиях многообразия форм собственности на жилищный фонд и нежилые помещения все собственники, включая органы местного самоуправления, юридические и физические лица, вправе самостоятельно определять организации для целей управления и обслуживания принадлежащего им жилищного фонда. Coздание конкурентной среды в этой сфере - ключевая задача муниципальной власти. Для этого необходимо разделение функций и формирование договорных отношений между собственником жилья (или уполномоченной им организацией), управляющими компаниями и подрядными эксплуатирующими организациями.

Основным требованием при формировании или выборе управляющей компании должна являться ориентированность на удовлетворение нужд нанимателей и собственников жилья. В роли подрядчиков по техническому обслуживанию, содержанию и ремонту жилищного фонда могут выступать жилищно-эксплуатационные организации (ЖЭО) всех форм собственности и организационно-правовых форм.

Разделение функций заказчика и подрядчика в современных условиях осуществляется на основе создания муниципальных служб заказчика, частных управляющих компаний и товариществ собственников жилья (ТСЖ). Понятие управляющей организации было впервые введено Федеральным законом «О товариществах собственников жилья» и Жилищным Кодексом РФ. Муниципальная служба заказчика как управляющая организация может быть учреждена органом местного самоуправления в форме муниципального учреждения.

Важную роль в системе эксплуатации жилищного фонда играют расчетно-кассовые центры (РКЦ). Это специализированные информационно-вычислительные организации, осуществляющие деятельность по обработке и сбору платежей граждан. Они могут создаваться органами местного самоуправления в форме муниципальных учреждений или хозяйственных обществ.

Участие граждан в управлении жилищным фондом

Важнейшее условие успешного реформирования ЖКК - участие граждан в этом процессе, превращение жителя из пассивного потребителя ЖКУ и жалобщика на их низкий уровень, в полноправного собственника жилищного фонда. Во всем мире основная часть жилищного фонда находится в частной собственности: собственник сам содержит его, оплачивая услуги коммунальных служб. Собственник многоквартирного жилищного фонда сдает квартиры в аренду. Муниципального жилья в зарубежных городах очень мало. Как правило, это жилье невысокого качества для малообеспеченных слоев населения.

Федеральным законом 2003 г. предусмотрено сохранение в муниципальном собственности только жилищного фонда социального назначения для обеспечения жилыми помещениями малоимущих граждан на условиях договора социально го найма. Следовательно, весь остальной муниципальный жилищный фонд сменит собственника.

Одна из важных задач реформирования ЖКК - постепенная передача управления жилыми домами и прилегающими к ним территориями объединениям собственников жилья: ТСЖ, жилищным и жилищно-строительным кооперативам Порядок создания и деятельности ТСЖ определен Федеральным законом «О товариществах собственников жилья». Жилищные и жилищно-строительные кооперативы, основанные на объединении их членами своих имущественных паев, рекомендуется преобразовывать в ТСЖ.

Товарищество собственников жилья - некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации общего недвижимого имущества в кондоминиуме.

Кондоминиум — имущественный комплекс, включающий один или несколько жилых домов с прилегающим земельным участком. Кондоминиум как неделимый имущественный комплекс подлежит государственной регистрации в органах юстиции. Отдельные жилые помещения в кондоминиуме находятся в собственности граждан, юридических лиц, муниципального образования или других собственников, а общее имущество находится в долевой собственности. К общему имуществу в кондоминиуме относятся лестничные клетки, лифтовые шахты, крыши, технические этажи и подвалы, прилегающие земельные участки и другие объекты.

Предметом ведения ТСЖ является распоряжение общим имуществом кондоминиума, а также деятельность по содержанию, сохранению и приращению недвижимости в кондоминиуме. ТСЖ — юридическое лицо, подлежащее государственной регистрации в органах юстиции. Органы местного самоуправления обязаны оказывать поддержку ТСЖ, предоставлять им налоговые и иные льготы, предусмотренные для нанимателей муниципального жилищного фонда. Практика функционирования ТСЖ свидетельствует о существенном улучшении эксплуатации жилищного фонда и снижении затрат на его содержание, появление у членов ТСЖ чувства подлинного хозяина своего и общего имущества. Схемы управления жилищным фондом представлены в таблице 9.

Таблица 9.

Возможные схемы управления жилищным фондом ТСЖ

Схема	Собственник	Управляющая организация (УО)	Эксплуатирующая организация (ЖЭО)
1	ТСЖ	ТСЖ	ТСЖ
2	ТСЖ	ТСЖ	ЖЭО, действующая по договору с ТСЖ
3	ТСЖ	УО, действующая по договору с ТСЖ	ЖЭО, действующая по договору с УО

По первой схеме ТСЖ самостоятельно обслуживает свой жилищный фонд, выступая в роли и собственника, и эксплуатирующей организации; имеет своих сантехников, электриков, дворников и т. и. - управляющей организации в этом случая требуется.

По второй схеме ТСЖ заключает договор на обслуживание своего жилищного фонда с любой муниципальной или частной жилищно-эксплуатацинной организацией, выступая в роли собственника и управляющей организации - заказчика ЖКУ.

По третьей схеме ТСЖ заключает договор на управление своим жилищным фондом с управляющей организацией, выступая только в роли собственника и доверяя управляющей организации выбор эксплуатирующих организаций и заключение договоров.