Определение величины накопленного износа

Физический износ объектов недвижимости определялся методом срока жизни. Оценщики предполагают, что срок экономической жизни здания равен 150 лет. Функциональный износ, вызывается несоответствием объемно-планировочного и/или конструктивного решения сооружения современным стандартам. Функциональный и физический износ делят на устранимый и неустранимый. Функциональный износ принят равным 0%, поскольку Оценщики не располагают данными конструктивно-планировочном решении оцениваемого помещения, а указанная информация не предоставлена в ТЗ.

Внешний износ обусловлен местоположением объекта и сопровождается снижением дохода в случае коммерческого использования. Следствием является снижение продажной цены (потеря стоимости) объекта из-за изменений в рыночном окружении, настолько же изменится и привлекательность объекта в глазах потенциального покупателя. Внешний износ принят равным нулю, в связи с отсутствием существенных изменений, которые могли бы возникнуть в результате действия внешних факторов и повлиять на стоимость недвижимости.

Определение стоимости воспроизводства объекта

Определение рыночной стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода

Объект	Рыночная стоимость, руб.
Общая стоимость воспроизводства зданий, руб.	830 265 485
Стоимость земельного участка, относящегося на объект оценки, руб.	439 695 963
Стоимость объекта недвижимости в рамках затратного подхода, руб.	1 269 961 448

Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке

В результате проведения оценки получены данные, приведенные в нижеследующей таблице.

затратный подход	доходный подход	сравнительный подход
1 269 961 448	1 048 829 165	1 319 170 129

Сравнительный подход основывается на анализе данных о ценах предложения аналогичных объектов и в наи-большей мере отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей. Доходный подход отражает ожидания потенциального инвестора, выражаемые в получении определенного потока доходов от вложений в конкретный объект недвижимости. В сложившихся рыночных условиях, прогнозирование величины рыночной арендной ставки возможно с определенной долей достоверности, в то время как цены продажи в большей мере отражают баланс спроса и предложения на рынке недвижимости. Кроме того, в состав Комплекса входят объекты, не приносящие доход, доля которых составляет около 7% от общего объема площадей, а так же бомбоубежище, исключенное из расчетов. Соответственно, результаты, полученные доходным подходом, в наименьшей степени отражают реальную стоимость оцениваемого Комплекса. Затратный подход основан на принципе замещения и отражает реальные затраты, необходимые для возведения объекта аналогичной полезности, с учетом затрат на приобретение земельного участка и затрат на строительство.

Весомость каждого из примененных методов зависит от качества исходной информации. Чем больше расчетных данных получено из реальных рыночных условий, тем больше соответствие промежуточных результатов и тем больше вес примененного подхода. В данной оценке при применении затратного и доходного подходов были применены расчетные данные, в то время как сравнительный подход полностью базируется на рыночной информации.

С учетом вышеизложенного, Оценщиком было принято решение о распределении удельных весов между подходами: результатам доходного подхода был присвоен удельный вес равный 0,1, результатам сравнительного подхода - 0,6, результатам затратного подхода - 0,3. Итоговая величина рыночной стоимости рассчитывалась как средневзвешенная величина индикаторов рыночной стоимости полученных с применением доходного и сравнительного подходов.

Расчет итоговой рыночной стоимости представлен в следующей таблице.

Подходы к оценке	Весовой коэффициент	Рыночная стоимость, руб. с учетом НДС
затратный подход	0,3	1 279 793 026
сравнительный подход	0,6
доходный подход	0,1

Таким образом, итоговая величина рыночной стоимости земельного участка и зданий ОАО "Хладокомбинат", составляет (округлённо): 1 279 793 026 (ОДИН МИЛЛИАРД ДВЕСТИ СЕМЬДЕСЯТ ДЕВЯТЬ МИЛЛИОНОВ СЕМЬСОТ ДЕВЯНОСТО ТРИ ДВАДЦАТЬ ШЕСТЬ) РУБ. С УЧЕТОМ НДС ИЛИ 1 084 570 361 (ОДИН МИЛЛИАРД ВОСЕМЬДЕСЯТ ЧЕТЫРЕ МИЛЛИОНА ПЯТЬСОТ СЕМЬДЕСЯТ ТЫСЯЧ ТРИСТА ШЕСТЬДЕСЯТ ОДИН) РУБ. БЕЗ УЧЕТА НДС.