Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Функциональное назначение, удаленность от метро и предположительные объемно-планировочные решения не позволяют использовать Объект оценки торговом сегменте коммерческой недвижимости, а юридические ограничения - в жилом. Кроме того, на дату оценки наблюдается дефицит производственно-складских площадей, расположенных в черте города в непосредственной близости от МКАД. Исходя из вышеуказанных критериев анализа наилучшего использования: юридической обоснованности, месторасположения, физического состояния и ситуации, которая сложилась на рынке недвижимости данного типа, Оценщики пришли к выводу, что наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является его текущее использование (административно-производственно-складской комплекс).

Расчёт стоимости комплекса методами сравнительного подхода

В рамках сравнительного подхода расчеты производятся по методу сравнения продаж. В процессе сбора информации по сопоставимым объектам Оценщики не обнаружили информацию о совершенных сделках купли-продажи аналогичных объектов, т.к. информация об условиях продажи и реальной цене сделки, как правило, носит конфиденциальный характер. Поэтому расчет стоимости объектов методом сравнения продаж основывался на ценах предложения с учетом корректировок. Выбор сопоставимых объектов производился на основании данных Internet (www.izrukvruki.ru, www.incom.ru, www.dm-realty.ru., www.realto.ru, www.zdanie.info и др.). В качестве единицы сравнения выбрана цена предложения 1 кв. м общей площади Объекта оценки.

В ходе анализа рынка производственно-складской недвижимости Московского региона, были выбраны три со-поставимых объекта, предложенные к продаже в декабре 2008 г. Характеристики сопоставимых объектов представлены в Табл. 10.3. Все цены приведены с учетом НДС. Правовой статус одинаков по всем сравнимым объектам и соответствует оцениваемому объекту, что не требует введения корректировки на переданные права на Объект. В связи с отсутствием данных о ценах реальных сделок, в расчетах были использованы цены предложения, поэтому корректировок на время продажи, условия продажи и финансирования сделки также не требуется.

Корректировка на дату предложения (рыночные условия). Согласно ТЗ дата оценки Комплекса 01.10.2008г. Объ-екты сравнения выставлены на продажу в декабре 2008 г. По данным бюллетеня "RWAY", цены на производст-венно-складскую недвижимость с сентября по декабрь 2008 упали в среднем на 5-7.

Корректировка на торг. Цены предложения отличаются от цен реальных сделок на вторичном рынке нежилых помещений, которые, как правило, происходят по более низким ценам. На основе данных, предоставленных ведущими риэлтерскими компаниями, в сентябре 2008 г, цены предложений подобного рода недвижимости отличались от цен реальных сделок на уровне 5-10.

Корректировка на масштаб. Масштаб объекта оказывает определенное влияние на удельную стоимость квадратного метра оцениваемой площади. Для производственно-складских комплексов, к которым относится Объект оценки, характерно следующее деление по площади: до 10 000 кв.м, 10 000-25 000 кв.м, более 25 000 кв.м. Корректировка на масштаб объекта была определена методом парных продаж на основании данных о ценах аналогичных объектов, выставленных на продажу в январе 2009, имеющихся в базе Оценочной организации. Она составила:

Масштаб объекта, кв.м.		Размер корректировок, %
До 10 000	Более 25 000	7%
10 000- 25 000		5%

Корректировка на площадь земельного участка. Корректировка на площадь земельного участка была определена на основании анализа рынка и консультаций с риэлторами. Она составила:

Площадь земельного участка, кв.м.		Размер корректировок, %
5 000- 10 000	Более 20 000	5 %
10 000-20 000		3%

Корректировка на удобство подъездных путей. Корректировка на удобство подъездных путей вводится в случаях, когда характеристика по данному параметру оцениваемого и сопоставимых объектов различна. Поправка на удобство подъездных путей рассчитывается по пятибалльной шкале:

5 баллов - обеспечен подъезд автотранспорта к объекту с центральной улицы, имеется парковка большегрузных автомобилей;

4 балла - возможен подъезд легковых и грузовых автомобилей не с центральной улицы, парковка большегруз-ных автомобилей;

3 балла - подъезд автомашин осуществляется по улицам с ограниченным движением автотранспорта, парковка большегрузных автомобилей затруднена;

2 балла - подъезд автомашин затруднен, парковки большегрузных автомобилей нет.

На основании данных о ценах аналогичных объектов, выставленных на продажу в январе 2009, имеющихся в базе ООО "АКЦ "Департамент профессиональной оценки", Оценщики пришел к выводу, что 1 баллу соответствует корректировка 2%.

Корректировка на удаленность от метро: Поправка введена на основании консультаций с риэлторами и составила 5%.

Местоположение		Размер корректировок, %
10-15 м.т.	10 м.п.	5%

Корректировка на техническое состояние (уровень отделки). Была определена на основе данных, размещенных на сайте строительных компаний, а также из бесед с сотрудниками ремонтно-строительных организаций, таких как "Маратон" тел. 964-44-38, "Промстрой 1" тел. 367-56-31, "Маршал" тел. 155-39-59, "Холдинг трейдинг" тел. 119-50-13, "Приоритет" тел. 749-98-05.

Расчёт рыночной стоимости Комплекса в рамках сравнительного подхода

Характеристики	Комплекс	Объект сравнения № 1	Объект сравнения № 2	Объект сравнения № 3
Источник информации		www.realto.ru, 8-916-293-66-06	www.realto.ru, 8-495-363-24-03	www.realto.ru, 8-926-704-41-82
Местоположение	м. Перово	м. Кожуховская	м. Аннино	м. Петровско-Разумовская
Передаваемое право на помещение	право собственности	право собственности	право собственности	право собственности
Стоимость, долл. США		12 500 000	12 355 000	29 000 000
Площадь Комплекса, кв.м.	42 409,10	8 058,70	9 073,00	18 288,00
Площадь земельного участка, кв.м.	59 142,00	13 700,00	16 800,00	12 000,00
Стоимость 1 кв.м площади, долл.США		1 551	1 362	1 586
Тип зданий	ОСЗ	ОСЗ	ОСЗ	ОСЗ
Функциональное назначение	адм.-произв.-скл.	адм.-произв.-скл.	адм.-произв.-скл.	адм.-произв.-скл.
Дата предложения	январь 2008	январь 2008	январь 2008	январь 2008
Транспортная доступность	10 м.т.	10 м.п.	15 м.т.	15 м.т.
Корректировка на дату предложения		7%	7%	7%
Корректировка на торг		-5%	-5%	-5%
Корректировка на местоположение		0%	0%	0%
Корректировка на масштаб		-5%	-5%	-3%
Корректировка на удаленность от метро		-5%	0%	0%
Корректировка на размер земельного участка		-7%	-7%	-7%
Удобство подъездных путей	3	5	3	5
Корректировка на удобство подъездных путей		-4%	0%	-4%
Общая процентная корректировка		-19%	-10%	-12%
Техническое состояние зданий         и сооружений	рабочее состояние	рабочее состояние	рабочее состояние	хорошее состояние
Корректировка на уровень отделки в помещении, долл. США /м2, с НДС		0	0	-200
Стоимость, долл. США /м2	1 226	1 256	1 226	1 196
Стоимость, долл. США	51 993 557
Курс доллара на дату проведения оценки (руб./долл.США):	25,3718
Стоимость Комплекса в рамках сравнительного подхода, руб.	1 319 170 129