Расчет стоимости комплекса методами доходного подхода Обоснование выбора метода доходного подхода и расчет стоимости объекта недвижимости

Принимая во внимание существующие тенденции на рынке коммерческой недвижимости Москвы, можно про-гнозировать плавно изменяющиеся с незначительными темпами потоки дохода от сдачи в аренду объекта оценки, что позволяет применить для расчёта текущей стоимости метод капитализации по расчетным моделям (далее - метод капитализации дохода). <>h2Определение потенциального валового дохода

Расчет потенциального валового дохода осуществляется на основе анализа текущих ставок на рынке аренды для сравнимых объектов (рыночных ставок арендной платы). Исследование арендных ставок помещений проводилось по данным электронных баз газеты "Из рук в руки", "Недвижимость и цены", интернет-сайтов агентств недвижимости и др. Все предложения по арендной ставке включают в себя НДС и операционные расходы. В состав имущественного комплекса входят здания административного и производственно-складского назначения различной площади. Оценщик основывается на допущении, что у Собственника зданий нет необходимости сдавать в аренду здания целиком, а напротив, Собственник имеет возможность сдавать площади в аренду по частям, либо формировать блоки площадей. В этой связи корректировка на масштаб не водится. Поскольку все предложения об аренде размещены в декабре 2008 г., а датой оценки является 1 октября 2008 г., Оценщик применил корректировку на дату предложения. Согласно данным бюллетеня "RWAY", арендные ставки на производственно-складскую недвижимость с сентября 2008 по декабрь 2008 г. упали в среднем на 7-10. Встроенные помещения, входящие в состав производственного здания холодильника, имеют площади от 32 до 34 тыс. кв. м, что позволяет сравнивать их с отдельно стоящими зданиями аналогичного назначения. В этой связи поправка на тип здания не вводилась. В состав Комплекса входит здание столовой. Поскольку Комплекс находится на большой удаленности от метро, в промышленной зоне, использование подобного помещения в качестве торгового менее целесообразно, нежели использование его как офисного. Поскольку Оценщик не располагает данными о структуре площадей указанного здания, то расчеты опираются на предположение, что использование указанного здания в офисном сегменте не потребует дополнительных затрат на переоборудование. Капитальный гараж большой площади может быть использован в качестве склада либо производственного помещения и отнесен Оценщиком к производственно-складскому сегменту недвижимости. На участке 1 распо-ложено бомбоубежище, поскольку Оценщик не располагает о правовой и физической возможности использования бомбоубежища в коммерческих целях, то оно было исключено из дальнейших расчетов. Также из дальнейших расчетов были исключены здания, составляющие инфраструктуру Комплекса: котельная, компрессорный цех, машинные отделения. Т.о. Оценщиком было выделено два типа зданий: производственно-складские и офисные. Величины рыночной арендной ставки и ПВД определялись для каждого из типов зданий. Расчет приведен в таблице ниже.

Характеристики	Объект оценки	Объект сравнения № 1	Объект сравнения № 2	Объект сравнения № 3
Здание производственно-складское
Источник информации		www.realto.ru, 8-926-520-36-10	www.realto.ru, 8-495-363-24-03	www.realto.ru, 8-926-520-36-10
Местоположение	м. Перово	м. Авиамоторная	м. Авиамоторная	м. Авиамоторная
Общая площадь, кв.м	3370,1; 3336,4; 3326,6; 3221,8; 3347,0; 3344,0; 3218,2; 3225,4; 3336,6; 3208,2;1747,9; 983,8; 683,0; 1129,6	2150	1700	400
Назначение	производственно-складское	производственно-складское	производственно-складское	производственно-складское
Ставка арендной платы, долл. США/м2/год, включая НДС и ОР		170	150	215
Корректировка на дату предложения		10%	10%	10%
Корректировка на торг		-5%	-5%	-5%
Корректировка на местоположение		0%	0%	0%
Корректировка на масштаб		0%	0%	0%
Корректировка на удаленность от метро	10 м.п.	10 м.п.	10 м.тр.	10 м.тр.
Корректировка на транспортную доступность		5%	0%	0%
Удобство подъездных путей	4	4	4	4
Корректировка на удобство подъездных путей		0%	0%	0%
Расположение помещения в здании	ОСЗ	ОСЗ	ОСЗ	ОСЗ
Наличие отопления	есть	есть	есть	есть
Корректировка на наличие отопления		0%	0%	0%
Состояние помещений	рабочее состояние	рабочее состояние	рабочее	рабочее
Корректировка на состояние помещений		0%	0%	0%
Общая корректировка		10%	5%	5%
Ставка арендной платы с учётом корректировки, долл. /м2/год, включая НДС и ОР	190	187	158	226
Ставка арендной платы с учётом корректировки, руб./м2/год, включая НДС и ОР	4 821
Здание офисное
Источник информации		www.realto.ru, 8-495-7305228	www.realto.ru, 8-926-0074543	www.realto.ru,+7 495 649-82-53
Местоположение	м. Перово	м. Перово	м. Перово	м. Тимирязевская
Общая площадь кв.м	1119,5; 381	700	1200	8000
Тип помещения	ОСЗ	ОСЗ	ОСЗ	ОСЗ
Назначение	офисное	офисное	офисное	офисное
Ставка арендной платы, долл. США/м2/год, включая НДС и ОР		475	345	315
Корректировка на дату предложения		10%	10%	10%
Корректировка на торг		-5%	-5%	-5%
Корректировка на местоположение		0%	0%	0%
Корректировка на масштаб		0%	0%	0%
Удаленность от метро	10 м.т.	10 м.п.	15 м.п.	15 м.т
Корректировка на удаленность от метро		-5%	-5%	0%
Удобство подъездных путей	3	4	4	4
Корректировка на удобство подъездных путей		-2%	-2%	-2%
Состояние помещений	рабочее состояние	отличное состояние	требует косм. ремонта	отличное состояние
Корректировка на состояние помещений		-10%	5%	-10%
Общая корректировка		-12%	3%	-7%
Ставка арендной платы с учётом корректировки, долл. США/м2/год, включая НДС и ОР	355	418	355	293
Ставка арендной платы с учётом корректировки, руб./м2/год, включая НДС и ОР	9 007

Потенциальный валовой доход (ПВД) оцениваемого объекта определялся как сумма ПВД входящих в его состав зданий, полученной для каждого конкретного здания на его площадь. Следует еще раз отметить, что в состав Комплекса входят здания, не приносящие доход, а создающие инфраструктуру. В этой связи расчет ПВД велся исключительно для доходо-генерирующих зданий, см. табл. ниже.

Здание	Площадь, кв. м.	Ставка аренды, руб./мес	ПВД, руб./год
Здание 1 (офисное)	4 971,00	9 007	44 773 797
Здание 2 (цеха)	32 934,30	4 821	158 776 260
Здание 3 (гараж)	1 747,90	4 821	8 426 626
Здание 4 (склад)	983,80	4 821	4 742 900
Здание 6 (склад)	683,00	4 821	3 292 743
Здание 7 (столовая)	381,00	9 007	3 431 667
Здание 8 (электроцех)	1 129,60	4 821	5 445 802
		Итого	228 889 795,00

Таким образом, ПВД оцениваемого комплекса составляет 228 889 795 руб./ год.

Определение возможных потерь от простоя (недозагрузки) помещения и потерь от недосбора арендной платы

Для оцениваемой недвижимости коэффициент недоиспользования составит 8,3) = 8,3% или в долях 0,083. Таким образом, коэффициент загрузки для помещений составит (Кз) = 1 - 0,083 = 0,917. По сложившейся практике, арендные платежи вносят заранее (авансовыми платежами), в связи с этим, коэффициент сбора платежей (Кс) принимаем равным 1,0.

Определение величины операционных расходов

Не имея точных данных по эксплуатации Объекта оценки, Оценщики приняли эксплуатационные (операционные) расходы на уровне среднерыночных - 1350 руб. за 1 кв. м в год для производственно-складских помещений и 1650 руб./год - для офисных на основании консультаций с риэлторами.

Определение чистого операционного дохода

Чистый операционный доход (остающийся после вычета из действительного валового дохода эксплуатационных расходов) составляет: ЧОД = ДВД - ОР.

Определение коэффициента капитализации

Определение безрисковой ставки

В качестве безрисковой ставки в расчетах используется ставка доходности по облигациям Минфина № 46020 со сроком погашения 06.02.2036 г., составляющая 9,72 % на 25 октября 2008 г. (источник информации- www.rbс.ru).

Определение премии за риск инвестирования в различные объекты недвижимости

Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму - статичные и динамичные.

Расчет премии за риск для офисных и производственно-складских помещений представлен в нижеследующих таблицах.

Вид и наименование риска	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Систематический риск
Ухудшение общей экономической ситуации				1
Увеличение числа конкурирующих объектов			1
Изменение федерального или местного законодательства	1
Несистематический риск
Природные и чрезвычайные антропогенные ситуации	1
Ускоренный износ здания		1
Неполучение арендных платежей		1
Неэффективный менеджмент		1
Криминогенные факторы		1
Финансовые проверки	1
Неправильное оформление договоров аренды		1
Количество наблюдений	3	5	1	1	0	0	0	0	0	0
Взвешенный итог	3	10	3	4	0	0	0	0	0	0
Сумма	20
Количество факторов	10
Средневзвешенное значение балла	2,0
Величина корректировки за риск (1 балл = 1%)	2,0%

Определение премии за низкую ликвидность

Премия за низкую ликвидность, есть корректировка на длительность экспозиции при продаже объектов недвижимости.

На дату проведения оценки корректировка на низкую ликвидность принимается равной 1,62%, что соответствует двум месяцам экспонирования объекта. Определение премии за риск инвестиционного менеджмента

Премию за инвестиционный менеджмент Оценщики определили на уровне 1 %.

Определение нормы возврата капитала

Объект недвижимости имеет конечный (ограниченный) срок экономической жизни (срок, в течение которого эксплуатация объекта является физически возможной и экономически выгодной). Доход, приносимый объектом недвижимости, должен возмещать потерю объектом своей стоимости к концу срока его экономической жизни. Количественно величина дохода, необходимого для такого возмещения, выражается через норму возврата капитала.

Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда): предполагает, что фонд возмещения формируется по ставке процента, равной норме дохода на инвестиции (ставке дисконтирования).

В данной оценке используется метод Хоскольда, который, предполагает, что фонд возмещения формируется по минимальной из возможных ставок - "безрисковой" ставке и, по мнению Оценщика, в наибольшей степени отвечает условиям инвестирования в России .

Расчёт ставки капитализации

Показатель	Значение
Безрисковая ставка	9,720%
Премия за риск	2,000%
Премия за низкую ликвидность	1,620%
Премия за инвестиционный менеджмент	1,000%
Норма возврата	0,006%
Коэффициент капитализации (R)	14,346%