Расчёт рыночной стоимости в рамках доходного подхода

Метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Базовая формула расчета имеет следующий вид: С = ЧОД / R.

Определение рыночной стоимости Объекта оценки при использовании доходного подхода представлено в ни-жеследующей таблице.

Площадь Объекта оценки (S), кв.м.	42 409,10
Потенциальный валовый доход (ПВД), руб./год	228 889 795,00
Коэффициент загрузки помещений (Кз)	0,917
Коэффициент сбора платежей (Кс)	1,00
Действительный валовый доход (ДВД), руб./год	209 891 942,02
Операционные расходы по Объекту оценки (ОР), руб./год	59 426 910,00
Чистый операционный доход (ЧОДоб), руб./год	150 465 032,02
Коэффициент капитализации	14,346%
Стоимость Комплекса по доходному подходу, С, руб.	1 048 829 165

Расчет стоимости комплекса методами затратного подхода

В рамках оценки Объекта использовался метод сравнительной единицы.

Определение стоимости земельного участка

В соответствии со ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием строение, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. В соответствии с "Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков", утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 №568-р, и распоряжением Минимущества РФ от 10.04.2003 № 1102-р при оценке рыночной стоимости земельных участков в рамках сравнительного подхода используются: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, на доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования, элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Определение стоимости права аренды земельного участка методами доходного подхода

При определении стоимости права аренды земельного участка в рамках доходного подхода в техническом предложении применялся метод остатка для земли. Данный метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход. В случае если доход рассчитан от коммерческого использования земельного участка, необходимо из этого дохода вычесть доход не относящихся к земельному участку или из капитализированного дохода вычесть рыночную стоимость активов, не относящихся к земельному участку.

Определение ставки капитализации для земельного участка

В расчетах при определении ставки капитализации для земельного участка Оценщики использовали метод кумулятивного построения.

Расчет ставки капитализации для земельного участка

Безрисковая ставка	9,720%
Премия за риск	2,000%
Премия за низкую ликвидность	1,620%
Премия за инвестиционный  менеджмент	1,000%
Коэффициент капитализации для земельного участка (Rзем)	14,340%

Расчет стоимости права аренды земельного участка методом остатка для земли

Показатель	Значение
Стоимость воспроизводства улучшений (Vв.ул), руб.	830 265 485
Коэффициент капитализации для улучшений (Rул)	14,3460%
Чистый доход, приходящийся на улучшения (ЧОДул), руб.	119 109 886
Чистый доход от единого объекта недвижимости (ЧОДоб), руб.	150 465 032
Чистый доход, приходящийся на земельный участок (ЧОДзем), руб.	31 355 146
Коэффициент капитализации для земельного участка (Rзем)	14,340%
Стоимость права земельного участка, определенная доходным подходом (Vзем1), руб.	218 655 132

Определение стоимости права аренды земельного участка сравнительным подходом

Показатель	Значение
Стоимость единого объекта недвижимости, определенная сравнительным подходом (Vоб.сравнит.), руб.	1 319 170 129
Стоимость воспроизводства улучшений (Vв.ул), руб.	830 265 485
Стоимость земельного участка, определенная сравнительным подходом (Vзем2), руб.	488 904 644

Стоимость земельного участка, полученная доходным подходом значительно ниже стоимости земельного участка, определенного сравнительным подходом. Это связано в частности с тем фактом, что в доходном подходе учитываются доходы, получаемые лишь от сдачи в аренду производственно-складских площадей, в то время как в состав комплекса входят вспомогательные площади и объекты инфраструктуры, например: котельная, компрессорный цех и пр., что в определенной мере понижает достоверность расчетов доходным подходом, в то время как сравнительный подход позволяет учесть указанные факторы. В этой связи при определении итоговой стоимости земельного участка сравнительному подходу был присвоен вес 0,8, а доходному - 0,2. Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка рассчитывалась как средневзвешенная величина индикаторов рыночной стоимости полученных с применением доходного и сравнительного подходов, см. таблицу ниже.

Показатель	Значение	Вес подхода
Стоимость права земельного участка, определенная доходным подходом (Vзем1), руб.	242 861 241	0,2
Стоимость земельного участка, определенная сравнительным подходом (Vзем2), руб.	488 904 644	0,8
Итоговая величина стоимости земельного участка (Vзем), руб.	439 695 963