- •Образец отчета об оценке бизнеса
- •Общая часть Последовательность определения стоимости объекта
- •Основные факты и выводы
- •Задание на оценку Основные положения об оценке объекта
- •Принятые допущения и ограничения
- •Сведения об оценочной организации
- •Стандарты, подходы и методы оценки объекта
- •Перечень использованных при проведении оценки объекта данных
- •Основные макроэкономические показатели рф за 9 месяцев 2008 г
- •Анализ российского рынка мороженого
- •Анализ финансового состояния предприятия Бухгалтерский баланс
- •Оценка ликвидности
- •Анализ финансовой устойчивости
- •Анализ отчётов о прибылях и убытках
- •Анализ рентабельности
- •Заключение из финансового анализа
- •Расчёт стоимости предприятия методами затратного подхода (ч.2.) Незавершённое строительство
- •Отложенные налоговые активы
- •Ндс по приобретённым ценностям
- •Дебиторская задолженность
- •Расчёт стоимости предприятия методами затратного подхода (ч.3.) Задолженность государственных внебюджетных фондов
- •Краткосрочные финансовые вложения
- •Денежные средства
- •Прочие оборотные активы
- •Долгосрочные кредиты и займы
- •Отложенные налоговые обязательства
- •Краткосрочные кредиты и займы
- •Кредиторская задолженность
- •Задолженность участникам (учредителям) по выплате доходов
- •Резервы предстоящих расходов и платежей
- •Расчёт скорректированной стоимости чистых активов
- •Расчёт стоимости предприятия методами доходного подхода (ч.1.)
- •Выбор модели или типа денежного потока
- •Исходные предпосылки для расчета стоимости компании доходным подходом
- •Определение длительности прогнозного периода
- •Определение темпов роста в постпрогнозном периоде
- •Прогноз денежных потоков компании Прогноз выручки
- •Расчёт стоимости предприятия методами доходного подхода (ч.2.) Прогноз капиталовложений и амортизации
- •Прогноз расходов компании
- •Расчёт стоимости предприятия методами доходного подхода (ч.3.) Прогноз платежей по обслуживанию кредитов и займов
- •Прогноз чистой прибыли компании
- •Расчёт стоимости предприятия методами доходного подхода (ч.4.) Прогноз изменений собственного оборотного капитала (сок) и расчет итоговой поправки на недостаток/избыток сок
- •Определение ставки дисконтирования Общие положения
- •Безрисковая норма доходности
- •Коэффициент "бета" для оцениваемой компании
- •Премия за риск вложения в акции американских предприятий (rm- rf)
- •Премия за риск вложения в компанию маленького размера
- •Премия за прочие риски вложения в компанию
- •Итоговое значение ставки дисконтирования на собственный капитал
- •Расчёт стоимости предприятия методами доходного подхода (ч.5.) Расчет wacc
- •Расчет стоимости предприятия в постпрогнозный период
- •Расчет текущей стоимости в прогнозный период
- •Внесение итоговых поправок
- •Расчёт стоимости предприятия методами сравнительного подхода (ч.1.). Методология сравнительного подхода
- •Выбор метода оценки
- •Определение рыночной стоимости предприятия методом сделок Информация о компаниях-аналогах
- •Расчет капитализации компаний
- •Выбор и расчёт мультипликаторов компаний-аналогов
- •Расчёт стоимости предприятия методами сравнительного подхода (ч.2.). Расчёт рыночной стоимости предприятия сравнительным подходом
- •Итоговый расчёт стоимости объекта
- •Согласование результатов подходов
- •Скидка на неконтрольный характер оцениваемого пакета акций
- •Скидка на недостаточную ликвидность
- •Заключительный расчёт
- •Расчёт стоимости земельного участка и зданий Описание имущественного комплекса
- •Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- •Расчёт стоимости комплекса методами сравнительного подхода
- •Расчет стоимости комплекса методами доходного подхода Обоснование выбора метода доходного подхода и расчет стоимости объекта недвижимости
- •Расчёт рыночной стоимости в рамках доходного подхода
- •Расчет стоимости комплекса методами затратного подхода
- •Определение стоимости земельного участка
- •Определение восстановительной стоимости зданий
- •Определение величины накопленного износа
- •Определение стоимости воспроизводства объекта
- •Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке
- •Список литературы
Определение восстановительной стоимости зданий
Расчет восстановительной стоимости зданий производился по сборникам КО-ИНВЕСТ "Промышленные здания", "Складские здания" 2008 г. В качестве расчетной величины восстановительной стоимости зданий, входящих в состав Комплекса, был принят 1 куб. м объема здания. В расчетах Оценщик опирался на данные о строительном объеме зданий, приведенные в ТЗ. Расчет восстановительной стоимости зданий и сооружений представлен в Таблице.
|
Наименование объекта |
Адм. корпус |
здание хол-ка |
Гараж |
Котельная |
Склад №1 |
Склад №2 |
Столовая |
Электроцех |
|
Площадь объекта, кв.м |
1119,5 |
42 083,6/35 629,1 |
1747,9 |
735,2 |
983,8 |
683,0 |
381,0 |
1129,6 |
|
Наименование показателей и поправок |
Здание - аналог |
Здание - аналог |
Здание - аналог |
Здание - аналог |
Здание - аналог |
Здание - аналог |
Здание - аналог |
Здание - аналог |
УПСС "Общественные здания", КО-ИНВЕСТ 2008г. |
УПСС "Промышленные здания", КО-ИНВЕСТ 2008г. |
УПСС "Общественные здания", КО-ИНВЕСТ 2008г. |
УПСС "Промышленные здания", КО-ИНВЕСТ 2008г. |
УПСС "Складские здания", КО-ИНВЕСТ 2008г. |
УПСС "Складские здания", КО-ИНВЕСТ 2008г. |
УПСС "Общественные здания", КО-ИНВЕСТ 2008г. |
УПСС "Промышленные здания", КО-ИНВЕСТ 2008г. |
|
|
Код ОЗ.ОЗ.4.003 |
Код ПЗ.08.272 |
Код ОЗ.9.4.017 |
Код ПЗ.08.272 |
Код СЗ.18.079 |
Код СЗ.18.079 |
Код ОЗ.9.4.017 |
Код ПЗ.16.002 |
|
|
|
Класс конструктивной системы |
КС-1 |
КС-4 |
КС-1 |
КС-4 |
КС-1 |
КС-1 |
КС-1 |
КС-4 |
|
Класс качества |
standart-69 |
Э |
standart-69 |
Э |
Э |
Э |
standart-69 |
Э |
|
Единица измерения |
куб.м |
куб.м |
куб.м |
куб.м |
куб.м |
куб.м |
куб.м |
куб.м |
1 |
Справочный показатель (Сс) |
5 281,80 |
2 721,99 |
3 205,80 |
2 824,75 |
2 287,00 |
2 287,00 |
6 588,70 |
6 547,73 |
2 |
Первая группа поправок, выраженная в тыс. рублей на 1 куб. м здания(+удорожание; - удешевление) |
||||||||
|
Итого по первой группе поправок(∑?C) |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
3 |
Вторая группа поправок, выраженная в виде корректирующих коэффициентов |
||||||||
|
на различие в объёме здания(Ко) |
1,000 |
0,860 |
1,000 |
1,000 |
1,000 |
1,160 |
1,000 |
0,870 |
|
на региональное различие в уровне цен(Крег.-эк.) |
1,065 |
1,141 |
1,065 |
1,141 |
1,065 |
1,065 |
1,065 |
1,141 |
|
на изменение цен после издания справочник(Кинфл.) |
1,236 |
1,236 |
1,236 |
1,236 |
1,236 |
1,236 |
1,236 |
1,236 |
|
Общий корректирующий коэффициент по второй группе поправок(К) |
1,317 |
1,213 |
1,317 |
1,411 |
1,317 |
1,527 |
1,317 |
1,227 |
4 |
Скорректированный показатель стоимости(Ск= (Сс +∑?C)хК) |
6 954 |
3 302 |
4 221 |
3 985 |
3 011 |
3 493 |
8 675 |
8 036 |
|
Коэффициент учёта НДС(Кндс) |
1,18 |
1,18 |
1,18 |
1,18 |
1,18 |
1,18 |
1,18 |
1,18 |
|
Коэффициент учёта прибыли предпринимателя(Кпп) |
1,68 |
1,62 |
1,33 |
1,33 |
1,62 |
1,62 |
1,40 |
1,33 |
|
Стоимость объекта на дату оценки, руб./куб.м |
13 786 |
6 312 |
6 624 |
6 254 |
5 756 |
6 677 |
14 331 |
12 611 |
5 |
Строительный объем здания/площадь строения, куб.м/кв.м |
4 971 |
207 755 |
11 742 |
4 454 |
4 717 |
3 789 |
1 969 |
5 313 |
|
Восстановительная стоимость здания (С), руб. |
68 532 032 |
1 311 433 050 |
77 783 728 |
27 853 291 |
27 152 240 |
25 300 109 |
28 218 381 |
67 003 289 |
|
Физический износ, % |
39% |
49% |
49% |
59% |
57% |
57% |
34% |
59% |
|
Функциональный износ, % |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% |
|
Внешний износ, % |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% |
|
Стоимость воспроизводства объекта, руб. |
41 667 475 |
668 830 856 |
39 669 701 |
11 409 782 |
11 776 875 |
10 973 541 |
18 698 927 |
27 447 130 |