Интенсивность (охват) распределения (зависит от числа посредников на каждом уровне) – эксклюзивная, селективная, интенсивная.

• Эксклюзивное распределение - намеренное ограничение числа участников, реализующих объекты недвижимости (услуги). Наиболее приемлемо при обеспечении стратегий премиального ценообразования – поддержании назначенных цен, высокого качества обслуживания клиентов. Например, крайний случай в условиях жесткой конкуренции – договор девелопера об исключительном эксклюзивном дилерстве с передаче первоклассному риэлтеру права продажи всех своих объектов элитной недвижимости в обмен на отказ оказания услуг его конкурентам. Такое соглашение ограничит активность конкурентов на рынке и позволит достичь необходимого уровня и структуры спроса на объекты девелопера за счет известности риэлтера.

• Интенсивное распределение – вовлечение продавцом объектов недвижимости (услуг) в систему сбыта максимального количества участников, не делая между ними каких-либо принципиальных различий. Целесообразно при реализации стратегии максимального захвата рынка, в т.ч. посредством ценовой конкуренции и (или) за счет снижения показателя удельной рентабельности. В такой ситуации для укрепления рыночных позиций или при существенном увеличении объемов деятельности девелопер должен рассмотреть все возможные варианты расширения текущих каналов сбыта, в т.ч. привлечение дополнительного числа риэлтеров.

• Селективное распределение, при котором право продажи объектов и услуг на рынке недвижимости предоставляется на выборочной основе. Является промежуточным между двумя указанными выше. Может применяться в условиях нейтральных ценовых стратегий для удержания завоеванных рыночных позиций (доли, клиентов, сегментов) за счет отобранных профессиональных посредников, удовлетворяющих критериям квалификации, стандартам качества. Данный способ охвата наиболее характерен для рынков купли-продажи и аренды офисной, торговой, складской недвижимости, а также иного промышленного назначения.

Ширина канала распределения может дифференцироваться в зависимости от стадии жизненного цикла объекта (услуги). Так, в первый период строительства новой, не имеющей аналогов серии жилья бизнес-класса девелопер будет стремиться к ограничению объемов предложения на уровне, максимизирующем цену и прибыль. По мере освоения новых технологий конкурентами, а также увеличения объемов строительства самого девелопера уникальность объектов снижается. Для сохранения завоеванных рыночных позиций продавец будет постепенно расширять каналы сбыта, переходя к селективному, а далее к интенсивному распределению недвижимости, что выразится в соответствующем снижении цены по сценарию ступенчатого премиального ценообразования.

3. Способ продвижения объектов и услуг на рынке – "проталкивание" или "втягивание".

• "Проталкивание" объекта недвижимости (услуг) означает, что продавец (девелопер, застройщик) будет концентрировать усилия на самих посредниках через построение и координацию деятельности сбытовых структур, мотивацию его участников.

• "Втягивание" объекта (услуг) предполагает приоритетность воздействий на конечных клиентов, формирование благоприятного восприятия имиджа, марки, например, через прямые рекламные обращения "спрашивать в агентствах недвижимости города", которые заинтересуют покупателей и риэлтеров, "втягивая" недвижимость девелопера в сбытовой канал.

• Смешанное решение сочетает оба подхода при оптимальном соотношении сбытовых затрат – финансовых, временных, трудовых, материальных и др.

4. Принципы и механизмы управления сбытовыми структурами – на конкурентной или изолированной основе.

Вопросы для самоконтроля:

1. В чем заключается управление недвижимостью?

2. В каких аспектах осуществляется деятельность по управлению недвижимостью?

3. Каковы цели и задачи управления недвижимостью?

4. Какие функции выполняют управляющие компании?

5. Какие стадии включает трастовый цикл?

6. Что включает концепция управления недвижимостью?

7. Из предложенных вариантов выбрать правильный ответ:

1). Инвестиционная недвижимость – это…

1. Недвижимость, используемая собственником для удовлетворения личных потребностей.

2. Самостоятельный актив предприятия, используемый для получения дополнительного дохода в виде арендной платы и прироста стоимости.

3. Земельные участки, участки недр, многолетние насаждения.

4. Основные фонды предприятия, используемые для обеспечения хозяйственной деятельности.

2). Операционная недвижимость – это…

1. Самостоятельный актив предприятия, используемый для получения дохода от его перепродажи.

2. Недвижимость, используемая собственником для проживания.

3. Составная часть реальных активов предприятия, используемая для ведения определенной деятельности (производственной, административной, учебной и т.п.).

4. Земельный участок, воздушное пространство над ним и природные ресурсы, находящиеся под ним.

3). Одним из методов управления операционной недвижимостью является:

1. Привлечение арендаторов, заключение договоров аренды.

2. Анализ качества работ по содержанию объекта недвижимости и оказанию услуг арендаторам.

3. Внутренняя аренда помещений.

4. Повышение коэффициента загрузки помещений.

4). Одним из методов управления инвестиционной недвижимостью является:

1. Экспертиза объекта недвижимости, его окружения и определение возможностей его наилучшего использования с учетом его состояния и прогноза развития рынка.

2. Заключение соглашения об оказании услуг между предприятием как целым и отдельными его подразделениями.

3. Аудит объекта недвижимости.

4. Внутренняя аренда.

Вопросы для самостоятельного изучения:

1. Деятельность управляющих компаний на рынке недвижимости.

2. Управление технической эксплуатацией и обслуживанием объектов недвижимости.

3. Управление денежными потоками в процессе использования объекта недвижимости.

4. Пути снижения издержек на содержание и эксплуатацию недвижимости.

5. Виды услуг, предоставляемых арендаторам.

6. Особенности управления офисными и торговыми объектами.

7. Управление жилой недвижимостью.

7. Девелопмент как вид предпринимательской

деятельности на рынке недвижимости

7.1. Понятие и сущность девелопмента

Выделение девелопмента как особой профессиональной деятельности является одним из наиболее ярких проявлений специализации на рынке недвижимости и строительства. Термины "девелопмент" и "девелопер" относительно новые для российской экономики, в то время как в странах с развитыми рынками недвижимости девелопер является одной из ведущих фигур на рынке.

Понятие "девелопмент" имеет два взаимосвязанных значения:

1. Как материальный процесс:

Девелопмент - это выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности земли, над или под землей или осуществление каких-либо материальных изменений в использовании зданий и участков земли. Определение через эти операции является исключительным для определения понятия девелопмента, не включающего работы по улучшению внутреннего интерьера, не изменяющие внешний вид здания [9].

2. Девелопмент как профессиональная деятельность, связанная с организацией и управлением инвестиционным проектом в сфере недвижимости.

Развитие недвижимости понимается как целенаправленное изменение, в результате которого объект приобретает качественно новые свойства и характеристики.

Как качественное преобразование недвижимости девелопмент представляет собой единство физических, экономических и правовых процессов (аспектов):

• Любое развитие недвижимости связано с физическими изменениями, которые обеспечивают появление у объекта новых потребительских качеств, соответствующих изменяющимся потребностям общества. Изменения могут быть как кардинальными (преобразование незастроенного участка земли в участок со зданием), так и не очень заметными внешне (перевод из одного функционального использования в другое, например, из жилого фонда в нежилой). Физические изменения являются обязательным признаком девелопмента, необходимым условием для повышения экономического эффекта от использования объекта.

• Экономический аспект девелопмента реализуется в повышении ценности объекта вследствие произведенных физических изменений. При этом рост ценности объекта обеспечивается не любыми физическими преобразованиями, а такими, которые соответствуют требованиям рынка. Таким образом, прирост ценности объекта обеспечивается, в первую очередь, не тогда, когда осуществляется строительство, а тогда, когда выбирается проект девелопмента.

• Правовой аспект девелопмента связан с юридическим оформлением произведенных изменений, появления качественно нового объекта. Регистрация вновь созданного объекта и прав на него является принципиально важным моментом, т.к. только после этого можно говорить о завершении процесса девелопмента.

Цель девелопмента – получение дохода за счет создания объектов, удовлетворяющих потребности покупателей (арендаторов).

Участники процесса девелопмента:

• Собственник объекта развития (объекта недвижимости – незастроенного земельного участка, существующего здания и др.).

• Девелопер - физическое или юридическое лицо, взявшее на себя ответственность за руководство и обеспечение проекта девелопмента.

• Государственные органы, регулирующие отношения в сфере развития недвижимости, проектирования, строительства и эксплуатации недвижимости.

• Инвесторы, обеспечивающие финансирование проекта девелопмента (банки, негосударственные инвестиционные фонды и др.).

• Подрядчики – проектные и строительные организации, обеспечивающие проектирование, выполнение строительных и пусконаладочных работ.

• Профессиональные советники – инжиниринговые компании, консультанты по планированию, экономике, налогам и бухучету, архитектуре и строительству, сметчики, агенты по недвижимости, оценщики, специалисты по отдельным секторам рынка недвижимости и др.

• Объекты воздействия (оппоненты) - те, кто может повлиять на скорость исполнения работ и даже в целом на результаты проекта: собственники соседних объектов, различные общественные организации (защитники окружающей среды, активисты охраны памятников и т.п.).

• Потребители - покупатели, арендаторы и пр.

Девелопер является ключевой фигурой процесса девелопмента и выполняет следующие функции:

• Выбор экономически эффективного проекта.

• Получение всех необходимых разрешений на его реализацию от органов власти.

• Определение условий привлечения инвестиций, разработка механизмов и форм их возврата, поиск и привлечение инвесторов.

• Отбор подрядчиков (проектных и строительно-монтажных организаций), финансирование их деятельности, контроль за их работой.

• Реализация созданного объекта или передача его в эксплуатацию, возврат средств инвесторов.

Таким образом, содержание деятельности девелопера состоит не в осуществлении материальных изменений в объектах недвижимости, а в их организации. Девелопер привлекает других участников девелопмента, координирует их деятельность, принимает на себя все основные риски проекта. От девелопера требуется принятие взвешенных, экономически обоснованных, наиболее эффективных решений на каждом из этапов реализации проекта с учетом потребностей рынка, интересов собственников, инвесторов, подрядчиков и других участников девелопмента.

Важнейшие аспекты деятельности девелопера:

• Девелопер должен хорошо знать состояние и перспективы развития региона, т.к. только такое знание позволяет выбрать именно тот проект, который будет востребован. Принципиальное значение имеет грамотный выбор местоположения объекта в зависимости от его назначения.

• Одной из основных задач девелопера является организация финансирования проекта, поэтому девелопер должен тщательно проработать такие вопросы, как возможные источники финансирования (кредиты банков, средства инвестиционных и пенсионных фондов, частных инвесторов, будущих пользователей и др.), инструменты привлечения финансовых ресурсов (кредитные соглашения, инвестиционные договоры, договоры долевого участия, выпуск ценных бумаг и др.), варианты возврата привлеченных и заемных ресурсов (предоставление доли в собственности на объект, возврат средств и дохода по ним в денежной форме и др.).

• Управление рисками при реализации проекта. Принимая на себя основную часть рисков, девелопер должен просчитать вероятность их наступления, принять возможные меры для их минимизации, предусмотреть варианты действий при появлении рисков.

Выделяют три разновидности девелоперов:

1. Девелоперы-инвесторы, вкладывающие значительную часть средств в собственные проекты.

2. Девелоперы, инвестирующие только небольшую долю (порядка 10%) стоимости проекта – смешанный девелопмент.

3. Fee-девелоперы прорабатывают и развивают проект без собственных финансовых вложений – чистый девелопмент.

Особенности инвестиционных проектов в сфере развития недвижимости

Проекты девелопмента являются разновидностью инвестиционных проектов. Инвестиционный проект – система взаимосвязанных мероприятий, направленная на создание активов с долгосрочным характером их использования с целью последующего возврата вложенных средств (инвестиций) и получения дохода.

Проекты девелопмента обладают рядом особенностей, отличающих их от других инвестиционных проектов и усложняющих процесс их реализации:

• Высокая капиталоемкость проекта, требующая привлечения внешних источников финансирования.

• Долгосрочность инвестиционного цикла, что, в свою очередь, определяет длительный срок окупаемости инвестиций и повышает вероятность рисков, связанных с негативными изменениями в экономике и на рынке недвижимости.

• Инновационный характер проектов, в результате реализации которых на рынке появляется объект с новыми качественными характеристиками, что требует от девелопера проведения тщательного анализа текущего и потенциального спроса.

• Сложность организации и реализации проекта, необходимость привлечения множества различных специалистов, каждый из которых может являться причиной возникновения рисков на различных этапах девелопмента, что усложняет процесс управления рисками проекта.

• Высокий уровень государственного контроля, так как реализация проектов девелопмента затрагивает интересы многих хозяйствующих субъектов и населения путем изменения условий протекания экономических и социальных процессов на территории (в регионе).

7.2. Этапы процесса девелопмента

В общем виде процесс девелопмента сводится к трем основным фазам – концептуальной, организационно-проектной и строительной и включает следующие этапы [10]:

1-й этап. Инициирование проекта девелопмента.

В качестве инициатора проекта может выступить:

• Собственник объекта, заинтересованный в повышении его ценности за счет качественного преобразования.

• Инвестор, ведущий поиск наиболее выгодного вложения средств.

• Девелопер, ищущий сферу для приложения своего капитала и профессиональной активности.

Сама инициатива при этом является следствием наличия определенного инвестиционного замысла (идеи) проекта, возникающего на основе знаний долгосрочных тенденций экономического развития (перспектив развития того или иного региона, динамики численности населения и т.д.), рынка недвижимости, наиболее перспективных направлений его развития, потенциального спроса на жилую, коммерческую и индустриальную недвижимость, уровня конкуренции на рынке и т.д.

2-й этап. Оценка инициативы.

Инициатива, прежде чем она найдет свое продолжение в практических действиях по реализации проекта, подлежит предварительной оценке, которая включает определение физической осуществимости, наличия правовых и финансовых условий для реализации проекта и с учетом этих возможностей и ограничений - возможной эффективности проекта.

Оценка инициативы имеет два основных аспекта:

1. Оценка состояния и перспектив развития рынка (анализ возможностей рынка).

2. Оценка местоположения потенциального объекта (анализ потенциала местоположения).

Эти два аспекта органически связаны друг с другом, поскольку оценка потенциала местоположения во многом опирается на анализ рынка, однако логически они могут рассматриваться как относительно обособленные этапы оценки инициативы.

Затраты на эти этапы оцениваются в 1-3% от общей величины затрат по проекту в зависимости от его масштаба, но вместе с тем влияние принимаемых на этих этапах решений может быть очень существенно, т.к. именно здесь возможность воздействия на направления использования финансовых ресурсов максимальна.

3-й этап. Обеспечение правовых возможностей для реализации проекта и проработка схем финансирования.

Признание проекта экономически целесообразным является основанием для начала практических действий по его реализации, прежде всего по созданию правовых условий, призванных придать легитимность процессу развития и создать систему юридических гарантий для участников проекта. Этап включает:

• Приобретение прав на объект развития: приобретение земельного участка, заключение соглашения с собственником участка, заключение соглашения с государственными или муниципальными органами.

• Проработка и предварительный выбор схемы финансирования проекта: осуществляется исходя из концептуальных характеристик проекта - типа создаваемого объекта (жилая недвижимость, коммерческая и др.) и разновидности объекта (например, элитное, высококачественное, стандартное жилье), а также наличия на рынке потенциальных инвесторов, существующих схем финансирования и т.п. Возможны следующие варианты: по схемам и условиям краткосрочного или долгосрочного кредитования, за счет выпуска ценных бумаг, собственных средств, средств бюджета и т.д.

4-й этап. Разработка технико-экономического обоснования и проектирование.

При выдаче задания на проектирование проектной организации должны быть предоставлены исходные материалы и документы, включающие обоснование инвестиций, согласование органами местной власти места размещения объекта, технические условия на подсоединение объекта к инженерным сетям и коммуникациям и т.д.

Необходимым условием разработки проекта является подготовка развернутого ТЭО проекта, в котором уточняется предварительная экономическая оценка проекта, производится предварительная проработка инженерно-конструкторских, объемно-планировочных, технологических и строительных решений, сравнение альтернативных вариантов, обоснование выбора конкретного способа осуществления проекта, финансовый анализ, план реализации проекта.

Примерный состав ТЭО:

1. Предпосылки и основная идея проекта.

2. Анализ рынка и стратегия маркетинга.

3. Обеспеченность ресурсами.

4. Место размещения объекта, строительный участок и окружающая среда.

5. Проектирование и технология.

6. Организация предприятия и накладные расходы.

7. Трудовые ресурсы.

8. Планирование процесса реализации проекта.

9. Финансовый анализ и оценка инвестиций.

10. Резюме – краткое изложение ТЭО.

Проект должен удовлетворять не только градостроительным и строительным нормам, но и требованиям рынка, поэтому проектные решения должны отвечать ожиданиям потенциального потребителя по архитектурно-планировочным решениям, используемым материалам, его финансовым возможностям.

Расходы по этапу оцениваются в пределах 6-10% общих затрат по проекту.

5-й этап. Согласование проекта с органами государственного контроля и регулирования.

Процедура согласования предусматривает проведение государственной экспертизы проекта до его утверждения заказчиком. При подготовке экспертного заключения учитываются требования организаций, осуществляющих санитарный, пожарный, экологический, градостроительный и другие виды контроля. Получение положительного экспертного заключения является основанием для утверждения проектной документации и получения разрешения на производство строительно-монтажных работ.

6-й этап. Создание системы договорных обязательств между участниками реализации проекта.

Система договорных обязательств должна охватывать всех участников проекта и регулировать финансирование проекта, выполнение подрядных работ, реализацию созданного объекта. При этом заключаются договора по участию в финансировании проекта, проводятся торги и заключаются контракты с подрядными организациями, при необходимости привлекаются агенты по продаже недвижимости.

Формирование системы договорных отношений – одно из важнейших условий для успешного осуществления проекта. Задача девелопера состоит в том, чтобы уже на этой стадии максимально обеспечить проект финансовыми ресурсами на всех этапах строительства, привлечь наиболее квалифицированных и ответственных подрядчиков, предусмотреть основные направления продвижения проекта на рынок и обеспечить их договорными отношениями.

7-й этап. Реализация проекта развития.

Задача девелопера заключается в том, чтобы обеспечить выполнение работ с требуемыми скоростью, качеством и затратами. В процессе внедрения проекта должны быть увязаны финансирование работ, их выполнение, обеспечение материальными ресурсами.

Результатом этапа строительства является новый объект недвижимости, факт создания которого должен быть подтвержден актом о приемке объекта в эксплуатацию, на основании которого может быть зарегистрировано право собственности.

Расходы по этапу – 60-70% общей стоимости проекта.

8-й этап. Распоряжение результатами проекта:

• Оформление права собственности.

• Передача объекта в доверительное управление.

• Сдача в аренду.

• Продажа.

• Расчеты с инвесторами.

7.3. Виды эффективности проектов девелопмента

Эффективность проектов девелопмента может быть оценена с разных точек зрения:

• С позиций девелопера и инвесторов – коммерческая эффективность.

• С точки зрения влияния на экономическое развитие в целом –народнохозяйственная эффективность.

• С точки зрения интересов бюджета – бюджетная эффективность.

• С позиций влияния на условия жизнедеятельности – социальная эффективность.

Коммерческая эффективность проектов девелопмента определяется соотношением затрат и результатов, обеспечением требуемой нормы доходности.

Народнохозяйственная эффективность проявляется в том положительном влиянии, которое оказывает развитие недвижимости на экономические процессы и которое может иметь стоимостное измерение. Может проявляться в двух аспектах:

• Территориальный (микроэкономический) аспект состоит в том, что развитие недвижимости ведет к качественному изменению не только самих объектов недвижимости, но и их окружения. Эффективность определяется увеличением рыночной стоимости и доходности расположенной на данной территории недвижимости, ростом налоговых и иных поступлений в бюджет, улучшением благосостояния населения территории и города в целом (появление новых рабочих мест, развитие объектов социальной инфраструктуры, благоустройство территории и т.д.).

• Отраслевой (макроэкономический) аспект определяется высоким мультиплицирующим эффектом деловой активности в сфере недвижимости, т.к. инвестиции в недвижимость ведут к росту активности в целом ряде смежных отраслей экономики – в производстве строительных материалов, строительной техники, ЖКХ, производстве потребительских товаров длительного пользования и т.п., что в конечном счете обеспечивает прирост ВНП и занятость в стране.

Бюджетная эффективность также имеет два аспекта:

• Прямой бюджетный эффект проявляется в тех платежах и налогах, которые непосредственно возникают в процессе реализации проектов девелопмента: платежи за право застройки, арендная плата за земельные участки, налоги на прибыль застройщиков и инвесторов, налоги с заработной платы работников, занятых в процессе реализации проектов.

• Косвенный бюджетный эффект – это те доходы или бюджетная экономия, которые получает бюджет в процессе функционирования созданного объекта недвижимости: налоги с прибыли предприятий, налоги с имущества, земельный налог и пр., а также экономия в связи с повышением занятости населения, ростом его доходов и т.п.

Социальная эффективность девелопмента проявляется в улучшении среды проживания и жизнедеятельности, увеличении доходов, повышении качества жизни населения.

Наряду с положительным влиянием проектов девелопмента на экономические и социальные процессы реализация этих проектов может быть связана и с негативными внешними эффектами, как временными (неудобства, возникающие в связи с проведение строительных работ), так и постоянными (снижение качества среды проживания под влиянием чрезмерной плотности застройки, ухудшения экологической обстановки и т.п.).

7.4. Экспертиза проекта девелопмента

В процессе оценки проекта выделяются две стадии:

• Оценка возможностей и целесообразности реализации проекта (качественная экспертиза).

• Расчет экономических показателей, характеризующих проект (количественная оценка).

Под экспертизой проекта понимается оценка предполагаемого к реализации проекта с точки зрения его физической осуществимости, правовой допустимости, финансовой целесообразности и доступности и экономической эффективности.

Оценка физической осуществимости проекта предполагает выяснение наличия физических возможностей для реализации проекта с учетом местоположения объекта недвижимости, его пространственных параметров, состояния инфраструктуры, технологических характеристик, имеющихся строительных возможностей (материалов, технологий, мощностей) и влияния этих условий на параметры проекта, затраты, сроки реализации.

Оценка правовых возможностей реализации проекта включает в себя определение возможностей достижения соглашения с собственником земли об условиях ее вовлечения в процесс девелопмента, соответствия характера предполагаемого проекта существующим правилам землепользования (например, требованиям зонального регламента); согласование проекта органами государственного управления и контроля, получение разрешения на производство работ; разрешение правовых вопросов в отношениях с представителями инфраструктуры (дорожниками, осветителями и т.п.), перспективы юридических споров с оппонентами.

Оценка финансовой целесообразности и осуществимости проекта предполагает определение потенциальной выручки от реализации проекта, возможного уровня доходности проекта, периодов поступления и оттока денежных средств и на этой основе достаточности и целесообразности вложения собственных средств в проект; возможностей привлечения внешних источников финансирования проекта (наличия заинтересованных инвесторов с учетом требуемой ими нормы доходности); соотношения различных источников финансирования по мере реализации проекта.

Экспертиза физических, правовых и финансовых аспектов проекта производится в сравнении с альтернативными вариантами – иными возможностями использования земельного участка или местами реализации задуманного проекта.

Особое значение при экспертизе и отборе проектов в силу специфики недвижимости придается анализу местоположения проекта. В отличие от большинства инвестиционных проектов, для которых местоположение – это главным образом фактор издержек, для проектов девелопмента – это фактор, который влияет на издержки, но что еще важнее – на доходы, которые может привести создаваемый объект.

Различают географическое и экономическое местоположение объекта. Географическое местоположение – это привязанность объекта к определенным топографическим характеристикам. Экономическое местоположение - это расположение объекта относительно факторов, которые могут повлиять на выгоды и издержки, а потому влияют на его ценность и стоимость.

Удачное местоположение – фактор повышения стоимости объекта. Поиск подходящего места в процессе девелопмента подразумевает знание географических особенностей, градостроительных требований, социальных, политических и финансовых проблем пространства, окружающего этот участок.

Практически местоположение оказывает влияние на две характеристики, в которых в итоге и реализуются предпочтения потребителей:

• Количество потенциальных приобретателей недвижимости

• Цена, которую приобретатель готов заплатить за объект

Анализ местоположения осуществляется с учетом влияния местоположения:

• на ценность создаваемого объекта с точки зрения его потребителя;

• на издержки создания объекта;

• на эксплуатационные издержки.

Приступая к реализации проекта, девелопер должен оценить, какие характеристики местоположения существенно влияют на перспективы доходности проекта и насколько предполагаемое местоположение соответствует им.

Факторы местоположения, влияющие на доходность коммерческой недвижимости (на примере торговой недвижимости):

• доступность: соответствие проекта ландшафту, транспортные сети, доступные покупателям, достаточный пешеходный поток ("проходимость");

• конкуренция: текущий уровень обеспечения торговыми площадями, прямые конкуренты, доля покупателей, которую можно отобрать у конкурентов;

• потенциал: численность населения, отношение местных властей к развитию торгового проекта, наличие других проектов, "зона притяжения" (территория, население которой полностью или частично полагается на магазин, чтобы с его помощью удовлетворить свои потребности в тех или иных товарах);

• наличие рабочих мест, структура занятости и их перспективы: принадлежность занятых к определенным социальным группам по уровню доходов, роду занятий, половозрастным признакам.

Местоположение оказывает влияние и на издержки по созданию объектов. Наиболее часто это связано с дополнительными затратами, которые возникают со строительством объектов в новых районах застройки, где отсутствуют необходимые инженерные сооружения и коммуникации. Увеличение издержек может быть связано также с высокой плотностью застройки в районе расположения объекта, что может сделать сложным использование техники, организацию подъездов к строительной площадке, складирование строительных материалов и пр.

Следует обратить внимание на то, что на выбор местоположения, безусловно, оказывают влияние и нормативные требования, прежде всего к жилой застройке: необходимость соблюдать требования по расстоянию между жилой застройкой и промышленными предприятиями, ориентации объекта в соответствии с розой ветров.

Местоположение – не единственная характеристика земельного участка, существенная для реализации проекта. Важное значение имеют:

• правовые аспекты (передаваемый состав прав, имеющиеся ограничения и обременения);

• технические характеристики (уровень инженерной подготовки, возможности для электро-, водо-, газоснабжения, канализации, телефонизации, подъезды и пр.);

• наличие каких-либо строений;

• экологические характеристики и многое другое.

Существенным аспектом анализа земельного участка является определение достаточности его размера для реализации того или иного проекта и достижения оптимального соотношения между вкладами земли и иных факторов производства (капитала и труда) в создаваемый объект. Для этого определяется коэффициент использования территории (отношение площади здания к площади земельного участка) [10]:

• для жилой недвижимости по видам жилых зданий: индивидуальные дома – 0,1-0,25; сблокированные дома – 0,5-1,5; многоэтажные дома до 5 этажей – 0,7-2; здания более 5 этажей – от 2,5; высотные здания – до 12;

• для коммерческой недвижимости – 0,5-12.

Вопрос о замене земли капиталом (увеличение высотности застройки) имеет две стороны:

1. Техническая сторона связана с физической возможностью увеличения площади здания на данном участке: предел высотности здания может быть определен зональным регламентом территории или иными градостроительными нормативами.

2. Экономическая сторона имеет два аспекта:

• Влияние такой замены на доходы и издержки (например, во сколько обойдется замена сотки земли увеличением на этаж здания). Экономическая целесообразность здесь будет определяться соотношением цен на землю и дополнительных затрат капитала. Положительные результаты при увеличении высотности застройки: существенное увеличение выхода готовой продукции на единицу площади участка и, следовательно, уменьшение потребности в земле; снижение издержек на единицу площади (например, при увеличении этажности с 1 до 3-4 этажей можно снизить затраты на единицу площади на 3-5%).

Отрицательные стороны: с превышением определенного предела (5 этажей) суммарные затраты на единицу площади вновь начинают расти (необходимость применения более дорогой строительной техники, материалов, дополнительного оборудования (лифтов), увеличение затрат на соблюдение требований противопожарной безопасности и пр.).

• Влияние замены земли капталом на ценность объекта в глазах потребителя. Для каждого вида землепользования должно существовать такое соотношение между землей и капталом, которое делает объект максимально привлекательным для пользователя в своем "классе". За определенными пределами рост этажности может стать фактором, снижающим ценность объекта для потенциальных пользователей. Например, одним из признаков элитности жилья является ограниченное число квартир в доме (30-40); при большем количестве теряется "избранность" объекта, что может оттолкнуть потребителя необходимого класса.

Эффективным способом сравнения сильных и слабых сторон проекта с учетом состояния и тенденций развития рынка недвижимости может быть применение SWOT-анализа (табл.7.1). S и W – объект, О и Т – рынок.

Таблица 7.1

Применение SWOT-анализа для оценки перспективности строительства

жилого здания повышенной комфортности

Анализ характеристик проекта в их сравнении с требованиями рынка позволяет выбрать из возможных вариантов проекта наилучший, рассмотреть возможности ликвидации слабых сторон проекта (уход от типовых планировок к индивидуальным), еще больше усилить влияние сильных сторон.

Методы оценки инвестиционных проектов

Для принятия окончательного решения о реализации инвестиционного проекта развития недвижимости необходимо рассчитать показатели экономической эффективности проекта.

Основные методы оценки инвестиционных проектов можно объединить в две группы:

1. Методы, основанные на применении концепции дисконтирования (динамические методы): Метод определения чистой текущей стоимости. Метод расчета рентабельности инвестиций. Метод расчета внутренней нормы прибыли. Метод расчета дисконтированного срока окупаемости.

2. Методы, не предполагающие использования концепции дисконтирования (статические методы): Метод расчета срока окупаемости инвестиций. Метод расчета коэффициента эффективности инвестиций.

Метод определения чистой текущей стоимости.

В основе этого метода заложен принцип стремления руководства фирмы к увеличению ценности фирмы. Чистая текущая стоимость NPV (чистый приведенный эффект, чистый приведенный доход) характеризует общий результат реализации проекта, величину, на которую может измениться ценность фирмы в результате реализации проекта. Она представляет собой разницу между суммой дисконтированных денежных поступлений в результате реализации инвестиционного проекта и суммой дисконтированных затрат, необходимых для реализации этого проекта.

Если проект предполагает разовое вложение инвестиций, то (рис.7.1):

(7.1)

где Д_t – поступления дохода по проекту в периоде t;

И – единовременные (начальные) инвестиции;

r – ставка дисконта;

Т – общий период получения дохода.

Если проект предполагает не разовое вложение инвестиций, а последовательное инвестирование в течение ряда лет, то (рис.7.2):

(7.2)

где И_j – инвестиции в периоде j;

J – общий период инвестирования.

Д₁ Д₂ Д_Т Д₃ Д₄ Д_J+Т

И₁ И_{2 3 4}

0 1 2 … Т ^{1 2}

И J Т

Д₁/(1+r)¹ И₁/(1+r)¹

Д₂/(1+r)² И₂/(1+r)²

Д₃/(1+r)³

Рис.7.1. Разовое вложение инвестиций

Д₄/(1+r)⁴

Рис.7.2. Последовательное инвестирование

Если NPV > 0, то проект следует принять, т.к. в этом случае ценность компании увеличится;

если NPV < 0, то проект следует отвергнуть, т.к. в этом случае ценность компании уменьшится;

если NPV = 0, то проект ни прибыльный, ни убыточный, и ценность компании не изменится.

Метод расчета индекса рентабельности инвестиций.

Рентабельность инвестиций PI – это показатель, позволяющий определить, в какой мере возрастает ценность фирмы в расчете на 1 рубль инвестиций. Индекс рентабельности является относительным показателем, он характеризует уровень доходов на единицу затрат. Чем больше значение этого показателя, тем выше отдача каждого рубля, инвестированного в данный проект.

(7.4)

Если PI > 1, то проект следует принять; если PI < 1, то проект следует отвергнуть; если PI = 1, то проект не является ни прибыльным, ни убыточным.

Метод определения срока окупаемости инвестиций.

Метод состоит в определении того срока, который понадобится для возмещения суммы первоначальных инвестиций. Срок окупаемости – минимальный временной интервал от начала осуществления проекта, с которого затраты покрываются результатами проекта. Алгоритм расчета срока окупаемости зависит от равномерности распределения прогнозируемых доходов от инвестиций. Если доход распределен по годам равномерно, то срок окупаемости (недисконтированный) рассчитывается делением единовременных затрат на величину годового дохода. Если прибыль распределена неравномерно, то срок окупаемости рассчитывается прямым подсчетом числа лет, в течение которых инвестиции будут погашены кумулятивным доходом:

В оценке инвестиционных проектов критерий срока окупаемости может использоваться двояко: а) проект принимается, если окупаемость имеет место (т.е. срок окупаемости меньше срока жизни проекта); б) проект принимается только в том случае, если срок окупаемости не превышает установленного в компании некоторого лимита.

Метод расчета внутренней нормы прибыли.

Под внутренней нормой прибыли инвестиций IRR (внутренняя доходность, внутренняя окупаемость) понимают значение ставки дисконта r, при котором чистая текущая стоимость проекта равна нулю.

Рассмотрим функцию

где ДП_t – денежный поток в периоде t.

Из вида зависимости видно, что у = f(r) – нелинейная функция. При r = 0 выражение в правой части преобразуется в сумму элементов исходного денежного потока, т.е. график пересекает ось ординат в точке, равной сумме всех элементов недисконтированного денежного потока, включая величину исходных инвестиций (рис.7.3).

IRR

Рис.7.3. График NPV классического инвестиционного проекта

Смысл расчета внутренней нормы прибыли заключается в следующем: IRR показывает ожидаемую доходность проекта и, следовательно, максимально допустимый относительный уровень расходов, который может быть достигнут в данном проекте. Например, если проект полностью финансируется за счет ссуды банка, то значение IRR показывает верхнюю границу допустимого уровня банковской процентной ставки, превышение которого делает проект убыточным.

IRR находится методом подбора значений r с использованием следующего алгоритма:

• Выбираются произвольно два значения нормы дисконта r таким образом, чтобы r₂ > r₁ и NPV (r₁) было положительным, а NPV(r₂) – отрицательным. Чтобы значение IRR было более точным, разница r₁ – r₂ не должна превышать 1%.

• По формуле NPV определяются значения NPV₁ и NPV₂ при соответствующих r.

• Определяется IRR по формуле:

(7.5)

7.5. Управление рисками в процессе девелопмента

Риск инвестиционного проекта - это возможность отклонения реально достигнутых результатов по сравнению с запланированными (потерь), возникающая вследствие принятия инвестиционных решений в условиях неопределенности.

Алгоритм управления рисками состоит их трех основных этапов:

1. Идентификация риска (качественный анализ):

   • выявление всего спектра рисков, присущих инвестиционному проекту;

   • описание рисков;

   • классификация рисков;

   • определение характеристик рисков.

2. Анализ риска (количественный анализ):

• определение вероятности рисков;

• оценка рисков;

• учет рисков (на основе проведенного анализа риски закладываются в расчеты, учитываются при заключении договоров с партнерами).

3. Адекватная реакция на риск:

• предотвращение рисков – изменение ситуации, вызывающей риск 9отказ от реализации проекта, отказ от взятия кредита и др.);

• передача риска – возложение риска на другую сторону (подрядчика, инвестора);

• разделение риска – распределение ответственности между участниками соглашения о финансировании;

• сокращение (минимизация) риска – создание системы противопожарной безопасности;

• страхование риска;

• мониторинг рисков – систематическое наблюдение за процессом реализации проекта, отклонениями от графика реализации и в денежных потоках;

• переоценка и корректировка решений – пересмотр экономических показателей, смена партнеров и пр.

Идентификация и анализ рисков

Основой для управления рисками является прежде всего качественный анализ рисков – их выявление и идентификация.

Классификация рисков:

1. По возможности контроля за рисками:

• Систематические

• Несистематические (специфические)

2. По факторам возникновения:

• Юридические

• Градостроительные, проектные и технологические

• Административные

• Экономические

• Финансовые

3. По вероятности:

• С высокой вероятностью

• Со средней вероятностью

• С низкой вероятностью

4. По последствиям:

• Катастрофические

• Средние

• Незначительные

Систематические риски – это риски, с которыми связаны все проекты и которые невозможно исключить на уровне управления отдельным проектом:

• риск изменения экономической ситуации в течение периода реализации проекта;

• риск низкой ликвидности недвижимости как актива;

• риски изменения процентных ставок на рынке капитала;

• риск снижения деловой активности в регионе;

• миграционный риск.

Несистематические риски – это риски, связанные с конкретными объектом, его особенностями (местоположением, типом проекта, качеством участников проекта и пр.). Такие риски могут быть если не предотвращены полностью, то сведены к приемлемому уровню за счет эффективного управления проектом и рисками.

Юридические риски связаны с тем, что реализация любого проекта невозможна без четкого определения прав участников проекта на земельный участок, на создаваемый объект или его составные части, ясного определения содержания взаимных обязательств участников проекта:

• возможность утраты права собственности;

• невозможность возмещения убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов;

• возможность появления претензий третьих лиц, невыявленных обременений объекта.

Градостроительные, проектные и технологические риски связаны с неправильным выбором места для реализации проекта, его несоответствием окружающей застройке, недостаточной проработкой проекта с точки зрения используемых технологий и материалов, с ошибками в конструктивных решениях и пр.

Административные риски:

• возможность изменения налогового режима;

• появление новых требований по выполнению обязательств перед органами городской власти (по развитию городской инфраструктуры, предоставлению городу определенного количества квартир и др.);

• введение ограничений функционального использования зданий.

Экономические риски:

1. Риски, обусловленные недостаточно глубоким анализом тенденций и особенностей региональной экономики и рынка недвижимости:

   • отсутствие анализа состояния и перспектив развития региональной экономики, социально-экономической и демографической ситуации в регионе;

   • недостаточно представительный анализ ситуации на рынке аналогичных сделок и проектов;

   • неверное истолкование имеющихся данных и необъективное отношение к ним;

   • необоснованное перенесение прошлого опыта на будущие периоды без учета изменяющейся среды.

2. Риски, обусловленные неправильными организационно-экономическими решениями в таких вопросах как:

• неверный выбор организационно-правовой формы для реализации проекта;

• неэффективная схема привлечения ресурсов;

• неправильный выбор участников проекта.

Финансовые риски обусловлены как связью инвестиционных процессов в сфере недвижимости с состоянием финансового рынка в целом, так и качеством финансового сопровождения проекта:

1. Риски, вытекающие из общего состояния и изменений в финансовой системе:

• изменение процентных ставок по кредитам;

• введение ограничений на колебание валютного курса;

• изменения в темпах инфляции по сравнению с прогнозируемыми;

• изменение в доходности альтернативных инвестиций.

2. Риски, обусловленные вариантом финансирования проекта и уровнем проработки финансовых решений.

3. Риски, возникающие в связи с низким качеством финансовых расчетов, например, при составлении плана поступлений и расходов по проекту, что может привести к его неликвидности на каком-либо этапе проекта (неспособности выполнить обязательства) и тем самым потребует привлечения новых источников финансирования или может привести к несостоятельности проекта в целом.

Помимо выделения различных видов рисков, эффективным может быть также ранжирование всех рисков проекта в зависимости от их последствий и вероятности, определяющих "приемлемость" того или иного риска. Возможные комбинации последствий и вероятности могут быть представлены в следующем виде (табл.7.2) [9].

Таблица 7.2

Комбинации последствий и вероятности

А – непереносимый риск, который должен быть однозначно исключен;

Б – риск, который трудно переносим; от него следует избавиться как можно раньше;

В - переносимый риск, от которого можно избавиться по мере возможности;

Г – приемлемый риск.

На каждом из этапов девелопмента принимает участие лишь часть участников, и только девелопер является связующим звеном, придавая целостность процессу развития (табл.7.3).

Таблица 7.3

Основные участники девелопмента и их функции

Условные обозначения:

* - осуществляет функции во всех случаях

+ - может осуществлять функции/участвовать

В процессе девелопмента каждый его участник, выполняя свои функции, вносит свой вклад в конечный результат и одновременно является потенциальным носителем риска. Девелопер должен оценивать каждого участника проекта как с точки зрения его вклада в проект, так и с учетом того риска, который может быть с ним связан. Помимо этого каждому из этапов девелопмента соответствует определенный набор рисков.

Таким образом, общая задача управления рисками распадается на ряд локальных задач, привязанных к определенному этапу и участнику (табл.7.4).

Таблица 7.4

Управление рисками на этапах девелопмента

Вопросы для самоконтроля:

1. Дать понятие девелопмента.

2. В чем заключаются физический, экономический и правовой аспекты девелопмента?

3. Что включает экспертиза проекта девелопмента?

4. В чем проявляется инвестиционный риск?

5. Какие этапы и мероприятия включает процесс управления рисками проекта девелопмента?

6. Верны ли следующие утверждения?

а). Основная функция девелопера – строительство объектов недвижимости

б). Оппоненты – объекты воздействия проекта девелопмента

в). Коммерческая эффективность проекта девелопмента заключается в поступлении дополнительных доходов в местные бюджеты

г). Инициатором проекта девелопмента может выступить собственник земельного участка

д). Систематические риски обусловлены спецификой конкретного инвестиционного проекта

е). Экспертиза проекта проводится с целью осуществления государственной регистрации созданного объекта недвижимости

Вопросы для самостоятельного изучения:

1. Особенности проектов девелопмента как разновидности инвестиционных проектов.

2. Маркетинговое исследование рынка недвижимости.

3. Применение SWOT-анализа при выборе вариантов застройки земельного участка.

4. Методы продвижения объектов недвижимости на рынок.

5. Источники и методы финансирования проектов девелопмента.

6. Методы качественной и количественной оценки инвестиционных рисков.

Заключение

Недвижимость является важнейшим экономическим ресурсом, необходимым условием жизнедеятельности человека, базисом для организации любой деятельности. В свою очередь рынок недвижимости – это составная часть экономики страны, способ распределения земельных ресурсов и других объектов недвижимости, сфера совершения различных сделок с недвижимостью с целью получения дохода, организации предпринимательской деятельности, удовлетворения личных потребностей. Активное развитие рынка недвижимости способствует развитию многих видов предпринимательской деятельности – риэлтерской, страховой, оценочной, строительной, девелоперской и др. Инвестиционные проекты, связанные с развитием недвижимости (проекты девелопмента), обладают не только коммерческой, но и народнохозяйственной, бюджетной и социальной эффективностью.

Объекты недвижимости отличаются индивидуальными характеристиками, высокой стоимостью, длительным сроком создания и реализации, способностью приносить доход на вложенный капитал. Это определяет необходимость профессионального управления на протяжении всего срока жизни объекта.

Совершение сделок с недвижимостью требует знаний о требованиях, предъявляемых законодательством к участникам сделки, объекту сделки, договору, а также о правах и обязанностях собственников недвижимости.

В учебном пособии изложены теоретические основы экономики недвижимости, в частности, свойства и характеристики объектов недвижимости, механизм функционирования и особенности рынка недвижимости; дана характеристика основных сегментов рынка; рассмотрен процесс управления недвижимостью, сущность и содержание различных сделок с объектами недвижимости.

Библиографический СПИСОК

1. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости: учебник/ А.Н. Асаул. – СПб.: Питер, 2004. - 384с.

2. Балабанов, И.Т. Экономика недвижимости: учеб.пособие/ И.Т. Балабанов. – СПб.: Питер, 2000. – 352 с.

3. Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости: учебник/ В.А. Горемыкин. – М.: Высшее образование, 2006. – 655 с.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 30 ноября 1999г. №51-ФЗ// Справочно-правовая система "Консультант Плюс". [Электронный ресурс].- Режим доступа: www.consultant.ru

5. Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004г. №188-ФЗ// Справочно-правовая система "Консультант Плюс". [Электронный ресурс].- Режим доступа: www.consultant.ru

6. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25 октября 2001г. №136-ФЗ// Справочно-правовая система "Консультант Плюс". [Электронный ресурс].- Режим доступа: www.consultant.ru

7. Иванов, В.В. Управление недвижимостью/ В.В. Иванов, О.К. Хан. – М.: ИНФРА-М, 2007. – 446 с.

8. Крутик, А.Б. Экономика недвижимости/ А.Б. Крутик, М.А. Горенбургов, Ю.М. Горенбургов. – СПб.: Лань, 2000. – 480 с.

9. Мазур, И.И. Девелопмент: учеб.пособие/ И.И. Мазур. – М.: Март, 2004. – 520 с.

10. Максимов, С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости)/ С.Н. Максимов. – СПб.: Питер, 2003. – 256 с.

11. Марченко, А.В. Экономика и управление недвижимостью: учеб.пособие/ А.В. Марченко. – Ростов н/Д: Феникс, 2006. – 352 с.

12. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997г. №122-ФЗ// Справочно-правовая система "Консультант Плюс". [Электронный ресурс].- Режим доступа: www.consultant.ru

13. О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации от 4 июля 1991г. №1541-1// Справочно-правовая система "Консультант Плюс". [Электронный ресурс].- Режим доступа: www.consultant.ru

14. Озеров, Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости/ Е.С. Озеров. – СПб.: МКС, 2003. – 440 с.

15. Симионов, Ю.Ф. Экономика недвижимости/ Ю.Ф. Симионов, Л.Б. Домрачеев. - М.: Финансы и статистика, 2004. – 224 с.

16. Смагин В.Н. Экономика недвижимости: учеб.пособие/ В.Н. Смагин, В.А. Киселева. – М.: Эксмо, 2008.- 240 с.

17. СТО ГС 01.0.01-03 "Единая система профессионального управления недвижимостью. Общие положения". [Электронный ресурс]. – Режим доступа: www.serveying/ru

18. СТО ГС 01.1.01-03 "Единая система профессионального управления недвижимостью. Управление отдельным объектом недвижимости, имущественным комплексом". [Электронный ресурс]. – Режим доступа: www.serveying/ru

19. Управление коммерческой недвижимостью: учебник/ под ред. М.Л. Разу. – М.: КНОРУС, 2007. – 248 с.

20. Экономика и управление недвижимостью: учеб. для вузов/ под ред. П.Г. Грабового. – Смоленск: Смолин Плюс, М.: АСВ, 1999. – 567 с.