6.3. Концепция управления коммерческой недвижимостью

Концепция управления недвижимостью – схема управления конкретным объектом (комплексом) недвижимости, включающая мероприятия, связанные с организацией и проведением всей совокупности технических, экономических и юридических экспертиз объектов недвижимого имущества, которые обеспечивают получение максимального эффекта [19].

Концепция управления включает следующие функции:

• планирование (стратегическое и оперативное) в период до и после начала эксплуатации недвижимости;

• координация действий инженерно-технического, обслуживающего и административного персонала;

• контроль и оценка деятельности персонала.

Основные этапы разработки концепции управления недвижимостью:

1-й этап. Анализ рынка и текущего состояния объекта недвижимости.

На этом этапе проводится анализ характеристик и состояния объекта недвижимости, оценка его позиции на рынке, изучение тенденций развития рынка недвижимости.

Данный этап предполагает проведение следующих экспертиз [18]:

• мониторинг и анализ рынка недвижимости;

• экспертиза местоположения объекта недвижимости;

• экспертиза правового положения объекта недвижимости;

• техническая экспертиза состояния объекта недвижимости;

• экономическая экспертиза объекта недвижимости;

• экспертиза управления объектом.

Мониторинг и анализ рынка недвижимости. Анализ текущего состояния и потенциала рынка недвижимости осуществляется для того, чтобы определить, насколько та или иная стратегия и цели инвестора и будущего собственника соответствуют характеру спроса и предложения на рынке недвижимости.

В ходе анализа изучается местоположение объекта недвижимости, характер развития и состояния экономики региона, обеспеченность объектами коммерческой недвижимости, возможные конкуренты и конкурирующие объекты и др. Оценивается соотношение спроса и предложения на объекты коммерческой недвижимости, и делается вывод о целесообразности стратегии и целей управления объектом недвижимости.

Исследование рынка может проводиться с различными частными целями и представлять собой элемент других видов деятельности:

• маркетинговое исследование – с целью продвижения объекта недвижимости на рынок;

• инвестиционная деятельность – с целью оценки эффективности инвестиционных решений;

• анализ и прогнозирование тенденций развития рынка – для выработки стратегических решений по развитию объекта.

Таким образом, в зависимости от целей можно выделить следующие направления изучения рынка недвижимости:

• анализ ценовой ситуации для определения среднерыночной ставки арендной платы по видам объектов недвижимости;

• анализ состояния рынка, определяющий объемы спроса и предложения арендных услуг коммерческой недвижимости, тенденции и динамику развития рынка;

• маркетинговый анализ рынка для определения наиболее эффективных мероприятий по продвижению объекта недвижимости на рынок;

• анализ рынка с целью определения рыночной стоимости объекта недвижимости;

• анализ эффективности инвестиций в недвижимость для определения наиболее эффективных вариантов инвестирования.

В рамках концепции управления недвижимостью анализ и мониторинг рынка должны вестись на постоянной целенаправленной основе.

Экспертиза местоположения объекта недвижимости. Местоположение объекта недвижимости – важный фактор, влияющий на его привлекательность для потенциальных арендаторов. Особое внимание при анализе местоположения уделяется социальным, демографическим и экономическим факторам района местоположения. При этом необходимо проанализировать, какое именно влияние эти факторы оказывают на объект недвижимости. Необходимо рассмотреть следующие факторы:

• состояние и развитие инфраструктуры (объекты промышленности, образования, культуры, социального обеспечения, сферы обслуживания);

• развитие строительства;

• классификация района места расположения объекта (район исторической застройки, жилая, коммерческая, промышленно-коммунальная, рекреационная, сельскохозяйственная территория);

• экологическая ситуация;

• состояние района и его значимость в масштабах округа, города;

• близлежащая застройка и ландшафт;

• транспорт и улично-дорожная сеть;

• информация о социальном положении и политических пристрастиях населения.

Юридическая экспертиза объекта недвижимости проводится для определения юридического статуса объекта, полноты комплекта правоустанавливающих документов, наличия обременений, оценки юридических рисков. Правовая обоснованность стратегии управления объекта недвижимости заключается в его экспертизе с точки зрения:

• действующего законодательства;

• градостроительных нормативов (зонирования, охраны окружающей среды, пожаробезопасности, энергопотребления и т.д.);

• перспективных решений по районной планировке земельного участка, на котором расположен данный объект недвижимости;

• ограничений местной администрации и требований местного населения.

Экспертиза технического состояния объекта недвижимости. Техническую экспертизу объекта недвижимости проводят для оценки физического состояния несущих и ограждающих конструкций, анализа качества архитектурного и объемно-планировочного решения здания. Важными также являются сведения о материале основных несущих конструкций, об обеспечении зданий инженерными системами, их составе и техническом состоянии. Цель технической экспертизы – получение информации о функциях объекта и объемно-планировочных решениях.

Результатом обследования технического состояния объекта недвижимости является разработка технического заключения о ремонте и восстановлении поврежденных конструкций, о мероприятиях, обеспечивающих безопасную эксплуатацию объекта. По величине процента износа дается общая оценка текущего состояния здания. Затем приводятся все причины, обусловливающие плохое состояние конструкций, а также рекомендации по усилению конструкций, технологии ремонтов, устранению неисправностей.

Экономическая экспертиза объекта недвижимости. В ходе экономической экспертизы необходимо:

• провести анализ существующего варианта использования объекта;

• определить срок планирования бюджета и спрогнозировать размер расходов и доходов от использования объекта;

• выявить резервы повышения доходов и сокращения расходов по объекту;

• составить перечень всех возможных стратегий управления объектом;

• составить перечень мероприятий по основным этапам управления объектом недвижимости.

Экспертиза управления объектом и обслуживания объекта и клиентов осуществляется для определения существующей системы, порядка и принципов управления объектом недвижимости и обслуживанием объекта и клиентов, оценки эффективности организационной структуры и системы обслуживания (в том числе выявление избыточных и недостающих услуг), а также для выявления отношения клиентов объекта к существующей системе менеджмента и сервиса.

Итоговым результатом является составление вариантов бюджета доходов и расходов при различных стратегиях управления объектом.

Бюджет должен содержать следующие показатели [19]:

1. Потенциальный валовой доход – годовой доход от сдачи в аренду при 100 %-ой загрузке объекта.

2. Действительный (эффективный) валовой доход = потенциальный валовой доход минус потери от незагруженности объекта (вакансий) и неплатежей плюс доход от оказания дополнительных услуг арендаторам.

3. Чистый операционный доход = действительный валовой доход минус операционные расходы и капитальные вложения.

Наиболее важными статьями операционных расходов являются:

• управление объектом недвижимости (вознаграждение управляющему персоналу или управляющей компании);

• продвижение объекта недвижимости на рынок (реклама, юридическое сопровождение арендных операций и т.п.);

• оплата коммунальных услуг;

• заработная плата обслуживающего персонала;

• содержание и текущий ремонт инженерных систем и помещений;

• обеспечение безопасности объекта (охрана, противопожарная сигнализация и оборудование);

• налоговые платежи (налог на имущество, налог на землю или арендная ставка, НДС, налог на прибыль);

• страхование объекта недвижимости, восстановление правоустанавливающих документов;

• резерв на ремонт (периодическая замена элементов отделки помещений, инженерного, сантехнического оборудования и т.п.);

• прочие расходы (вывоз мусора, дезинсекция, подготовка к сезонной эксплуатации и др.).

Капитальные вложения в улучшение технико-экономических свойств объекта включают затраты на замену, восстановление и усиление существующих конструкций, улучшение планировки объекта, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей, улучшение архитектурной выразительности здания, благоустройство прилегающей территории.

4. Денежный поток до уплаты налогов = чистый операционный доход минус затраты на обслуживание долга (в случае привлечения заемного капитала).

5. Денежный поток после уплаты налогов.

2-й этап. Разработка стратегии и программы управления объектом недвижимости.

На этом этапе осуществляется планирование процессов управления недвижимостью. Определяется общая стратегия формирования и управления портфелем недвижимости. Планируются процессы развития объектов недвижимости применительно к каждой стадии их жизненного цикла:

• создание (строительство, приобретение);

• реконструкция (перепрофилирование);

• текущая эксплуатация, техническое обслуживание и использование;

• ликвидация (снос, продажа).

Такие планы составляются как применительно к портфелю недвижимости в целом, так и к каждому конкретному объекту, входящему в портфель. Для каждого конкретного объекта составляется программа управления.

В процессе формирования стратегии управления необходимо рассмотреть следующие вопросы:

1. Определение субъекта, который будет реализовывать программу управления объектом: сам собственник объекта, профессиональный управляющий или управляющая компания.

2. Выбор наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости. Возможны следующие варианты:

• оставить существующий вариант использования без изменений;

• внести незначительные изменения (смена арендаторов, расширение сдаваемых в аренду помещений, ремонт и т.п.);

• изменить функциональное назначение объекта;

• ликвидировать (снести, продать) объект с последующим приобретением или арендой другого объекта.

В процессе выбора варианта использования объекта необходимо определить наиболее приемлемый и эффективный вариант с точки зрения законодательства, технической возможности, экономической целесообразности и максимальной реализуемости целей собственника.

3. Определение основных элементов плана маркетинга.

Стратегия маркетинга включает в себя все подходы к управлению недвижимостью и методы, которые использует компания для привлечения клиентов, ведения конкурентной борьбы и укрепления своей позиции на рынке. В основе стратегии маркетинга лежит конкурентное преимущество объекта недвижимости, т.е. такие качества, которые являются исключительной чертой объекта и которые отсутствуют у конкурирующих объектов (расположение объекта, его архитектурное решение, состояние прилегающей территории, размеры и отделка помещений, уровень арендной платы, дополнительные услуги арендаторам, профессионализм персонала управляющей компании и др.).

Для обоснования стратегии управления должен регулярно проводиться анализ существующих и возможных конкурирующих объектов. Для оценки эффективности маркетинговой стратегии и рекламной деятельности необходимо вести журнал, содержащий информацию о заявках, активных претендентах на покупку или аренду, подписанных договорах, а также о требованиях к площадям, о расценках и сроках аренды.

Выбранная стратегия управления получает свое выражение в виде программы управления объектом. Программа описывает объект недвижимости, планируемые услуги по аренде или продаже, рынок, на которые эти услуги направлены, ресурсы и квалификацию персонала, финансовые потребности и планируемые финансовые результаты.

По каждому направлению управления объектом разрабатываются целевые мероприятия, которые взаимоувязываются по срокам выполнения.

В программе управления приводятся следующие данные:

• адрес объекта;

• тип объекта;

• цель программы;

• срок реализации программы;

• правовой статус объекта с земельным участком;

• описание объекта;

• заключение о техническом состоянии объекта;

• фактическое использование объекта;

• имеющиеся ограничения по использованию объекта;

• результаты маркетинговых исследований;

• наилучшее и наиболее эффективное использование объекта;

• стратегия управления объектом;

• основные мероприятия по управлению объектом;

• сводная таблица доходов и расходов на весь период управления;

• капитальные вложения и погашение кредита;

• величина чистой текущей стоимости будущих доходов.