Вопросы для повторения

1. Назовите отличия вещных прав: хозяйственного ведения и оперативного управления.

2. Можно учреждению, финансируемому из бюджета, брать кредиты и займы?

3. В каких унитарных предприятиях и учреждениях создается уставной фонд? Каков его размер?

4. Может ли унитарное предприятие или учреждение создавать дочернее предприятие или учреждение?

5. Каковы особенности функционирования бюджетных и автономных учреждений?

7. Особенности управления отдельными видами недвижимости

7.1. Управление нежилыми помещениями

Нежилые объекты были вовлечены в оборот ранее земельных участков и заняли значительную долю рынка недвижимости. Муниципальная недвижимость составляет один из основных активов местной администрации, причем эти активы могут увеличиваться за счет нового строительства или реконструкции с увеличением площади, муниципализации нежилых объектов, ранее находившихся в госсобственности или в собственности частных лиц (например, за долги перед местным бюджетом), либо за счет совершения сделок дарения, мены, передачи по акту и др.

Реализуя свои полномочия собственника, органы местного самоуправления могут продавать нежилые объекты (см. п. 2.1), сдавать в аренду (субаренду), передавать их в хозяйственное ведение, оперативное управление (см. п. 6.3), безвозмездное пользование, доверительное управление.

Выбор той или иной формы использования недвижимости определяется рядом факторов, из которых главный – достижение целей управления. Передача в ее хозяйственное ведение, оперативное управление, безвозмездное пользование позволяет реализовать цели, связанные с комплексным развитием территории за счет создания муниципальных УП и учреждений. Если главной целью является увеличение доходов бюджета, объект передается в аренду или выставляется на продажу. Тогда бюджет получает либо стабильный и возобновляемый источник доходов, либо значительные единовременные поступления от продажи, а после передачи прав – налог на имущество.

7.2. Различные формы распоряжения нежилыми помещениями

Аренда и субаренда. Общим основанием для передачи недвижимости в аренду является превышение арендной платой прибыли на капитал при использовании объекта непосредственно собственником. Следовательно, целесообразно передавать недвижимость в аренду в том случае, если объект не используется собственником в текущей хозяйственной деятельности и не приносит дохода, либо если объект используется им, но приносит убытки по структурно-технологическим причинам, либо не может быть вовлечена в хозяйственный оборот по экономическим причинам (нехватка оборотных средств).

Договор аренды должен быть зарегистрирован, если он заключается на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока он должен быть заключен в письменной форме. Чтобы обеспечить защиту недвижимости от рисков гибели или ее восстановление в случае повреждения в течение срока аренды, одновременно с договором аренды заключается договор страхования.

Объекты муниципальной недвижимости могут быть переданы в аренду любому физическому или юридическому лицу.

Передача может осуществляться следующими способами:

1) по конкурсу (предполагает наличие определенных условий, связанных с функциональным назначением объектов);

2) на аукционе на право аренды (не требуется выполнения каких-либо дополнительных условий, кроме внесения арендной платы, размер которой определяется в ходе торгов, и использования имущества в соответствии с его назначением);

3) по факту использования (при изменении, прекращении вещных прав, приведших к необходимости оформления договора аренды, в том числе при приватизации имущества, по окончании срока действия правоустанавливающих документов, в порядке правопреемства и т.д.).

4) как внеконкурсная (в исключительных случаях, перечень которых должен содержаться в местных нормативных актах, например, для обеспечения органов исполнительной власти РФ, субъекта РФ и муниципального образования, выполнения местных программ, под объекты социальной направленности или создания социальной инфраструктуры в районах массового жилищного строительства, при передаче объекта, являющегося памятником истории и культуры и др.).

Фактором, инициирующим передачу имущества в аренду, является заявка в произвольной форме от претендентов с предложениями по его использованию, которая подается в органы местного самоуправления (КУМИ). КУМИ принимает решение, в котором определяет все обязательства и обременения, связанные с объектом, в том числе требования кредиторов; если объектом аренды является предприятие, организует инвентаризацию объекта, составляет перечень имущества и определяет его стоимость, устанавливает требования к процедуре передачи и др.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), которая устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде (или в сочетании):

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора затрат на улучшения.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя неотделимые улучшения имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. Улучшения имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизации, являются собственностью арендодателя.

Одной из распространенных операций с правами аренды является субаренда. Ряд норм по договорам субаренды заложен в ГК РФ: к ним применяются правила о договорах аренды. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное недвижимое имущество в субаренду (поднаем). Субарендатор не имеет права распоряжаться полученным правом субаренды, в том числе передавать их в залог, вносить в уставные капиталы хозяйственных обществ и товариществ. Субарендаторами могут быть любые физические и юридические лица. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. При досрочном расторжении договора аренды субарендатор не получает права на заключение договора аренды.

Безвозмездное пользование. ГК РФ определяет договор безвозмездного пользования как договор ссуды. Нежилые объекты могут быть переданы в безвозмездное пользование муниципальным предприятиям и учреждениям в случае нецелесообразности передачи им имущества на другом праве; немуниципальным организациям, осуществляющим социально значимую деятельность в интересах жителей; юридическим и физическим лицам, которым муниципальное образование обязано оказывать содействие в организации их деятельности; органам государственной власти и местного самоуправления.

Представительный орган утверждает перечень недвижимости юридических или физических лиц, которым имущество передается либо переоформляется в безвозмездное пользование, сроки договора и оценки потерь бюджета. В этот перечень не включаются объекты, передаваемые в пользование по требованию федерального законодательства.

Имущество предоставляется в безвозмездное пользование со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами: инструкцией, техническим паспортом и т.п.

Ссудополучатель обязан вернуть имущество в состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором; обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на его содержание, а также осуществлять уход за прилегающей территорией. В части произведенных улучшений имущества к договору безвозмездного пользования применяются правила, предусмотренные договором аренды.

Право собственности не переходит к пользователю муниципальной недвижимости. Собственник имеет право распоряжаться имуществом (передавать его аренду или продавать).

Ссудополучатель не вправе без разрешения ссудодателя передавать имущество в аренду, залог, в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ.

Доверительное управление. Изначально доверительное управление касалось только акций приватизированных предприятий. После вступления в силу ГК РФ данная форма управления распространилась на все имущество (в т.ч. недвижимое).

Объектами управления могут быть предприятия, имущественные комплексы, отдельные части объектов, ценные бумаги, вещные права, исключительные права и др. Самостоятельным объектом доверительного управления не могут быть деньги.

Доверительное управление недвижимостью во многом решает проблемы, связанные с арендой: интересы собственника и управляющего совпадают; прибыль от использования объекта, за исключением вознаграждения управляющему, переходит в распоряжение собственника; собственник может осуществлять эффективный контроль за деятельностью управляющего.

Решение о передаче недвижимости в доверительное управление принимается представительным органом. Необходимо определить критерии целесообразности передачи; составить перечень объектов, отвечающих этим критериям; разработать процедуру отбора управляющих и систему контроля.

При подготовке решений КУМИ должно учесть риски, т.е. распределение ответственности между муниципальным образованием и доверительным управляющим по переданному в управление имуществу, в том числе при возникновении убытков по сделкам залога или по другим сделкам, предусматривающим отчуждение недвижимости, если такое право предоставлено управляющему, ответственность за упущенную по его вине выгоду за время управления, способы обеспечения обязательств.

По ГК РФ учредителем доверительного управления может быть только собственник. Доверительное управление осуществляется в его интересах или в интересах лица, указанного в договоре (выгодоприобретателя). Доверительным управляющим муниципального имущества может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия.

В доверительное управление не может быть передано имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении. Имущество не подлежит передаче в доверительное управление государственному органу, органу местного самоуправления и учреждению.

Имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления и отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе, по нему ведется самостоятельный учет. Для расчетов по данной деятельности открывается отдельный банковский счет. Право собственности к доверительному управляющему не переходит.

Доверительный управляющий действует от своего имени, но указывает, что он является доверительным управляющим, в противном случае ответственность по обязательствам будет обращена на его имущество. В общем случае доверительный управляющий осуществляет правомочия собственника, но в отношении недвижимости договором могут быть наложены достаточно жесткие ограничения.

К функциям доверительного управляющего относят: подбор арендаторов, потенциальных покупателей; подготовку проектов договоров; контроль за их соблюдением, за использованием объектов по назначению, их состоянием; распоряжение доходами в пределах, оговоренных договором, и др.

Управляющий выбирается по итогам открытого конкурса, для проведения которого разрабатывается задание на доверительное управление, в котором четко обозначаются цели управления (повышение доходности и привлекательности для потенциальных покупателей в рамках предпродажной подготовки, снижение издержек, развитие объекта и др.).